物业管理法规常识解读

20.4.22120.4.222学习内容大纲之一权利•物业管理权利的来源概念•什么是物业管理•什么是物业服务主体•什么是业主•什么是业主大会•什么是业委会物业管理的几个基本概念20.4.223物业服务常见纠纷收费类收费标准收费时间履约标准合理性物业服务类装修服务停车服务公共场所和设施维护秩序维护与安全防范增值服务学习内容大纲之二物业费、停车费高于政府指导价未收房未入住，也要交物业费吗家里被盗、服务瑕疵，拒交物业费邻里纠纷、房屋质量问题，拒交物业费违章装修怎么办乱停车、车辆丢失、车辆损伤高空抛物、人身伤害、财产损失狗患、安全防范与安全保障的差异邮件代收、社区活动物业管理的几个基本概念20.4.22420.4.225物权在公民权利中的地位及物权法的框架人民权利政治权利民事权利人身权利财产权利物权所有权用益物权担保物权债权知识产权股权物业管理活动中权利来源示意图20.4.226物权所有权用益物权担保物权占有建筑物区分所有权专有权共有权共同管理的权利业主自行管理委托物业企业管理委托其他管理人物业管理是业主自主管理自己不动产的民事活动，其权利来源于建筑物区分所有权。物业管理的主体只能是业主。物业管理的核心是业主自治。物权法第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。20.4.227什么是物业管理物业服务是专业公司或者管理人受业主委托（雇佣），为业主的不动产进行管理维护的有偿服务。物权法第八十一条业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。物业服务的内容：物权法第八十二条物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。物业管理条例第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。20.4.228什么是物业服务业主有3种1、房产登记簿上的产权人2、已交付、但尚未办房产证的一手房购买人3、通过继承、遗赠等形式获得房屋所有权的人物业管理条例第六条房屋的所有权人为业主区分所有权解释第一条依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。20.4.229什么是业主业主大会是全体业主的代表，维护合法权利，履行相应义务。业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生。物业管理条例第八条物业管理区域内的全体业主组成业主大会。业主大会和业主委员会指导规则第二条业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。第三条业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。20.4.2210什么是业主大会、业主委员会物业服务常见纠纷及法律对策20.4.2211收费类纠纷收费标准收费时间履约标准合理性业主疑问：为什么不按政府指导价收物业费？为什么不按政府指导价收停车费？20.4.2212收费标准答疑20.4.22131、物业费的性质——物业费是业主维护自己不动产的必要费用，业主愿意承担多少，完全基于业主对不动产管理水平和保持某种程度生活质量的需要，属于业主自治的范畴。2、物业服务收费的原则——合理、公开、质价相符3、判断是否属于政府指导价范围——区分普通住宅与非普通住宅物业服务收费管理办法第五条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。武汉市物业服务收费管理办法实施细则第八条普通住宅和经济适用住房的综合管理服务费，实行政府指导价。其他类型物业服务项目均实行市场调节价。第二十五条普通住宅和经济适用住房小区的露天或室内配套停车场（库）车辆停泊服务费标准按是价格主管部门会同市房产行政主管部门公布的指导价执行。武国土房发【2008】13号关于武汉市享受优惠政策普通住宅标准的实施意见1、住宅小区建筑容积率在1.5（含1.5）以上;2、单套建筑面积在140平方米（含140平方米）以下；3、别墅类（含联体）商品住房除外，售价在5700元/平方米以下且单套销售总价在80万元以下。同时满足以上3个条件的住宅，为普通住宅。收费类纠纷收费标准收费时间履约标准合理性业主疑问：为什么没收房也要全额交物业费？为什么没入住也要全额交物业费？20.4.2214收费时间答疑20.4.22151、物业服务的本质——物业服务是为房屋及其配套的设施设备和相关场地提供维修、养护、管理，维护物业管理区域的环境卫生和相关秩序的活动，其本质是一项公共服务，服务区域并非业主的专有部分，房屋使用与否并不影响物业服务企业的服务提供。2、物业费的本质——是业主的共同财产，是业主承担共同管理责任的方式，并不等同于物业服务企业的酬金。物权法第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。物业纠纷司法解释第六条物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。物业管理条例第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。收费时间答疑20.4.22161、已竣工未出售或未交付，物业费谁出？——建设单位承担2、已交付，物业费谁出？——业主承担3、何为交付？——业主收到交付通知书并办理钥匙交接手续，收到通知书后一个月无正当理由不办理钥匙交接手续的，视为交付。物业管理条例第四十二条已竣工但尚未出售或尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。武汉市物业服务收费管理办法实施细则第十八条业主按前期物业管理服务协议约定的时间开始全额缴纳物业服务费；纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费由开发建设单位全额交纳。收费类纠纷收费标准收费时间履约标准合理性业主观点：物业公司提供的服务，达不到合同约定的标准，可以少交或拒交物业费。案例：1、业主认为其地下室北侧采光井（也是管道井）长期（一年以上）不打扫，卫生状况很差，导致其无法开窗通风，因此物业服务不到位，要求法官酌情减少物业费。2、因居家被盗等，认为物业未尽管理义务，拒交物业费20.4.2217履约标准答疑20.4.2218拒交物业费的本质——物业费是业主的共同财产，是业主承担共同管理责任的方式，并不等同于物业服务企业的酬金。业主欠费，首先损害的是业主共同利益，是妨害全体业主的共同管理而不是妨害物业企业的服务，其次损害的是其他业主权益——应当分摊的费用各，一人不交，就是侵占了其他交费人的利益，最好才是损害物业企业的利益，它拿不到应有的报酬，自然难以为继。交费是业主的义务，是全体业主的共同利益，以物业企业未打扫某一部位的卫生就不交费，没有合理的理由，欠费应当清偿；至于物业企业是否未履行义务，未履行义务对业主造成何种损失，应由业主证明，能够成立的，由物业企业赔偿，而不是减少业主物业费的问题。物业纠纷司法解释第三条物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予以支持。履约标准答疑20.4.22191、物业费缴纳和居家被盗求偿两个独立的法律关系。特别是，酬金制中的物业费是业主的共有财产。业主没有理由因此拒交物业费。2、区分被盗事件中物业公司有无过错，协助处理被盗事件。协助处理被盗事件（报警、提供线索等），尽可能帮业主减少损失；如果公司有过错的，予以改进；公司无过错的，但公司可能进一步提供防范服务的，提供防范服务，短期内无法提供进一步服务的，对业主居家防盗提供建议。3、有无过错，判断依据有两个：第一、法定的安全防范协助义务是否履行到位第二、合同约定的安全防范协助义务是否履行到位物业管理条例第四十七条物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作，发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。物业服务合同收费类纠纷收费标准收费时间履约标准合理性业主观点：公共费用分摊不合理，不交费；（一楼业主没有使用电梯，不应该交电梯费）房屋质量有问题，不交费；（房屋漏水，不修好不交费）邻里纠纷，不交费。（楼上装修导致楼下漏水，不交费；楼下搭雨篷导致楼上声光污染，不交费）20.4.2220合理性答疑20.4.22211、电梯是房屋的配套设施设备，属于全体业主共有，一楼业主理应承担电梯的运行、维保费。不得以不乘坐电梯为由，不交电梯费。即不得以放弃权利来拒绝履行义务。2、房屋质量问题，首先区分是否保修期内，保修期内，联系建设单位维修，保修期外，共有部分由物业公司维修，专业部分由业主自行维修。3、相邻权纠纷，引导业主协商解决。物权法第八十三条业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。处理原则——积极沟通、主动协调，尽力解决影响客户居住的实质性问题。收费类纠纷法律应对诉讼注意事项1、收费不违反法律、法规、部门规章规定或合同约定。除违反法律规定和合同约定的收费，其他不能拒交。对于有争议的收费，合同中要约定明确。2、应对履约标准纠纷，履约应有明确记录。3、促进地方立法对物业费的规定。20.4.2222收费类纠纷法律应对诉讼注意事项20.4.2223关键词诉讼时效2年民事权利（物业费催缴）1年人身伤害书面催交及证据保存诉讼前书面催交通知写明缴费期限写明某小区某房号的物业费催收函证据直接送达签收记录拒绝签收邮局回执争议解决方式是诉讼而非仲裁服务类纠纷装修服务停车服务共用设施设备共用场所管理安全防范增值服务1、什么是违章搭建2、如何对待业主的装修搭建行为3、物业公司在装修管理中的地位4、处理违章搭建纠纷的注意事项20.4.2224第五条住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为：（一）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；（二）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；（三）扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；（四）损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；（五）其他影响建筑结构和使用安全的行为。……第六条装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为：（一）搭建建筑物、构筑物；（二）改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；（三）拆改供暖管道和设施；（四）拆改燃气管道和设施。本条所列第（一）项、第（二）项行为，应当经城市规划行政主管部门批准；第（三）项行为，应当经供暖管理单位批准；第（四）项行为应当经燃气管理单位批准。20.4.2225什么是违章搭建住宅室内装饰装修管理办法第十五条业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为的，可以认定为物权法第八十三条第二款所称的其他“损害他人合法权益的行为”：（一）损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用；（二）违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观；（三）违反规定进行房屋装饰装修；（四）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。20.4.2226什么是违章搭建区分所有权司法解释如何对待装修搭建行为分清专有部位还是私有部位违章搭建的民