瑞天广场商业定位与执行报告1004

版权声明：本文仅供客户内部使用；版权归武汉合创天下地产顾问有限公司所有，未经武汉合创天下地产顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中部分和全部内容。谨呈：黄冈豪锦瑞天置业有限公司黄州-瑞天广场定位与执行方案所谓商铺，是先有商再有铺，铺的价值是体现在商的基础之上，一个无商家经营的铺位，其价值为零，也就是说，只有商场能经营、做得旺，商铺的价值才能得到体现，才能实现价值最大化。经济发展动力不足，扩内需政策加码，直接推动商贸流通业的发展，商业地产业将进入放量扩张的阶段；住宅开发受宏观调控的冲击，一方面推动房地产企业向商业地产进行战略转型，另一方面，房企加速布局二三线城市，抢占新兴市场，间接推动了商业地产的快速发展；通货膨胀形势严峻，住宅市场投资受限，更多资金转向商业地产和不限购的三四线城市；黄州区经济快速增长，经济增速明显高于黄冈市平均水平，第二产业已成为区域经济支柱，整体发展态势良好；黄州区固定资产投资以实业投资为主，房地产投资近年来逐步增加，行业发展空间较大；黄州区人均可支配收入，社会消费品零售总额不断增长，商贸流通业发展形势良好。楼市调控不断加强、货币政策持续收紧，住宅市场行情低迷，如何瞄准市场需求、打造自身特色是房地产开发企业必须考虑的；调控政策对商业地产影响较小，房企转型商业地产，资金转向商业地产，商业地产面临良好癿发展时期；黄州区整体经济发展形势良好，尤其以工业为主的开发区已成为区域经济支柱；黄州区居民收入水平不断增长、社会消费品总额不断上升，消费力和消费市场不断扩大，为商业地产发展提供了良好的基础。市场调研项目概况SWOT分析区域分析商家分析消费者需求发展定位宏观经济区域分析市场研究城市规划中的临港经济区，城东新区等发展趋势，人口及经济增长带动项目周边商业需求，项目一站式商业服务优势将体现；项目周边交通规划配套设施将逐步完善，极大提升本案的辐射能力，立足黄州辐射鄂州等周边区域，商业价值持续提升；项目处在城市开发区，以服务周边企业、学校等行业的商务配套，目的性消费为核心。城东新区的规划发展，将带来不低于10万人的巨大消费客户群；项目周边交通及配套的完善，导致项目的辐射范围将不仅局限于黄州，具有向外辐射的能力，商业价值也会由此而提升；规划中的临港经济区带来大量的消费者，本项目可以为周边的消费群提供一站式的商业服务；项目不处于传统的商业中心，发展传统商业面临障碍，以服务于周边企业、工厂、学校的商务配套，打造目的性消费。市场调研项目概况SWOT分析区域分析商家分析消费者需求发展定位宏观经济区域分析市场研究传统商业仍将聚集在老城区胜利街、八一路和东门路整体商业档次不高，但零售地位一时难以动摇。城东新区的发展这一局面将会逐渐发生变化，商业中心会在开发区和老城区出现两级并列现象；黄州商业形态较初级，升级成为必然趋势；黄冈商业目前除了奥康步行街外，主要以是临街商铺和大中型超市为主，缺乏统一的管理和规划。随着黄冈居民收入不断提高，以瑞天广场为代表的有规划、有经营主题、引入各类主力业态的复合型商业是未来黄冈商业的发展方向；商业就近化发展随着黄冈交通的发展与武汉连接更加紧密，消费频率较低的业态将外流至武汉，那么餐饮、休闲娱乐等业态更容易在当地就近消费。黄冈整体商业发展水平较低，目前处于过度阶段，现有商业主要以传统商业为核心，未来商业必将向中型综合体商业等复合业态发展；商业布局围绕传统商业核心，但城市规划向多极化发展，商业核心也将向多极化发展，本项目具备成为多极核心之一的实力；黄冈缺少具有休闲娱乐、餐饮等一站式综合服务的商业形态，本项目的商业规划方向将填补这一空白。市场调研项目概况SWOT分析区域分析商家分析消费者需求发展定位宏观经济区域分析市场研究项目主力店属于定向设计，相关主力店业态明晰，商户目标清晰，对项目具有拓展意愿；武汉部分品牌餐饮对于黄州市场较看重，对于项目及区域市场消费综合评估后，会给予明确意向；武汉娱乐品牌对于异地开店拓展意识较强，如条件合适，有进驻的可能性，但面积会有所控制；本地餐饮及娱乐行业较为谨慎，虽然都看重项目的区位及未来发展，受现阶段周边环境考虑，还处于观望态势。项目的规划模式对于主力店吸引力较强，武汉的大型休闲娱乐商家对于黄冈市场较为看好，具有一定的拓展意愿；本地的餐饮及娱乐行业倒显的较为谨慎，虽然认同项目的发展及区位，但出于观望态势；项目的规划对于主力店或特色商业吸引能力较强，如何建立项目自身特色，差异化定位是吸引特色商家及本地商家进行进行经营将是关键。市场调研项目概况SWOT分析区域分析消费者需求发展定位宏观经济区域分析市场研究商家分析消费者日常消费多去步行街及东门路等传统商业区域，注重价格、品质、服务、购物环境；休闲娱乐主要以KTV、网吧、电影院与电玩为主，注重服务和环境因素；希望能引进大型超市，品牌服饰，书店、自助餐厅、时尚餐厅、火锅等特色餐饮，以及生活配套。项目将对传统的商业核心进行挑战，将以项目创建自身的特点赢取市场；市场需求也印证了项目的规划和初步定位，所需业态在项目规划中都有涉及；项目的市场需求印证了项目定位，提供了清晰招商方向。市场调研项目概况SWOT分析区域分析商家分析发展定位宏观经济区域分析市场研究消费者需求项目发展方向生活配套餐饮零售项目不同阶段商业业态比例第一阶段第二阶段周边固定人群较少主要消费群为周边师生项目交房，周边住宅项目入住，城东新区发展，临港经济区形成规模项目第一阶段:依托现有学生消费群，配合区域商业升级项目第二阶段:客群更多元化，项目档次不断提升，更注重品质。满足年轻时尚消费群体“餐饮、休闲娱乐”需求配合“城东新区、临港经济区”规划、填补区域商务人士“体验式商务休闲消费”空白环境商业目标环境商业目标基本需求为主品质生活为主40%28%19%13%瑞天广场休闲娱乐市场调研项目概况SWOT分析区域分析商家分析消费者需求宏观经济区域分析市场研究发展定位特色餐饮多元娱乐商务休闲、配套黄冈缺乏品质化餐饮消费场所,项目周边餐饮数量较少、档次低,已难以满足未来餐饮发展需要。依托项目所处的城东新区，临港经济区大型商务平台，及学校数万师生，打造黄州品质化餐饮聚集地。黄州娱乐场所主要集中在老城区，整体环境及档次较差，项目周边更是缺乏此类娱乐业态。项目周边目前已聚集部分企业，未来的城东新区，临港经济区将为本案带来稳定的消费人流，同时对休闲娱乐业态也提出了品质化、档次化的消费需求。未来将规划有60万人口，项目周边城东新区、开发区、临港经济区，将带来大量的常住消费人群。本案可针对项目周边学校师生、居民、周边产业工人、商务人群提供酒店住宿、商务休闲及配套服务。目标:配置超市及少量休闲购物、商务休闲业态及商业配套。目标:打造体验式、品质化的休闲娱乐聚集地。目标:打造集中式餐厅、中西简餐、特色小吃街于一体的“特色品质餐饮街区”。休闲商业中心市场调研项目概况SWOT分析区域分析商家分析消费者需求宏观经济区域分析市场研究发展定位项目剖析核心问题SWOT分析区域分析项目概况“瑞天新城”属于城市综合服务体。它集“星级酒店、主题商业、情景步行街、精品公寓”为一体，项目将打造成为黄冈市“吃、住、玩、购、休闲娱乐”等一站式购物，一步到位的全新感受和体验的综合性场所。项目总建筑面积7万余方，其中住宅面积4万余方，酒店商业综合服务体3万余方。各项总指标规划总用地面积（㎡）37751.2总建筑面积（㎡）66486.14其中酒店建筑面积（㎡）10555.12住宅建筑面积（㎡）43250.48商业建筑面积（㎡）12689.53地下室建筑面积（㎡）11238.2容积率2.5绿化率35.2%建筑密度35.98总户数431停车位其中地上114212地下98HOPSCA城市综合体模式——集商务、办公、商业、景观、休闲、居住于一体的城市综合体立足城东新区发展；依托完善教育资源；突显城市功能价值；住宅开发展现品质；酒店公寓展示实力；新型商业提升品牌。黄冈首个集“高级酒店、情景商街、主题商业、精品公寓”为一体的城市综合体规划模式。项目剖析核心问题SWOT分析区域分析项目概况项目剖析项目概况核心问题SWOT分析区域分析目前瑞天新城周边商业环境普遍档次较差、租金较低，周边社区商业以满足基本生活需求为主；缺乏多元化的品牌休闲娱乐业态，以及特色餐饮。周边学生群体的消费需求旺盛，但学校周边缺乏有针对性的商业消费环境，学生的消费需求得不到释放，被迫选择去其它区域购物。现有居民的消费能力不强，而周边学生需求旺盛，项目主要消费群体必须定位于学校师生。根据区域现阶段发展状况，项目应针对学生群体提供集风味餐饮、多元娱乐、时尚购物、运动休闲于一体的综合型商业项目，方能在区域内形成较大消费聚合力。1、项目交通便利，可达性较好；2、临街面较长，商业展示面较好；3、毗邻高校，具有一定学生消费潜力；4、项目商业体量与商业形态，较周边商业和黄州现有商业具有一定优势。1、项目周边商业氛围淡薄，招商与销售均存在一定压力；2、项目所在地为黄州新城区，周边固定居住人群目前不成规模，目前难以支撑项目商业体量；3、项目需要销售、招商同时进行，同时还需考虑后期经营，整体把控难度较大。1、项目属于购物中心形式，黄州目前暂无此类商业物业，有一定市场空间；2、黄州商业整体较初级，商业升级改造在所难免，市场呈现空白点。1、随着黄州城市进程的加快，加大商业竞争。2、项目周边具有一定商业竞争。项目剖析项目概况核心问题区域分析SWOT分析项目剖析项目概况SWOT分析区域分析核心问题项目需要销售、招商一并进行，同时还需考虑后期经营，如何在前期销售与招商操作中，规避后期的经营风险！01如何用最少的资金投入，在预定的时间内，完成销售与招商，同时创造项目价值最大化！0203项目周边商业氛围淡薄，固定居住人口较少，在操作过程中，如何在短时间内树立项目形象，营造良好经营氛围，取得销售与招商成功!如何利用合理的业态组合，在项目定位上形成自身特色，在区域商业竞争中脱颖而出！项目如何有效引导当地消费理念，并引起市场关注，形成稳定客流，最终实现稳定经营，取得综合效益的最大化！0504Developer开发商Operator经营者Investor投资者Customer消费者Goverment政府项目定位项目概况SWOT分析区域分析项目定位定位说明业态定位定位特色客户定位关系梳理项目商业定位建议瑞天新城项目周边缺乏成熟的大型社区，常住居民较少；虽然项目周边未来规划有一定量的住宅，但由于缺乏相应的配套设施，短时期内入住率低。所以本案商业部分的目标客群短期内不能以周边常住居民为重点，仅需配备少量满足基本生活的社区便利类业态（如超市、蛋糕店、药店等）；本案周边常住学生较多，所以本案主要消费群体以学生群体为主。学校内的配套服务设施可满足学生的基本生活需求，更完善的消费需求可否聚集在本项目，是本项目成功的关键，故项目商业定位为针对学生休闲消费的“休闲娱乐型商业”。学生群体消费特征为：中低档、高频次、偏重餐饮休闲娱乐，所以可以配置一定量的运动休闲服饰，快餐及特色餐饮，休闲小吃街，多元娱乐（如量贩KTV、电玩城、网吧、桌游吧等），学校附属业态（培训机构、票务、家教兼职中介等）。项目定位项目概况SWOT分析区域分析定位说明业态定位定位特色客户定位关系梳理项目定位瑞天广场——集多元娱乐、特色餐饮、潮流购物、创意集市、运动休闲于一体的黄冈首席“一站式”新型商业空间。天天是假日，天天在乐园项目定位项目概况SWOT分析区域分析定位说明业态定位定位特色客户定位关系梳理项目定位运动娱乐休闲餐饮RepastFunLeisureSports项目定位项目概况SWOT分析区域分析定位说明业态定位定位特色客户定位关系梳理项目定位参照一二线城市商业发展模式，个性化、主题化、体验化、娱乐化是当今商业项目发展的一大趋势，本项目应立足黄州市场，同时顺应时代潮流，创新求变，把经营目标锁定最具消费活力的青年消费群