华夏柏欣・合肥华侨广场最终市场定位报告

1华侨广场商业项目可行性研究报告2009年3月3日致：安徽省华侨饭店有限公司Thisreportissolelyfortheuseofclientpersonnel.Nopartofitmaybecirculated,quoted,orreproducedfordistributionoutsidetheclientorganizationwithoutpriorwrittenapprovalfromTCBLConsultingLimited.Theopinions,estimatesandinformationgivenhereinorotherwiseinrelationheretoaremadebyTCBLintheirbestjudgment,intheutmostgoodfaithandareasfaraspossiblebasedondataorsourceswhichtheybelievetobereliableinthecontesthereto.Notwithstanding,TCBLdisclaimtotheextentpermittedbylaw,anyliabilityinrespectofanyclaimwhichmayarisefromanyerrorsoromissionsorfromprovidingsuchadvice,opinions,judgmentorinformation.CONFIDENTIAL21.0合肥市宏观发展概要2.0合肥市商业发展研究3.0项目特征分析4.0竞争项目分析5.0目标消费者研究6.0租户访谈7.0市场定位8.0业态组合9.0项目财务分析附件Ⅰ:主要商户工程技术要求参考附件Ⅱ:百货公司开店要求参考目录市场调查业态组合市场定位财务分析4193954981541822102462622783市场调查目标消费者研究合肥市宏观发展概要竞争对手分析(目前和未来)租户访谈项目市场定位主题概念定位市场定位档次定位财务分析租金评估租金测算业态组合(3套方案)业态组合合肥市商业发展研究目录投资回报与租金收益比较分析财务指标分析潜在租户名单41.0合肥市宏观发展概要1.1合肥整体情况综述1.2合肥市经济指标1.3合肥市人口分析1.4合肥市未来规划发展1.5合肥市宏观发展概要小结5„合肥是安徽省省会，位于中国中部长江淮河之间、巢湖之滨，通过南淝河通江达海，具有承东启西、接连中原、贯通南北的重要区位优势。„合肥市辖瑶海、庐阳、蜀山、包河4区和肥东、肥西、长丰3县，并赋予合肥高新技术产业开发区、合肥经济技术开发区、合肥新站综合试验区市级管理权限。„2007年全市常住人口为462.73万人合肥整体概况上海合肥南京北京1.1合肥整体概况62006-20088---20112008合肥城市发展„因为政策的推动及紧邻长三角的区位优势，合肥正成为长三角组团城市之一。„越来越多的制造、电子、汽车等企业开始转移到合肥。„机场、铁路、轻轨、主干线、经济开发区的建设，让合肥城市建设处于前所未有的高潮期。1.1合肥整体概况7图：合肥GDP及增长率（2001-2007年）图：合肥固定资产投资及增长率（2001-2007年）固定资产投资持续增加，推动经济增长„固定资产投资是推动经济增长的重要因素，合肥固定资产投资持续增长，将为合肥未来经济增长提供重要的推动力。合肥经济增长速度远高于全国平均水平„不考虑物价上涨因素，2001-2007年，合肥GDP累计增长258%，平均年增长率高达20.0%，远高于同期全国平均水平的14.4%。„合肥2008年GDP达1664.84亿元GDP及固定资产投资020040060080010001200140016001800200120022003200420052006200720080%2%4%6%8%10%12%14%16%18%20%合肥GDP合肥GDP增长率全国GDP增长率020040060080010001200140020012002200320042005200620070%10%20%30%40%50%60%70%合肥固定资产投资总额年增长率数据来源：合肥统计局2008年数据为政府初步统计数据1.2合肥市经济指标单位：亿元单位：亿元8图：合肥人均GDP及增长率（2001-2008年）人均GDP050001000015000200002500030000350004000020022003200420052006200720080%5%10%15%20%25%30%合肥人均GDP合肥人均GDP增长率„2007年合肥人均GDP达到28,125元（折合美元为3,853美元），增长达到21%，增长速度远远高于国内平均速度。预计2008年合肥人均GDP将接近5,000美元。„根据欧美经济发展与商业业态的对应发展关系，人均GDP超过4,400美元时，城市主导商业形态将向ShoppingMall、Lifestyle、ShoppingCenter、旅游地产、商务地产、物流等综合商业形态涌现，合肥市人均GDP水平表明了合肥正向综合商业业态方向发展。1.2合肥市经济指标数据来源：合肥统计局2008年数据为政府初步统计数据单位：元9人均GDP1.2合肥市经济指标商业业态的发展与人均GDP的关系人均GDP时间1100美元以下1100—2000美元2000—4400美元4400美元以上大众商业街集贸市场百货商场生活时尚中心购物中心合肥市2008年人均GDP预计已接近5000美元，真正的购物中心、生活时尚中心等现代零售形态已经具有健康发展的条件。10图：合肥城镇居民可支配收入情况（2001-2007年）合肥居民收入连续增长„2001-2007年，合肥人均居民收入累计增长97%，年增长率达到10.2%。图：合肥城镇居民消费支出情况（2001-2007年）合肥居民收入增长推动消费增加„2001-2007年，合肥城镇居民平均每人全年消费性支出累计增长77%，年增长率达到8.5%。居民收入及支出数据来源：合肥统计局020004000600080001000012000140001600020012002200320042005200620070%5%10%15%20%25%城镇居民可支配收入年增长率020004000600080001000012000140001600020012002200320042005200620070%5%10%15%20%25%城镇居民平均每人全年消费性支出年增长率1.2合肥市经济指标单位：元单位：元11安徽省内比较„合肥是安徽省GDP总量最高的城市，与其他城市相比拥有绝对优势。经初步统计，合肥2008年的GDP总量达到排名第二与第三的总和。166474570361854052051250048648244940240035032825019017.2%16.0%13.5%16.0%12.0%12.4%11.5%14.0%11.0%13.2%15.7%13.0%12.0%14.5%14.0%12.0%16.0%045090013501800合肥 芜湖 安庆 马鞍山阜阳 六安 滁州 宿州 蚌埠 巢湖 淮南 宣城 亳州 淮北 铜陵 黄山 池州 0%5%10%15%20%2008年GDP增长率 1.2合肥市经济指标单位：亿元121,3341,39012,0013,2753,43302,0004,0006,0008,00010,00012,00014,000合肥南昌宁波南京上海图：长三角五城市GDP比较4104263,8471,3801,03505001,0001,5002,0002,5003,0003,5004,0004,500合肥南昌宁波南京上海图：长三角五城市社会零售品消费总额比较13,42713,07623,62320,31722,30705,00010,00015,00020,00025,00030,000合肥南昌宁波南京上海图：长三角五城市人均可支配收入比较长三角城市比较数据来源：合肥统计局„比较长三角五个代表城市2007年底的经济数据，合肥整体经济实力在长三角各个省会代表城市是最弱的，甚至低于同为中部城市的南昌。1.2合肥市经济指标单位：亿元单位：亿元单位：亿元1316.9%17.5%18.1%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%2005GDP增幅2006GDP增幅2007GDP增幅合肥南昌宁波南京上海图：长三角五城市GDP增幅比较图：长三角五城市消费品总额增幅比较图：长三角五城市居民可支配收入增幅比较15.1%18.5%22.1%0.0%10.0%20.0%30.0%2005消费品总额增幅2006消费品总额增幅2007消费品总额增幅合肥南昌宁波南京上海12.5%13.7%21.9%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%2005GDP增幅2006GDP增幅2007GDP增幅合肥南昌宁波南京上海长三角城市比较数据来源：合肥统计局„在2005至2007年三年内，合肥的城市综合实力增长速度普遍高与其他城市，并且呈稳步上涨态势。„尤其是2007年，合肥成为全国城市经济能力增幅最快的省会城市。1.2合肥市经济指标1442.5%203.73478.92007年41.7%196.16469.852006年40.6%184.91455.72005年38.0%168.96444.682004年35.1%160.18456.62003年34.3%153.54448.082002年33.2%146.81442.162001年32.6%143.04438.182000年非农业人口所占比例（万人）非农业人口（万人）户籍人口（万人）年度合肥人口变化图：合肥市2000-2007年户籍人口变动469.85455.70438.18442.16444.68456.60448.08478.9012.314.211.11214.3400420440460480500200020012002200320042005200620070246810121416户籍人口比上一年增长％单位：万人百分比％数据来源：合肥统计局„合肥本地人口占据绝大多数，高校学生是合肥人口的重要组成部分。„2007年合肥市常住人口为491万人，外来人口为12.1万人，占总人口的2.46%，可见合肥的人口构成以当地人为主。而2007年合肥市高校在校学生人数约30万人，占合肥总人口的6.26%，是合肥人口的重要组成部分。„作为中部省份，合肥的农业人口仍占据大部分比例，但是正在逐年减少。1.3合肥市人口分析15根据《合肥市城市总体规划(2006-2020年)》,合肥市的定位为：„安徽省政治、经济、文化中心。„全国重要的科研教育区域。„现代制造业基地、高新技术产业基地、现代服务业基地。„区域性交通枢纽。„区域旅游会展、商贸物流、金融信息中心。合肥城市发展定位数据来源：合肥规划局1.4合肥市未来规划16„合肥分为八个城市分区：老城区、东区、北区、西区、南区、经开区、高新区和滨湖新区。„近期2010年，中心城区城市人口300万人；„远期2020年，中心城区城市人口360万人。„近期2010年，中心城区建设用地300平方公里，人均建设用地100平方米；„远期2020年，中心城区建设用地360平方公里，人均建设用地100平方米。数据来源：合肥规划局合肥规划整体目标城市分区城市分区城市分区市中心城区城市人口规模市中心城区城市人口规模市中心城区城市人口规模市中心城区城市建设用地规模市中心城区城市建设用地规模1.4合肥市未来规划17„合肥城镇空间组织结构：“一核一圈五轴”。形成以合肥中心城区为核心，周边城镇密集区为重点发展圈层，沿主要交通轴线向东、北、西、西南、东南辐射的五条拓展轴。„合肥市到2020年重点开发区域为西南部的三个开发区。„合肥市政府已将政府部门整体迁移至西南的政务新区，以拉动新老区的共同发展。中心城区中心中心城区城区合肥经济开发区合肥经济开发区合肥经济开发区合肥高新技术开发区合肥高新技术开发区合肥高