西安西城国际社区项目整体策划运营思路_149PPT_高之桥机构

12西城国际社区项目整体策划运营思路3目录Contents1st:市场分析2nd:整案定位3rd:先期发展策略4市场机会整案定位先期发展策略宏观环境区域发展市场竞争客户定位发展策略开发策略产品策略本体分析营销策略市场机会：面对项目的基本条件条件，需要立足于市场，全面分析、梳理竞争市场，从中发掘、探求客户需求为项目发展提供方向整体及产品定位5第一部分：市场机会宏观环境区域发展市场竞争6西安城市化水平处于中级阶段，高于中国平均水平，但与一线城市相比差距较大，经济水平处于向小康过渡的阶段人口结构：西安市现辖新城区、碑林区、莲湖区、灞桥区、未央区、雁塔区、阎良区、临潼区、长安区、蓝田县、周至县、户县、高陵县等9区4县。到2007年底总人口数为764余万人，其中男性392.2万人，女性371.8万人，性别比105：100。在总人口中，农业人口410.4万人，非农业人口353.85万人。城市化水平50%40%70%90%人均GDP（美元）289125536000-700030000第三产业51.30%39.10%超过60%接近80%恩格尔系数34%37.10%31%左右小于30%模拟城市西安中国北京、上海东京、纽约城市化水平20%40%60%80%100%初级阶段中级阶段中上阶段高级阶段恩格尔系数%30394960最富裕小康向小康过渡温饱绝对贫困西安目前所处位置市场机会—宏观环境7西安市GDP水平在全国处于较低水平；与一线城市相比，仅为广州的1/4，北京的1/5；与二线省会城市相比，是长沙、郑州的75%，仅为成都、武汉的一半；西安整体经济目前还处于国内较低的水平，与同级别二线省会城市GDP相比差距较大；市场机会—宏观环境0500002008年西安与其他城市经济状况对比2008年GDP（亿元）2008年可支配收入（元）2008年GDP（亿元）21903901396030018216104882008年可支配收入（元）157811694316718182822531724725西安成都郑州长沙广州北京82001年-2008年国内生产总值（GDP)的增长率：2004——10.1%2005——10.4%2006——10.7%2007——11.4%2008——9.4%2009年上半年——7.1%西安市GDP增长速度是全国GDP增长速度的两倍，处于高速增长阶段，未来有望迅速赶上同类二线城市；2008年，西安GDP首次突破2000亿元，达2190.04亿元，同比增长15.6%，增速同比加快0.9个百分点，连续8年保持了13%以上的增速。财政总收入同比增长24.4%全年财政总收入324.34亿元，同比增长24.4%。市场机会—宏观环境13.50%13.10%13.00%14.60%15.60%10.00%12.00%14.00%16.00%2004—2008年西安市GDP增长率经济增长率经济增长率13.513.113.014.615.6200420052006200720089l.西安住宅均价自2006年起均价从3307元/平米涨至5002元/平米；2.2006年-2008年，西安住宅均价年增长率在13%以上，2009年年增长率为7%，上半年房地产市场状况良好。西安房地产市场住宅均价自2006年以来处于一个快速增长的状态；市场机会—宏观环境3307371842684588500205000100002006—2009年西安市普通住宅成交均价走势均价走势（元）均价走势（元）330737184268458850022006年2007年2008年2009上半2009下半10西安房地产市场2000-2007年进入快速发展阶段，08年受诸多客观因素影响发展步伐减慢，进入2009年后房地产市场再次转好；Ø2000年-2007年受全国及区域经济高速发展推动，西安市商品房投资增速保持较快上涨态势。Ø2008年受地震、经济危机等因素的影响，商品房投资减缓，市场供应开始萎缩。2009年，宏观经济开始好转，房地产投资迅速回升，销售面积逐月攀升市场机会—宏观环境11宏观环境总结目前，西安经济处于二线同类城市中较低水平；但年GDP增长率超过全国平均水平，保持着较快的增长势头，未来有望赶超同类二线城市；宏观经济快速增长的势头之下，形成了房地产市场高速发展的动力和基础，为本案提供了良好的契机和发展环境12第一部分：市场机会宏观环境区域发展市场竞争13区域研究：市场机会—区域研究地铁1号线汉城路站拥有三个出站口20余个公交站点大型城市交通枢纽—城西客运站大型的西医药品批发市场西关板块城西客运站板块三桥板块高新北板块大城西DDDDDD14板块相对发展较差，但伴随地铁线路的修建，未来潜力巨大，区域作为西咸一体化的大城西概念中的核心区域，缺乏较高档次楼盘，商业配套主要集中在土门附近，目前区域内缺乏生活商业配套。区域研究总结15第一部分：市场机会宏观环境区域发展市场竞争16市场机会—市场竞争——09年上半年全国楼市动态西安市场平稳发展全国各地地王频出，楼市一改去年下半年沉闷无奈的格调，纷纷亮出五彩缤纷的色彩。小阳春市场整体复苏市场“涨声一片”销售火爆。北京、上海、深圳、广东、杭州等一线城市房价全部回到金融危机前水平，并且部分价格环同比增长幅度均超出去年。三月份四月份五、六月份七月份八月份市场整体销量大幅上扬，客户纷纷下注，各个楼盘均有不同程度涨幅。十月份本月全是住宅成交量133.95万㎡，环比增长24.94%。九月份房价连续三个月上涨，本月价格小幅下降，5005元/㎡的均价与上月基本持平，快速上涨趋势得以缓解。10年初应走势平稳，年底尚不明朗。十一月份11月西安商品房销量152.9万平米，抵08年单季总量十二月份12月商品房价格提升较大，去化平稳，二手房交易激增17桑弧&高之桥观点西安已进入大盘时代100亩以上的项目100多个；目前在售500亩以上的项目近40余个；千亩大盘在售或即将销售近20个：水岸东方1200亩、浐灞半岛3850亩、灞柳生态家园1500亩、国际幸福城780亩、中海国际社区1300亩、大华曲江公园世家1000亩、金地1200亩、奥园828亩、阳光上林城7500亩、首创国际城2522亩、复地城东1000亩、万科大学城项目？、绿地世纪城1160亩、宏基新城3800亩、华荣高新地块800亩、鱼化寨1千多亩、融桥三盘千亩布局、曲江会展产业园××亩城中村改造83个市场机会—市场竞争18品牌成为重要竞争点大牌组合运营规划起点高，自成一格产品线长、产品丰富开发周期长、产品品质较高景观环境优美配套设施齐全（星级会所、国际化教育、智能化数字系统）服务功能完善（星级物业服务、人车分流、安全服务功能等）本案思路原则一：大盘战略确定本案调性市场机会—市场竞争—大盘制胜因素19市场机会—市场竞争—城西市场上半年供需走势1房2房3房4房及以上跃层其他供应量122037641048348121成交量5651409401100069户型比2.162.672.163.481.710.01从市场供应与成交来看，城西片区各户型均处于供大于求的状况。2090平米以下90—144平米144—180平米180平米以上供应量4052211216861成交量150989912914户型比2.692.351.304.36市场机会—市场竞争—城西市场上半年供需走势从上半年市场来看，城西各个面积段的产品均处于供大于求的态势；21竞比物业分析市场机会—市场竞争—城西市场竞争分析东尚观湖万国·远鉴名筑华府御城城中村总建面26万平米18万平米27万平米物业类型26—31高层高层、多层（住宅、公寓、商铺）住宅、商业销售进度目前一期7、8、10、11号楼销售中，二期3、4号楼认购中目前处于咨询阶段预计11初开盘户型面积1房（44.62㎡）2房（89/94㎡）3房（142㎡）1房（50.79㎡）2房（80.64、87.59、88.43、90.98、97.33、115.49㎡）3房（119.52㎡）1—4房（48—160㎡）会所3层1栋预计有会所幼儿园2—3层1栋景观70亩中央景观花园35%绿化率37%绿化率商业部分1层底商部分商业22675㎡商业价格4600元/㎡4900元/㎡目前均价4300-4400元/㎡预计3600——4300元/㎡2800元/平米22市场机会—核心竞争对手—旭景新港楼盘名称旭景新港开盘日期2009年9月20号楼盘地址西安市汉城南路与沣镐西路交汇处物业类型住宅+商业开发商西安市星火房地产开发公司电话[phone]设计单位西安大地建筑事务所物业管理星火物业销售地点西钞广场南侧户型总合计：1938套面积（㎡）户型数量（套）比例（%）451室1326.8180—1002室143473.99110—1333室37219.2023团购楼栋户型配比及销售状况1#楼+2#（33层，5梯16户）合计：1056套，其中1室132套、2室792套、3室132套面积（㎡）户型数量（套）451室132852室132812室132942室132932室3961253室1322#楼1#楼推出时间8月15日推出，实际团购套数150左右推盘价格南向均价3300元/㎡北向均价3100元/㎡凹进去均价2980元/㎡团购均价2800推盘优惠首付款15日内必须交，不交房源另行出售。首付30%没有优惠，50%优惠2个点，送一年物业费，80%优惠3个点，送2年物业费，100%优惠四个点送两年物业费。手续办理齐全之前所交房款可以无条件无息退还。现在均价4200元/㎡,小高层报价5100元/㎡购买客群2#为西电团购楼，实际成交首付比例：首付交30%占成交客户总人数的60%；首付交50%占成交客户总人数的30%；首付交80~100%占成交客户总人数的10%.市场机会—核心竞争对手—旭景新港243#合计（12层，2梯4户）：48套，其中3室24套，2室24套面积（㎡）户型数量（套）1333室24952室24各栋楼户型配比状况4#合计（25层，2梯4户）：108套，其中3室54套、2室54套面积（㎡）户型数量（套）1333室54952室545#楼+6#（27层，2梯6户）合计：324套，其中2室216套、3室108套面积（㎡）户型数量（套）972室1081032室1081333室541113室547#合计（局部27层【2梯6户】，局部9层【2梯4户】）：252套，其中2室198、3室54套面积（㎡）户型数量（套）912室541002室541303室54922室54882室18842室18市场机会—核心竞争对手—旭景新港25各栋楼推盘时间、价格及客源状况楼栋4#5#6#7#8#9#10#推盘时间6月20日推出9月5号推6月20推出给建委（未推）酒店式公寓（未推）安置楼（未推）推盘价格均价3900元/㎡均价3750元/㎡均价4200元/㎡均价3750元/㎡10#合计（南单元【30层，2梯6户】销售，北单元安置）；5层一下为商品（含5层）面积（㎡）户型数量（套）83~972室150客源分析：周边厂区职工，西郊原城中村拆迁户。购买动机：品牌大、价格低、周边配套成熟、距未来地铁一号线距离近。抗性分析：产品品质低，户型设计不通透，高容积率。4—10#楼推盘时间及价格项目成交客户来源市场机会—核心竞争对手—旭景新港26竞争分析总结分析总结从户型面积上讲，以80—110㎡之间的中小户型为主从价格上讲，主要浮动在3800—4500之间，未来有升值潜力竞争对手所推户型虽然面积适中、价格合理，但户型创新不够，缺乏亮点而且社区商业规模较小，方圆半径3公里之内无大型商场市场机会—市场竞争—城西市场竞争分析总结27突破区域小盘概念产品户型进行创新设计商业在社区配套的基础上，强调区域特性本案思路原则二：打造高附加值舒适性复合产品市场机会—市场竞争—产品制胜因素28打造高附加值舒适性复合产品大盘战略确定本案调性本案战略思路确定：本案思路原则一：本案思路原则二：29第二部分：发展定位客户定位发展策略整体及产品定位30本体未来城西热点住宅区与核心商业区竞争受到