个人房产二次抵押贷款作业指导书

上海农村商业银行GRC流程管理体系文件个人房产二次抵押贷款作业指导书文件编号：ZH-C-RB-006编制：计俊审核：个人金融部批准：操作风险管理委员会版本号：A/0生效日期：2008-04-20目录0.修改记录....................................................................21.目的........................................................................32.适用范围....................................................................33.定义、缩写和分类............................................................34.职责与权限..................................................................35.基本原则....................................................................46.流程描述与控制要求...........................................................67.检查监督...................................................................108.依据文件、相关体系文件......................................................119.附录.......................................................................1110.记录......................................................................130.修改记录序号修改日期修改原因和修改内容提示修改单号生效日期1.目的本文件规定了上海农村商业银行个人房产二次抵押贷款业务的操作流程和控制要点，旨在确保二次抵押贷款业务规范操作和主要风险得到有效控制，从而丰富我行个人信贷业务品种，增强业务竞争力，拓展个人贷款市场。2.适用范围本文件适用于上海农村商业银行及所属各分支机构办理的个人房产二次抵押贷款业务。3.定义、缩写和分类个人房产二次抵押业务是指借款人以已在本行办理抵押贷款的房产，在抵押限额内，通过二次抵押方式再次向本行申请除个人按揭类贷款之外的各项个人类贷款的融资方式。4.职责与权限部门/岗位职责与权限不相容职责个金客户经理1）负责受理客户借款申请；2）对借款申请进行贷前调查，将相关信息录入个贷MIS系统；3）负责对审批通过的借款申请进行合同签订并办理抵押登记、保险手续；4）打印、整理放款资料，并对放款材料进行初审；5）负责对移交会计放款资料、抵押权证、贷款档案资料；6）负责贷后管理工作和贷款到期还款结清。审查、审批岗、会计岗、档案管理岗；分支行风险管理部1）负责对上报贷款进行审查，并将审查意见客户经理、审批岗、会部门/岗位职责与权限不相容职责（审查部门）/二级支行个贷审查岗录入个贷MIS系统；2）负责合同审核、盖章。计岗；经办机构负责人1）贷款由二级支行受理的，二级支行行长负责对权限内贷款申请进行审批，出具终审意见；2）贷款由二级支行受理的，二级支行行长对超权限贷款出具审查意见后上报审批；3）负责对放款材料进行核准。客户经理、审查岗、会计部门分支行风险管理部（审查部门）/授信审批人1）负责对权限内贷款申请进行审批，出具终审意见；2）对超权限贷款出具审查意见后上报审批。客户经理、审查岗、会计岗；分支行档案管理岗（协办）1)负责对贷款档案进行管理。客户经理会计部门1）负责对放款信息录入、会计放款、归还等会计核算处理；2）负责抵押权证入库保管。客户经理、审查岗、审批岗分支行行长分管行长/贷审会/行长1）负责对权限内贷款申请进行审批，出具终审意见；2）对超权限贷款由贷审会审查通过后，分支行行长签署意见后，上报总行风险管理部。客户经理、审查岗、会计岗；总行1）负责对上报贷款进行审查，按权限审批后，出具终审意见。客户经理5.基本规定1)贷款对象须同时具备以下基本条件：（1）借款人已在本行办理的原抵押贷款尚未结清，还款记录正常，个人信用良好；（2）借款人应为原个人类抵押贷款的主贷人；（3）根据借款人申请的贷款品种，符合本行相关贷款的借款条件；（4）本行规定的其他条件；2)贷款用途本贷款可用于本行个人按揭类贷款除外的，各项个人信贷产品规定的贷款用途，但不得用于国家法律法规和金融法规明确禁止经营的项目，也不得用于偿还贷款利息、其他个人债务或股本权益性投资。贷款用途必须在贷款合同中明确注明，严禁发放无指定用途的个人贷款。3)贷款金额（1）贷款最高金额=房屋价值╳抵押率－原贷款的本金余额（2）房屋价值以办理二次抵押业务时的询价结果（或评估价值）为准。（3）普通商品住宅抵押率最高不得超过70%，对于以独幢别墅、花园住宅、商铺和写字搂等非普通商品住宅作抵押的，抵押率最高不得超过60%。同时，抵押率应随抵押物房龄的增加而递减，原则上房龄每增加十年，抵押率降低10%。（4）贷款最高金额与原贷款金额之和不得超过房屋价值。（5）根据借款人申请的贷款品种，按照本行相关贷款的有关规定执行。4)贷款期限（1）本贷款的期限根据借款人申请的贷款品种按照本行有关规定执行，并且贷款到期日不得超过原抵押贷款的最后到期日。（2）贷款到期日借款人的年龄不得超过60周岁。5)贷款利率根据借款人申请的贷款品种，按照本行相关贷款的有关规定执行。6)抵押物评估贷款所涉及的抵押物价值的认定以市房地产交易中心的询价结果或我行认可的房屋评估机构出具的《房产评估报告》为准，询价或评估费用由借款人自行承担。7)抵押担保：（1）贷款必须采取房产二次抵押担保方式。贷款发放前，贷款经办行应与借款人共同到当地房屋土地管理部门针对该笔贷款办理二次抵押登记手续，并收妥《房地产他项权利证明》。（2）用于抵押的房产应为本市房产，符合《上海市房地产抵押办法》和本行的有关规定，同时具备以下条件：(a)应为借款人本人拥有的房产，且已经取得《房地产权证》。(b)仅存在一次抵押，且原抵押贷款应为本行个人类贷款，如属个人按揭贷款的必须是纯商业贷款，无公积金贷款；(c)房产抵押登记已办妥，且原贷款经办行是房产的唯一抵押权人；8)贷款保险和公证根据借款人申请的贷款品种按照本行有关规定办理必需的保险和强制性公证手续，相关费用由借款人自行承担。6.流程描述与控制要求个人房产二次抵押业务流程包括贷款受理调查、贷款审查审批、贷款发放和贷后管理四个阶段。具体的流程描述与控制要求见下表。个个个个个个个个个个个个个个1个个个个个个个个2个个个个个个个个3个个个个个4个个个个个G-个个F-个个个个个个个/个个个/个个E-个个个个个个个个/个个个个D-个个个个个个个个个个个个个个个个个个个/个个个个个个个C-个个个个个个个个个个个个个个/个个个个个个个个个B-个个个个个个A-个个个/个个个个个个个个个个个个个个个个个个个个个个个个个个个个个个个个个个个个个个个个个个个个个个个个个个个个个个个个个个个个个个个个个个个个个个个个1阶段流程描述及控制要求控制要点6.1贷款受理、调查1.客户申请客户以已在我行抵押的房产，再次向原贷款经办行提出贷款申请，并提供借款申请资料（见附录一）2.贷款受理客户经理应认真审查，确保提供申请资料的完整性。3.贷款调查客户经理对受理贷款进行调查，即核对贷款资料，面谈面签、调查抵押物以及签署调查意见。调查关键步骤如下：1）收集贷款资料，审查借款人提供资料的完整性、真实性和有效性；2）进行贷款面谈，向借款申请人介绍我行二次抵押贷款的有关要素，询问借款人关于贷款申请的相关问题；3）进行贷前调查，可以根据不同情况采取以下一种或数种方法对借款人进行调查。调查的方式有面谈、查阅资料、电话调查、上门家访、信用征询等。包括与借款人面谈了解、查阅借款人申请表及有关资料；电话向借款人及其工作单位了解情况；上门家访向家庭其他成员或邻居了解情况；向社会征信机构获取借款人信息。调查的内容：（1）调查借款人的基本情况；（2）调查贷款用途；（3）实地察看抵押物；（4）调查还款能力和还款意愿，查询借款人信用报告；（5）借款人申请的贷款金额、期限、利率、成数是否符合我行的规定；（6）填写调查意见。客户经理对受理的贷款申请和贷款资料参照《调查内容》（见附录二）进行调查，确定原贷款经办行与本次贷款风险点1说明：风险点1.1说明：1.风险因素：客户经理未遵循认真核实、准确评估、真实反映的原则。2.风险性质：客户、产品和业务活动3.风险等级：高风险4.控制目标：确保客户经理严格审查、真实性审核，确保借款申请，担保人、抵押物及其相关行为的真实、有效。5.控制措施：审查岗进行真实性复核和审核，审批岗电话核实(抽查）。6.控制岗位：分支行审查岗。风险点1.2说明：1.风险因素：贷款资料不真实。2.风险性质：外部欺诈3.风险等级：高风险4.控制目标：保证全部资料的真实性。阶段流程描述及控制要求控制要点申请行是否一致。客户经理根据借款人申请的贷款品种，按照本行有关规定开展贷前调查工作，签署审查意见并形成调查报告。3.贷款录入客户经理根据调查情况，按照《MIS系统操作办法》，在MIS系统中准确录入客户基础资料、贷款申请及调查意见。5.控制措施：客户经理严格审查、审查岗进行复核。6.控制岗位：客户经理，审查岗。风险点1.3说明：1.风险因素：借款人还款能力不足。2.风险性质：客户、产品和业务活动3.风险等级：高风险4.控制目标：还款能力充分。5.控制措施：客户经理、审查岗严格审查、复核，电话或上门核实，审批岗电话核实(抽查）。6.控制岗位：客户经理，审查岗。风险点1.4说明：1.风险因素：抵押物权属有瑕疵、不足值。2.风险性质：客户、产品和业务活动3.风险等级：高风险4.控制目标：保证抵押物权属完整、价值充足。5.控制措施：权籍查询系统，询价或评估、孰低原则。6.控制岗位：客户经理，审查岗。风险点1.5说明：1.风险因素：贷款用途不真实、不合规、不合法。阶段流程描述及控制要求控制要点2.风险性质：外部欺诈3.风险等级：高风险4.控制目标：落实真实贷款用途。5.控制措施：多方面调查审查、资金流向跟踪。6.控制岗位：客户经理，审查岗。6.2贷款审查、审批按相关贷款品种作业指导书执行6.3贷款发放按相关贷款品种作业指导书执行6.4贷后管理按贷后管理作业指导书执行7.检查监督1)贷后检查由各营业网点个贷营销人员负责，在贷款发放后进行跟踪检查。2)日常检查由各分支行个人金融部负责，每半年至少对辖内开办个人信贷业务的营业网点开展一次全面检查。3)总行个人金融部负责定期或不定期的，对辖内各分支行开展专项检查，专项检查可采用自查、抽查或互查方式进行实地检查。4)接受相关监管部门不定期对我行进行专项检查，专项检查采用现场检查和非现场检查。8.依据文件、相关体系文件8.1外部依据文件1）《中华人民共和国担保法》2）《贷款通则》8.2内部依据文件关于印发《上海农村商业银行个人房产二次抵押贷款业务管理办法》的通知（沪农商行个金〔2007〕015号）8.3相关体系文件《贷后管理作业指导书》9.附录附录一：借款申请资料借款人应向原贷款经办行申请本贷款，同时提交以下资料：(一)《贷款申请书》；(二)《上海农村商业银行个人房产二次抵押申请表》（记录一）；(三)借款人及配偶有效身份证明及户口簿；(四)婚姻证明及个人信用报告；(五)借款人及其配偶经济收入证明和家庭财产证明；(六)借款人及配偶的个人信用报告；(七)抵押物房地产权利证明、有处分权人同意抵