踩盘系列报告：长沙公寓产品分析

1二级市场策划品控中心深圳中原湖南分公司长沙小户型公寓产品分析3PART1长沙公寓产品分布4在中原调研的37个公寓产品中，中心区占有相对的比重，其他各片区小户型开始逐渐增加。764155南城河西东城中心北城各板块市场调研量5长沙各区域小户型规模及销售价格一览表长沙典型公寓项目分析区域项目名称总建筑面积(万㎡)现售价格（元/㎡）南城他城5.9均价5600博林金谷614500中远公馆2.3均价3900BOBO天下城20均价3800蓝调国际14.84000和庄284200生活艺术城12号公寓16.8均价3300河西标志麓谷坐标7精装修均价4700阳光100100均价5000未来城科学家园10均价4400沁园春御院36均价4500郡原广场13均价4800美林·银谷（产权式酒店）13精装修均价6800东城20761.9均价5200东门天厦3.8均价4200东门一号//上河国际商业广场60均价3700中心湘域中央10(一期)均价6500融圣国际25/天健芙蓉盛世3.85000Yo领域4.74400君临国际16.47100巧克力空间5.54600愿景芙蓉公馆4.53700东上一品10/嘉盛五环国际公寓6/五一大道2028.57000铂宫96500-7000(预计)中天广场178200紫金苑12.6预计均价6000新青年公寓2.9均价5800汇富中心7均价5080北城上城金都9.7精装修均价6200伍家岭生活广场4.9均价3800缤纷一季/均价5100如果爱6.2均价3900SOHO天都9/•根据中原调研，中心区在售小户型公寓面积最大，占总量约34%，其次为南城区，约23%，岳麓区次之，占20%。•从价格来看，中心区价格最高，整体价格达到6200元/㎡，河西价格次之，超过4500元/㎡。92.8,23%82,20%65.7,16%132.9,34%29.8,7%南城河西东城中心北城6产品创新PART2长沙公寓产品分析7BOBO天下城一房一厅65.69㎡•双阳台设计，赠送面积•客厅及主卧尺度打造宽裕赠送面积户型均价：3800元/㎡8BOBO天下城两房三厅99.14㎡第三厅•南北通透双阳台设计，赠送面积•创新第三厅（活动厅），增加居住空间•宽大落地窗，增加景观视野9博林金谷一房两厅一卫58㎡•双阳台设计，赠送面积•功能分区合理，设宽大卫生间•主卧储藏室可以做衣帽间处理均价：4500元/㎡10未来成.科学家园两房82㎡一房45㎡•赠送阳台及凸窗面积•南北通透，客厅及主卧朝南•部分小户型设置生活阳台均价：4400元/㎡11组合户型＝＋和庄组合户型三房107㎡单身公寓41㎡四房158㎡•一个单身公寓和一个三房，两套打通可组合成为一个豪华四房两厅•同时购买两套而不打通，可以作为两代居住使用均价：4200元/㎡12铂宫•两个单身公寓可以户型拼合成为一个65平米两房或一房一厅；•卧室落地窗或阳台设置预计均价：6500-7000元/㎡13错跃层户型郡原广场两房71㎡•6米双错跃户型，商住两用；•景观视野开阔，私密性强；CC3米3米结构示意错层户型：4800元/㎡计算两层面积14下层上层他城一房40.97㎡•全复式户型结构，客厅挑高,大幅中空玻璃窗（层高5.4米）均价：5600元/㎡15LOFT户型华美欧国际均价：8000元/㎡16•挑高5.4-5.8米，LOFT商务空间，可自由组合。17精装修户型标志.麓谷坐标单身公寓42.86㎡两房两厅99㎡经装修均价：4700元/㎡18宜家装饰产品样板房•项目装修设计大量采用宜家产品，装修简洁时尚，科技含量较高，装修标准达到了1500元/㎡。19外立面20德式风格，以纯板式为主，主色调以褐色和黄色为主，时尚稳重，线条感强。博林金谷郡原广场21如果爱阳光100现代简约风格，以纯白为主，搭配红、黄等色，丰富立面造型，形成视觉冲击。22中天广场伍家岭生活广场以混钢结构为主，大量运用玻璃幕墙，时尚的外立面下难掩浓厚的商业气息。23巧克力空间标志麓谷坐标现代风格，以深褐色或咖啡色为主，配以部分白色装饰，颜色深沉稳重，品质感较强。24PART3长沙公寓个案分析25基本资料占地面积：23万建地面积：61万容积率：2。49推售量：300余套，15层以上暂时销控、为未来做精装修出售。一期推售：共7栋，其中6栋小高、1栋公寓（522套）其中小户型300余套10月20日开盘当日即售罄。开发商：浙商背景长沙汇丰置业有限公司价格：开盘公寓均价：5000元/平米广告表现：“这里没有房子”“源自德国、铂铱自然”博林金谷10月20日开盘的纯正德式风格的博林金谷创造了开盘售罄的好销量。26公寓户型配比面积区间（平米）套数套数比销售比30－4019838％100％40－50367％100％50－7023645％100％70－90367％100％94163％100％产品主要以50-70平米的一房为主，其次为30-40平米的单身公寓。27公寓产品分析产品充分利用山地资源景观，设置景观阳台，提高居住的舒适度。28公寓客户分析•客户年龄结构：自住客户以年轻客户为主，在20－30岁之间，投资客户占据80％左右。•客户来源地结构：外地客户占据了60％，长沙本地人有40％；外地人以长沙周边人士居多80％，湘籍人士18％，来湘就业人士仅2％。•客户职业构成：私营企业主、政府官员、铁道学院老师为客户主体构成。•客户看重原因：地段、未来升值潜力、公园、户型为客户最为关心的因素。29郡原广场基本资料占地面积：3.8万平米建地面积：13万平米容积率：3.6推售量：330套，其中66套LOFT开盘当日售罄；一期推售：9月23日开盘当日推售150套、销售率高达95％；开发商：湖南郡原置业有限公司；价格：LOFT7500－8000元/平米；错层：4800元/平米。与开盘价格增幅100元/平米；广告表现：为你定制的广场住宅2007年9月23日开盘即热销；其中50套LOFT创新户型当日售罄。30公寓户型配比户型面积（平米）套数（套）比例消化量错层A696620％100％错层B706620％100％错层C756620％100％错层D766620％100％LOFT286620％100％公寓户型极具创新：LOFT、错层皆为长沙第一次出现。•产品以69-76平米的错层户型为主，单身LOFT比例较小，因为产品方面的创新，市场销售现状良好。31首创长沙双错层户型，商住两用，动静分区，在满足景观的同时，提高了居住的私密性。32公寓客户分析•客户年龄结构：自住以年轻客户为主，占50％，同时年龄在30－35岁客户的建筑、设计师等对此楼有着特殊情怀。•客户来源地分析：项目周边地区客户为60％；长沙河东客户为20％；湘籍外地人士为17％；港澳客户为3％。•客户职业构成：以建筑、规划、设计等专业人士为主体。特别是大学教授成为客户较为特别之处。•客户关注因素：对空间的大胆运用成为年轻、专业客户最为关注的因素。33未来城·科学家园基本资料占地面积：3.2万平米建地面积：10万平米容积率：3.5推售量：299套一期推售：10月20日开盘；至今完成80％销量开发商：湖南金邦置业有限公司；价格：9月价格3800元/平米；10月3900元/平米；11月4400元/平米广告表现：未来城联邦公寓项目以科技串联整体，提出指纹门禁、10M光纤入户等科学符号为卖点。34公寓户型配比户型面积（平米）套数（套）比例消化量公寓A40－5525585％80％公寓B（两房）75－824415％90％•40-55平米一房户型占有绝对比重，75-82平米两房相对较少；•户型通过赠送阳台面积和凸窗面积，增加居住空间，提升居住品质。35公寓客户分析•客户年龄结构：20－30岁客户为项目主力客户群。•客户来源地分析排名：项目周边（汽车西站附近）外地生意人；咸嘉新村村名；外地客户。项目周边外地生意人和咸嘉新村村名占据整体的80％以上。•客户职业构成：以汽车西站周边生意人（家具城等）；咸嘉新村村名以及居住咸嘉新村的政府官员、重点事企业（银行、电力等）为主，同时项目也辐射到了少部分麓谷高新区中层人士。36新青年公寓基本资料占地面积：3千平米建地面积：2.9万平米容积率：8.3推售量：300套一期推售：7月18日开盘；至今完成95％销量开发商：湖南盛邦置业有限公司；价格：开盘均价6700元/平米；广告表现：新青年杂志项目以偶数层空中交流厅、单层空中花园为建筑亮点.37公寓户型配比户型面积（平米）套数（套）比例消化量公寓A54-7325083％98％公寓B（两房）1125017％95％•以54平米的一房为主力户型,68、73平米的一房为辅,112平米两房相对较少；•通过公共空中花园、公共交流厅,增强邻里关系,提升了项目生活理念。38公寓客户分析•客户年龄结构：30-40岁客户为项目主力客户群。•客户来源地分析排名：湘籍外地人士、外地炒房者、（黄兴路）生意人；项目周边居民。外地投资客占据整体的50％以上,其它客户50%•客户职业构成：以五一商圈经营者；公务员、周边居民为主，同时项目也辐射到外地职业炒房买家。39PART4长沙各区域其他公寓户型（附图）40南城他城414243中远公馆•纯单身公寓，产品单一，缺乏创新444546生活艺术城12号公寓•纯板式公寓，通透性较好•产品单一，缺乏创新47岳麓区阳光100三期西区国际48岳麓区沁园春御院8号楼49美林银谷5051东城207652东门天厦53伍家岭生活广场北城5455缤纷一季565758SOHO天都596061如果爱62636465湘域中央•南北朝向，主卧及客厅朝南，户均送阳台面积中心区66•南北通透；•主卧朝北，需要改进67•南北通透；•两房朝南•双阳台设置68YO领域697071727374巧克力空间7576777879808182芙蓉公馆8384五一大道20285新青年公寓868788东一国际8990共同的事业，共同的目标！