高层写宇楼建筑工程策划doc28(1)

高层写宇楼建筑工程策划济上的限制，下面就目前有实用性的一些新的技术进行经济上的分析。对新技术的经济分析主要从以下几个方面来考虑：(1)新技术本身的造价：包括机械造价、技术转让费等；(2)新技术应用引起的建筑结构方面造价：包括平面面积损失、层高变化等；(3)新技术运营费用：包括电力、人工等日常运营费用和机械的维护费用等。下面就具体的问题进行详细的分析。机械式停车：包括停车库本身和出入口两个部分。1.停车库部分(以3层升降横移式机械式停车为例)(1)面积：普通的停车建筑面积大约为35~40m2／个。机械式停车每个车位的净大小按4.8m×l.8m=8.64m2估算，而普通的车位大小约为5m×2.5m=12.5m2，这样，机械式净车位的面积比普通车库小，但由于机械式车库在设备周围要留出检修通道，而且其防火分区的面积比普通车库要小，因此初步可以认为机械式停车库的面积和一层普通的车库面积相当。(2)层高：普通停车库的层高一般在3．3～3．4m左右；3层机械式停车的净高约为5．6m，加上设备和结构，层高大约在6．6m左右。(3)造价：下表列出机械式车库比普通车库造价相比的增减因素(见表3-2)。比普通车库增加部分比普通车库减少部分增加了停车设备造价层高增加而引起的结构造价少2层车库面积少了层与层之间的坡道基础开挖深度较浅1）普通停车库的造价，按每平米2000～2500计算；2）机械式停车的造价，分为机械设备和按普通车库层高计算的造价，由于层高增加增加的造价3个部分；①按北京恩菲停车设备集团报价，3层机械式停车：2．8万元／个②机械式车库造价按照普通车库的层高计算；⑧由于机械式车库的层高从3．3m增加到6．6m，造价会有所增加，在进一步的该预算之后确定，目前初步可以判定其增加幅度小于100％。3)下面列表计算2种停车方式的经济分析(见表3-3)。3层的升降横移式机械停车普通地下停车每个车位净建筑面积，不含通道净车位：4．8×1．8=8．64m2，机械周边留有检修通道，两者相加约12m2左右；一层3个车位，共净车位5×2．5=12．5m2加结构及通道每个车位面积停8辆；则加上通道及结构每个车位的面积A1=A2×3/8=13～15m2A2=35~40m2层高净高约为5.6m，加上设备和结构，层高大约在6.6m约3.3m停车机械造价约2.8万/个0基础开挖每一层机械车库增加了约3.3m的开挖，具体造价跟当地的地质水文条件有关车库造价B1=约1．8×B2=3600～4500元／m2B2=2000～2500元／m2每个车位造价A1×B2+28000=7.5～9.5万元A1×B2=7～10万元综上所述，两种车库的造价水平相当。(4)在使用上，机械式停车和普通停车比较起来，有以下区别：1)可逐步添置停车机械；2)层高较高，和机房在同层，对结构有利；3)空间改造余地较大；4)车辆进出设备的时间比普通车库长，要避免造成堵塞；5)设备的管理和维护比较麻烦。2.车库的出入口：分为升降机和坡道2种，下面对其可行性做出比较(1)规范要求：据1998-09-01实施的《汽车库建筑设计规范》中规定，出入口改作升降机的车库定义为升降机式汽车库，规范中第5．2．3条对其升降机的数量规定“升降机式汽车库其升降机的数量应按每台不多于25个停车位计算确定，如无其它汽车出入口时，每个车库升降机数量不应少于2台”；坡道的规范为疏散口不少于2个，单车道宽度不小于4m，双车道不宜小于7m，小型车的坡道坡度的最大值为15％；(2)占地面积：在市场中，按中小型车计算，每一部升降机的大小约为6m×3m=18m2；而假设汽车库的层高为3．3m，则坡道的长度约为22m，按车库需要两个双车道计算，则坡道占地为308m2；(3)造价方面，一部升降机的造价大约为：2t：22万元／台，3t：30~50万元／台；坡道的造价可以参考地下车库的造价，约为2000~2500元／m2，那么坡道的总造价约为308×(2000~2500)=61．6～77万元根据估算，当升降机的数量小于3部时，两种出入口的造价相当，而当升降机的数量超过4部时，升降机出入口的造价将大于坡道出入口的造价。4.租金租金是一个经营上的问题，和整个写字楼的硬件设备、物业水平、使用率、地段、当时的写字楼出租状况等等问题相关。图5-48、图5-49是一些写字楼的租金的数据统计，仅供参考，具体的租金水平应由当时的情况决定。表5—18写字楼超时空调收费统计表名称B大厦D大厦A大厦E大厦L大厦O大厦F大厦超时空调收费400元/小时*公司300元/小时*公司200元/小时*公司0.5美元/小时*公司6元/小时*公司1元/小时*公司0.15元/小时*公司从客户的角度考虑，按照平米收费是较为公平的，具体的收费问题由经营者决定，这里仅提供一些参考。．5.2.6相关因素分析1．经济性分析经济性分析主要是指办公空间的使用率问题，在设计中，这涉及到核心筒的大小、布局方式、平面的形状、公共部分的公摊面积的大小等等问题，这里重点分析际准层的使用率问题。从经济方面考虑。收益：总出租规模×使用率×出租单价为了提高收益，经营者需要从这三个方面着手，比如对一个20多层的办公楼而言，如果每层的层高能够降低0．2m，在总的限高不变的情况下，就可以多盖一层楼，增加了总的出租规模；但同时牺牲了每一层的层高，从而可能会降低出租单价，总体的收益未必能够增加。而在总体规模确定的情况之下，重点是从后两项分析，使用率主要受到服务部分的面积的影响，包括厕所、管井、机房、楼梯、电梯等等，这些部分主要都在核心筒内，减小核心筒可以提高使用率，但是过分的压缩核心筒会造成服务设施的不足，从而降低了写字楼的档次，减小了出租的单价，因此，合适的核心筒占标准层面积的比例才能够使写字楼的收益最大化。由于总规模基本上在规划中已经基本确定，因此，从经济上而言，项目追求的是使用率和出租单价的乘积的最大化。2．技术分析(1)弱电系统。楼宇自控是一个智能化写字楼的发展方向，将来不仅仅是IT业、其他普通的办公的行业对整个网络和自控的要求都会越来越高，而网络的发展速度是非常迅速的，因此有必要对网络及自控方面的设计在目前的经济承受能力的范围之内作适当的超前设计。表5—17是调研的办公楼的网络和自控方面的基本情况，一个信息点代表一个电话接口或是电脑接口。代码：A空调、B新风、C给排水、D、制冷、E、致热、F、配电、G、照明、H、消防、I、背景音乐、J紧急报警、K有线电视、L手机直放、M闭路监控、N车库管理、O、巡更、P、同声传译、Q、门禁系统、R、物业管理、S、一卡通；?不确定、*局部、#正在作表5—17写字楼弱电系统配置表名称使用年代自动化的内容做到BAS系统中的内容入楼干线楼内干线信息点密度m2/个进楼带宽（M）收费备注E大厦1997A-O／P*／Q*／R#A-O光纤3类5类线10？由楼内电信厅收费B大厦1997A／B／C／H／I／J／L／M／OA／B／C／I／K／L／M／O光纤5类线？2话费的10%设计时未做综合布线，后加A大厦1996AA光纤电话电缆202？？D大厦1998H／I／J／M／N／O？？？？？？未做综合布线O大厦1997A／B／C／D／E／F／G／H／I／J／M／Q/SA／B／C／D／E／G／I／M／Q/S光纤？4？无线局管理L大厦1999A／B／C／D／E／F／G／HA／B／C／D／E光纤？？10？信息点客户加到3M2／I／J／L／N／O／P／R／S/个在调研中，上海的写字楼基本上未作综合布线，这很大程度上是由于以前的合布线完全由开发商出钱，而北京的写字楼基本上都作了综合布线，在新的写字楼的设计中，综合布线应当是一个必需的部分，其在设计上的反映就是必须有综合布线室和楼宇自控室；M大厦的信息点密度在2．5m2一个，而从L大厦的调研看，当时设计的是10m2一个，而客户会改造到3m2一个的水平，由于网络的发展很快，因此建议信息点的密度不要低于2．5m2一个的水平；对于进楼的带宽问题，在调研中，大多数的写字楼为了降低风险，一般会引进一个专营的公司，由它负责带宽的引进和出租问题，写字楼的业主向其征收租金即可。关于BAS(楼宇自控)部分，由于缺乏必要的造价数据，对整个分析不利，一般说来，在经济许可的情况下，作的越多越好。(2)空调系统。现在空调方式用的较多的是：分体空调、风机盘管+新风系统、全空气系统，其中，分体空调的造价较低，但对于楼宇自控和楼宇的整体性而言不利，会因此降低了写字楼的档次，建议不采用这种方式。风机盘管+新风系统是目前绝大多数的写字楼采用的，结合将来的发展，可以考虑全空气系统，最后的决策应当在进一步的经济和技术的分析之后决定，就目前掌握的资料而言，风机盘管+新风系统是比较合适的选择。表5-18是部分办公楼的超时空调的收费，有的按照公司收，也有的按照平米收：(3)洗车，洗衣。根据调研，大多数写字楼内的洗衣都是外包，在楼内进需要一个较小的临时的存衣间就可以了，没有必要设置洗衣房；而对洗车处，多数写字楼也没有配备，在项目中应当结合车库的设计预留这部分的内容。5.2.5空间相互关系针对不同的空间的必要性，划分为“必要部分”、“一般情况下需要的部分”和“视项目要求而定的部分”三类，策划的目的就是要确定各个部分的取舍以及规模，针对不同的性质作不同的决策，具体结果见表5-16：(1)必要部分：参照各种规范以及调研的结果，确定规模大小；(2)一般情况下需要的部分：主要参照目前的发展状况，根据调研分析，确定各个内容的取舍和规模：(3)视项目要求而定的部分：充分的考虑到使用者的主观愿望和当前办公楼的设计的新的趋向，结合以往的资料，主要在调研的基础上做出对各个部分的决策。表5—16空间必要性划分表必要部分一般情况下需要部分视项目要求而定的部分公共部分门厅、电梯厅、值班、邮电、储蓄、商务中心、厕所员工餐厅、酒吧、小、商店、多功能厅、会议、健身房行李房、会客室、展厅、打图晒图室、专门的阅读处、会所、康乐部分(包括美容美发、桑拿、保龄、台球、乒乓球、羽毛球、网球、游泳等)办公部分普通的出租及办公部分、电梯厅、厕所、(配电室、各种管井、楼梯)开水间、储藏室(新风机房)休息处、吸烟、临时办公、公寓式办公设备后勤部分设备各种设备机房(空调机房、冷冻机房、热交换室、水泵房、风机房、变配电、电梯机房、弱电机房、电话交换机房)消防水池、消防控制室计算机机房、燃气锅炉房、库房、楼宇总控室中水处理间后勤管理用房、库房、厕所、开水间物业办公、厨房、服务部分(修理、工程、更衣、淋浴、等)广播室、洗车处、洗衣房车库部分地下普通车库、地上自行车棚地下自行车库机械停车库、停车楼3．人文分析(1)++是是使用者在办公楼内最基本的3个行为，其中工工作进餐休息作的重要性是压倒性的，后两项其实是对工作的必要的补充；同时，只有在满足这3项基本要的情况下才可能会有其他更高的要求，比如娱乐、购物等等。(2)另外，使用者对写字楼的适应力是非常强的，实际上大多数人在各种档次的写字楼内都能顺利地完成自己的工作。分析起来这主要是由于“工作”本身对使用者而言基本上是一种生活的必需，而且由于大多数的人其实是在“出卖”自己的劳动力，这使得使用者对工作本身的重视远远超过了对工作环境的重视，即使办公环境不尽人意，也可以在下班之后赶快离开“这个鬼地方”而到城市的其他设施或是家里得到补偿。从这一点看，公共部分的配置策划的基本要求是满足使用者最基本的要求；(3)从劳动力购买者的心态分析，公共部分的公摊将会由各个公司按租用的面积分摊；劳动力购买者的目的是希望能够以较少的投入获取较大的回报，这样，办公行为追求“效率最大化”的目标使得写字楼的设施必须达到一种“高效率”的使用状态，一切的配置是希望能够使客户能够达到更好工作的状态，从这样的要求出发，如何能够最有效的发挥公共部分的效率是关键；(4)从出卖劳动力的一方考虑，其工作效率越高，意味着其疲劳程度越大，而可能其能够获得的报酬是一样的，这样，相比其劳动力购买者而言，普通的职员希望能够有更多的除工作以外的时间来恢复劳动力，从他们的角度出发，需要