重庆空港项目前期策划提案

空港项目前期策划提案目录PART1市场研判PART2项目分析PART3项目规划建议PART4项目定位研究PART5营销策略PART6项目推广总纲PART7项目管理及合作方式PART1市场研判空港印象这里已经建成开发区的景观大道，大道上罗列着青麓雅园、瑞丰花园、龙凤花园等楼盘，拥有狮子山公园、骝马山公园和体育中心，同时，路口有重庆目前最大的广场，渝北解放碑50万平方建筑与广场呈向心围合态势。一号地块处于开发区的4.4平方公里启动区中，向北是3.2平方公里拓展区和3.5平方公里远期开发区。今后，这里将有40多万人口，形成渝北区新的中心。空港动态渝北区斥资3.5亿元打造的“重庆空港旅游城”将于2007年内建完渝北在打造空港经济的同时，也在力求把餐饮这一重庆发展、重庆区域发展不可缺少的部分作为重点之一，打造重庆第五街空港汽摩城建设工作早已启动。长安、安凯、宇通、银翔晓星，被空港工业园方面称为“三车一摩”，这已经为空港汽摩城的打造奠定了基础，并且雏形已现市场情况分析2004年，全市固定投资1650亿元，渝北区就达到了175亿元，比上年增长71.3%，连续四年其总量名列全市第一；今年1—6月，渝北区完成全社会固定资产投资82.35亿元，居主城9区第一，同比增长9%，其中房地产开发投资达38.6亿元，同比增长71.7%，居全市首位……市场情况分析案名嘉华盛世均价1800元/M2主力户型四房：135.6M2三房：132.38、111.88\121.89M2主题卖点地段、现房和所谓的四合院配套内部配套：游泳池，羽毛球场，篮球场，老年活动中心，乒乓球场，幼儿园，健康步道，儿童戏沙池等市政配套：笃信学校，渝北中学，实验学校、五星级宾馆、渝北奥体中心、青少年宫周边交通616、609、610、681、682、683、684等多条公交线路，还有即将动工修建的轻轨3#线评价该楼盘已经全面交房销售率约70%。该项目地块方正，提出了四合院的概念，但是显得牵强附会。目前该项目已经交房，处于自然销售状态，置业顾问的素质较高案名阳光名城均价1750元/M2占地17566M2总建面63952.67M2主力户型2房2厅三房两厅少量一室一厅主题卖点该楼盘以阳光为主题，诉求一种朝气蓬勃的生活配套市政配套：五星级宾馆、渝北奥体中心、青少年活动宫、空港公园周边交通616、609、610、681、682、683、684等多条公交线路，还有即将动工修建的轻轨3#线、重庆市二环路。评价楼书中诉求的卖点面面俱到如规划、建筑、环境……，但没有突出的核心卖点。为了体现项目的阳光主题，建筑外立面色彩非常丰富，显得有些花哨。市场情况分析案名尚阳康城均价1900元/M2占地66000M2总建面150000M2主力户型2房2厅三房两厅主题卖点区位、运动、准现房配套内部配套：游泳池，羽毛球场，篮球场，老年活动中心，乒乓球场，幼儿园，健康步道，儿童戏沙池等市政配套：笃信学校，渝北中学，实验中学，实验小学五星级宾馆、渝北奥体中心、青少年宫周边交通616、609、610、681、682、683、684等多条公交线路，还有即将动工修建的轻轨3#线评价该楼盘是长安园周边较高档的楼盘。一期即将交房，销售情况较差。并针对空港购房群体担心的问题作了三项促销活动策划和执行能力较强，整体形象较好。市场情况分析目前长安工业园周围在售楼盘数量不多，以上三个楼盘可以说是与本项目同区域的竞争对手，其中尚阳康城在体量和品质上有一定优势。总体来讲，以上楼盘卖点模糊，且无明显风格，欠缺对未来生活模式的打造。市场情况分析PART2项目分析项目地块分析地块描述项目地块位长安工业园西侧，背靠700亩溜马山公园和狮子山公园，北接渝北二中和空港公园。具有的天独厚的自然景观。地块共计59886平方米，总建筑面积16万平方米，容积率2.56，沿公路退入山体近100米。是一个南北长，东西短。东低西高的长方型坡地项目分析项目地块SWOT分析优势S1、自然环境优越，景观资源得天独厚2、项目自然坡度让视野更加开阔3、沿街面长，有利于商业布局4、地块方正有利于规划设计5、空港片区道路系统先进劣势W1、地块区位较偏，公交系统很弱2、周围均是厂房，难以形成居住氛围3、项目前道路会有很多载重货车通过威胁T1、空港大道其他楼盘形成客户拦截2、项目地块周边生活配套严重不足3、项目所在地人流量小项目展示性很差机会O1、片区发展规划明确而坚定2、政府招商引资力度大3、目前已经有长安等大批实力企业入驻4、长安工业园附近在售项目，产品档次偏低，创新不足，服务意识不够优势提炼我们项目的核心优势是硬件优势自然环境——是目前空港楼盘对外热炒的卖点，但本项目紧靠溜马山，在环境的打造上无疑具有得天独厚的优势。渝北二中——子女教育问题永远是家长最关心的话题。软件优势社区文化、生活模式、创新优势将由我们打造企业赢利模式住宅实现：稳步基础上实现超额利润商业实现：先租后售策略保证获利最大可持续发展：树立区域形象，考虑未来联动PART3项目规划建议项目概念营造我们理解对象的品质，不仅通过其功能，而且通过它能表现什么来评价它们，进而期望寻求能够反映我们感受的内容。我们购买“潜水表”，不是因为我们会背着氧气瓶下海，而是由于其中包含一种高耐久性的感觉，而且由极度的精确反映了一种极高的品质感。因此住宅的形态在本质意义上反映的是人们对所处时代生活品质的追求标准。产品创新有很多种，但最适合项目的只有一种，并且是捷径；产品创新超越本案建议推出“生活都市化居住自然化”怎么吸引？客户的考虑项目概念营造内容要求居住理念游刃于繁华与宁谧工作与生活的关系相对的分离对配套的要求极其丰富，满足各种需求对交通的要求多种选择，自身配套对住宅功能的全面性的要求建筑设计人性化对物业管理的要求贴心的物业服务对户型的要求实用性强、多功能对付款方式的要求方便的、轻松的、多样的生活都市化居住自然化项目概念营造项目概念营造地块限定产品地块承载客群地块价值感的转移地块的价值空间以“概念+细节”作为创作理念，将整体概念融入建筑细节中，这样有利于创造出作品较大的附加值，既营造出生活的感受，又能推动业主的成功。项目概念营造1、区域板块偏僻，虽有丰富的自然资源，但由于交通不便和缺乏生活配套设施，严重降低区域板块在市场上的接受程度。2、周边工厂林立，生活氛围难以营造我们的目的问题提升产品品质产品灵魂赋予解决之道项目概念营造自然主义人与自然融合的倡导与自然共生的生活哲学东方精神人与人之间的关爱倡导沟通、理解和交流现代民居传统中国文化与现代建筑的融合，倡导传承与创新居住人性化、环境生态化、建筑现代化、管理智能化项目总体规划原则项目规划注意要点•注重环境资源•注重整合性•注重私密性•注重艺术性•注重高档次和高配置•注重建筑个性•注重时代感•注室外装修室内化规划建议-建筑风格建议“中式文化”与“高层建筑”相交融民族传统建筑艺术在别墅和低层建筑中运用得比较普遍如洪崖洞商业街、明清商业街、中华坊、盛宴十二坊等。洪崖洞盛宴十二坊在建筑风格上尝试将中式文化提炼在高层建筑中，这是一个富有挑战性的尝试。在众多中式建筑中以徽州地区传统民居（即徽派建筑）为基调，同时辅以其他一些中国民居素材，来表现东方人居智慧规划建议-建筑风格建议现代建筑徽派建筑现代徽派建筑规划建议-建筑风格建议何为徽派建筑徽式民居集中反映了徽州的山地特征、风水意愿和地域美饰倾向，其结构多为多进院落式一般坐北朝南，倚山面水。布局以中轴线对称分列，面阔三间，中为厅堂，两侧为室，厅堂前方称“天井”，采光通风，亦有“四水归堂”的吉祥寓意。民居外观整体性和美感很强，高墙封闭，马头翘角，墙线错落有致，黑瓦白墙，色彩典雅大方。在装饰方面，大都采用砖、木、石雕工艺，如砖雕的门罩，石雕的漏窗，木雕的窗棂、楹柱等，使整个建筑精美如诗。作为一个传统建筑流派，徽派建筑具有和谐流畅、统一规划的整体美，依山傍水、翠微缭绕的自然美，以及清雅简淡、因陋就简的朴素美，历来为中外建筑大师所推崇。规划建议-天际线的控制天际线控制的不好会破坏项目周边的自然风貌。远处山脊的天际线与建筑物天际线尽量做到相互融合。建筑布局按照地形逐步升高，增加景观层次，缓解高层对景观视线带来的冲击。建筑物之间可种植一定高度的树木，增加建筑物的柔和度和层次感。规划建议-外立面设计建议建筑外立面处理（1）形体。住区建筑的立面设计提倡简洁的线条，徽派建筑与现代主义风格的，并反映出个性特点。（2）材质。鼓励建筑设计中选用美观经济的新材料，通过材质变化及对比来丰富外立面。建筑底层部分外墙处理宜细。外墙材料选择时需注重防水、节能等因素。（3）色彩。居住建筑宜以淡雅、稳重为主。在景观单调处，可通过建筑外墙面的色彩变化或适宜的中国传统元素来丰富外部环境,注意立面色调与背景色的互补与反差。（4）住宅建筑外立面设计应考虑室外设施的位置，保持区景观的整体效果。规划建议-社区文化营造我们希望通过一个很强的“概念”（“东方精神”），最终通过对“细节”（表现东方精神的“经典素材”和“视觉元素”）的演绎，达到对产品功能的实现，使“产品”不但成为一种“作品”，同时也具有较高的商业价值和社会关注度。规划建议-社区文化营造首先要“传承传统文化”挖掘了东方文化中的经典元素，其中主要将一些最富代表性的徽派建筑符号，有机地整合成细而不繁的统一体。其次要“体现关爱氛围”该盘每栋楼入口处，都设计成前庭院落式，使每栋房客变成一户“大户人家”，这个前庭和过院，看似独立却又连通，与中心大花园形成相对封闭而又开放的空间，我们希望每一位业主踏入院子时，就觉得像走进大宅门一样，有一种回家的感觉。规划建议-社区配套建议——音乐休闲广场——网球场、游泳池、乒乓球室等运动场所——专线业主服务车——护理中心：老人或病人护理，小孩寄托。——购物超市：各种日用品，选购自由，价格优惠。——报刊阅览室：各种全国有名报刊，前沿资讯与你相随。——书吧：在公用休闲设施（如亭阁、回廊等地）设置小型书刊借阅点，方便户外阅览，并具有妙不可言的情趣。——儿童游乐场：完善的儿童游乐设施，为童心开辟的天地。——幼儿园：专业师资，开拓少儿的思维，发现并诱导少儿的兴趣爱好。——音乐草坪：将音乐喇叭置于草坪（仿家乐福）。——健身象棋：用青石刻制，棋子直径20厘米，可健身，可益智。——各种基础配套：小区安防设施、小区智能系统、邮电所、商品品牌店等项目周边缺乏市政配套在小区配套上应尽可能弥补规划建议-园林景观建议设计原则1、秉承与自然和谐共生的理念，尽量保持自然痕迹。2、利用自然高差营造层次丰富的坡地立体景观。3、做到园林与建筑风格的协调统一4、绿色组团内容、形式配合相应的楼宇名称规划建议-园林景观建议园林风格中国古典私家园林是供皇家的宗室外戚、王公官吏、富商大贾等休闲的园林。其特点是规模较小，所以常用假山假水，建筑小巧玲珑，表现其淡雅素净的色彩。北京的恭王府，苏州的拙政园等规划建议-园林景观建议中国古典私家园林的特点师法自然，融于自然，顺应自然，表现自然－－这是中国古代园林体现“天人合一”民族文化所在。同时也与本案打造的主题概念和建筑形态切合规划建议-园林景观建议造园艺术，“师法自然”规划建议-园林景观建议园林建筑，顺应自然规划建议-园林景观建议分隔空间，融于自然规划建议-园林景观建议树木花卉，表现自然规划建议-户型设计建议住宅已不是人们传统意义上避风挡雨的处所，而是精神需求的物质载体，是自我价值观的一种体现。因此，在安排好了基本食宿之后，如何在有限的空间容纳人们无限的需求，就成了未来住宅户型发展的必然趋势。一个优秀户型的设计应该满足三个基本属性：功能性，情感性，经济性。户型设计的原则需要对这三种要素谋求一种平衡，取得综合价值的最大化，这三种基本属性也构建起户型的价值体系。规划建议-户型设计建议户型设计的价值体系功能价值功能丰富与细化视觉环境优化健康关注与强化经济价值情感价值安全感个性化舒适感面积的设置空间实用率产品策略自然2房：双阳台，实用率高生态3房：双阳台，南北通透建立产品设计竞争优势规划建议-户型设计建议在景观、地段的功夫做