达观机构_河南益阳天行时代城整合推广策划案_123PPT_XXXX

猎潜行动方案【天行·时代城】整合推广策划案2010年5月10日达观机构版权所有敬请尊重密级：★★★★★楼市风云变幻、波涛汹涌。如果把楼市比喻成大海，那么目标顾客犹如深藏海底的潜艇！我们如何才能发现潜艇并且成功猎捕？我们必须跳出虚空的概念，挖掘项目自身的实质！静静的思考项目本身，思考我们的客户群，思考我们的目标。我们的定位，我们的推广必须落到实处，切实可行！猎潜计划7步曲一、探：探明市场二、明：项目分析三、分：顾客分析四、定：明确定位五、诱：推广部署六、追：媒体整合七、堵：公关活动猎潜计划实施7步曲一、探：探明市场猎潜，必须全面掌握海况！捕捉购房者，必须掌握有效市场！我们的猎潜计划如何做到：目标准确！方法得当！效果最佳！我们必须博览益阳群雄，寻找一个傲立楼市的突破口！回首2009国家政策优惠、旧城改造提速、城市发展利好等多方合力作用，益阳房地产市场迎来前所未有的丰收年。价格稳中有升，住宅品质提高！当前益阳市房地产业形势可以说是风险与机遇并存，主要表现在：1、城市扩建拓宽。随着龙洲路、桃花仑路等市区干道的升级、扩宽，旧城改造力度的加大，新城建设步伐的加快，以及大量周边乡镇人员的挺进和外来返乡人群的增加，为益阳房地产的发展提供强有力支撑。2、居民消费结构影响需求。城市居民的消费观念正在转变，通过“卖旧买新、卖小买大、卖劣买优”，推进了住房消费的升级换代。3、国家政策影响住宅投资。在国家政策影响下，制约益阳的住宅投资行为，刚性需求能够得到一定释放，房屋热销主要体现在住宅销售。益阳房地产发展趋势：益阳楼盘个案09—10年价格走势：个案销售价格走势图260026002680220021002300.002100.002500.002200.002400.0010001200140016001800200022002400260028003000北美阳光城银色现代城缇香名苑中天国际新城智地紫龙郡楼盘价格当前销售均价开盘价格资料来自新浪网1、上图的价格指数可以看出，益阳市区房屋销售价格集中在2100至2800元/㎡左右，楼盘均价普遍低开高走，反应出楼盘价格从开盘到目前销售价格处于上升趋势，但是上升不大。个别楼盘，高开低走。2、从09年到10年，房屋售价总体上升，但房屋销售价格的上涨幅度不大。价格分析：特点：价格稳中有升益阳楼盘户型配比、销售率：个案户型配比图50%14%14%44%0%11%33%67%64%28%58%54%0%0%22%40%28%28%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%滨江财富中心桃花里银色现代城世纪嘉苑北美阳光城缇香名苑楼盘两房三房四房图一：个案户型配比图资料来自新浪网个案户型销售率图45%80%95%90%0%80%80%60%98%70%85%85%0%0%90%80%70%50%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%滨江财富中心桃花里银色现代城世纪嘉苑北美阳光城缇香名苑楼盘两房三房四房图二：个案户型销售率图资料来自新浪网从图表二、图表三可以看出目前开发商开发的楼盘集中在120-140平米之间的三房结构上，其次集中为两房，有个别楼盘着重开发一房（万城国际/几米空间/滨江财富中心）和四房，消费者主要需求户型也集中在二房、三房上，市场供需趋向合理。分析结论：特点：市场供需合理、二房三房需求旺盛楼盘规模（户数）：项目规模对比图81397079373313003000200400600800100012001400缇香名苑北美阳光城桃花里银色现代城世纪嘉苑中天国际新城楼盘总户数总户数从上图形可知，目前益阳市项目开发逐渐向大盘发展，居民户数达到800户左右，逐步形成规模化的小区管理，小区品质得到进一步提升。分析结论：特点：规模越来越大、社区化明显益阳楼市发展三大关键词：（规模）社区化，（需求）理性化，（价格）合理化我们的项目优势在哪里？但看本地竞争项目动态！（1）滨江·财富中心楼盘名称滨江·财富中心地理位置五一东路与汽车路交汇处占地面积23亩建筑面积70148平米所属区域资阳区容积率——绿化率——开盘时间2009.4.28开发规模2栋28层商住综合楼起价1770元工程进度主体竣工均价2000元开发商益阳市银河房地产开发有限公司售楼电话4326666主推户型户型面积（平米）总套数三房两厅120132套两房两厅91.98一房一厅67.02折扣优惠一次性98折银行按揭99折物管费——交付时间2010.5主流客群：目前项目销售率近70%，主要客户人群集中在周边私营业主。卖点分析：地理位置优势，处在资阳区的商业成熟区域，紧邻步行街，周边配套齐全；周边人口密集，升值空间大；作为益阳首个高层江景住宅，占据了市场空白点。劣势分析：项目规模小，没有形成小区形式的统一管理；广告投入量少，市场认知度不高，没有针对滞销户型进行推广。（2）北美阳光城楼盘名称北美阳光城地理位置大桃北路军分区对面占地面积85亩建筑面积187345平米所属区域赫山区容积率2.8绿化率46.71%开盘时间2008.4.27开发规模11栋小高层建筑起价2300元工程进度一期4栋现房，二期桩基础均价2600元开发商湖南北美房地产开发有限公司售楼电话6808888主推户型户型面积（平米）总套数三房两厅146/156/160970套/现推出329套（另有车库855个）四房两厅165/170/180————折扣优惠一次性94折银行按揭95折物管费1.1元交付时间2009.6.30主流客群：大型企事业单位职工，政府公务员，周边私营业主。卖点分析：地理位置优越，交通便利；处在益阳市人口最密集区域；房屋品质优良，升值空间大；周边配套设施完善，商业成熟。劣势分析：项目户型设计偏大，总价偏高。（3）桃花里楼盘名称桃花里地理位置桃花仑西路13号占地面积37亩建筑面积76000平米所属区域赫山区容积率2.7绿化率40%开盘时间2009.1.1开发规模6栋小高层建筑起价2230元工程进度一期3栋准现房均价2480元开发商湘运公司售楼电话4420888主推户型户型面积（平米）总套数1房1厅51793套/车位342个2房2厅87/993房2厅104/107/108折扣优惠一次性96折银行按揭98折物管费1.0元交付时间2009.10主流客群：投资型客户、周边私营业主。卖点分析：地处益阳主干道桃花仑路，交通便利；户型设计抓住市场空白点，与相邻的北美阳光城形成了互补效应；总价不高，投资置业门槛低；升值潜力巨大。劣势分析：周边环境不理想，周边居民区老城区房为主，得房率不高。（4）中天国际花园楼盘名称中天国际花园地理位置桃花仑东路164号占地面积18000平米建筑面积66000平米所属区域赫山区容积率3.3绿化率37%开盘时间2008.1开发规模5栋小高层建筑起价1800元工程进度四栋准现房，1栋商住综合楼在建均价2200元开发商益阳中天房地产开发有限公司售楼电话3296666主推户型户型面积（平米）总套数2房2厅953003房2厅131-1414房2厅150-160复式180-250折扣优惠一次性97折银行按揭98折物管费1.0元交付时间2009.10主流客群：投资型客户、个体经营户、周边企事业单位、公务员。卖点分析：地处赫山庙附近，人口密集，生活配套完善，价格在新开发项目属中等偏下，对客户具有一定的吸引力。劣势分析：开发商曾在去年存在资金链断裂的情况，通过低于成本价销售房屋使项目的口碑受到一定影响。（5）中核·缇香名苑楼盘名称中核·缇香名苑地理位置龙洲路与海棠路交汇处占地面积93676平米建筑面积20万平米所属区域朝阳区容积率1.85绿化率42%开盘时间2008.4开发规模13栋8-11层小高层建筑起价2208工程进度现房均价2680开发商益阳中核置业有限公司售楼电话6200666主推户型户型面积（平米）总套数2房2厅888133房2厅120-1504房2厅170复式200折扣优惠97折、99折物管费1.1元交付时间2009.10主流客群：中核集团内部职工认购5栋；学校教职工、学生家长；政府公务员。卖点分析：开发进度快，开发商资金实力雄厚；小区环境、内部配套完善；外立面、景观设计新颖独特；建筑品质优良；户型设计中大飘窗设计增加室内空间感。劣势分析：价格偏高，小区绿化率主要以草地、灌木为主，树木较少。（6）世纪嘉苑楼盘名称世纪嘉苑地理位置益阳大道与龙洲路交汇处占地面积55800平米建筑面积20万平米所属区域朝阳区容积率3.14绿化率51%开盘时间2009.6.28开发规模15栋高层建筑起价2118工程进度4栋可以预售均价2580开发商益阳旭升房地产开发公司售楼电话6182999主推户型户型面积（平米）总套数2房2厅94.25/105.713003房2厅135.5/136.964房2厅148折扣优惠97折、98折物管费1.2元交付时间2010.3.31主流客群：政府公务员、企事业单位职工。卖点分析：建筑品质优良；益阳首家全部人车分流小区；近51%的高绿化率；处于益阳未来的发展中心位置，升值潜力大。劣势分析：刚刚开始销售，市场认知度不高；房屋没有落架，小区景观、配套只能通过销售人员的介绍，没有实物对照，增加购房风险。1、小区发展越来越趋于大规模化，益阳市房地产项目已经由前几年的规模小、配套差向规模大、配套全的转型，如精锐国际新城、北美阳光城、缇香名苑、梓山湖、世纪嘉苑、紫龙郡等项目都是20万平米的小区，其各自小区配套完善齐全；2、消费者对小区的要求也越来越高，他们已经不仅仅为了满足简单的居住，而更多的是要求小区自身及周边的生活配套和优越环境等，如小区内的高绿化率、园区小品、会所、休闲广场等；3、消费者对新型的建筑风格接受能力强，各种居住风情社区已开始登陆益阳，可以满足各层次消费者的需求；益阳市楼盘项目的发展趋势总结：产品同质性较强，产品竞争较大！产品均衡性较强，产品规模较大！从竞争市场来看：新时代!新机遇!新挑战!我们充分掌握了海况！我们充分把握了市场！我们还必须知己知彼！所谓知己知彼，百战不殆！我们必须了解项目核心卖点！我们必须掌握项目有效支点！我们必须把握项目最佳看点！我们必须挖掘项目独到优点！二、明：项目分析我们的项目有什么优势？我们的项目给益阳带来了什么？我们的项目具有什么划时代的意义？我们必须充分挖掘，有效整合，才能发现我们的项目直接消费者心里的绝密武器！如同，发现潜艇的弱点，我们必定一击即中！它是益阳首个真正意义上的大型花园社区社区内有台地花园、中轴园林，外有资江河景，整个社区就是呈坡地立体式景观，环境宜人！它是益阳首个拥有社区台地公园的社区社区内，一个高达十数米的天然台地，拨动了景观设计者的灵感，将建设成一个社区台地公园，与中轴园林相映成趣。它是益阳老城区首个具有时代感的大型花园社区老城现代大型花园社区它标高了益阳的形象，提升了益阳的人居标准，引领了益阳发展方向！它是益阳首个坡地山体立体景观住宅社区项目整体呈坡地式，绿化占到项目面积的40℅以上，空气含氧量高，气候宜人，是极为宜居的风水宝地！它是益阳首个采用紫砂建筑立面的高档社区紫砂砖外立面它是益阳首个采用社区内人车分流的社区人车分流是现代社区规划的基本要求，是高档社区的明显特点能够有效保证社区安宁，人员安全。益阳首个由百强地产打造的品牌社区益阳首个引入国际双语幼儿园的社区益阳首个由名校设计园林、建筑的社区益阳首个采用绿色节能减排材料的社区此外，它是：无疑，它所有的首创都告诉我们：它，在益阳是独一无二的！它，在益阳是无可比拟的！它，在益阳是具划时代的！敢问益阳有哪个楼盘具有如此多的首创？敢问益阳有哪个楼盘具有如此高的特质？敢问益阳有哪个楼盘具有如此划时代的意义？敢问益阳有哪个楼盘具有如此傲立群雄的气势？显然项目在益阳具有划时代的意义：它，标杆了益阳城市高度！它，诠释了益阳发展方向！它，引领了益阳人居标准！它，指引了益阳建筑未来！益阳从此拥有比肩都会的资本！由此，我们的项目有了独一无二的名字：天行·时代城解析：1、项目在益阳极具划时代意义，使用“时代”不容置疑。当然，跳出时代