集团产品设计阶段成本控制标准

房地产公司产品设计阶段成本控制标准编制说明为了落实集团确定的“保证楼盘品质、降低工程成本”的发展战略，推行建设工程保质限额设计。规划设计中心在广泛征集各有关单位、部门和各设计专业意见和建议的基础上，遵照国家和地方有关工程建设的技术标准及规范，并结合集团多年积累的住宅小区设计和建造的经验总结制订了本标准。本标准分为土建（含装修）工程、安装工程及园林景观工程三大块共十二章，将集团的产品划分为高档（别墅类住宅）、中高档（花园洋房和高标准高层住宅）及中档（普通高层住宅），采用统一设计指标、统一配置标准和典型构造设计的方式进行编制。由于本地区节能建筑墙体保温的应用技术尚不够成熟，这部分构造设计另行出图以便于调整，暂不编入本标准。规划设计中心各专业人员都必须认真学习、全面了解本标准的各项内容，熟练掌握和严格执行其中与本专业相关的各项规定，以指导和规范全集团所有建设工程的勘察和设计任务委托、设计过程跟踪和施工图审查工作，并及时主动地搞好与所有相关专业设计的沟通、协作、配合与复核工作。规划设计中心建筑各室经理（含副经理）是项目（楼盘）设计管理工作的负责人，必须依照本标准以及规划设计中心其他的有关规定，对其分管项目（楼盘）内的土建（含装修）、安装及园林景观工程等各专业设计工作，全面履行牵头组织、协调和评审的职责。各专业设计人员在本标准执行过程中，要密切关注国家和地方有关设计的新规范、新标准和有关新材料、新设备及新工艺的应用，并及时总结经验为充实完善和适时更新本标准提供意见和建议。目录土建工程一.建筑设计6１.设计单位选择２.产品前期定位３.总平面设计４.地下车库５.住宅建筑６.户型设计７.商业建筑８.建筑施工图９.其他控制措施二.结构设计91．划方案阶段2．步设计阶段3．工图设计阶段4．其他控制措施三.建筑门窗及部品14１.建筑门窗２.建筑栏杆３.空调百叶四.住宅公建装修17１.花园洋房２.江景高层住宅楼３.普通高层住宅楼安装工程五.强电设计20１.规划设计阶段２.施工图设计阶段六.给排水及通风221．规划设计阶段2．施工图设计阶段七.小区智能化231.中档（基本型）2.中高档（增强型）３.高档（先进型）园林及景观工程八.硬景及小品281.景观亭、廊2.雕塑３.花池及树池４.围栅及栏杆５.景观游泳池６.球类运动场７.室外座椅８.垃圾容器九.硬质材料铺装3２1.硬质铺装材料2.小区道路３.广场及园路４.室外台阶５.挡墙饰面十.园区水景4１1.景观水循环系统2.溪流及跌水３.湖泊４.水景驳岸５.涌泉及喷泉６.水景桥样参考十一.园区照明4５1.高杆路灯2.庭院灯３.草坪灯４.水下灯５.射灯十二.植物配置4６1.植物配置实施流程2.植物配置标准３.植物搭配４.重庆地区景观植物分类５.植物种植环境条件６.重庆地区常用植物表７.居住区植物配置参考图片土建工程一.建筑设计１.设计单位选择1.１初步设计原则上委托给本地施工图设计单位；１.2成熟产品的设计任务，应该委托给本地设计单位承担。２.产品前期定位２.１产品定位前备好多种设计方案的技术资料，参加营销管理部召集的、有集团主管领导和相关职能部门共同参与的产品定位论证会议，一旦形成决定不再作重大调整；２.２户型调整应该在进行施工图设计之前完成。３.总平面设计３.１总平面设计应该在与各相关专业及物管部门有关人员充分沟通的基础上进行。３.２规划设计应该尽可能利用原有地形、地貌和植被、景观；竖向设计必须考虑场地土方平衡，尽量减少土石方挖填量。３.３高大建筑物避开深填方区域及高边坡区域布置；物管用房、泛会所、体育设施、幼儿园、老年人及儿童活动场地、垃圾站及公厕等，应该布置在经济价值较低，并不影响住户和商业的价值区域；３.４物管收费处、值班室和消防控制室应该设置在业主接待大厅内，以方便业主办事并节省物管人手；３.５环境坡地应尽量设自然边坡，必须设置挡墙的应尽量减小挡墙高度，必要时可以设置多级挡墙；３.６10万方以下的小区原则上设两个出入口（不含消防通道）、10～40万方的小区原则上最多设三个出入口（不含消防通道）。３.７小区内道路应该人车分流、线路便捷畅通。小区内的双向车行道道路宽度统一为6米，消防车道宽度只做2.5米宽硬质道路，两侧各设0.75米宽的草坪。3.８应尽量减少小区不可销售的建筑物及设施，人防地下室、消防站、中小学校等尽量异地建设；３.９在建筑总平面图和竖向布置图中必须明确或增加以下内容：３.９.１小区主入口及次入口、地下车库车行及人行出入口和消防紧急出入口的准确位置，其中哪些是建成后不使用的；３.９.２各种管井及生化池的位置、大小、高度等；３.９.３各单体首层的室内及室外标高；３.９.４所有车行道、人行通道、消防回车及扑救场地等；３.９.５注明有高差的场地是挡墙还是放坡，哪些由园林处理；４.地下车库４.１小区车库的车容量按规范最低限控制。在条件允许的情况下尽量多做地面车库、露天停车场或半地下车库；原则上不在住宅楼的下方设带人防的地下车库；４.２防火分区在2000平方米以内，且通风面积达到2%的地面或半地下车库不设防排烟系统；各车库的防火、防烟分区面积尽可能取规范上限值，以减少消防设备及设施；４.３车位均摊车库面积（含设备用房及车道）按以下原则控制：不带人防地面车库28平方米/个；不带人防、住宅下方地下车库35平方米/个；带人防住宅外地下车库30平方米/个；４.４室内车库尽量采用8米柱距和3.9米以内层高（安装完成后有效净高为２.２～２.５）、车道宽为5.5米。５.住宅建筑５.１为减少电梯用量的住宅建筑控制楼层数：多层建筑６（＋１）层：小高层建筑１１（＋１）层；中高层建筑１８（＋１）层；超高层建筑３３层（或３２）或１００米高度内。５.２通过与相关专业人员沟通，优化住宅建筑的楼梯间、电梯间、设备间、水电管井及公共走道的布置和面积以控制公摊面积。５.３住宅每单元内的水管井净面积控制：多层0.25平方米、二类高层0.5平方米、一类高层0.8平方米；高层住宅强弱电合用井的净尺寸控制：每层5户1600×800、每层6—8户2000×1200；住宅内水、电井门洞尺寸统一为1600×600。５.４建筑体型系数：点式住宅控制在0.4以内，板式住宅控制在0.35以内；５.５住宅建筑朝向尽量以南北为主；窗墙比控制在0.25以内；６.户型设计６.１户内应干湿分区，厨房、卫生间尽量相邻布置，管井及管道尽量共用；相对室内板面，卫生间结构板下沉４００、厨房和阳台结构板下沉１００。６.２上下层房间尽量对齐，避免柱、梁柱转换；６.３室内交通流线应该尽量减少明走道的长度和暗走道占用空间，走道净宽控制在1米左右。入户玄关及走道顶板允许现梁。６.４各种户型的厨房和卫生间砌筑墙厚度应为100（采用加气混凝土砌块砌筑）；中、小户型的其余户内隔墙厚度也可以为100。梁和柱应该现在厨房、卫生间及走道内；６.５入户门洞统一为1200×2100（中高档住宅，子母门）及1000×2100（中、小户型）、室内卧室门洞统一为900×2100、厨房和卫生间洞统一为800×2100；所有门原则上都应设不小于100门垛、门洞口设构造柱；６.６阳光窗台板距离室内地面的高度统一为５００，以免增加护栏高度；６.７厨房的尺寸控制：套内面积小于90平方米：1700～1800（开间）×2700～3000（进深）；套内面积90～120平方米：1800～2300（开间）×3000～3900（进深）；套内面积大于120平方米：2400～3000（开间）×3300～4200（进深）；６.８卫生间的尺寸控制：次卫：套内面积小于120平方米：1500～1700（开间）×2400～2700（进深）；套内面积大于120平方米：1600～1800（开间）×2700～3000（进深）；主卫：套内面积小于90平方米：1600～1800（开间）×2700～3000（进深）；套内面积90～120平方米：1800～2000（开间）×3000～3300（进深）；套内面积大于120平方米：2100～2400（开间）×3300～3900（进深）；７.商业建筑７.１住宅小区应该尽量少建商住两用楼房；７.２商业建筑必须注意设置经营通道、室外停车场，以及空调室外机位、广告位及消火栓箱的位置；７.３餐饮用房必须注意排烟管井、排水管井和设备间、水电间的设置。７.４商用房扣除梁高及设备层高度后的楼层净高，一层以3.6米为宜、二层以3.3米为宜；开间以8.4米为宜；８.建施图：８.１建筑与结构的柱子位置、大小、梁的高度必须一致；８.２建筑、设备、结构各种管井的位置、大小、高度，各种管井的开孔必须一致；８.３墙、柱、梁、板上的所有预留洞（如空调留洞、卫生间排气洞等）水平和竖向位置均应在建施图上标注清楚，并且必须与结施图及设施图吻合一致；９.其他控制措施：９.１建筑专业在方案设计和施工图设计之初，两次分别向各相关设计专业提供建筑总平面图和竖向布置图（不做报建使用），以便于各相关专业设计交叉协调一致，避免专业冲突和错、漏、碰、缺；９.２密切关注和准确掌握有关新政策和新规范，及时并制订相应的对策和措施，最大限度地应用其中有利于降低成本的规定。９.３在设计中采用集团标准化设计成果，如：门窗标准化、栏杆标准化、防止工程质量通病做法、建筑、结构、水、电各专业的相关标准化等，以降低成本、提高工作效率。９.４在新产品开发及新材料、新设备、新工艺和新技术应用之前，必须对其性能和经济两方面进行全面考察和综合论证后再决定。９.５外立面装饰用料必须进行多种材料比选，对于效果接近但成本差异较大的材料，必须优先选用其成本较低者。二.结构设计１.规划方案阶段1.1禁止采用B级高层住宅；1.2避免在3、4类地基上布置高层建筑；1.3避免在高切坡周边布置高层建筑；1.4避免在坚硬岩石地基上挖地下空间；1.5避免在新近深填方内布置永久性建筑；1.6山地建筑尽量避免高切坡和深填方；1.7尽量不设结构转换层。２.初步设计阶段２.１结构选型应进行多方案对比，估算结构经济指标，为设计合同签定经济指标控制提供依据。２.２结合建筑平面功能，优化结构平面，力求结构平面简单、规则、对称；２.３竖向布置尽量避免高位转换和刚度突变；２.４高层建筑尽量避免过大的外悬挑结构（2.1m）；２.５高层建筑尽量避免开设转角阳光窗，转角阳光窗外挑梁的长度短向不宜超过1.5m，长向不宜超过3.0m；３.施工图设计阶段３.１岩土勘查报告３.１.１《岩土工程勘查报告》的内容应满足《岩土工程勘查规范》及《建筑地基基础设计规范》第3.0.3条的规定；３.１.２《岩土工程勘查报告》应按国家标准《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2002）或《建筑桩基技术规范》（JGJ94-94）两个标准，提供地基承载力特征值；３.１.３18层以上（或带转换层）的高层，每栋楼至少布置6个探孔，并分别提供每栋楼基础设计所需各项参数。３.２桩基础３.２.１桩的承载力计算按规范要求执行３.２.２普通桩基础桩身的配筋率一般为0.2%~0.25%；普通单桩如有承台，承台一般按构造配筋。３.３独立柱基及条型基础３.３.１根据工程实际情况，计算地基承载力特征值３.３.２当基础位于岩石上，不考虑基础抗剪计算；３.３.３当桩顶位于裸露岩石上时不设置地梁。３.３.４剪力墙下采用桩基加托梁方式支承时，如符合深受弯构件条件，可按深受弯构件计算和配筋；托梁与桩之间计算时应按铰接，梁按连续梁或简支梁计算。３.４施工图设计阶段３.４.１梁：d≤10用HPB235级钢筋，fy=210N/mm2；d=12、14用HRB335级钢筋，fy=300N/mm2；d≥16用HRB400级钢筋，fy=360N/mm2；３.４.２板：冷轧扭钢筋，其标称直径为6.5、8、10、12、14，fy=360N/mm2；３.４.３当转换层楼板70％以上的板为构造配筋时，应通过调整板跨将计算配筋部分调整为构造配筋，并优先选用热扎I、II级钢筋。３.４.４柱：纵筋采用HRB335（fy=300N/mm2））；箍筋构造配筋时采用I级钢筋、计算配筋时采用Ⅱ级钢筋；