部分初步方案_81p_前期策划x

2012年05月每一次都精雕细琢珠海华融时代广场项目商业部分初步方案深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENV·CHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page2项目营销方向初判项目背景一：90年代，珠海三大标志性高楼动工，金山大厦是其中之一；近20年过去了，历经多次的重启与动工，成为珠海最具知名度的烂尾楼；20年过去了，原金山大厦仍然是目前的珠海第一高楼；2012年，中国华融强势进驻，华融·时代广场将正式走向市场。关键词：第一高楼、烂尾20年、多次重启失败。深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENV·CHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page3项目营销方向初判项目背景二：项目位于珠海最繁华的拱北商圈核心，商业价值明显。拱北商圈、本项目及与口岸的距离目前珠海各商圈核心区域商业租金本案拱北口岸商圈拱北商圈吉大商圈老香洲商圈新香洲商圈核心地带月租金（元/㎡）500350300200深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENV·CHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page4项目营销方向初判项目初判：商业核心、第一高楼、烂尾20年、多次重启失败营销优势明显两大质疑质疑一：多次重启失败，这次能不能成功；质疑二:20年的规划，现在还能不能用，好不好用。解决2大问题，还项目商业以本色，再做锦上添花。深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENV·CHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page5项目营销方向初判项目初判：本项目与虽说是做销售，其实是在做信心，造势成为营销核心。深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENV·CHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page6第一部分珠海商圈及销售市场研究第一部分项目价值判断及营销策略第三部分商铺合理优化建议目录深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENV·CHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page7一、珠海商圈及销售市场研究1.1珠海商圈分析1.2未来入市代表商业项目分析1.3销售市场分析1.4待售项目分析深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENV·CHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page81.1珠海商圈结构分析珠海商圈结构：珠海主城区目前形成四大商圈：拱北商圈、吉大商圈、老香洲商圈、新香洲商圈。珠海市受山地地形的影响，各商圈联系受阻，难以形成集聚效应，各商圈相对较独立。拱北、吉大商圈是目前珠海的两大市级商圈，发展较为成熟，一定时期内仍将是珠海主体商业中心。老香洲商圈新香洲商圈吉大商圈拱北商圈澳门将军山深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENV·CHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page91.1珠海商圈结构分析珠海商圈结构：比较内容拱北商圈吉大商圈老香洲商圈新香洲商圈现有商业规模约23万平米约20万平米约18万平米约10万平方米核心业态服饰鞋帽、精品百货、社区配套超市、百货、餐饮、社区商业配套超市、百货社区商业配套社区超市、小型百货社区商业配套商业特色珠海最为成熟的商圈，人流量最大，以口岸经济为主，娱乐业较为发达。历史悠久，档次最高且文化氛围较浓。以传统百货超市为主，辐射范围有限。以满足周边社区消费的超市百货为主代表商业体珠海口岸购物广场莲花路步行街、国际大厦、迎宾百货等珠海免税商场、珠海百货广场国贸购物广场茂业百货扬名广场香洲百货尚都百货仁恒星园、旺角百货、华润万家和五洲花城商业消费群澳门人，游客及本地居民本地居民及珠海中高收入家庭本区域居民为主本区域居民为主未来发展方向随着大型总体提商业的入市，拱北商贸中心的规划亦将进一步巩固该商圈在珠海第一商圈的地位。片区规划用地饱和，新兴大型商业体打造难度大，今后重点发展旅游商业，商业发展潜力相对其他区域较为有限。随着珠海居民收入提升，商场品牌化趋势明显，整体商业档次由低档向中档提升。随着各新建社区的入住率提高，未来商业发展方向以区域性商业为主。深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENV·CHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page101.1珠海商圈结构分析珠海商圈结构（拱北）：商圈特点1.商圈以澳门人、游客、本地人为消费群，其中澳门人消费占很大比例；2.商圈氛围是珠海市最浓厚的，租金水平相对较高，商业步行街租金平均为500元/㎡/月。3.人流量大，商业较为集中，满足澳门中低阶层及珠海年轻阶层为主的消费群体，以旅游、夜场消费为主。商圈概况：拱北商圈紧邻唯一通往澳门的口岸—拱北口岸，商圈以紧临拱北口岸的口岸广场、华润万家、莲花路商业街为龙头，形成了以迎宾南路和莲花路商业街为主体的商业格局；拱北商圈代表商业体：珠海口岸购物广场、莲花路步行街、国际大厦、迎宾百货、华润万家等深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENV·CHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page11拱北商圈代表商业体代表商业体商业结构总商业面积（㎡）月租金（元/㎡）备注珠海口岸购物广场地下三层集中式商业近70000约500元/㎡/月-800元/月集购物、饮食、休闲、文化、娱乐、旅游交通为一体,每天客流量达10万人次以上，经营状况好，是珠海人气最为旺盛的购物广场。迎宾百货广场三层集中式商业300000300-500元迎宾百货广场是拱北商圈重要的百货之一，其首层的零售品牌档次相对较高，代表整个商圈的最高水平。（由于物业管理问题，目前二、三层大部分空置）华润万家四层集中式商业近200000－华润万家产品种类齐全，同时紧邻口岸购物广场，人流量大，经营状况好。莲花路步行街步行街约15000300－600元莲花路步行街商业氛围浓厚、人流量较大，莲花万景城商业广场地上二层，地下二层的集中式商业2800001F：300元/m²/月经营档次一般，商场人流量相对较少。国际大厦六层集中式商业378000－是集购物、休闲娱乐、餐饮为一体的商厦，主力店为华润万家、国际大厦商业广场、国际大厦运动城、国际大厦家居广场。珠海商圈结构（拱北）：1.1珠海商圈结构分析深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENV·CHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page12商圈概况：吉大商业主要集中在景山路，代表性商业项目有：珠海免税商场、珠海百货广场、国贸购物广场、gi时代广场。该商业区体现了生态、旅游、休闲、购物的理念，营造了现代都市休闲购物新环境。商圈特点：1.吉大商圈是珠海历史最长的商圈，至今仍是珠海重要商圈之一；2.商圈总体商业规模在20万平方米左右，以大型购物商场为主，是珠海目前档次最高的商圈。商圈内以免税商场档次最高。1.1珠海商圈分析路珠海百货广场珠海免税商场九百商城新天地购物城茂新购物城Gi时代广场国贸购物广场海滨公园珠宾禧悦汇吉大商圈代表商业体：珠海百货、免税商场、国贸购物广场、珠宾禧悦汇、Gi时代广场等珠海商圈结构（吉大）：深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENV·CHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page13代表商业体商业结构总商业面积（㎡）代表商家备注免税商场六层集中式商业600001F：VEROMODA、ochirly、converse;2F：ESPRIT、澳西奴、钻石世家；3F：SeaHorse、卡尔丹顿、Robyn、Versino；4F：英伦华庄、忆江南、芝华仕5F：驰道、诺亚、瀚明轩集购物、旅游观光、娱乐休闲、饮食于一体的大型综合商场，是珠海市目前档次最高的商场，购物环境好，经营状况良好，整体出租率高，基本没有空置。珠海百货五层集中式商业385001F：得一超市、G2000、禾绿回转寿司2F：周大福、位元堂、天德3F：ochirly、Belle、Lee4F：I.P.ZONE、borida、converse5F：李宁、Adidas、红缘坊商场形象以及品牌档次上均略低于免税商场，整体经营；状况良好，基本没有空置。国贸购物广场二层集中式商业600001F：周六福珠宝、万青医药、明朗眼镜、卡路仕男装、波司登男装、金利来、星巴克、ELLE、JACK&JONES、味千拉面；2F：泰锋电器、爱婴岛品牌资源缺乏，经营档次偏低，人流量相对较少，经营状况一般。家乐福国贸购物广场2/3层7000－商品品类齐全，满足各种消费水平不同需求，弥补了吉大商圈缺乏大型超市的市场空白。珠宾中心街三层集中式商业加商业步行街16000周大福、雅戈尔、大风车、必胜客、专尚眼镜、金六福珠宝、美丽田园定位为珠海首个环湖国际商业街，目前尚未全部开业1.1珠海商圈结构分析珠海商圈结构（吉大）：吉大商圈代表商业体深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENV·CHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page14北路香洲文化广场牛津街扬名广场（吉之岛）珠影广场百分百购物中心香洲百货尚都时尚百货怡华商业中心珠都百货丹田广场通大百货购物广场金宝路商业广场茂业百货1.1珠海商圈分析老香洲商圈代表商业体：香洲文化广场、扬名广场、香洲百货、尚都时尚百货、茂业百货、金宝路商业广场等商圈概况：片区内目前已形成凤凰路、紫荆路两个商圈；紫荆路商圈是以茂业百货、新一佳为中心，形成以百货为主导商业形态的社区型商业中心；凤凰路商圈以香洲百货、吉之岛为核心、香埠路为辅助的，形成以商场为主、商业街为辅的社区商业中心。商圈特点：1.香洲商圈以大型商场及社区裙楼街铺为主；2.总体档次普遍不高，主要满足家庭型消费需求；3.整体商业氛围一般，未来发展空间有限。珠海商圈结构（老香洲）：深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENV·CHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page15商业体商业结构总商业面积（㎡）代表商家小结扬名广场七层集中式商业160001F：名钻金店、达芙妮、蔓路卡、HAMAD；5F、6F：芝华仕、爱慕、城市印象、星艺堂、欧美家、柏家居、童话森林扬名广场以扬名百货、吉之岛、扬名家具城为主力店，是目前香洲商圈档次最高的商场。百分百购物中心四层集中式商业60001F：雅芳、玉兰油、美宝莲；2F：松下、华伦天奴、梦特娇；3F：安踏、富贵鸟、宾度；4F：蒙特伦斯、乔治白、皇宝、黛安芬集中了超市、服装、电子产品等商品，人流量相对较大。珠都百货三层集中式商业35001F：明廊眼镜、皇冠玛莉奥蛋糕、金杏堂药店以华润万家为主力店的社区商业，经营状况良好。茂业百货五层集中式商业200001F：周大福、美颜坊、STACCATO、金利来；2F：自由鸟、touch、Etam、JNBY、淑女屋；3F：声雨竹、哥弟、注释、GOSO、吉祥斋；4F：HANGTEN、七匹狼、雅戈尔、九牧王、Adidas以经营国内外中端品牌为主，商品种类齐全，购物环境较佳，但周边商场档次偏低，难以吸引较多的目标消费群体。金宝路购物广场五层集中式商业43000新一佳、小澳门时装城、港澳时装城、恒波通讯、文华书城以新一佳超市、珠海小商品城为主力店，商业气氛成熟，人流量较大，但物业老化，外在形象较差，经营较为低端。湾仔沙片区电脑城电子数码产品集聚区23000湾仔沙电脑城、鑫北数码港海城电脑城、香湾电脑城是目前珠海最具规模、格局稳定、对外品牌形象最强的电脑数码市场。1.1珠海商圈结构分析珠海商圈结构（老香洲）：老香洲商圈代表商业体深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENV·CHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page16商圈概况：新香洲商圈商业主要分布在敬业路、健民路、人民西路、银桦路周边，商业体量相对其他商圈较小，代表商业项目有仁恒星园、旺角百货、华润万家和五洲花城。商圈特点：1.新香洲商圈是珠海商业的后起区域，目前主要以临街商铺分散型、个体式经营为主，未形成具规模档次的商业中心。2.商圈内的商业主要