湖北天门市房地产市场调查报告

北京靠山局投资管理集团湖北天门房地产市场调研报告北京靠山居投资管理集团-营销部湖北天门市房地产市场调查报告2011年4月目录第一部分…………………………天门市场宏观环境分析第二部分…………………………天门市房地产市场概况第三部分…………………………天门市消费市场调研分析第四部分…………………………市场导向性结论【第一部分】天门市场宏观环境分析一、天门市概况湖北天门市地处鄂中腹地江汉平原，地理位置优越，上通荆沙，下接武汉，南濒江汉黄金水道，北枕三峡过境铁路，紧衔107、318国道和宜黄高速公路。市内有纵横交错的高等级公路，5000吨级优良港口，8万门程控电话，电力供应充足，第三产业发达；全市国土面积2622平方公里，人口162.1万。◆行政辖区及人口天门市现辖竟陵、杨林2个办事处；岳口、多宝、拖市、张港、蒋场、汪场、渔薪、黄潭、横林、彭市、麻洋、多祥、干驿、马湾、卢市、小板、九真、皂市、胡市、石河、佛子山21个镇；净潭1个乡；天门经济开发区，国营蒋湖农场，仙北工业园区，沉湖生态林业科技示范区，白茅湖棉花原种场。全市总人口为162.1万人，其中城镇人口为58.36万人（中心城区人口约30万人），占36%。天门是全国内地昀大的侨乡，28万天门儿女旅居在40多个国家和地区，其中百余名实业巨子、侨界领袖、军政要员、文化名流、科技专家在旅居国政治、经济舞台上大展才华。◆目前交通状况及规划前景天门市境内公路纵横，汉（口）宜（昌）公路、荷（包湖）沙（洋）公路贯穿东西，李（场）毛（咀）公路沟通南北。天（门）仙（桃）一级公路于2005年建成通车，随北京靠山局投资管理集团湖北天门房地产市场调研报告（州）岳（阳）高速公路和武（汉）荆（门）高速公路相继通车，正在开工建设的汉宜高速铁路将过境我市并在仙北设站，2011年建成后，将使天门市形成以随岳高速公路、武荆高速公路、长荆铁路、汉宜高速铁路、汉北河、汉江为主骨架的公路、铁路、水路联运的综合运输体系，构成江汉平原腹地的快速交通网络。全市现有11个港口，港口岸线长43500米，年吞吐量50万吨以上港口1个，20-50万吨港口2个，10-20万吨港口6个，10万吨以下港口2个。◆经济发展情况天门市是全国农业大市,是国家著名的优质粮产区和优质棉产区,农业一直是本市的经济支柱，但随着天门市融入武汉城市圈后，天门市机械、医化、轻纺、食品等六大工业板块发展势头强劲，可充分发挥优势，主动承接产业梯度转移，全市经济呈现出快速发展的良好势头。在巩固农业产业发展的同时天门市也大力推动工业化进程，加快招商引资的力度。全市围绕纺织服装、机械制造、医药化工、食品加工等特色产业集群，在支持骨干企业做大做强的同时，以产业链的延伸和产业规模的扩张为目标不断发展壮大。近几年天门市高新技术产业得到进一步发展。全市拥有天门纺机、益泰药业、健康集团、天瑞电子、沙隆达农化、天宝化工、成田制药等多家省级高新技2010年全市实现生产产值252.17亿元，同比增长16.32%。天门近几年GDP情况（亿元）131.3151.48187.25216.79252.1705010015020025030020062007200820092010国内生产总值（亿元）（天门市近几年经济指标统计）（常规GDP与房地产发展模式）GDP增长率小于4%4-5%5-8%大于8%房地产业发展状况萎缩停滞稳定发展高速发展天门市近年来整体经济得到快速发展，生产总值由2006年的131.3亿元增加到2010年的252.17亿元，年均增长15％；生产总值稳步快速增长，良好的经济发展态势将为天门房地产业发展奠定良好、坚实的基础。北京靠山居投资管理集团-营销部北京靠山局投资管理集团湖北天门房地产市场调研报告◆人均GDP人均GDP与房地产市场发育状况的关系表人均GDP（美元）800-13001300—80008000—1300013000以上阶段住房起步阶段快速上升阶段平稳上升阶段下降阶段20010年天门市人均GDP为2341.35美元左右，根据以上的标准判断，天门当前人均GDP水平下，房地产发展处于住房快速上升阶段。天门城镇居民人均可支配收入（元）77809342104481274615219.83020004000600080001000012000140001600020062007200820092010城镇居民人均可支配收入（元）近年来随着经济快速发展，城镇居民人均可支配收入明显提高，由2006年的7780元增加到2010年的15219.83元，年均增长13.2％；城镇居民收入稳定快速增长，将为天门市房地产业发展快速上升提供了市场条件和基础。二、宏观市场分析结论——天门市是武汉城市圈重要组成部分，是全国农业大市,是国家著名的优质粮产区和优质棉产区。随着轻工业迅速发展和交通建设的加快，天门的经济实力将得到本质的提升，人民的消费购买能力迅速增强，为房地产市场的发展提供有力的消费支撑。——天门市充分发挥优势加快轻工业发展，主动承接产业梯度转移，彻底改变以传统农业第一产业为主产业模式，建设以轻工业为重点的新兴城市。伴随城市的发展，投资热潮不断加剧，将吸引大量的外来商家落户天门，为房地产未来的投资开发提供广阔的空间。——天门市居民生活水平不断提高，伴随城市化建设的纵深发展，天门市中高档人群的居住观北京靠山居投资管理集团-营销部北京靠山局投资管理集团湖北天门房地产市场调研报告念逐步转变，对居住环境、品质的要求也越来越高，为房地产快速发展提供了有力的需求保证。——城市经济发展加速，带来的必将是城市常住人口的膨胀以及居住空间的延伸，对于目前尚处于发展阶段的房地产行业，市场刚性需求强烈。——天门市地理位置优越、历史悠久，在长江、汉水经济开发带中，具有强大的接纳和辐射能力。随着武汉城市圈建设步伐的加快和促进中部崛起战略的实施，为天门承接沿海发达地区和大武汉的产业转移提供了千载难逢的机遇，尤其是高速铁路、高速公路的相继通车，天门的快速交通网络基本完善，天门市将成为武汉城市圈现代制造业加工配套基地、优质农产品生产加工基地、江汉平原北部物流中心和休闲度假区。【第二部分】天门市房地产市场概况一、房地产市场总体概括天门市地理、地质条件的优越性，可开发土地充足，政府有效控制土地市场，使得天门市房地产二级市场呈良性发展趋势，价格上涨合理，三级市场发展缓慢，消费以居住型为主，投资型相对少。现阶段房产项目共有20多个，其中世纪大厦、义河嘉苑、君佳.陆羽华府、百花小区、刘家楼已全面交付使用；目前在建项目有天门新城（五期）、冠南.汇侨城、华泰名苑、世贸中心、天下.都市.港湾、鑫龙.时代名居、益佳广场、南阳星地、西湖御苑、蓝宝.大爱都等，除部分楼盘已经正式对外销售外，其他项目都没有正式销售，随着各住宅项目的正式发售，住宅市场竞争将非常激烈。目前天门市房地产市场已经初步形成了3各主要的热点板块：一、以天门新城为核心的版块；二、以小西湖（西湖御苑）为核心的版块；三、即将建成的世贸中心版块。湖北天门市楼盘信息汇总（2011）北京靠山居投资管理集团-营销部北京靠山局投资管理集团湖北天门房地产市场调研报告天门市房价走势图0500100015002000250030003500400045005000刘家楼百花小区华泰名苑世纪大厦义河嘉苑君佳.陆羽华府鑫龙.时代名居益佳广场天门新城（5期）冠南.汇侨城天下.都市.港湾南阳星地西湖御苑蓝宝.大爱都世贸中心楼盘价格开盘价昀高价均价1、从天门市房价走势图我们可以看出，天门市房价年均上涨幅度均匀，目前住宅均价在3200-3500元/㎡，主要价格波动幅度在3000-4000元/㎡，住宅销售受区域型影响不大，价格比较均匀；同时也可以看出，整个天门市房价稳中有升，市场需求旺盛。2、通过对现阶段天门市楼盘的信息汇总分析，我们发现市场对中、大房屋非常追捧，大二居、三居、四居，建筑面积在100-160㎡之间的户型为市场主流户型，超大型的四居、复式也有一定的市场需求，但是小户型几乎不被市场所接受。3、从目前再销楼盘的特点分析，热销楼盘主要集中在含有商业特色的综合型项目，且销售周期不断缩短，说明市场消费已经从单纯的自住型逐步向投资型过渡。因此，商业氛围也在一定程度上决定了项目的销售周期。分析结论：二、城区主要商圈调查分析天门市主要商圈位于西寺路以东，文学路以南，东湖路以西，天门河以北，以人民大道东段和竟陵大街形成商业带，然后以鸿渐路南段为中轴延伸，整个商圈集中了旧新市场，如：竟陵大街旧小商品批发市场、人民大道东段新兴服装一条街、宝安商业广场、中百购物广场、整个商圈新老交替，满足各个层次消费群的需要，是天门昀繁华的商圈。主要商街：人民大道东段—以服装业为主，电器、饮食、娱乐为辅竟陵大街—以小商品批发为主，是天门历史以来昀繁荣的商业干道。鸿渐路南段—以电子科技为主，餐饮、服装为辅；北京靠山居投资管理集团-营销部北京靠山局投资管理集团湖北天门房地产市场调研报告北京靠山居投资管理集团-营销部四牌楼街—以餐饮、休闲为主，服装为辅；东湖路南段—以娱乐、大型超市为主，服装为辅。商业街区分析人民大道东段:人民大道东段作为天门市城区的主要交通和商业干道,是天门昀繁荣的商业街道,集中移动营业厅、联通营业厅、农行营业厅、中行营业厅等商业配套，大型购物中心、大型商业广场、大型农贸市场等商业区。人民大道作为较宽、昀重要的交通横轴,主要以单位临街门面、私人住宅的底层作为商铺的经营场所，业态以服装业为主，有鞋店、家电、餐饮、超市、皮具、饰品、化妆品、美发等辅助。竟陵大街竟陵大街作为天门市昀繁华的老街，历史悠久，建筑简陋，干道两旁铺面以搭棚形式往道路延伸，形成4-5米宽窄的步行街，整个大街分东、中、西三段，中段以小商品批发为主，东段以家电为主。各营业商家以私有住房自家经营为主，各商家经营都有几十年历史，该街区集中了各种各类小商品批发，满足消费者各种需要。鸿渐路南段鸿渐路南段是天门市二十一世纪新形成的商业街区，随着二十一世纪电子科技产品的发展，天门位于鸿渐路南段自发形成了以电子科技产品零售为主的商业街区，街区以辐射职校、中学、教师进修等教育界为主，同时衔接以人民大道的天门宝安商业广场为中心的商业氛围，有效分流老街区消费群，形成新的商业圈。四牌楼街四牌楼街集中了天门市公安局、林业局、商务局等单位与宿舍区，人流集中，建筑以九十年代白色外墙的4层天地楼为主，商业主要以沿街一层营业为主，业态以餐饮、休闲为主，服装为辅。商街衔接以鸿渐路南段商业氛围，除了餐饮稍发达外，整个街区离商业中心有一定距离，商业氛围稍减弱。东湖路南段东湖路作为天门市东西走向城市主要干道，交通发达，而东湖路南段以中百购物广场为商业中心，衔接宝安商业广场的商业氛围，形成天门市新的商业中心大商圈，业态以娱乐、大型超市为主，服装为辅。道路宽敞，交通便捷，东面有景观湖景，购物环境良好，是天门娱乐、购物的新商区。北京靠山局投资管理集团湖北天门房地产市场调研报告商业特征分析总结：——目前天门市商业主要依靠老商业区带动新商业区，以新老街区衔接为主，从老街区竟陵街衔接到人民大道，再延伸宝安商业广场商圈，连接中百购物广场商圈，除了如新东方建材城、掌上明珠家具城等专业的建材、家具市场外，其他商业非常零散，无法形成商业街区。——城东是天门居民较少的城区，因而无法形成商业氛围。——城西作为天门新的中央居住区，随着超大型项目天门新城一、二、三、四、五期成功开发，集中了一定人气，形成了以住宅底商营业休闲为主的新的商圈，有效带动了城西商业和地产销售的整体发展。——城北作为天门新的行政文化中心，目前商业还处于空白状态，陆羽商业步行街的开发与经营，将弥补城西区的商业空白点，但由于未能集中人气，目前无法形成新的商圈。——城南以工业和侨乡商贸为主，作为天门市昀大的商业综合项目-世贸中心即将落成，世贸中心依据中央商圈的城市发展和商业结构特点，将各种商业业态完美的结合，是集休闲、购物、娱乐、餐饮、文化、社交等为一体的商业综合体，将成为天门市的城市典范和新的城市核心，形成新的核心商圈，必将全面带动周边区域的