第七章开发产品成本的核算

房地产开发企业会计第七章开发产品成本的核算本章要点1、房地产开发企业开发产品成本的构成内容与成本核算对象2、房地产开发企业开发间接费用的归集与分配3、土地开发成本的归集和结转4、配套设施开发成本的归集和结转5、房屋开发成本的归集和结转6、代建工程开发成本的核算第一节开发产品成本概述一、开发产品成本的分类为了加强开发产品成本的管理，降低开发过程耗费的活劳动和物化劳动，提高企业经济效益，必须正确核算开发产品的成本，在各个开发环节控制各项费用支出。要核算开发产品的成本，必须明确开发产品成本的种类和内容。开发产品成本是指房地产开发企业在开发产品开发过程中所发生的各项费用支出。开发产品成本概述成本与费用开发成本期间费用土地开发成本房屋开发成本配套设施开发成本代建工程开发成本开发产品成本概述二、开发产品成本的构成开发产品成本包括以下六个成本项目：（一）土地征用及拆迁补偿费或批租地价：是指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费，或采用批租方式取得土地的批租地价。（二）前期工程费：是指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。（三）基础设施费：是指土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。开发产品成本概述（四）建筑安装工程费：是指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。（五）配套设施费：指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如锅炉房、水塔、居委会、派出所、幼儿园、托儿所、消防、自行车棚、公厕等设施支出。（六）开发间接费：是指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费等。开发产品成本概述三、开发产品的成本核算对象开发产品的成本核算对象，是指企业在进行成本核算时，为归集和分配费用而确定的费用承担者。合理确定成本核算对象，是正确组织开发产品成本核算的重要条件。一般来说，房地产开发企业应结合开发工程规模的大小、工期长短及结构类型等因素，确定成本核算的对象。第二节开发间接费用的核算一、开发间接费用的构成内容借方：登记开发现场发生的各项间接费用。贷方：登记期末分配转入“开发成本”账户的开发间接费用。月末结转后，该账户应无余额。开发间接费用的核算为了组织开发间接费用的明细分类核算，分析各项费用增减变动的原因，进一步节约费用开支，开发间接费用应分设如下明细项目进行核算：（一）职工薪酬（六）劳动保护费（二）折旧费（七）利息支出（三）修理费（八）其他费用（四）办公费（五）水电费开发间接费用的核算二、开发间接费用的归集和分配（一）开发间接费用的归集开发间接费用的归集，是在“开发间接费用”账户中进行的。房地产开发企业发生的各项开发间接费用，应借记“开发间接费用”账户，贷记“应付职工薪酬”、“累计折旧”、“递延资产”或“长期待摊费用”、“银行存款”等科目。如果房地产开发企业不设置现场管理部门而由企业(即公司本部)定期或不定期地派人到开发现场组织开发活动，其所发生的间接费用，可记入企业的管理费用。[例7-1]开发间接费用的核算二、开发间接费用的分配每月终了，应对开发间接费用进行分配，按实际发生数计入有关开发产品的成本。开发间接费用的分配方法，企业可根据开发经营的特点自行确定。不论土地开发、房屋开发、配套设施和代建工程，均应分配开发间接费用。为了简化核算手续并防止重复分配，对应计入房屋等开发成本的自用土地和不能有偿转让的配套设施的开发成本，均不分配开发间接费用。这部分开发产品应负担的开发间接费用，可直接分配计入有关房屋开发成本。开发间接费用的核算按采用的分配标准不同，开发间接费用可按预算间接费比例法和直接费比例法进行分配。（1）预算间接费比例法。这种分配方法是将实际发生的开发间接费用，按各开发项目预算开发间接费用的比例进行分配的一种方法。其计算公式如下：分配率=本月实际发生的开发间接费用/本月各开发项目预算（计划）开发间接费用总和某项开发项目应负担的开发间接费用=该开发项目预算（计划）开发间接费用*分配率采用这种分配方法，要求开发企业有较为健全的开发成本预算。开发间接费用的核算（2）直接费比例法。这种分配方法是将实际发生的开发间接费用，按各开发项目直接费用的比例进行分配的一种方法。其计算公式如下：分配率=本月实际发生的开发间接费用/本月各开发项目直接费用总和某开发项目应负担的开发间接费用=该开发项目直接费用*分配率[例7-2]第三节土地开发成本的核算一、土地开发成本核算对象的确定和成本项目的设置土地开发成本核算对象的确定土地开发也称建设场地开发，是指对土地和地下各种基础设施进行开发建设，包括供水、供电、供热、排水、排污等地下管线的铺设以及地面道路的平整等。企业在确定土地开发成本核算对象时，除了应遵照开发成本核算对象的一般原则外，还应结合本企业土地开发项目的具体情况，以有利于成本费用的归集和有利于土地开发成本的及时核算为原则来确定。1．对于一般的土地开发，可以每一独立的开发项目即“地块”作为成本核算对象。2．对于开发面积较大，工期较长，分区域开发的土地，可以一定区域作为成本核算对象。土地开发成本的核算(二)土地开发成本项目的设置企业开发的土地，因其设计要求不同，开发的层次、程度和内容都不相同，有的只是进行场地的清理平整，如原有建筑物、障碍物的拆除和土地的平整；有的除了场地平整外，还要进行地下各种管线的铺设、地面道路的建设等。因此，就各个具体的土地开发项目来说，它的开发支出内容是不完全相同的。一般来说，企业对土地开发成本的核算，可设置如下几个成本项目：(1)土地征用及拆迁补偿费；(2)前期工程费；(3)基础设施费；(4)开发间接费。土地开发成本的核算二、土地开发成本的划分和归集的原则（一）土地开发成本的归集房地产开发企业开发的土地，按其经济用途可将它分为如下两种：一种是为了转让、出租而开发的商品性土地(也叫商品性建设场地)；另一种是为开发商品房、出租房等房屋而开发的自用土地。前者是企业的最终开发产品，其费用支出单独构成土地的开发成本；而后者则是企业的中间开发产品，其费用支出应计入商品房、出租房等有关房屋开发成本。土地开发成本的核算企业对于两种不同类型的建设场地的成本归集，应采用不同的方法。1.企业开发商品性建设场地所发生的费用，直接记入“开发成本--土地开发成本”明细账的成本项目中。2.企业开发自用建设场地所发生的费用，能够分清负担对象的，直接记入该对象的“开发成本－房屋开发成本”明细账的成本项目中，不需单独核算土地开发成本。3.企业开发自用建设场地所发生的费用，如果涉及两个或两个以上成本核算对象的，应先归集其发生的费用，记入“开发成本－土地开发成本”明细账的成本项目中。待土地开发完成投入使用时，再按一定的标准将其分配计入有关房屋建筑物等开发产品成本。土地开发成本的核算（二）土地开发成本的结转在“开发成本－土地开发成本”账户核算的土地开发成本，应按月结账。完工后结转成本。对于已完工的土地开发项目的成本，应根据用途采用不同的方法加以结转。1.企业为有偿转让而开发的商品性土地，开发完成后，将其实际成本转入“开发产品”账户结转时，借记“开发产品－商品性土地”账户，贷记“开发成本－土地开发成本”账户。2.企业自用的建设场地，应在开发完工投入使用时，将其实际成本结转计入有关商品房、出租房等开发产品的成本中.结转时，借记“开发成本－房屋开发成本”账户，贷记“开发成本－土地开发成本”账户。土地开发成本的核算3.企业自用的建设场地，开发完成后近期暂不使用的，应将其实际成本先转入“开发产品”账户，即借记“开发产品－自用土地”账户，贷记“开发成本－土地开发成本”账户。当企业再进行房屋开发建设时，再将其土地开发成本自“开发产品”账户转入“开发成本”账户，即借记“开发成本－房屋开发成本”账户，贷记“开发产品－自用土地”账户。【例7－3】第四节配套设施开发成本的核算一、配套设施的种类及其支出归集的原则公共配套设施能有偿转让不能有偿转让商店、银行、邮局、中小学、幼儿园、医院、文化站等给排水、供水、供电、供暖、供气的增容、增压设施、交通道路等配套设施开发成本的核算为了正确核算和反映企业开发建设中各种配套设施所发生的支出，并准确地计算房屋开发成本和各种大型配套设施的开发成本，对配套设施支出的归集，可分为如下三种：（一）对能分清并直接计入某个成本核算对象的第一类配套设施支出，可直接计入有关房屋等开发成本，并在“开发成本——房屋开发成本”科目中归集其发生的支出；（二）对不能直接计入有关房屋开发成本的第一类配套设施支出，应先在“开发成本——配套设施开发成本”科目进行归集，于开发完成后再按一定标准分配计入有关房屋等开发成本；（三）对能有偿转让的第二类大配套设施支出，应在“开发成本——配套设施开发成本”科目进行归集。配套设施开发成本的核算二、配套设施开发成本核算对象和成本项目的设置成本核算对象：各配套设施项目。对不能有偿转让、不能直接计入各成本核算对象的各项公共配套设施，如果工程规模较大，可以把各该配套设施作为成本核算对象。如果工程规模不大、与其他项目建设地点较近、开竣工时间相差不多、并由同一施工单位施工的，也可考虑将它们合并作为一个成本核算对象六个成本项目：(1)土地征用及拆迁补偿费或批租地价；(2)前期工程费；(3)基础设施费；(4)建筑安装工程费；(5)配套设施费；(6)开发间接费。配套设施开发成本的核算对不能有偿转让、不能直接计入各成本核算对象的各项公共配套设施，可仅设置如下四个成本项目：(1)土地征用及拆迁补偿费或批租地价；(2)前期工程费；(3)基础设施费；(4)建筑安装工程费。三、配套设施开发成本的核算在“开发成本明细账”账簿内设置“——配套设施开发”二级账户。借方：登记配套设施所发生的各项费用。贷方：登记完工后转入“开发产品”账户或分配结转到“房屋开发成本”等账户的配套设施成本。期末借方余额反映的是尚未完工的配套设施已发生的成本。还应设置“配套设施开发明细账”（三级账），账内按每一开发项目开设账户，以记录和反映不同开发项目的实际开发成本。如：“开发成本——配套设施开发——某设施”配套设施开发成本的核算对能有偿转让大型配套设施分配的支出，记入“开发成本——配套设施开发成本——××”。开发间接费用，先归集再分配。配套设施开发成本的核算对配套设施与房屋等开发产品不同步开发，或房屋等开发完成等待出售或出租，而配套设施尚未全部完成的，经批准后可按配套设施的预算成本或计划成本，预提配套设施费。配套设施开发成本的核算开发产品预提的配套设施费的计算，一般可按以下公式进行：某项开发产品预提的配套设施费=该项开发产品预算成本（或计划成本）×配套设施费预提率式中应负担配套设施费的开发产品一般应包括开发房屋、能有偿转让在开发小区内开发的大型配套设施【例7-4】某企业2008年4月开发建设住宅小区，根据设计规划需建设A、B、C三幢住宅楼，一个商店，一座锅炉房和一座水塔，其中商店建成后转让给商业部门，锅炉房和水塔不能有偿转让，锅炉房与商品房同步建设，而水塔与商品房不同步建设。上月末结转自行开发完工的建设场地开发总成本80万元，其中：土地征用及拆迁费40万元，前期工程费15万元，基础设施费25万元，按各建筑物实际占地面积进行分配。建设场地成本分配表分配对象占地面积（平方米）分配比例土地征用及拆迁补偿费前期工程费基础设施费合计商品房A1500251000003750062500200000商品房B1800301200004500075000240000商品房C16802811