连云港豆制品厂地块发展定位策划报告

GoldenWisdomUnion连云港豆制品厂地块发展定位策划报告2010年6月25日撰写人：黄民林文档类型：服务合作方案本方案共126页------本页第2页□□□□SpecializedRigidGoodfaith······GoldenWisdomUnion连云港豆制品厂地块发展定位策划报告---------⊙⊙⊙---------§1.地块发展条件研判.............................61.1用地基本情况.....................................61.2人居环境状况.....................................81.3市场环境调查....................................111.4区域发展态势...................................211.5市场机会风险...................................271.6地块SWOT分析..............................311.7发展价值归纳...................................351.8发展方向预判...................................36§2.项目市场发展定位...........................38目录Content文档类型：服务合作方案本方案共126页------本页第3页□□□□SpecializedRigidGoodfaith······GoldenWisdomUnion连云港豆制品厂地块发展定位策划报告---------⊙⊙⊙---------2.1发展战略模型分析............................382.2项目发展方向定位............................402.3项目目标市场定位............................422.4项目规划设计思想............................442.5规划概念方案比较............................482.6项目物业产品定位............................492.7建筑风格动线环境............................562.8物业产品价格定位............................612.9产品目标客户定位............................652.10项目营销战略定位............................71§3.项目开发营销战略...........................78目录Content文档类型：服务合作方案本方案共126页------本页第4页□□□□SpecializedRigidGoodfaith······GoldenWisdomUnion连云港豆制品厂地块发展定位策划报告---------⊙⊙⊙---------3.1项目营销时机推估............................783.2开发节点与营销节奏.........................793.3市场营销沟通策略............................803.4产品价值传播策略............................823.5营销阶段实施策略............................843.6阶段工作节点安排............................88§4.项目投资经济评估...........................924.1项目开发时间计划............................924.2项目规划技术指标............................934.3投资成本指标编制............................944.4项目投资成本估算............................95目录Content文档类型：服务合作方案本方案共126页------本页第5页□□□□SpecializedRigidGoodfaith······GoldenWisdomUnion连云港豆制品厂地块发展定位策划报告---------⊙⊙⊙---------4.5产品销售收入估算............................964.6项目投资财务评价............................97§5.项目发展服务方案...........................995.1服务方案建议...................................995.2服务工作范畴..................................1035.3过往经验介绍..................................1115.4工作阶段安排..................................1175.5服务收费方式..................................1185.6服务团队简介..................................121目录Content文档类型：服务合作方案本方案共126页------本页第6页□□□□SpecializedRigidGoodfaith······GoldenWisdomUnion连云港豆制品厂地块发展定位策划报告---------⊙⊙⊙---------§1.地块发展条件研判1.1用地基本情况指标项数值单位用地面积6500.03㎡容积率≤4.90----建筑密度≤45.00%建筑高度≤90.00m绿化率≥20.00%文档类型：服务合作方案本方案共126页------本页第7页□□□□SpecializedRigidGoodfaith······GoldenWisdomUnion连云港豆制品厂地块发展定位策划报告---------⊙⊙⊙---------根据以上指标推算，总建筑住面积为：31850㎡；建筑基底面积为：2925㎡。项目块用情况特征归纳——（1）规模小，功能与产品定位必将受到限制；（2）临交通要道，必须对道路进行大幅度的退让，地块利用率降低；（3）沿街线比较长，商业地缘价值较高；（4）由于地块规模以及退让等原因，商业又不可能有太大的作为；（5）由于地块规模小，也很难营造出具有竞争力的居住环境。评价：地块地缘价值较高，但由于地块规模等特性，对地缘价值的开发提出了很高的专业技术要求。文档类型：服务合作方案本方案共126页------本页第8页□□□□SpecializedRigidGoodfaith······GoldenWisdomUnion连云港豆制品厂地块发展定位策划报告---------⊙⊙⊙---------项目地1.2人居环境状况人居环境——有待改善项目地块位于城乡结合部，自然村落、新型住宅小区、工业厂棚区混合，居住环境比较差，市政配套设施比较较缺乏。周边配套——有待完善目前周边生活配套设施比较匮乏，除了幸福路小学、洪门综合市场、江苏银行及一家娱乐场所外，商业配套基本上展示空白，现有的商业属文档类型：服务合作方案本方案共126页------本页第9页□□□□SpecializedRigidGoodfaith······GoldenWisdomUnion连云港豆制品厂地块发展定位策划报告---------⊙⊙⊙---------于非常低挡的街区型商业，以低挡餐饮、五金、汽修、士多店等小型商业为主，其中家庭式旅馆，低挡小型招待所非常多。区域人群——结构复杂无论是周边的新型住宅小区，还是自然村落，很多的居住物业成为出租物业，出租住宅物业户型面积在30~160平方米，租金100~1500元/月，租金的区间跨度说明，周边区域居住人群层次差异很大，调查结果也表明，租住人群三教九流，结构非常复杂。因为如此，本地收入层文档类型：服务合作方案本方案共126页------本页第10页□□□□SpecializedRigidGoodfaith······GoldenWisdomUnion连云港豆制品厂地块发展定位策划报告---------⊙⊙⊙---------次较高的居民对本区域居住价值认同度较低。人居态势——发展迟缓右图示意可以看出，地块沿朝阳路东西及幸福路南北都有众多的地产项目在开发。项目地块所在的位置，开发所受制约条件较多，因此改造比较放慢，同时由于港城发展重点东移，因此项目地域范围未来发展不明显提速，未来几年地块价值不会有明显的变化。评价：区位人居环境有待成熟，就目前而言，区位住居价值相对较低，因此本项目发展一般性住宅产品价值不高。文档类型：服务合作方案本方案共126页------本页第11页□□□□SpecializedRigidGoodfaith······GoldenWisdomUnion连云港豆制品厂地块发展定位策划报告---------⊙⊙⊙---------1.3市场环境调查（1）市场环境概况港城行政中心东迁，地产发展的热点东移，如右图所示，本地块位处新浦西区板块，所在区域，无论盘量还是价格，与东区板块比较差区明显，而且居民观念吧该市场板块归位于海州区，政府统计部门统计的数据显示——地块区域范围均价3500元/㎡；东片区5200元/㎡。文档类型：服务合作方案本方案共126页------本页第12页□□□□SpecializedRigidGoodfaith······GoldenWisdomUnion连云港豆制品厂地块发展定位策划报告---------⊙⊙⊙---------（2）宏观市场状况以上数据说明：①连云港地产市场发展比较稳健，未来预期前景比较明朗；②4年数据反映，价格增长缓慢但平稳，说明市场比较理性健康；③供应与销售住宅比率超过95%，说明连云港第三产业尚不发达。文档类型：服务合作方案本方案共126页------本页第13页□□□□SpecializedRigidGoodfaith······GoldenWisdomUnion连云港豆制品厂地块发展定位策划报告---------⊙⊙⊙---------（3）周边项目调查（1）香阁里拉花园物业类别多层/小高层住宅、沿街商业物业地址海州区幸福路88号开盘时间2009-11-4容积率1.48绿化率35.88%住宅均价3850元/㎡商铺均价13500元/㎡占地面积8.55万㎡总建筑面积102073㎡户型45.18~116.12㎡（2）宝泰商住楼物业类别高层住宅、沿街商业物业地址新浦朝阳西路7号（朝阳桥旁）开盘时间2007-1-1容积率2.5绿化率37%住宅均价4228元/㎡商铺均价1150元/㎡占地面积7686㎡总建筑面积2.1万㎡户型61.66-164㎡文档类型：服务合作方案本方案共126页------本页第14页□□□□SpecializedRigidGoodfaith······GoldenWisdomUnion连云港豆制品厂地块发展定位策划报告---------⊙⊙⊙---------（3）顺安馨城物业类别多层/小高层住宅、沿街商业物业地址朝阳西路与振海路交界处向南开盘时间2007-1-1容积率1.45绿化率35%住宅均价4200元/平方米商铺均价10500元/平方米占地面积11.74公顷总建筑面积22万平米户型88.54-163.23平米（4）东方领秀物业类别高层住宅/公寓、沿街商业物业地址富强路以西，海宁路以北开盘时间2009-12-1容积率2.5绿化率35%住宅均价4300元/㎡商铺均价12000元/㎡占地面积220亩总建筑面积35万㎡户型77-113㎡(送面积15-30㎡除外)文档类型：服务合作方案本方案