置信逸都城：城市综合体产品开发

置信逸都城城市综合体产品开发与设计标准2013MIE置信逸都城产品线小组宏创伟业2013-6-18置信逸都城产品系列化标准化体系构建与实施第2页共46页《置信逸都城：城市综合体产品开发与设计标准》(2013版)MIE置信逸都城产品线小组2013年6月置信逸都城产品系列化标准化体系构建与实施第3页共46页目录前言：置信逸都城产品线标准化体系框架图第一章：总则.................................................................6第一节总则..............................................................6第二节术语..............................................................6第二章：置信逸都城商业运作与产品模式.........................................8第一节城镇化时期的战略转型与突破........................................8第二节城市新区商业地产运作模式..........................................8第三节集团商业模式与产品标准开发........................................9第三章：置信逸都城五大开发操作标准..........................................13第一节城市选择.........................................................13第二节项目选址.........................................................13第三节地块属性.........................................................14第四节项目定位.........................................................14第五节租售模式.........................................................15第四章：置信逸都城十大产品技术标准..........................................16第一节建筑基地与总平...................................................16第二节业态与建筑策划...................................................25第三节结构设计.........................................................26第四节建筑外立面规划...................................................28第五节内部环境规划与设计...............................................30第六节给排水设计.......................................................31第七节暖通设计.........................................................32第八节强电与弱电.......................................................33第九节消防设计.........................................................37第十节商业氛围.........................................................40第五章：附录................................................................44置信逸都城产品系列化标准化体系构建与实施第4页共46页置信逸都城产品线标准化体系框架图(一)开发模式与产品线产品线标准化集团战略商业模式城市新区产业转移开发模式三四线城市战略布局市场机会与产品战略商业地产产业链构建产品线规划–客户细分、土地属性与产品形态–适应市场需求的产品模式解决方案产品线品牌：置信逸都城产品线模型：商业综合体置信逸都城品牌标准置信逸都城产品线标准定位模型技术标准五大开发操作标准十大产品技术标准置信逸都城产品系列化标准化体系构建与实施第5页共46页置信逸都城产品线标准化体系框架图(二)置信逸都城产品线标准体系六大开发操作标准十大产品技术标准一、城市选择二、项目选址三、地块属性四、项目定位五、租售模式一、建筑基地与总平二、业态与建筑策划三、结构设计四、建筑外立面规划五、内部环境规划与设计六、给排水设计七、暖通设计八、强电与弱电九、消防设计十、商业氛围置信逸都城产品系列化标准化体系构建与实施第6页共46页第一章：总则第一节总则1.1立足于“城市运营商”和“系统生活服务商”的定位，打造置信逸都城标准化产品线，是实现成都置信集团商业差异化战略的长远意义和价值所在。1.2打造置信逸都城产品线的现实意义在于：适应未来发展，建立客户导向的生产逻辑，利于成都置信集团（多项目、多城市、多类型）提高拿地、设计、招采、工程、成本控制及营销等环节的战略导向和标准化，从而增强复制能力和速度。1.3适用范围：本规范为置信逸都城标准化产品开发及设计标准，适用于开发建设、经营管理中指导置信逸都城城市综合体项目的规划设计、工程施工、商业经营管理，以及后期改扩建工程等建设全过程的规划设计管理工作。第二节术语2.1产品线：是企业产品体系中，基于成熟项目总结研发后升级为企业产品标准的、进行复制连锁开发的、某一产品品牌的系列产品，也称产品模式。其特点为：第一，较长时间的产品积累、经验总结；第二，标准化、可复制。2.2城市新区：建设城市新区，成为现代城市发展的必然选择。由两种情况：——其一，是指在旧有城区之外规划新建的具备相对的独立性和完整性，具有新型城市景观，以某一个或某几个城市功能为主导的新城区。城市新区具有自我的独立性，又依托于城市整体；具有自我的城市功能又与旧城区功能相辅相成；——其二，是指立足于郊区化，地处郊区范围,分担老城区的部分功能，相对于城市传统的中心区、乡村地区，在地域空间上具有相对明确的发展界限的集中城市化区域，具有完整性和独立性的特征的城市功能形态。2.3城市综合体：是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。城市综合体具有超大的空间尺度、立体的交通体系、现代的景观设计以及智能化的配套设施等特点。置信逸都城产品系列化标准化体系构建与实施第7页共46页2.4购物中心：指多种零售店铺，服务设施集中在由企业有计划地开发，管理，运营的一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合体。2.5商业街：指由众多商店、餐饮店、服务店共同组成，按一定结构比例规律排列的商业繁华街道，是一种多功能、多业种、多业态的商业集合体。2.6主力店：指在项目定位功能组合下，对客流带动、收入贡献、品牌引领以及项目的安全起核心引领作用的大型品牌租户。主力店主要体现的是对客流吸引的核心作用；同时，对整体定位和安全性起到支撑作用。2.7商业业态：商业业态指的是经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或经营形态。城市综合体内主要商业业态包括：购物中心、酒店、写字楼、公寓、住宅等等，其中购物中心内的业态主要有：百货店、零售型专业店、专卖店、特色超市、大型综合超市、电影城、娱乐中心（KTV、电玩等）、健身中心、大型中式酒楼、特色餐饮美食广场、美容院等。置信逸都城产品系列化标准化体系构建与实施第8页共46页第二章：置信逸都城商业运作与产品模式第一节城镇化时期的战略转型与突破1.11996年-2009年，城镇化率由30.5%提高到46.6%,年均增长近1.2个百分点,2011年末，城镇人口占总人口比重达到51.27%，城镇人口数量首次超过农村人口。预测，未来十年我国城镇化率的年均增加率在0.8~1%，到2020年，中国的城镇化率预计在55~56%。因此，中国城镇化即将迎来战略节点期，也将是城镇化战略转型期。1.2由于居民消费结构的升级与城镇原居民的住房短缺，以及城镇化快速推进中新进城居民对住房的需求，导致当前城镇化建设仍是中国经济发展的重要引擎，但房地产市场将逐步出现四个转变：一是由卖方市场向买方市场转变；二是供应结构从以商品住房为主向商品住房与保障住房双轨供应渠道转变；三是住房市场以销售新房为主向租售并举转变；四是房地产市场以住房为主向住房地产与商业地产、旅游低产、产业园区地产等转变。第二节城市新区商业地产运作模式2.1目前，商业房地产业界的几乎所有一线房地产开发企业都已经形成了多个产品系列和多条产品线，并在不同城市的不同项目上进行着标准化连锁、复制开发。8大开发商商业地产产品线企业名称商业品牌万达万达广场华润置地万象城、五彩城、欢乐颂宝龙宝龙城市广场中粮置地大悦城万科万科广场、万科大厦、万科红龙湖天街系列、星悦荟保利保利水城、保利中环广场中航地产中航城、九方购物中心2.2城市综合体商业价值2.2.1城市扩容，催生商业配套的需求。城市新区因缺乏商业基础常常陷入“有商不旺”置信逸都城产品系列化标准化体系构建与实施第9页共46页的尴尬。综合体物业可以更大程度发挥地段的稀缺价值，而且多种物业间实现资源互补，能快速带动人流，在政府城市化改造愿望和开发商的需求双重因素下，城市综合体成为共同的选择，被视为发展新区商业的法宝，广泛运用，大量开发。2.2.2设计、建筑和运营的结合。通过合适的规划集合不同组成功能为一总体，效果往往比单独的功能更好。办公室用户在周末和晚间不需要停车场。而城市综合体中的购物中心部分往往在周末和晚间拥有更多的客流，减少投资和营运成本，并节省有用的空间。2.3城市新区型综合体项目的发展思路：第一，前期选址着眼于未来发展潜力；第二，培育期立足于交通体系完善、业态组合突出娱乐文化休闲等非购物功能；第三，优化物业服务以及营销手段的创新。第三节集团商业模式与产品标准开发3.1置信逸都城概念、特点和优势置信逸都城是成都置信集团集多年地产开发经验总结出来的一种商业建筑模式，是由多种产品形态通过建筑流线合理有机组织形成的综合性建筑群体。鉴于目前集团商业发展阶段，以项目商业发展理念为依据，置信逸都城大致分为：第一代产品和第二代产品，其中第一代产品以置信逸都城牡丹新城店为代表，第二代产品以置信逸都城南部新城店为代表,衍生版产品以国色天乡家庭购物中心为代表。置信逸都城产品线体系框架置信逸都城第一代产品第二代产品衍生版产品国色天乡家庭购物中心置信逸都城南部新城店置信逸都城牡丹新城店置信逸都城芙蓉大道店置信逸都城产品系列化标准化体系构建与实施第10页共46页产品物业组合案例置信逸都城第一代产品购物中心、酒店、写字楼置信逸都城牡丹新城店第二代产品购物中心、商业街区置信逸都城南部新城店衍生版产品购物中心，由主力店构成国色天乡家庭购物中心置信逸都城标准版标黄部分由常威力负责，主要为彭州逸都城、益联以及国色天乡家庭购物中心的经济技术指标、效果图以及业态占比等相关数据。目前，已投入运营为彭州置信逸都城，具备酒店、写字楼和购物中心功能。置信逸都城项目经济技术指标总用地面积55亩总建筑面积106000㎡——购物中心40000㎡——酒店32000㎡——写字楼18000㎡——商业街16000㎡——停车位500个沃尔玛13000㎡苏宁电器2300㎡餐饮