上海新天地成功模式专题研究

专题研究—上海新天地：何以成功，如何借鉴研究执行：孙连海以石库门这一精髓为载体，集中体现海派文化文化创造商业价值现代化、时尚化、艺术化、国际化元素知名品牌、优秀主题店面的大量引入全新的体验型商业形式经营模式：只租不卖，控制街区未来发展方向■说起新天地来晨莹一脸兴奋：“最喜欢新天地的酒吧，每家都各有自己的特色，又离得近，每次可以先在这家吃饭，再去那家喝酒。你可以彻底的放松。”……每当有外地的朋友到访上海，她便会把他们带到新天地，有时，晨莹还会和妈妈一起，在此感受时尚年轻的魅力。■Vincy任职于一家大型境外媒体公司，如今Vincy经常会带客户去T8、CHE、采蝶轩，因为客户比较喜欢那里的环境及品味；除去公事，她自己喜欢去VenIce品尝甜品，到宝莱纳、Luna、新吉士或TMSK和朋友聊天。■在台北、香港、上海、北京都生活过的Paul是一家多媒体制作公司的资深视觉设计，对美感比别人更多份挑剔。可刚进新天地时，Paul还是感到惊喜：“原本我一直对苏州园林的仿古建筑情有独钟，来到新天地，才发觉这里中西合璧的石库门建筑是如此的独特。”新天地还诱发了他不少创作灵感……所以独爱新天地怀旧又新潮的广阔空间。Paul最喜欢T8的氛围：“很温馨的格调，是适合遐思的地方”。本■在广告界任职的孙玮道出了他对新天地的感觉：“新天地不仅有怀旧的外表，更有内在的艺术气息。”对他来说，新天地是高贵、典雅的。孙玮最喜欢去新天地南里的C.J.W：“那里的爵士乐表演非常专业，感觉轻松自在。”■从事专业摄影工作多年的杨泳，常去的是宝莱纳，“那里气氛比较轻松，那些明星们工作累了大多喜欢去那里休息。”他自己则很称道新天地举办的各种文化活动或艺术展览，希望新天地能多一些这样的活动或场所。■张洪亮是一家公关公司的总经理，认为新天地带有浓郁的海派文化气息，“中西合璧是上海的特色，新天地是不能随意复制的。”谈到新天地的消费，他说喜欢去南里的“翡翠酒家”吃东西，需要彻底的身心放松时，就去亚历山大做SPA。然而就整体气氛而言，他自称更喜欢北块广场，“更精致一些”。■善于思考的张军是一个工作很努力的人，休闲经常也成为工作的一部分。“透明思考是我最常去的地方，特别喜欢它的艺术气息，是一个能激发人灵感的地方……透明思考还准备为一些传统艺术提供舞台进行演出，我想这是传播中国古老文化的好机会。”外形时尚的张军也曾经从事过流行音乐，他还特别提到ARK的音乐，“很纯粹，也是一种坚持”，其实这也正是他本人所具有的艺术气质。附：太平桥地区改造计划____________________________________________________4开发商：瑞安集团____________________________________________________________5石库门的历史和现实状况______________________________________________________6新天地开发改造的5个理念____________________________________________________7建筑理念与特色：整旧如旧，翻新创新__________________________________________7定位：步步深入，层层提高____________________________________________________8布局：源自历史、围绕理念、强化特色__________________________________________9特色：既突出又明显，且浑然天成_____________________________________________11项目推广：持续性的整体公关_________________________________________________12附：ATxintiandi二月号目录_________________________________________________13获得的部分荣誉_____________________________________________________________14开发商的利益：高投入、高产出_______________________________________________15媒体评论摘要_______________________________________________________________15市场检验过程：上海新天地成功的14个因素____________________________________17上海新天地模式在全国各地的扩散_____________________________________________18质疑的声音_________________________________________________________________19建议：要“创新性借鉴”，不能单纯克隆________________________________________20声音一：宽巷子、窄巷子VS“新天地”----《成都晚报》______________________21声音二：上海新天地经营模式分析案例很难克隆----《中国经营报》______________23声音三：上海老头不能克隆___________________________________________________27声音四：现代时尚点缀古典山水西湖天地胜过上海新天地----《联合早报》_________28项目概况上海新天地位于上海最繁华的商业及购物区，属于“市中心的中心”，是一个具上海历史文化风貌的都市旅游景点，总投资约1.5亿美元，于1999年初开工建设，第一期工程新天地广场2000年6月全部建成，2001年9月对外营业。上海“新天地”项目占地三万平方米，建筑面积约六万平方米，具体位于淮海中路南侧、黃陂南路和马当路之间三万平方米的地点上，比邻黃陂南路地铁站和南北、东西高架路的交汇点。新天地以中西合璧、新旧结合的海派文化为基调，将上海特有的传统石库门旧里弄与充满现代感的新建筑群融为一体，创建为既具传统风貌，又具现代化功能设施的大都会商业旅游景点。与豫园明清建筑群、外滩金融建筑群、南京路百货公司建筑群等交相辉映，同为上海的都市旅游景观。上海新天地别具特色的建筑风格获得广泛的赞赏，更荣获“2001年中国年度新锐榜建筑奖”。独特的石库门建筑，浓郁的文化氛围，每天都吸引着众多游客。便利的交通条件，多元化的服务范围，同样吸引着大批的商务客户。新天地如今已成为时尚的代名词：她不仅是个休闲娱乐的社交场所，同时，还是各大商家推广新产品、召开新闻发布会、宴请宾客及娱乐表演的极佳选择。上海新天地目前已经成为一个具有国际知名度的聚会场所，并被纳入上海旅游景点清单中，还成为中国房地产区域改造的经典案例。通过提升土地品质从而带动整个地区的房地产开发。开发商：香港瑞安集团、上海复兴建设发展有限公司合资开发。策划：香港ＳＰＡＣＥ控股集团项目设计：美国活特及佳帕塔设计事务所和新加坡日建国际设计有限公司。建筑顾问：上海同济大学建筑设计研究院。要能达到深刻理解上海新天地的定位，除了整个海派文化、石库门、中国及上海经济高速发展之外，还必须从整个太平桥地区改造计划这个角度来考察，从比较微观的角度看整个区域改造计划的整体性、互补性、可持续发展性。附：太平桥地区改造计划上海新天地广场是瑞安地产改造“太平桥”地区的第一期项目。整个“太平桥”开发计划于1996年底开始筹划，占地达52公顷，建筑面积达130万平方米，目标是将位于上海市中心卢湾区的太平桥地区，改造成兼具传统风貌和新世纪大都会魅力的综合社区。在整个太平桥地区改造计划中，除上海新天地外，还有：翠湖天地：翠湖天地是太平桥地区重建计划中的高级住宅项目，总建筑面积达68万平方米。此项目面向太平桥人工湖绿地，毗邻上海的商务中心区淮海中路，与时尚热闹的新天地及地铁站仅一湖之隔，并拥有广阔的绿化庭园和完备的休闲设施。翠湖天地第一期包括三栋8至12层的低层大厦、两栋19至23层的高层大厦以及两栋低层的独立别墅及相连复式别墅。企业天地：企业天地位于太平桥人工湖畔长1.2公里的湖滨路旁，临近地铁M1线黄陂南路站及将于2005年完工的M8线西藏路地铁站，总建筑面积50万平方米，包括多栋甲级写字楼、酒店、商场以及其他商业设施，落成后将成为上海市中心卢湾商业区的新焦点。太平桥人工湖绿地：上海新天地旁开辟了太平桥人工湖绿地，占地44000平方米，位于整个太平桥地区重建计划的中央地带。园内广种树木，为游人提供休憩空间。原中心兴建了上海市中心最大的人工湖，占地12000平方米。绿地北面开辟了一条长1.2公里的湖滨路，沿人工湖勾画出一条优美的曲线，与湖西的上海新天地石库门建筑连成一体，成为上海市中心一出独特的新景观。返回目录开发商：瑞安集团瑞安集团主席兼行政总裁罗康瑞于一九七一年在香港创业。至今，瑞安已由开始时的一家小型建筑公司，发展成为一个多元化的集团，业务包括建筑及承建、建筑材料、物业发展及投资，业务领域并已跨出香港的基地伸展至中国大陆及北美洲。经过不断拓展，瑞安集团旗下现有超过四十间成员公司。在一九九七年，集团之建筑及建筑材料业务重组成控股公司，名为瑞安建业有限公司，并于同年二月在香港联合交易所上市。现时，瑞安建业之主要业务包括：中国内地房地产开发、水泥、建筑、建筑材料及环球建材贸易。瑞安集团旗下之瑞安地产有限公司，从事地产发展及投资、物业管理、营销及租售，在上海、香港、北京及广州均有投资项目。此外，瑞安集团亦拥有美国纽约曼克顿区“RiversideSouth”地产发展项目百分之二十权益。瑞安地产有限公司乃瑞安集团之附属机构，在香港及中国内地从事地产投资及发展以及物业管理、营销及租售业务。瑞安早于一九八五年开始发展中国内地业务，在北京及上海发展大型房地产项目，已完成的项目包括办公楼、住宅大厦、商业中心及酒店等。在内地之主要地产发展项目有：上海新天地、太平桥公园及人工湖、上海瑞安广场、上海瑞虹新城一期、杭州西湖天地、上海城市酒店、上海城市公寓和北京华威大厦。返回目录石库门的历史和现实状况沪语中把用一种东西包套或收束另外的东西讲作“箍”，如箍桶，于是这种用石条“箍”门的建筑被叫作“石箍门”，后又讹作“石库门”。一般认为，这种建筑的正大门以条石作门框，门扇为实心厚木，上有铜环一幅，与中国的传统民宅相比，趋向保守。上海的石库门住宅兴起于19世纪60年代。1860年以忠王李秀成为首的太平军发动东进，攻克镇江、常州、无锡、苏州、宁波等苏南浙北城市，迫使数以万计的苏南、浙北难民进入上海租界避难。租界为接纳难民，动员商人投资住宅建设。为了充分利用土地，这些住宅大都被建为排联式的石库门里弄住宅。为了迎合中国传统的家族居住形式，石库门除部分设计摹仿西洋排联式住宅外，其布局大致仿江南普通民居。进门后为一天井，天井后面为客厅（上海人叫“客堂”），之后又是后天井，后天井后为灶间和后门。天井和客堂的两侧分别为左右厢房，二楼的布局基本与底层相近，唯灶间的上面为“亭子间”，再上面是晒台。本世纪初以后，随着上海居民的家庭向小家庭结构