苏州凤凰城三期产品建议书_69页

苏州凤凰城三期-1项目产品建议书目录一、项目概况二、销售分析三、项目分析四、产品建议一、项目概况1、宗地位置图2、项目位置图3、规划要求一、项目概况1、宗地位置：凤凰城项目宗地位于苏州工业园区金鸡湖东一、项目概况2、凤凰城三期-1项目位于整个凤凰城项目中心地带（下图红线范围所示为凤凰城三期-1项目用地）本项目位于87003号地块中心，北面为开发成熟的凤凰城一、二期项目及融创项目，其中包括会所、商业街、幼儿园、小学等公建。一、项目概况3、项目规划要求本项目共占地约8.6万㎡（以实测面积为准），项目用地北部为集中商业和会所，西部为规划绿地与河流，是不可变的。建筑综合容积率为2.35，总建筑面积约20万平方米。二、销售分析1、市场分析2、客户分析二、销售分析1、市场分析2008年第二个季度以来，国家颁布了一系列宏观政策，遏制投机需求，控制投资需求，限制被动需求，大力改进房地产产品供给结构，加大中低档房的供给力度，满足城市中低收入阶层的住房需求。国家出台新政，144平方米以上户型征收4%契税，144平方米将成为户型面积的一个分界线。从需求角度来看，园区强大的产业汇聚能力和人才汇聚能力，造就了房地产市场巨大的需求潜力，市场可持续发展能力极强。受政策影响，目前湖东各楼盘销售速度开始趋缓，价格基本处于停涨状态，随着下半年供应量的进一步加大，市场竞争日益激烈。园区的人才年龄结构等决定了目前园区市场需求以首次置业为主，中小户型受到追捧，随着这部分客户的不断增加，未来二次置业需求又将带动园区房地产市场迎来新的需求高峰，因此，园区市场具有极强的可持续发展能力。二、销售分析1、市场分析结论受国家宏观调控政策影响，苏州房地产市场进入盘整状态，湖东板块总体呈现供大于求的局面，同时结构性矛盾开始显现，园区各大开发企业都开始调整产品及开发策略，以期打破僵局。二、销售分析2、客户分析年龄层次：以25-40岁之间中青年为主；职业背景：企业中、高层管理层或专业技术人员、事业单位人员、自由职业者；经济收入：有一定积蓄，收入较高且稳定，支付能力强，部分家庭已经拥有汽车。家庭结构：三口之家为主；兴趣爱好：能够接受新事物；懂得如何享受生活，注重提高生活品位；建筑形态选择：高层、小高层、多层；购房偏好：购房选择的因素依次为地段、价格、交通、配套和环境；对子女教育问题非常重视；关注社区的商业、教育、交通配套状况；对建筑的品位和社区环境有一定要求；二、销售分析2、客户分析结论目前园区房地产市场小户型产品稀缺，但需求旺盛，随着各大开发商对市场认识的加深，预计2008年下半年开始，中小户型（80-120平米）将成为未来园区市场的主流产品。三、项目分析：1、项目总体分析2、项目地块优劣分析3、周边对地块的影响三、项目分析1、项目整体分析凤凰城产品在园区甚至整个苏州市场处于领先地位，产品创新成为凤凰城的亮点和优势。项目地块为凤凰城的三期项目，如果把凤凰城视为一个有生命的机体的话，那么本地块也正是凤凰城的成长成熟阶段，因此从各方面来看，本期产品都应该是最具特色的。项目地块处于整个凤凰城地块中的核心位置，依托前期项目的良好口碑以及逐步成熟的环境，为地块价值提升提供了保障。地块素质决定了凤凰城三期产品类型为高层小高层产品根据对竞争对手的分析，2008年下半年起，园区湖东市场中小户型供应量将大幅增加。三、项目分析1、项目整体分析结论面对精明的消费者和实力强劲的竞争对手，我们的开发路线是：创新“高层住宅”，即在满足经济性的前提下提供市场空缺或稀缺的差异性产品，以高性价比的产品吸引客户。三、项目分析2、项目地块优劣分析红色地块为最佳商业地段，可建集中商业和会所，步行商业街；紫色地块为住宅最佳用地，西面紧邻绿化带与河道，东面靠近中央景观带，可建成大户型为主的住宅；黄色地块为住宅较佳用地，靠近中央景观带，可建中大户型为主的住宅；蓝色地块为住宅一般用地，北面靠近商业区及共耀路（市政道路），南面和东面为小区内道路，可建小户型为主。2、项目地块优劣分析根据原总体规划原则，由西向东分别为超高层，高层，小高层，应保持原规划的沿街天际线。地块西面的河道及绿化带为原规划已经报批通过的方案，建议不要做太大变动，应尽量保持原规划内容。三、项目分析三、项目分析3、周边对地块的影响从整个凤凰城小区规划图中可以看出，浅黄色部分为商业建筑，土黄色部分为会所建筑，蓝色部分为教育建筑，绿色部分为公共绿地，橙色部分为住宅建筑。整个凤凰城配套设施齐全，将对三期-1项目提供有力的支撑。三期-1项目北面为共耀路为城市主干道，对本项目有一定的噪音影响，项目西北交如政府部门规划为公交车站，将对住宅有很大的噪音影响。地块西面的河道及绿化带为原规划已经报批通过的方案，建议不要做太大变动，应尽量保持原规划内容。三、项目分析3、周边对地块的影响示范区范围示范区包括集中商业会所、地块西部绿地、会所附近具有代表性住宅四、产品建议1、总体规划2、园林景观3、建筑创新4、户型多样性四、产品建议1、总体规划凤凰城将是一个以居住为核心，具备商业、教育、运动、休闲等完善配套的高尚社区。其以贴近自然、感受心灵的设计手法震撼客户，以美好的生活体验和浓郁的社区文化氛围打动客户，真正实现生活方式的创新。凤凰城一期、二期通过前瞻性的规划理念，推出苏州市场从未有过的Block形式的住宅产品，花园洋房成为园区市场的一大亮点，从一期的销售情况来看，产品被市场所接受和认同，去化速度良好，达到了预期的效果。四、产品建议1、总体规划凤凰城三期-1项目通过建筑单体（点式或板式）的错落排列，高层与多层之间的拼接，组成一个大的围合建筑单元，再现凤凰城倡导场所精神、注重邻里交流的开发理念，形成公共交往的有序空间，创造领地感和归属感，符合人的心理需求。四、产品建议1、总体规划板式围合意向图片1四、产品建议1、总体规划板式围合意向图片2四、产品建议1、总体规划苏州顺驰凤凰城三期-1地块概念性规划设计点式高层•排屋•后街/前街•底层排屋•院落点式通过多层围合点式围合意向图片2四、产品建议1、总体规划总体规划应尊重原规划中的天际线（西高东底），高层与多层结合布局中，应充分考虑人的切身感受，并有创意性组团空间。总体规划应充分考虑适宜人尺度的室内外空间，增加人视觉感受的情趣性，注重公共空间与私有空间的合理结合。总体规划中应严格按照经济技术指标中的容积率面积设计，并应遵守国家、地方有关设计规范，地块控规要求等。四、产品建议1、总体规划天际线意向图片通过沿街西高东低错落布局四、产品建议2、园林景观本项目地处于苏州，苏州园林有谓“江南园林甲天下，苏州园林甲江南”。传承深厚苏州文化底蕴就在于如何吸纳苏州园林的精髓。在苏州传统的街坊里面的人际关系是亲密的、和谐的。这种拥有亲密人际关系和亲密自然关系的人居环境才是我们一直以来追求的理想的人居环境。四、产品建议2、园林景观苏州园林图片四、产品建议2、园林景观中央景观带，由于面积很大，应结合车库（全地下、半地下、地上）布局，创造出景观自然高差，并根据实际，分隔成不同主题的情趣空间，形成一定的社区服务精神。并与建筑群体及建筑风格协调统一。四、产品建议2、园林景观景观与全车库结合意向图片四、产品建议2、园林景观景观与半车库结合意向图片四、产品建议2、园林景观景观与半车库结合意向图片四、产品建议2、园林景观景观与半车库结合意向图片四、产品建议2、园林景观组团景观，在每一个组团内创造不同风格的空间，仔细推敲公共绿地与私家庭院的层次感，尽可能的使私有空间延伸，提高户型品质。合理组织公共入户大堂与独立入户小径的交通关系。四、产品建议2、园林景观水体与绿化的组织组团景观意向图片四、产品建议2、园林景观特色小品景观组团景观意向图片四、产品建议2、园林景观大树可减低高层压抑感组团景观意向图片四、产品建议2、园林景观公共绿地是私家园林延伸组团景观与私家庭院结合意向图片四、产品建议2、园林景观私家庭院的私有性和通透感组团景观与私家庭院结合意向图片四、产品建议2、园林景观景观与建筑架空层的结合，景观应渗透到建筑内部，在架空层中形成泛会所概念，注重架空层的每一个细节小品，给客户提供邻里交流的空间和场所，体现出邻里交往、其乐融融的人居氛围。四、产品建议2、园林景观景观与建筑架空层的结合意向图片景观渗透到架空层中四、产品建议2、园林景观景观与建筑架空层的结合意向图片景观渗透到架空层中四、产品建议2、园林景观空中庭院景观，给每家每户的门前窗外都配上玲珑多姿的私家小独院，并刻意讲究独门独院的私家自主领域，强调居住的室内外的穿透性，建造城市上空充满自然的生态庭院风景。四、产品建议2、园林景观空中庭院景观意向图片景观上升到空中四、产品建议2、园林景观空中庭院景观意向图片景观上升到空中四、产品建议3、建筑创新立体生态建筑，多个高层（高层底3层为连排）单体通过多层（3层）连排别墅围合，成为一个有机的建筑组合体。每个高层单体通过共享大堂统一入户，每栋高层每隔3层为一个标准层，每个标准层相当于一个花园洋房，每隔三层就设置一个通高9米的建筑空体，开放为围合院落，形成了一个个贯穿建筑体、尺度超高超宽的公共环境空间。通过公共空间的情趣布置，形成空中花园，作为休憩场所，舒展了邻里和睦，把人际交流上升到了城市空中。建筑高度以25层为主（局部可考虑不高于100米），小高层为辅。层高为2.9米。四、产品建议3、建筑创新空中庭院建筑造型立体生态建筑意向图片四、产品建议3、建筑创新空中庭院建筑造型立体生态建筑意向图片四、产品建议3、建筑创新建筑立面风格采用现代简洁的建筑风格，强调时代气息和高新科技的特征，适度融入本土建筑元素；建筑元素应该与景观元素协调统一，营造一种场景的手法，将单元个体的立面做成有差异的个体，再进行组合，同时整体考虑整个小区的立面造型及城市整体街景的立面造型设计，使得整个小区具有强烈的个性特征。并应在建筑结构选型，立面玻璃比例，屋顶构架，立面材料等方面充分考虑经济合理性。四、产品建议3、建筑创新建筑立面现代简洁建筑立面风格意向图片四、产品建议3、建筑创新立面阳台的处理丰富多彩建筑立面风格意向图片四、产品建议3、建筑创新立面色调简洁建筑立面风格意向图片四、产品建议3、建筑创新高层与连排建筑的结合建筑立面风格意向图片四、产品建议3、建筑创新建筑沿街立面意向图片西高东低四、产品建议3、建筑创新会所定位为文化商务会所。既符合前三期的客户定位，又兼顾后期别墅客户群体的需求。结合商务活动需要，第二会所将配置体育、娱乐和休闲设施等以满足凤凰城业主以及周边客户的需求。同时，第二会所将在保证商务活动的同时，营造良好文化氛围。商务会所经营面向社区内外，将成为一个独立经营的会所，凤凰城第二会所保持整个凤凰城现代简约的设计基调，但追求立面、构思、造型、内部装饰等方面的创新。设计风格上注重细节，减少玻璃幕墙的使用，整个会所设计将更为精致。四、产品建议3、建筑创新集中商业不仅仅服务于凤凰城业主更兼顾项目周边企业员工的的商业需求，因此集中商业将建成为立足社区辐射周边企业的一个新型景观休闲商业中心。时尚——具有高质量生活的要求，追求大都市的商业多样性和时尚性；便利——要求便利的生活配套设施，对服务要求高；休闲——希望购物环境可以舒缓压力、放松心情；个性——对商品和消费的要求个性化，而且要有品味。集中商业设计应与会所定位相结合考虑，整体设计体现差异化的同时，注重和谐统一。商业建筑在现代风格中融入更多休闲元素。建筑形态注重与景观相结合。建筑设计尺度合理，人性化考虑，注重商业气氛的烘托。考虑共耀路对商业建筑布局的影响。四、产品建议3、建筑创新充分体现商业气息集中商业意向图片四、产品建议3、建筑创新门面造型简洁尽量减少大面积玻璃集中商业意向图片四、产品建议3、建筑创新零散商业，商业街，建筑底层根据围合的形式，在集中商业的南面考虑做零散商业，并结合规划道路形成一条商业街，商业街应充分考虑与建筑单体建筑风格统一，考虑噪音对住宅的影响。3、建筑创新零散商业与建筑的结合意向图片四、产品建议零散商业布置在住宅底层四、产品建议3、建筑创新零散商业布置