辽宁本溪水岸福邸项目整体策划报告

第一部分市场分析——动态市场孕育了我们的精彩一、本溪房地产市场分析（一）本溪房地产现状分析１、区域分布本溪住宅区与工业区没有分开，溪湖区和明山区为主要开发区，高档项目开发主要集中在明山区，此区域将成为未来城市居住中心。２、市场供应量从总体供应来看，需求大于供给，主要是自产自销，自住为主的卖方市场。３、主流产品中低端住宅为市场主流，中小户型普遍热销，大户型销售缓慢。一、本溪房地产市场分析（一）本溪房地产现状分析４、软性配套园区配套设施及物业管理大多处于基础阶段，缺少物业管理服务独特点产品类型。５、产品推广没有鲜明主题概念，具有地标性建筑的楼盘。6、政策影响城市东移政策影响，明山区将成为未来城市居住中心。一、本溪房地产市场分析（二）未来趋势１、区域发展受城市东移政策影响，明山区将成为未来城市生活中心，发展空间大。２、市场主导概念引领市场、产品独秀市场，营销吸引市场。二、区域市场调查分析（一）区域总体状况１、供求分析目前中高档项目开发主要集中在本区域，供需两旺，区域呈现快速发展的态势。２、主流产品以大规模开发，中高档产品为主。３、未来趋势本区域将成为中高档住宅集中生活区。二、区域市场调查分析（一）区域总体状况４、消费者特征（1）消费观念保守，区域情结严重（2）能够接受消费贷款住宅（3）容易满足，稳定收入和住所最大的满足（4）城市文化氛围淡薄，房产价值认识淡薄（5）注重口碑传播，认可朋友间的介绍二、区域市场调查分析（二）区域项目分布图二、区域市场调查分析（三）区域项目总体概况分析项目名称均价主力户型去化速度园内配套卖点消费群体锦程馨苑2300元/平80-90平平均6套/天业主会所、健身房、一卡通等智能化配套系统园内配套设施齐全，封闭式管理，价格低30—40岁的公务员、企业工人居多天福苑绿色家园2100元/平80平平均2套/天无属于经济适用住房，价格低，空气好周边动迁居民居多银亿家园2800元/平100平平均1-2套/天无周边配套齐全、价格低30岁左右的私营业主、公务员居多太子城3000元/平90平未开盘，正在可户积累25套/天，预计成交30%内部商业街、小哈津幼儿园、中、小学校、超市、24小时红外线、一卡通等智能系统环境所处地理位置风水、开发商实力雄厚，隔尘不隔城、建筑形式多样化多以50—60岁退休老干部、教师为主，也有部分工人碧水云天3150元/平100平平均1-2套/天业主会所、幼儿园、一卡通等完善的智能化配套系统首家复式结构环境好紧临太子河全封闭的高档豪宅30—40岁的私营业主、公务员、本钢工人为主二、区域市场调查分析（四）区域项目总体特征描述１、规划特点以太子河优美环境为核心，缔造景观大宅，比较注重园区景观规划及内部配套设施提升。２、房型主要集中在80——110㎡，碧水云天出现了复式住宅，比较受欢迎。３、配套设施及设备配置比较注重项目的内部综合配套设施，会所、幼稚园、超市等。二、区域市场调查分析（四）区域项目总体特征描述5、物业管理封闭式物业管理，引进智能化配套设施，但在管理方面有待完善。6、中高档开发路线，天福苑绿色家园除外（经济适用房）7、实力开发商开发8、规模大，太子城、碧水云天二、区域市场调查分析（四）区域项目总体特征描述４、区域均价走势图5001000150020002500300035002300元/㎡2100元/㎡2900元/㎡3000元/㎡3150元/㎡二、区域市场调查分析（四）主要竞争个案分析——太子城项目主要内容占地面积2800亩建筑面积120万平产品形式及产品量高层、小高、多层、别墅在规划中开盘时间预定五一工程进度拆迁中总户数7668户推出户数一期1498户消化户数处于客户积累期主力户型一期主力90㎡均价一期3000元/㎡优惠折扣未推出配套内部商业街、小哈津幼儿园、中、小学校、超市、24小时红外线、一卡通等智能系主要卖点环境所处地理位置风水、开发商实力雄厚，隔尘不隔城、建筑形式多样化消费群多以50—60岁退休老干部、教师为主，也有部分工人二、区域市场调查分析（四）主要竞争个案分析——太子城1、开发规模:规模大、内部配套齐全2、园区规划注重园林景观、封闭式物业管理，智能化配套管理3、产品设计多样化建筑，户型区间跨度大，主力户型60——120㎡4、开发势力:实力开发商开发5、推广主诉点环境作为项目主诉点贯穿推广始终6、销售价格:均价在3000元/㎡左右，二、区域市场调查分析（四）主要竞争个案分析——碧水云天项目主要内容占地面积7万平建筑面积18万平产品形式及产品量高层8栋、小高层5栋、多层10栋开盘时间不详工程进度一期地基完毕总户数800户推出户数200户消化户数140户主力户型100㎡均价3150元/㎡优惠折扣一次性9.5折，贷款9.8折配套业主会所、幼儿园、一卡通等完善的智能化配套系统主要卖点首家复式结构环境好紧临太子河全封闭的高档豪宅消费群30—40岁的私营业主、公务员、本钢工人为主二、区域市场调查分析（四）主要竞争个案分析——碧水云天1、开发规模:规模大、内部配套齐全2、园区规划注重园林景观、封闭式物业管理，智能化配套管理3、产品设计多样化建筑，户型区间跨度大，主力户型100㎡,出现了复式户型设计4、开发势力:实力开发商开发5、推广主诉点环境作为项目主诉点贯穿推广始终6、销售价格均价在3150元/㎡左右，折扣比较大,一次性付款9.5折,贷款9.8折.三、本案基地与周边环境（一）基地特点1、整个基地南分布北略短，东西狭长，土块呈不规则形态；2、项目四至：东临西胜路，南临本钢净水厂，西侧为明东安居小区，北侧为主干道峪明路,沿峪明路向西为火车站与客运站,向东是高速公路出口.三、本案基地与周边环境（二）交通、商贸环境1、交通情况：近临客运站，紧邻交通主干道，交通便捷。2、教育情况：十二中重点中学。3、购物情况：在建唐人街商圈，现有家世界购物广场。4、医疗情况：协和医院，中心医院。5、休闲娱乐：万豪酒店等。三、本案基地与周边环境（三）地理环境项目地处明山区，近邻太子河，环境优美，旖旎风光尽收眼底。结论：（一）项目优势1、地段优势：本项目处于城市中心的过度地带，属于亚城市中心，紧邻峪明路主干道，交通便捷。2.环境优势：项目近临太子河，呈玉带环腰状，上风上水的风水宝地，揽尽太子河旖旎风光。3.配套优势：周边生活配套齐全，唐人街商业街建成后将如虎添翼，同时太子城建成后将引进一批名校，大型超市成为本案的生活配套。结论：（一）项目优势4.产品优势：户型跨度大、多样化精品空间，得房率高。5.政策优势：政府加大区域的投资力度，唐人街商业街、城市休闲广场建成后周边配套更加完善。6.区域价值：受城市东移政策的影响，区域将成为未来的城市生活中心，因此未来发展潜力大。7、开发商品牌优势：实华集团在当地开发实力。结论：（二）项目劣势1、项目规模小，难以营造大社区氛围，无法与太子城大规模配套抗衡。2.景观方面：与太子城、碧水云天相比较，项目缺少大型组团景观3.高层临主干道，噪音大4、北面临近高压线，南面仅靠山坡，部分单元视觉效果不好5.周边同等楼盘的竞争本项目最大的竞争将来自于同区域内楼盘的竞争，由于其入世早抢占了市场先机，分流部分目标客户。结论：（三）机遇1.政府政策：城市东移政策影响，本案所在区域将成为未来的城市居住中心，购房首选地带2.产品规划：周边产品除太子城、碧水云天之外都不注重园区景观效果、物业等附加价值，为本案留下了很大的机会点3.借势：太子城是目前本溪规模最大、区域价值炒作引起关注，同时也可借助其引进名校大型超市等配套来填补项目自身配套的不足4、区域规模开发引起消费关注5、目前区域市场上没有具有消费引导性的鲜明主题概念生活楼盘。第二部分市场定位一、产品定位建议（一）规划布局建议园林景观有效利用南高北低的地势，增加灯光叠式水幕、简单小品雕塑，体现错落层次感，与城市自然景观相融。自然情趣小品雕塑一、产品定位建议（二）绿化布置建议4号楼镂空部分建议做绿地一、产品定位建议（二）绿化布置建议1号、2号、3号楼多层定平台摆放栽组合、休息椅，打造屋顶私家花园一、产品定位建议（二）绿化布置建议5号楼南向坡地绿地处理一、产品定位建议（三）户型建议1、5号楼2跃3户型厨房、卫生间建议做户型拉伸；2、楼梯建议放宽到1米2，方便家具搬运；3、样板间可以在阳光房挂吊灯增加立体效果等饰品；一、产品定位建议（四）建筑选材建议1、窗防寒隔音环保窗2、防水处理一、产品定位建议（四）建筑选材建议3、电梯间·建议摆放门口摆放喜荫观叶类绿色植物，·电梯里面放置壁画，定期更换生活幽默·笑话或名人名言、生活小窍门。4、车库墙壁·做壁画处理，·棚顶做灯光处理，·增加安全提示语，·体现人性化管理。一、产品定位建议（五）设施配套建议1、儿童游戏设施2、秋千3、休闲坐椅一、产品定位建议（五）设施配套建议4、健身设施5、垃圾箱处理一、产品定位建议（六）物业服务建议1、物业服务宗旨提供大管家式真情服务，悠然尊贵生活享受一、产品定位建议（六）物业服务建议2、物业服务内容（1）日常物业服务中心·严密的治安防范服务·周到的家政服务·完善的设施管理服务·公众活动服务一、产品定位建议（六）物业服务建议2、物业服务内容（2）私人管家服务中心·特别家庭安全服务·业主健康关注档案3、收费标准：建议0.8元——1元/平/月，电梯费另算。一、产品定位建议可视门禁系统一卡通服务系统安保系统网络系统日常服务系统智能化（七）智能化建议一、产品定位建议（七）智能化建议1、日常服务系统在小区管理上我们提供智能化服务系统，小区住户水、电、气室外自动计费，使小区住户免受干扰。一、产品定位建议（七）智能化建议2、网络系统：建立小区局域网，建立小区业主的交流网络、外界资讯网络。实现公共通讯接入网，建立电话、电视和数据“三网合一”，小区接入Intranet网络，每户接宽带接口，小区实现信息化。一、产品定位建议（七）智能化建议3、安保系统实现24小时自动监控，消防自动报警，进出车辆识别，确保住户安全；小区各主路段装闭路电视监控系统，加强小区安全保卫。4、一卡通服务系统5、可视门禁系统二、目标客户定位（一）根据项目市场定位，把目标消费人群确定为以下几部分第一消费群：职业政府机关、事业单位中层管理者企业中高层管理者、私营个体业主；第二消费群：煤矿、钢铁为主的私企老板、高级管理层政府事业单位高层第三消费群：市内退休养老客户潜在消费群：长驻本溪人员，投资性客户；二、目标客户定位（二）消费者心理特征政府机关人员：年龄：一般35-50岁，学历：具有较高学历，相对有一些背景，收入：收入来源复杂。地位：背景深，讲身份；看重面子，但不爱过于张扬；性格：此类人比较沉稳，分析能力强，对生活居住区要求较高，需要具备与其相符的身份感，重视下一代的教育培养；二、目标客户定位（二）消费者心理特征煤矿、钢铁为主的私企老板年龄：一般４０-50岁，学历：相对学历较低，相对有一些背景，见多识广，收入：经济势力雄厚地位：讲身份；看重面子，爱张扬；心理：要求安静舒适，高生活品位，生活环境周边绿化环境，人文氛围，住宅有私密性，要求注重居住楼盘能够为自身所带来的身份荣耀感，彰显社会地位二、目标客户定位（二）消费者心理特征退休、养老客户年龄：５５岁以上，职业：主要集中在教师、医生、公务员；收入：相对有一定积蓄，且有丰厚的退休金做生活保障；心理：注重太子河周边环境和园区规划环境，养生休闲生活方式看重区域发展价值，属于二次置业。二、目标客户定位（二）消费者心理特征投资客户职业：外地常驻本溪企业人员；学历：相对较高，阅历广；心理：希望在驻外工作的同时有一种家温馨享受；特点：商业市场经验丰富，看重房地产投资价值；太子河优美环境及区域升值空间。四、产品风格定位建议（一）建筑风格形式，是简约的，多一点内敛少一点浮嚣；色彩，是现代明快的、典雅的，要的是流传不是流行；内涵，是丰富的。四、产品风格定位建议（二）产品主题定位——影响主体策略三角主题市场竞争住宅产品发展态势住宅产业发展态势消费者产品力符合主题是精神也是物质四、产品风格定位建议（二）产品主题定位——中国