西安枫林绿洲项目发展全程策划报告

摘要a摘要通过对宏观市场状况、竞争对手、消费者的调查和分析，结合高新地产的实际情况，对企业的竞争战略、项目的目标客户、发展定位、发展模式、营销主张、成本财务、物业管理、智能化等多个方面提出了策划建议。以下内容为关键点：竞争战略：都市化战略——借助高新区发展、营造城市副中心。品牌战略——全面提升企业品牌。目标客户：核心客户群——在高新区、电子路沿线的研究所（如618所等）、南郊高校区等就业的高级研究人员、高级管理人员、高级技术人员、教授、高级行政人员、高收入的教职员工。拓展客户群——市区的高收入客户，为高新区良好的人文氛围、优越的居住环境、完善的教育配套设施所吸引。发展定位：都市生态绿洲——西安新城市中心区的大型生态社区。价格：总价范围（整体均价）——住宅总价在30-50万之间。单价范围（整体均价）——3,200-4,500元/平方米。建筑：建筑类型（整体比例）——以小高层为主，多层不超过建筑总面积的10%，高层不超过20%。户型比例（整体比例）——二房二厅90平方米约占11%，三房二厅二卫120平方米约占24%，三房二厅三卫带功能房140平方米约占31%，四房二厅三卫带功能房160平方米约占24%，复式200平方米约占10%。营销主张：都市生态绿洲为核心、突出四大特色：生态、运动、教育、互动。开发分期：整体容积率——2.0，总建面积——86.23万平方米。分期——分4期，5.5年开发完成。次序——Step1：D地块；Step2：C地块。首期：建筑类型比例——6层不带电梯占21%，12层占71%，18层占8%。单方均价——6层3,200元/平方米、12层3,450元/平方米、18层3,600元/平方米。摘要b户型比例——二房二厅90平方米约占20%，三房二厅二卫120平方米约占25%，三房二厅三卫带功能房140平方米约占30%，四房二厅三卫带功能房160平方米约占20%，复式200平方米约占5%。西安市城市概况11西安市城市概况1.1自然概况西安市地处陕西省关中平原的中部，南依秦岭，北跨渭河，地势南高北低呈阶梯状。全市东西昀长204公里，南北昀宽100公里，总面积9,983平方公里，人口688.01万。西安周围地势平坦，土地肥沃，农业发达。西安市有丰富的自然资源。在城市南侧的东西几百里间，是峰峦叠嶂、逶迤相连的秦岭山脉；险峻挺拔的西岳华山；以温泉汤池而闻名天下的临潼骊山；四季葱绿而内藏珍稀动、植物的终南山；以及六月积雪不化、堪称奇观的太白山，形成了一道天然的屏障。1.2悠久的文明西安地区是中华民族的重要发祥地，有着无比辉煌的历史文化。现已查明的文物古迹有上万处，重点保护的文物古迹几百处。秦兵马俑、西安城墙、大小雁塔、碑林、陕西省历史博物馆等都具有很高的旅游和研究价值，在海内外享有盛誉。1.3历史沿革西安拥有3,100多年城市发展史，在1,220年间，作为中国历史上12个朝代的古都，是当时中国的政治、经济和文化中心，在中国历史上具有极其重要的地位，是世界上久负盛名的文化古都。西安也是近代历史上具有革命传统的城市，解放后西安市作为中共中央西北局和西北行政委员会所在地，1954年改为省辖市和陕西省省会，延续至今。1.4现状与发展西安是陕西省省会城市和中国十大城市之一。现辖八区五县，分别是新城区、碑林区、莲湖区、灞桥区、未央区、阎良区、临潼区和长安县、蓝田县、周至县、户县、高陵县。是中西部大开发的桥头堡，是中国中西部地区昀大的交通、通讯、信息、金融中心之一。西安是中国内陆对外开放城市，享受沿海开放城市的各项优惠政策。西安是中国科学技术研究和开发的重要基地，现有科研机构3,000余个。每年都有一大批重大科研成果问世，达到或接近国际先进水平。近年来，凭借科技优势而建立起来的西安高新西安市城市概况2技术产业开发区，更为科技成果的转化和西安经济的发展注入了强大的生命力。就综合科技实力而言，西安仅次于北京、上海，位居第三。西安是中国高等教育的重要基地。西安是一座世界著名的旅游热点城市。悠久浩瀚的历史文化，秀美而雄壮的中国西北风光，千姿百态、神奇浓郁的传统民俗风情，构成了西安地区独具特色的旅游资源，吸引了无数海内外观光者前来巡幽探胜。西安是中国承东启西、连接南北的地理中心及中国东西大动脉和新亚欧大桥上昀大的枢纽。西安内外交通便利。对外交通以东西向为主，构成陇海兰新经济带西安段的交通主轴。公路交通有包括108、312、310、210、211等五条国道，呈“米“字型在西安交汇。铁路交通以陇海铁路为主干线沟通了与全国的联系。西安的民航交通发展条件优越，除已建成的西安航空港咸阳机场外，阎良飞机城试飞场、窑村、户县、武功等军用机场都有发展成为西安的后备民航机场的潜力。西安的旅游设施和市政基础设施不断完善，水资源状况近年来得到很大改善。现已形成的供水能力有110万吨/日，实际供水约90万吨/日，夏季曾有过的局部地段断水现象现已不复存在，供水基本充足。西安的发展目标是以科技、旅游、商贸为先导。把西安建设成为外向型的国际化大都市，再现古长安昔日的辉煌。历史曾经厚待了西安，西安也必将不负历史。社会经济环境分析32社会经济环境分析2.1西安市社会经济发展分析2.1.1西安市经济总量持续快速增长1、“九五”期间西安市国内生产总值以年均13.4%的增长率迅速增长2000年，西安市国内生产总值达到689亿元，比上年增长13.1%(其中市区国内生产总值601.53亿元,占全市的87.3%)，2001年西安市国内生产总值达到734亿元，1995-2000年期间年均增长13.4%，高于计划年均12%的目标；人均国内生产总值在世纪之交，突破1万元；地方财政收入达到49.96亿元，比上年增长14.9%，1995-2000年期间年均增长20.9%；社会零售总额达到328.5亿元,比上年增长10.2%，1995-2000年期间年均增长12.8%；1995-2000年期间全市固定资产投资累计完成816.8亿元。2、预计“十五”期间西安国内生产总值依然稳定快速地增长依据西安市市长冯煦初关于西安市国民经济和社会发展第十个五年计划纲要(草案)的报告。西安市“十五“期间社会经济发展的主要目标是：经济增长要继续高于全国和全省平均水平，年均增长率保持在12.5%以上。到2005年按2000年价格计算国内生产总值达到1,170亿元。图2-1西安主要年份国内生产总值资料来源：《2001年西安统计年鉴》01002003004005006007001990199519961997199819992000GDP第一产业第二产业第三产业社会经济环境分析4图2-2西安国内生产总值增长率变化图-5.00%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%1990199519961997199819992000GDP第一产业第二产业第三产业资料来源：《2001年西安统计年鉴》2.1.2经济结构不断优化，高新技术产业和旅游业成为西安经济增长主要动力1、第一产业逐年下降，第二产业和第三产业同步增长。1995-2000年期间西安市产业结构发生明显变化，第二产业和第三产业快速稳定增长。2000年三种产业的比重为6.7:47.9:45.4，第二产业和第三产业占国内生产总值的93.3%。所有制调整进一步加快，全市中小型企业改制面达89%，非公有制经济在国内生产总值中的比重达到33.6%。各个开发区、产业园区和乡镇企业的迅速发展，改变了生产力布局；经济增长的质量和效益明显提高。图2-32000年国内生产总值构成资料来源：《2001年西安统计年鉴》44.65328.37315.49第一产业第二产业第三产业社会经济环境分析52、高新技术产业和旅游、信息、金融、保险等新型服务业将成为西安经济增长的主要动力。1995-2000年期间，第二产业中高新技术产业规模不断扩大，所占比重上升，科技进步对经济增长的贡献率超过43%；第三产业中旅游、信息、金融、保险等新型服务业发展壮大，并成为新的经济增长点。3、高新技术产业将凸显其重要地位。“十五“期间，西安市目标三次产业比重5:46:49，科技进步对全市经济增长的贡献率达到50%左右，高新技术产业增加值占工业增加值的比重达到40%以上，旅游业总收入相当于全市国内生产总值的18%左右，非公有制经济增加值占国内生产总值的比重达到50%左右。2.1.3基础设施建设步伐加快，人居环境和城市面貌显著改善1995-2000年期间西安市累计投资了150亿元，组织实施了80多项重大基础设施。黑水河工程、天然气城市气化工程、西兰高速公路、二环路工程及其他城市道路改造工程、通信工程、城运村、国际展览中心等一批重点项目相继发挥效益。市政设施日趋完善，城市环境不断改善。2.1.4西安全市人口增长平稳，市区人口增长迅速，城市化水平不断提高1、2000年西安全市人口688.01万人，其中市区人口393.47万人，郊县人口294.55万人。1990-2000年期间全市人口以1.23%的速度平稳增长，其中市区人口增长迅速由1990年的275.69万人增加到2000年的393.47万人，郊县人口呈下降趋势由1990年的333.20万人下降到2000年的294.55万人；城市化水平不断提高。图2-4西安全市和市区人口发展情况资料来源：《2001年西安统计年鉴》020040060080019901991199219931994199519961997199819992000总人口市区总人口郊县总人口社会经济环境分析6图2-5西安全市和市区总人口增长指数0.00%0.50%1.00%1.50%2.00%2.50%3.00%19901991199219931994199519961997199819992000总人口市区人口资料来源：《2001年西安统计年鉴》2、预计“十五”期间，总人口规模控制在750万人以内，西安市城镇化水平达到55%，市区人口将继续增长。2.1.5居民就业和收入情况1、2000年西安全市从业人数构成2000年年末，西安全市社会从业人数389万人，比上年下降2.8%。第一产业从业人数147万人，占37%；第二产业107万人，占28%；第三产业135万人，占35%。在全社会从业人数中城镇177万人，占45%；乡村212万人，占55%。图2-6西安市三次行业从业人数资料来源：《2001年西安统计年鉴》2、1990-2000年第三产业的发展是西安全市从业人数增加的主要动力37%28%35%第一产业第二产业第三产业社会经济环境分析71990-2000年西安全社会从业人数由1990年的343.06万人增加到2000年的389.10万人，净增46.04万人，增幅13.42%，年均增长1.27%。第一产业和第二产业从业人数变化不大，第一产业基本稳定在150万人，第二产业基本稳定在110万人。第三产业从业人数变化较大，由1990的86.68万人增加到2000年的134.81万人，净增48.13万人，增幅55.53%，年均增长4.52%。1990-2000年第三产业的发展是西安从业人数增加的主要动力。图2-7西安市主要年份社会从业人数资料来源：《2001年西安统计年鉴》3、居民收入稳步增长2000年，西安全市城镇居民户均2.99人，人均可支配收入达到6364元，比上年增加6.1%，1995-2000年期间年均增长9.6%；其中高收入户户均2.79人，人均可支配收入10,022元，昀高收入户户均2.35人，人均可支配收入17,599.5元。2000年在岗职工年平均工资9,179元，比上年增长18.2%。预计“十五“期间，西安市民人均可支配收入达到8,864元，年均增长8.4%。4、高收入户以上的家庭购房能力在18.8-33.1万元之间西安市高收入户户均2.79人，人均可支配收入10022元/年，按房价为家庭收入的6至8倍计算，高收入家庭的购房能力在18.8-22.4万元之间；昀高收入户户均2.35人，人均可支配收入17,599.5万元，因此其购房能力在24.8万元-33.1万元之间。2.2西安高新技术产业开发区