高平时代广场项目商业部分策划定位方案

高平时代广场项目商业部分高平时代广场项目商业部分高平时代广场项目商业部分高平时代广场项目商业部分策划定位方案策划定位方案策划定位方案策划定位方案Part1Part1Part1Part1高平商业市场研究高平商业市场研究高平商业市场研究高平商业市场研究Part2Part2Part2Part2项目本体研究分析项目本体研究分析项目本体研究分析项目本体研究分析Part3Part3Part3Part3项目商业定位建议项目商业定位建议项目商业定位建议项目商业定位建议Part4Part4Part4Part4项目收益预测分析项目收益预测分析项目收益预测分析项目收益预测分析Part5Part5Part5Part5其它实际操作建议其它实际操作建议其它实际操作建议其它实际操作建议目录高平高平高平高平商业市场研究商业市场研究商业市场研究商业市场研究Part1由于高平老城区较小，新城区又尚在规划建设中，因此没有形成多数商圈林立的局面。目前高平商业主要分布在老城区，大型商场和宾馆酒店主要分布在长平中路长平中路长平中路长平中路、、、、建建建建设路设路设路设路、、、、友谊街友谊街友谊街友谊街等干道及商业步行街。商业格局主要为：商业街——综合性商场、专业卖场——临街商业三个层次组成的商业体系。包括一条商业步行街：古城路；五大综合性购物广场：百货大楼、商厦长平商场、新世纪百货、人民商场、红旗商厦；专业卖场主要包括：韩国城、红旗家电城、全友家私等；各街道临街商业。商业市场格局现状商业市场格局现状商业市场格局现状商业市场格局现状以以以以古城路为中心古城路为中心古城路为中心古城路为中心，，，，周围约周围约周围约周围约1KM范围内的现状格局范围内的现状格局范围内的现状格局范围内的现状格局典型商业典型商业典型商业典型商业————————盛业广场盛业广场盛业广场盛业广场-9999180良好经营经营经营经营状况状况状况状况95%出租率出租率出租率出租率-租金租金租金租金水平水平水平水平（（（（元元元元////平米平米平米平米////月月月月））））影院、餐饮4F女装3F超市B1珠宝、化妆品、首饰1F男装2F业态业种业态业种业态业种业态业种（（（（红旗生活广场红旗生活广场红旗生活广场红旗生活广场））））楼层楼层楼层楼层盛业广场于2012年底开业，是高平首个集购物、餐饮、娱乐等多种业态进行整合的准购物中心，项目定位在大众化消费层次，又地处核心商圈辐射范围，所以对未来经营预期较为看好。2010年开业，营业面积2万平米，从建筑和商业档次定位看，在高平属于中高端的市场，购物环境已经符合了中高端消费人群的心理需求。大部分商品属自营，30%的商品采取对外招商的形式。目前经营状况较为一般，因此，其采用了商家联营扣点的经营方式。典型商业典型商业典型商业典型商业————————永兴商场永兴商场永兴商场永兴商场一般经营状况经营状况经营状况经营状况95%出租率出租率出租率出租率联营扣点率20-25%（注：以对1F商户进行访谈，根据其月度平均营业额，反推其租金水平约为130130130130元元元元////平米平米平米平米////月月月月）租金租金租金租金水平水平水平水平体育运动、健身器材、运动用品、休闲、毛衫、家纺4F淑女装、少女休闲装、内睡衣、女士配件、贵妇装3F超市（生鲜市场/生活超市/茗茶醇酒/小家电）B1黄金、珠宝、名表、化妆品、皮具、鞋1F雅儒系列服、商务装、男士配件、男士单品2F童装童鞋、儿童玩具、儿童用品、孕婴系列、家居服、家纺5F业态业种业态业种业态业种业态业种楼层楼层楼层楼层古城路为高平唯一的、传统的自发的商业街，拥有悠久的历史，从民国年间就已存在，至今仍保留着一些民国时期的建筑。目前该商业街为高平中低档服装和鞋类等产品的集中地，其中服装和鞋类商品共占总量的近60%。店面均为旧式建筑或居民改建自建筑为2-3层，但商业经营以一层为主。租金水平在120－－－－160元元元元/平米平米平米平米/月月月月。典型商业典型商业典型商业典型商业————————古城路古城路古城路古城路人民商场位于古城路中段西侧，为高平比较老牌的购物商场，商场为两层，一层为商场，二层为办公用房。商场主要经营服装、鞋类、床上用品、化妆品等生活用品。商场经营档次为中低档，整体商品价格相对较低，但也有部分高价商品。商场内客流量较大，经营状况良好。但因是老式建筑，因此不符合中高端商家入驻需求。典型商业典型商业典型商业典型商业————————人民商场人民商场人民商场人民商场长平商场为较老牌的百货商场，2010年在原有长平商场的基础上，对北方大厦全面改造、扩建、新增加面积3500余平方米。经过兼并扩展，于2010年10月13日隆重开业。经营业包包括：日用百货、化妆洗涤、针纺织品、服装鞋帽、五金交电、通讯器材、烟酒、副食、文化体育用品。裁剪缝纫、租赁柜台。典型商业典型商业典型商业典型商业————————长平商场长平商场长平商场长平商场2010年12月开业。新世纪百货是百货大楼继百货名店开业之后，又新建的一栋集百货和超市为一体的综合零售商场。总投资1000万元，营业面积6000平米，其中百货区面积达3000平米，超市面积达3000平米，商场共设柜组100个，经营商品3万余种，同时新增加就业岗位350个。典型商业典型商业典型商业典型商业————————新世纪百货新世纪百货新世纪百货新世纪百货百货大楼为高平最老牌的综合商场，位于建设路中段。商场内货物齐全、客流量较大，内部购物引导指示和其他服务一应俱全。虽然商场内部已显陈旧，但管理运营水平依然较高。典型商业典型商业典型商业典型商业————————百货大楼百货大楼百货大楼百货大楼红旗商厦成立于2002年，为高平市红旗商场责任有限公司旗下的商场之一。其位于长平广场西南角。该商厦经营状况良好，是高平重要的购物场所，目前在高平市区有两个商场，分别占据有利的黄金地理位置。典型商业典型商业典型商业典型商业————————红旗商厦红旗商厦红旗商厦红旗商厦高平现有比较集中的小吃市场有两一个，其中一个位于古城路南侧，另一个位于长平广场旁，从运作模式看，其中就是对原有市场的简单集中和整合，建筑上没有任何特色，仅为消费者提供了一个基本的消费需求，消费环境非常一般，但经营状况还算良好，租金水平在40-80元元元元/平米平米平米平米/月月月月。典型商业典型商业典型商业典型商业————————小吃广场小吃广场小吃广场小吃广场本土特色小吃（十大碗等）、普通饭店、国内知名特色小吃（云南过桥米线、土豆粉等）1F业态业种业态业种业态业种业态业种楼层楼层楼层楼层小结小结小结小结1、从商业类型看，多以百货类、超市为主，近年开始出现向类购物中心为业态发展的趋势；2、从商业档次看，多数商业市场建筑档次低，但受城市畸形消费影响商品价格虚高；3、从发展趋势看，因城市人口基数本身有限，城市量级吸引力有限，所以，至少至少至少至少5555年内城市商圈依然是以古城路为核心的周围年内城市商圈依然是以古城路为核心的周围年内城市商圈依然是以古城路为核心的周围年内城市商圈依然是以古城路为核心的周围1KM1KM1KM1KM范围范围范围范围，所谓的多极商圈将在之后的时间跟随国家的城市化发展实际实施效果逐渐形成。4、受“电商”冲击和干扰，虽然小城市不像大、中型城市影响那么大，但这将是一种趋势，不可阻挡，未来的商业将向体验式未来的商业将向体验式未来的商业将向体验式未来的商业将向体验式、、、、主题式方向发展主题式方向发展主题式方向发展主题式方向发展，，，，而而而而且实体商业运营将向管理且实体商业运营将向管理且实体商业运营将向管理且实体商业运营将向管理规范化规范化规范化规范化和服务人性化方向升级发展和服务人性化方向升级发展和服务人性化方向升级发展和服务人性化方向升级发展。。。。项目本体研究分析项目本体研究分析项目本体研究分析项目本体研究分析Part2项目偏离市中心商圈项目偏离市中心商圈项目偏离市中心商圈项目偏离市中心商圈，，，，不能共享市级商圈所带来的巨大人流不能共享市级商圈所带来的巨大人流不能共享市级商圈所带来的巨大人流不能共享市级商圈所带来的巨大人流，，，，但从规划但从规划但从规划但从规划看看看看，，，，内外交通较为便利内外交通较为便利内外交通较为便利内外交通较为便利。区位概况区位概况区位概况区位概况商业面积（含地下超市面积）约9999万平万平万平万平米米米米，根据经验判断，在高平这样一个小县城来说商业规模有点过大，即便仅考虑销售其中一部分商业面积（销售压力不大），但后期招商但后期招商但后期招商但后期招商仍将会面临较大的压力仍将会面临较大的压力仍将会面临较大的压力仍将会面临较大的压力。经济指标经济指标经济指标经济指标当前缺少必要的商业氛围。周边概况周边概况周边概况周边概况小结小结小结小结1、项目偏离市级中心商圈，周边商业氛围不浓；2、本项目商业规模相对过大；因此，本项目需要尽可能准确的定位才有可能实现较好的招商和销售目标需要尽可能准确的定位才有可能实现较好的招商和销售目标需要尽可能准确的定位才有可能实现较好的招商和销售目标需要尽可能准确的定位才有可能实现较好的招商和销售目标。项目商业定位建议项目商业定位建议项目商业定位建议项目商业定位建议Part3项目项目项目项目SWOTSWOTSWOTSWOT分析分析分析分析S：地块方正、平整，且有景观（河道）改造的基础，有利于提高项目整体质素；W：地块偏离市级中心商圈区域，项目需要为完成自身造血功能付出较多；O：城镇化发展的大背景，以及市场不多的竞争对手为本项目的成功上市提供了机会；T：项目的招商（关键是主力、次主力店的招商）不力将对本项目造成一定程度的销售和运营威胁。项目定位原则项目定位原则项目定位原则项目定位原则1、兼顾实现项目商业价值最大化和商业后期运营管理规范化，即考虑合适的租售比；2、兼顾业种规划与后期实现招商和销售的实际可操作性；3、兼顾考虑项目形象的和开发企业品牌的维护。项目定位思路项目定位思路项目定位思路项目定位思路首先本项目约约约约9999万多平米万多平米万多平米万多平米的商业规模，在高平这样一个城区人口仅为12121212万万万万左右左右左右左右的小县城来说，已经足够大，而本项目偏离市区，从商业价值最大化方面考虑，必须将其定位在市级商业中心的高度，才能支撑项目未来的存活。但市中心商圈已有盛业广场、永兴时代广场等大型中高档商业，因此，为规避与其发生正面竞争，本项目从总体定位上需要亮出自身特本项目从总体定位上需要亮出自身特本项目从总体定位上需要亮出自身特本项目从总体定位上需要亮出自身特色色色色，，，，方能在竞争激烈的商海中突出重围方能在竞争激烈的商海中突出重围方能在竞争激烈的商海中突出重围方能在竞争激烈的商海中突出重围。否则，如果定位不能突出特色，则会形成恶性竞争，最终多败惧伤……规避竞争规避竞争规避竞争规避竞争错位经营错位经营错位经营错位经营项目总体定位项目总体定位项目总体定位项目总体定位围绕以上思路与原则，结合项目设计规划本身所具有的动感特色和景观规划本身所具有的动感特色和景观规划本身所具有的动感特色和景观规划本身所具有的动感特色和景观属性属性属性属性，参考相关成功案例，建议本项目首先从概念上区别于其它的竞争项目,定位主打：运动运动运动运动、、、、休闲休闲休闲休闲++++美食美食美食美食、、、、娱乐娱乐娱乐娱乐推广主题定位推广主题定位推广主题定位推广主题定位高平市高平市高平市高平市运动的运动的运动的运动的、、、、休闲的休闲的休闲的休闲的““““航母航母航母航母””””型商业型商业型商业型商业功能及档次定位功能及档次定位功能及档次定位功能及档次定位高高高高中中中中低低低低业态档次定位业态档次定位业态档次定位业态档次定位1、业态档次定位业态档次定位业态档次定位业态档次定位。。。。综合考虑项目竞争性、可持续发展、价值最大化和实际可操作性之需求，项目档次以中档中档中档中档、、、、中档偏高为主中档偏高为主中档偏高为主中档偏高为主，兼顾部分中低端客户需求；2、建筑档次定位建筑档次定位建筑档次定位