郑州市君悦城项目策划推广提案报告-112PPT

君悦城策划推广提案地产前沿目录一洞察市场二项目理解三核心定位四推广策略五创意表现一洞察市场1、房地产业投资平稳增长2、商品房开工迅猛，竣工平稳，郊县房地产发展提速3、市场供应平稳，需求旺盛，总量保持平衡4、商品房供求结构基本合理5、产业区域格局悄然演变，产品结构逐步升级6、商品房空置减少，结构更趋合理7、商品房价格涨幅继续回落2006年郑州市房地产市场主要调性：2006年郑州市房地产市场整体保持稳健发展态势；房价仍然上涨较快，市场需求旺盛；居民自住性、自用性需求是主体，少数投资性需求依然存在；土地日益稀缺，住宅市场供给相对不足，土地价格攀升影响房价上涨；产品结构变化：多层住宅开发比例逐年下降，高层住宅比例增加；楼盘区域分布：老城区市场比例下降，郑东新区和管城区比例提升；市场交易心理：群众出于对房价上涨的预期，从众性、被动性购房增多；未来房价走势：继续呈刚性、稳步上涨趋势。对于郑州市房地产市场来说，2006年应该称得上是波澜壮阔的一年。这一年当中有关部门出台的有关房地产方面的政策之多，简直是令人目不暇接，房价、地价上涨之快让人惊愕。郑州房地产市场经历了06年的波澜以后，接下来的07年房地产市场的发展趋势，对于各界人士都是一个关注的热点。现从以下几个方面对07年房地产市场的趋势作以分析。2007年郑州房地产市场发展趋势分析土地市场管理将更加规范，地价会继续上涨据公开统计，2005年只有20宗，供应土地约1905亩；2006年仅有可怜的14宗，566.75亩为住宅用地。土地市场供应可谓越来越紧张。城中村改造力度将加大，市场会规范07年将会有更多的城中村被改造。目前郑州市的城中材改造模式是在城中村地价较低的基础上形成的，这是土地市场的一种寻租现象，随着中央政府对土地市场监察力度的加大，07年或08年郑州市可能会取消现行的政策，而改为由政府拆迁拍卖的形式——房价较高的城市都是如此。由于市内建成区土地供应减少，开发项目将逐渐向郊区发展，首先可能发展起来的区域可能是西区和北区，郑东新区以东也是一个良好的发展方向，但由于城市发展用地没有获得国家批准，各部门和开发商都比较谨慎，增长的速度可能会稍慢，但郑东新区会继续保持热点。西区除了老国有企业的改造搬迁土地外，将会向中原路、郑上路两侧发展，会形成多个大盘托市的盛况。北区将沿着花园路、文化路向北发展，北区市场会形成爆发式发展的局面。南区航海路与未来大道、中州大道附近竟会有一定的供应量，继续保持一定的热度，但总体数量有限。另外城中村改造项目推出的商品房将会占有相当大的比例，中心城区和主干道没线的商务、商住物业会是个春天。所以郑州07年的房地产发展涨幅只会比06年更快、更普遍！，07年是郑州市房地产的投资新纪年！市场热点区域增多，供应向北、西倾斜如果是06年12月拍卖会上最新的“地王”，南阳路宋寨路口的交通技校土地，431万/亩，容积率2.0，每平方米建筑面积的土地价格在3234元。以目前的建筑价格计算，建成商品房每平方米的成本在5034元。2008年该处房产预售时，每平方米均价保守计算不低于6300元。市场供应量区域性和有限性，加上土地价格的推动，强劲的促使房价继续上涨。07年郑州市商品房价增幅可能会达到50~70%的水平，北环会在4500~5000元/m2，郑东新区会在6000~7500元/m2，西区会在4000~5500元/m2、南区会在4200~5000元/m2、东开发区会在3500~4200元/m2。房价将继续上涨进入07年高端豪宅将出现，90平方米以下户型将向精细化方向发展，户型配置将更注重实用合理。郑州房地产市场发展这么多年，房屋需求主要向解决居住问题和改善居住环境两方面发展。一般消费者大多已有房屋，目前需求主要向中低和高档两端发展，高端需求逐渐产生。另一方面，由于房价的上涨，为高端产品的开发提供了较多的空间。随着国家有关政策的实施，90平方米以下户型将成为市场的主流，充分利用有限的建筑面积发挥建筑的功能成为消费者选房主要的关注点之一，也成为开发商发挥产品价值的一个主要方向。好的产品设计将成为吸引消费者的一大因素。另外，由于房价的上涨，90平方米以上房型也将向节约面积的方向发展。产品向精细化发展产品需求方面，由于房价的上涨，产品需求向精细化发展，户型面积需求偏小，对两房和小三房的需求会越来越大。消费者阶层将向两端发展，高端客户需求将会减少，中低端客户需求依然很大。郑州以外户籍的客户将仍然保持较大的比例。客户需求保持稳定小结土地市场管理将更加规范，地价会继续上涨城中村改造力度将加大，市场会规范市场热点区域增多，供应向北、西倾斜房价将继续上涨产品向精细化发展客户需求保持稳定1月份全市商品房销售7448套，商品房销售面积79.1万平方米，商品房销售均价为3299元/平方米1月份全市商品住宅销售6726套，商品住宅销售面积70.99万平方米，商品住宅销售均价为2958元/平方米2月份全市商品房销售4696套，商品房销售面积51.53万平方米，商品房销售均价为3431元/平方米2月份全市商品住宅销售4341套，商品住宅销售面积47.08万平方米，商品住宅销售均价为3128元/平方米2007郑州1～4月份郑房指数3月份全市商品房销售5586套，商品房销售面积64.32万平方米，商品房销售均价为3527元/平方米3月份全市商品住宅销售5100套，商品住宅销售面积58.05万平方米，商品住宅销售均价为3266元/平方米4月份全市商品房销售6917套,商品房销售面积81.49万平方米，商品房销售均价为3829元/平方米4月份全市商品住宅销售6079套商品住宅销售面积69.97万平方米，商品住宅销售均价为3268元/平方米区域内市场简要【区域范围】指花园路以东、金水路以北、北环以南、107以西的广大区域【区位分析】本区域的楼市，见证了郑州市房地产年发展的辉煌历程。便利的交通及投资环境的成熟，便利的交通、优美的生活环境及成熟的配套设施，使该区域不仅拥有高品位的消费群体，还拥有很多高价位、高品质的楼盘。而经三路财富大道的形成、107国道东迁改景观大道的逐步落实，吸引了大量的外地开发商进军该区域，以及郑东新区的开发建设，使该区域在郑州楼市版图上有着举足轻重的作用。不仅住宅市场火爆异常，而且商业地产更是热情如火。本区域的楼盘在郑州地产同期开发的楼盘中处于领先地位,是郑州房地产发展的见证，拥有郑州市高价位、高品质的楼盘和彰显身份的消费群体。作为郑州市向郑东新区扩展的必经区域，无论住宅项目还是商业项目，都以高端形象示人，从早期的建业城市花园、未来花园、金城国际广场、鑫苑名家等一批高品质的楼盘，到目前的阳光新城、正弘旗、天一大厦、广汇PAMA等高端的新锐项目,区域内名盘林立。区域楼盘简要阳光新城项目地址：鑫苑路和中州大道西北东开发商：河南泰宏集团产品定位：中高档住宅项目规划设计：深圳筑博和美国奥斯本占地面积：147亩总建筑面积：33万㎡容积率：3.4绿化率：35%均价：5022（二期）主力户型面积范围套数比例二房二厅一卫90㎡12720%三房二厅一卫120-130㎡28645%总户数：635合计41365%项目形象包装口号：阳光新城—阳光的生活、阳光的家媒介策略：报纸、房地产网站、售楼部单页、户外广告牌、公交广告首座国际广场项目地址：商城路与未来大道东北开发商：北京泰益德置业集团产品定位：中高档住宅项目占地面积：61亩总建筑面积：22.7万㎡容积率：5.5绿化率：35%主力户型面积范围套数比例一房一厅一卫50㎡12010%二房二厅一卫60-90㎡30025%三房二厅一卫120㎡42035%总户数1200合计84070%项目形象包装口号YES！首座媒介策略：房地产网站、售楼部单页、户外广告牌营销活动：07年4月28号中博会签约仪式，预计07年6月开盘未来城项目地址：商城路与未来大道西北开发商：郑州市威望置业有限公司产品定位：中高档住宅项目占地面积：106亩总建筑面积：26万㎡容积率：3.68绿化率：32%均价：4300主力户型面积范围套数比例二房二厅一卫104-115㎡7525%三房二厅一卫120—130㎡16555%四房189㎡4515%总户数300（一期）合计28595%项目形象包装口号：未来城—未来大道、后核心生活版图媒介策略：大河报、今报、晚报、专业房地产网站、FM88.1、户外广告营销活动07年4月公开认筹，预计07年6月中旬开盘广汇·PAMA项目地址：金水路与中州大道西北开发商：河南广汇集团有限公司产品定位：高档住宅项目规划设计：香港华艺占地面积：134亩总建筑面积：30万㎡容积率：3.36绿化率：57%均价：4900主力户型面积范围套数比例三房二厅一卫143㎡14440%四房二厅一卫176-186㎡9025%复式329㎡3610%总户数359（一期）合计27075%项目形象包装口号：广汇PAMA—奢适品媒介策略:大河报、今报、晚报、专业房地产网站、DM杂志、金水东路道旗、户外广告营销活动：07年1月27，广汇PAMA现场排号,3月9号奢适建筑品鉴会盛邀全城07年3月17号公开选房,07年3月25号开盘曼哈顿广场项目地址：金水路与未来大道两边开发商：郑州升龙置业产品定位：中高档综合项目占地面积：170亩总建筑面积：85万㎡容积率：7.5绿化率：25%均价：4800(住）12000（商）主力户型面积范围套数比例一房50㎡22710%二房二厅一卫97㎡67730%三房二厅一卫151㎡67830%四房二厅一卫179-182㎡45120%复式204㎡22610%总户数:2259合计2259100%项目形象包装口号:曼哈顿广场——城市综合体媒介策略:大河报、商报、今报、晚报、专业房地产网站、户外广告营销活动:06年12月8号奠基;07年1月12号首府贵宾卡排号;07年1月30号商铺会员招幕4月21号步行街开盘;5月15号国际公寓贵宾卡排号家·天下项目地址:农业路与南阳路交汇处北200米开发商：河南国基置业有限公司产品定位:中高档综合项目占地面积：100亩总建筑面积：26万㎡容积率：3绿化率：38%主力户型面积范围套数比例一房30-48㎡25%二房二厅58-108㎡30%三房二厅120-138㎡30%四房二厅160-170㎡10%复式160-170㎡5%营销活动07年8月售楼中心开放正弘旗项目地址：金水路与未来大道两边开发商：河南正弘置业有限公司产品定位：中高档综合项目规划设计：柏涛(墨尔本)占地面积：53亩总建筑面积：17万㎡容积率：4.82绿化率：35%均价：4660主力户型面积范围套数比例二房二厅一卫92㎡16020%三房二厅一卫130-140㎡28035%四房二厅一卫176㎡24030%复式260㎡12015%总户数800合计800100%项目形象包装口号正弘旗:名牌生活、boss毫宅媒介策略大河报、商报、今报、晚报、专业房地产网站、户外广告营销活动06年9月20号正弘旗售楼中心正式对外开放;06年9月23号正弘旗开盘;06年11月正弘置业九年感恩回馈月;07年1月21号正弘置业举行正弘十周年奢尚盛典活动;07年5月18号姜文将6.8日来郑州!!天明·森林国际公寓开发商:天明房地产有限公司总建筑面积:60100㎡单位数328户绿化率35.7%容积率6.7主力户型套数面积（平方米）比例（℅）一房9839、41㎡30％两房14861、93、97㎡45％三房4990㎡15%四房33172㎡10%项目形象包装口号:天明森林国际公寓;东风路尖峰高度媒介策略:报纸、房地产网站、售楼部单页营销活动:目前接受咨询小结从竞争区域楼盘来看，事实说明07年市场中高端楼盘竞争相当激烈，中小户型也占楼盘户型比列的50％以上，均价也直逼5000，从推广手法上，中高端楼盘都有自己非常鲜明的特色及鲜明的客层我们面对什么样的市场环境？相对健康的市场环境宏观上竞争相对激烈产品日渐同质化品牌化，优胜劣汰己成必然中观上微观上我们面对什么样的购买市场？对产品对区位对价格高性价比、物质与精神的复合产品有较好的城市