06年世联某项目策划报告

本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。2020/4/22南山置业烟台世贸中心四地块物业类型配比研究报告谨呈：烟台南山置业发展有限公司本报告是严格保密的。2项目背景-----南山集团通过为烟台市政府修建投资10亿元的会展中心置换总面积约1000亩的四块地地块占地功能要求容积率政府其他要求1号21万21万公建、21万住宅＜2.02号12.7万10万平米，纯商业娱乐＜2.03号27万会展中心+酒店+办公（10+10+10）平米＜1.2酒店档次高，办公超高层4号16.3万以住宅为主，少量商业＜1.2现状为农用地，无开发条件小计总占地77万平米,建筑面积约102万平米1234烟大三期滨州医学院大海会展中心限期修建将是南山集团取得四块地并向政府谈条件的核心筹码南山集团为政府修建3号地上的会展中心（投资10亿元），以此置换1、2、3、4块地会展中心06年8月份需竣工，10月份投入使用地块出让条件本报告是严格保密的。3本报告的命题---从市场价值和成功案例角度分析4块地合适的物业类型和容积率1号地21万平米住宅、21万平米公建10万平米纯商业娱乐要求办公建超高层、高档次农用地，无开发条件2号地3号地4号地1号地要先开发，21万公建量是否太大商业量是否太大该地块做商业还是住宅超高层办公楼在近两年是否合适，是否有市场可推后开发政府对地块要求南山集团困惑各地块合适物业类型公建商业的合适比例各地块合适容积率核心问题借鉴成功案例分析市场现状公建不低于50%办公档次太高，近期开发注：公建指商业、办公、酒店的综合降低公建比例降低办公档次，推后开发总矛盾本报告是严格保密的。4问题的解决思路区域属性分析区域功能界定地块总体定位案例借鉴地块功能定位容积率物业类型区域现状属性剖析，明确存在问题确定区域主要功能，明确发展方向在区域发展方向之下，四地块总体定位在区域总定位下，结合案例明确各地块功能研究时点：四块地将在未来3-5年开发结束本报告是严格保密的。5本区域在城市的位置-----位于最靠近滨海的区域莱山经济开发区APEC产业园项目位于烟台市莱山区，交通便利，北临黄海，处在未来烟台市发展的中心地带距离烟台市政府2公里距离老城区市中心14公里（15分钟车程）距离机场15公里通过滨海路、观海路同老城区相联，距离连接各区的五区连接路2公里。本项目4地块本报告是严格保密的。6区域属性现状-----多重属性并存，核心属性不清晰体育公园会展酒店办公滨海旅游新市府商贸大学住宅文教区旅游区商务区政务区核心属性不清晰目前以各大学为主的文教区特征最为明显市政府新的办公地在莱山区已成公认，但未形成政务新区、新市区之类的区域概念商务区是在南山集团3、2和1号地的会展、公建、办公等设施修建之后才会形成旅游区仅有滨海旅游带，体育公园仍处于修建中多重属性并存项目所在区属性现状本报告是严格保密的。7问题的解决思路区域属性分析区域功能界定地块总体定位案例借鉴地块功能定位容积率物业类型区域现状属性剖析，明确存在问题确定区域主要功能，明确发展方向在区域发展方向之下，四地块总体定位在区域总定位下，结合案例明确各地块功能研究时点：四块地将在未来3-5年开发结束本报告是严格保密的。8城市新中心区是新区区域多种功能的核心统领深圳福田新区新中心区是最有包容性的属性，也是最核心的属性核心属性：新中心区包含四大功能区：政务区（市政府大楼等政府设施）CBD（写字楼、展览、购物中心、星级酒店）高级住宅区旅游区（音乐中心、中心公园）青岛东部新区核心属性：东部新中心区，包含四大功能区：政务区（市委、市府大厦所在区）CBD（购物广场、金融中心等商务大楼）高级住宅区（银都花园等）旅游区（五四广场为主的滨海旅游区南京河西新区核心属性：河西新区包含四大功能区：政务区（市府办公大楼在建中）CBD（规划写字楼、购物中心等设施）奥体中心（有旅游功能）高级住宅区文教区旅游区商务区政务区新中心区本报告是严格保密的。9虽然本区域文教区的现状特征更明显，但新中心区带给本区域的房地产价值更大文教区•商业：含商务、商业•产业：包括教育、会展金融贸易、高新技术、工业、软件业等•环境：指区域内的整体规划、绿化景观、建筑物等商业土地价值产业环境资料来源：世联研究区域价值模型核心产业、区域环境和商业商务构成一个区域最终的价值只有三个方面平衡协调发展区域价值才能最大化区域价值的最终表现是区域内土地价值的提升以教育产业和园区环境为主体，主要以内需型消费为主对相关产业的带动较弱，尤其对区域商务和商业功能的带动较弱各学校内需型区域完善，不能带来区域价值的全面提升新中心区政府主导会展、金融等经济型产业，并通过市政配套改善环境政府的规划及搬迁会带来与之相关的商务和商业需求政府主导下的外向型区域完善，带来区域价值全面提升为提升区域整体价值，本区域应该以新中心区为核心属性本报告是严格保密的。10新中心区的属性将带给本项目所在区域更高的规划价值和市场价值深圳新中心区居住用地价格走势规划价值市场价值高起点片区规划路网等基础设施修建会展等市政工程投入政府搬迁地价开始上涨住宅开始建立新高价版块写字楼等商务项目出现CBD成形，房价达到峰值新中心区带给本区域的两大价值新中心区的属性带给项目的规划价值将会直接转化为市场价值本报告是严格保密的。11问题的解决思路区域属性分析区域功能界定地块总体定位案例借鉴地块功能定位容积率物业类型区域现状属性剖析，明确存在问题确定区域主要功能，明确发展方向在区域发展方向之下，四地块总体定位在区域总定位下，结合案例明确各地块功能研究时点：四块地将在未来3-5年开发结束本报告是严格保密的。12四地块总体定位-----启动“烟台新城市中心计划”新中心区基本成形由南山集团现有4块地为主体，未开发本项目4块地总体定位：站在全市新区发展的高度，依托现有体育公园和滨海风景带的旅游资源以及大学区的人文资源，同时借助烟台市新政务区的名义：通过南山集团现有四块地的综合开发，为烟台市启动一个“新城市中心区的计划”，最终通过提升区域价值，带动南山集团四块地价值最大化政务区旅游区文教区商务区高级住宅区本报告是严格保密的。13四块地总体形象定位中国烟台•新城市中心区新中心计划将开创烟台的新未来新城市中心区将成为二十一世纪新烟台的代表本报告是严格保密的。14问题的解决思路区域属性分析区域功能界定地块总体定位案例借鉴地块功能定位容积率物业类型区域现状属性剖析，明确存在问题确定区域主要功能，明确发展方向在区域发展方向之下，四地块总体定位在区域总定位下，结合案例明确各地块功能研究时点：四块地将在未来3-5年开发结束本报告是严格保密的。15本项目面临的核心问题-----4块地适合的物业类型和容积率在南山集团4块地要承担启动烟台“新城市中心区计划“重任的前提下，我们面临的核心问题：近期3-5年内，这4块地合适开发的物业类型是什么？近期3-5年内，这4块地适合的容积率是多少案例借鉴深圳中心区东莞新城中心南京河西新城新城市中心区物业发展规律新城市中心物业容积率研究内容本报告是严格保密的。16问题的解决思路区域属性分析区域功能界定地块总体定位案例借鉴地块功能定位容积率物业类型区域现状属性剖析，明确存在问题确定区域主要功能，明确发展方向在区域发展方向之下，四地块总体定位在区域总定位下，结合案例明确各地块功能研究时点：四块地将在未来3-5年开发结束本报告是严格保密的。17投资启动中心区主干道基本完成投资大厦、信息枢纽中心大厦建设中；中心区基础市政设施“七通一平”基本完成成功拍卖出让一块居住用地；中心区城市公园建成和黄、中海、深业、居住项目六大政府工程（市民中心、图书馆、音乐厅等）同时开工中心区进入高速发展期；高交会馆正式起用；新中心区地位已经确立；居住项目竣工投入使用；江苏大厦、国际商会大厦等高级写字楼也相继落成中心区进入稳定发展期；居住项目：星河国际，黄埔雅苑写字楼项目中电信息；六大公建大部分完成政府完成搬迁大型商业办公居住市政项目居住项目土地开发基础设施开始启动1993年1995年1996年1997年1998年1999-2001年2002-20042005之后社区级商业区域性商业市级商业起步期发展期公建处于收尾阶段商业项目：中心购物公园开始筹建高档写字楼全面入市星级酒店基本无住宅开发快速发展期成熟期深圳中心区开发进程-----房地产开发次序从居住、办公最后才过渡到商业性项目的开发案例借鉴—深圳中心区本报告是严格保密的。18东莞新中心区开发进程-----房地产开发次序从居住、办公最后才过渡到商业性项目的开发案例借鉴—东莞新中心区起步期发展期成熟期开发类型新区开始启动国际会展中心中央生活区规划展市政中心、会堂等开始建设会展中心开始启动2001年2002年开发时间2004框架年世纪城、凯旋城住宅开发龙头工程鸿福西路、东江大道建成行政中心、科学馆等处于建设中成形年市府大楼、中心广场等行政文化功能基本完善第一国际商业项目开始金凯大厦、华凯大厦等写字楼开始2003年住宅全面开发行政文化功能形成第一国际开始招租写字楼入市并招租2005社区商业区域商业市级商业基础设施住宅项目市政项目大型商业办公项目住宅办公居住东莞新中心区在1992年已规划好，但停滞10年才建从2001年重新开始爆发性发展住宅区的规划几乎与CBD同步发展会展中心最早开发，但经营情况较弱（场馆收费仅为广州的1/3）本报告是严格保密的。19南京河西新城开发进程-----住宅类项目先启动，随着市政设施的建设办公项目开始建设动工案例借鉴—南京河西新城起步期发展期成熟期开发类型新区开始规划确定13标志项目住宅性用地拍卖政府投入180亿元道路基建开始开始启动2002年2003年开发时间2005-政府投入230亿奥体新城、顺驰、万科等项目入市奥体中心建设中道路设施完善中奥体中心建成顺驰、万科、中海等地产项目发售宋都大厦、紫鑫中华广场主体封顶，大部分写字楼项目才开工2004年基础设施住宅项目市政项目住宅项目CBD的新区规划引发住宅的先期开发市政设施投入少，住宅项目对规划利好的提前透支造成住宅陷入滞销局面政府投入少，导致写字楼、商业等项目缺乏入市支撑大型商业（如银城10万平米）因时机不成熟在近期无法开始建设规划的13个标志性项目只有2个封顶，其他还处于开工阶段社区商业本报告是严格保密的。20新区开发进程的启示-----新区市政配套的实质性建设才会带来住宅、写字楼和商业项目的成功开发成功启示新区的开发，只有市政设施先启动才能带给住宅、办公楼、商业等项目的实质性利好随着新区的成熟，物业适宜开发次序为住宅、办公楼、大型商业办公楼的档次随着区域的成熟而逐渐提升大型商业只有在区域完全成熟、知名度提升、辐射范围扩大后才有开发和经营成功的可能性新区只要市政的真实投入，住宅是可以与新区同步开发的不成功借鉴东莞国际会展中心在新区未形成之前早期开发，导致经营状况较差南京河西新城市政设施（如政府大楼）实质性建设弱，因此住宅项目销售受影响，而写字楼销售也遇到问题本报告是严格保密的。21城市新中心区开发对本区域的启示----近期应以住宅开发为主，商业以社区级和区域性商业为主起步期发展期快速发展期成熟期商业项目办公项目市政配套土地开发路网设施居住项目中高档住宅市政设施中低档办公社区级商业中档办公政府公务类设施高档住宅社区级商业区域级商业区域级商业城市级商业高档办公开发次序城市新中心区成功开发次序本项目4块地开发周期本项目4块地应主要以中高档住宅开发为主先开发，商业以社区级商业和区域性商业为主，办公以中档为主因项目开发周期较长，物业类型和容积率的设置应保持弹性0-3年4-5年6-10年10年后时间开发类型不同城市新中心区的开发历程基本一致不同城市，开发力度不同，则开发周期不同本报告是严格保密的。22本项目4块地功能及指标确定总原则