第五章--林地资源资产评估

欢迎各位光临•第六章林地资源资产评估运作技巧•第一节林地资源资产评估概述•1．林地的概念•根据《中华人民共和国森林法实施细则》第二条的规定：“林地，包括郁闭度0.2以上的乔木林地、疏林地、灌木林地、采伐迹地、火烧迹地、苗圃地和国家规划的宜林地。”•2．林地的特性•（1）林地面积的有限性•（2）林地位置的固定性•（3）林地具有永续利用性•（4）差异性•（5）林地具有一定的生产力•（6）林地的自然与经济的统一性（二）林地资源资产•1．林地资源资产的概念•作为林地资产的林地资源必须具备有资产的特性，是以林地资源为物质财富内涵的财产。（1）作为资产的林地必须有明确的产权关系，为特定的法律经济主体所占有，并实施有效的控制。换句话说，就是作为资产的林地，其所有权、使用权必须是清楚的，而且是能够有效控制的。（2）作为资产的林地必须能够进入市场，用货币计量，并进行货币交换。也就是说，作为资产的林地，企业或个人对其进行经营可获得经济效益，产生利润，并且其价值是可以通过货币进行计量和交换的。•2．林地资源资产的特点•（1）依附性•（2）易变性•二、林地使用权•林地使用权有广义和狭义之分。狭义的林地使用权是指依法对林地的实际使用，包括在林地所有权之内，与林地占有权、收益权和处分权是并列关系；广义的林地使用权是指独立于林地所有权能之外的含有林地占有权、狭义的林地使用权、部分收益权和不完全处分权的集合。•三、林地资源资产评估的实质•林地资源资产的评估实质上是对林地使用权价格的评估，林地使用权是林地使用者依法对林地进行使用或依法对其使用权进行出让、出租、转让、抵押、投资的权利。根据有关法律规定，我国的林地部分归集体所有，其余的归国家所有，使用者无林地所有权。•由于林地资源资产的依附性，对林地资源资产的评估(林地使用权的评估)，实质上是根据经营林地上植被产生的超额的利润，作为林地的收益，以此为基础进行林地资源资产的评估。•福建省人民政府规定山价（一个经营周期的用材林林地使用权收益在主伐时的后价）为林价(立木价)的10～30%。按福建现行的生产水平和有关技术经济指标，其年地租约为50—150元／(公顷·年)，十分低下，而在福建南部的经济林经营中，年地租一般为150～1200元／（公顷·年），两者的差异较大。•四、影响林地资源资产使用权价值的因素•(一)林学质量•1．土层厚度•2．腐殖质层厚度•3．土壤质地•4．海拔高度•5．坡位•6．坡向•7．坡形•8．地势•(二)经济质量•经济质量主要是指林地的经济位置，它通常以林地交通运输条件作为主要指标。•如以近期内道路是否能达到小班，将小班分为即可及小班（道路已达到该小班内或小班附近，小班内采伐的木材，不要修建道路即可运出）；将可及小班（近期内道路可延伸至小班或小班附近，小班安排采伐仅需修建少量的道路且道路修建投资在木材生产成本可承受的范围内，即可运出）；不可及小班（近期内道路无法延伸到小班附近，采伐木无法运出）。•可及度是最粗放的地利等级划分，它从道路修筑的投资出发直接决定了森林资源是否能成为资产及资产价格的高低。不可及林的资源由于近期内无法开发利用，无法体现出其经济价值，因此，不可及林资源在近期内暂时还不能作为森林资源资产，而只能作为潜在性的资产。将可及林的资源由于其开发利用需要一定数量的道路修筑投资，该投资必须加到木材生产成本中，使木材生产的成本加大，生产的经济效益下降，其森林资源资产的价值也大大降低。即可及林资源，它已具备了采集运输条件，其开发利用基本不需要道路的投资，木材生产的成本低，经济效益高，其资源性资产的价格也高。•对经济质量的评定仅以道路修筑的投资费用考虑的可及度是不够的。从木材生产成本费用的开支的分析中可知，在各项木材生产成本中运输费用的开支变幅极大。•。因此，在森林资源资产的评估中，评定林地的经济质量，除考虑可及度外，还必须根据木材运输的成本来划分地利等级。•区位等级也是反映土地经济质量的一种重要指标，它是按土地所在县(市)经济发展水平和交通运输条件进行分级，并确定各个等级的地域系数，以该系数来修正林地的价格。•（三）森林经营的方式及强度•（四）林产品的市场价格•（五）生产周期•（六）有林地与无林地的差别•（七）评估时间与交易案例时间的差异•(八)作林地使用，还是改变林地的用途•(九)林地交易的迫切性•第二节用材林林地资源资产评估运作技巧•一、同龄林林地资源资产评估•同龄林是林分中林木年龄相对一致的森林，同龄林的结构单一，经营措施易于实施。其林地资源资产的评估方法比较成熟，主要的方法有现行市价法、林地期望价法、地租资本化法、林地期望价修正法和林地费用价法。•（一）现行市价法•现行市价法是在同一林地区位内选取三个或三个以上与被评估林地类似条件的其他林地的实际交易案例的价格进行比较调整，来评定林地资源价值的方法。•（１）林地的立地条件等级和其他自然条件的差异。•（２）林地的地利等级，即运输条件上的差异。•（３）林地评估的基准日与交易案例评估基准日的时间差异。•（４）有林地与无林地的差异。•（５）林地面积的大小、形状及其相邻林地使用情况的差异。•（６）林地转为其他用途的可能性。•（７）买卖者的迫切程度。•（８）交易竞争者的多少。•（９）有无法律制约。•（10）将来地利等级变化的可能性。•林地地位级(或立地条件类型)的差异，通常采用该地区交易林地的地位级主伐时的木材预测产量与被评估林地地位级预测主伐时产量来进行修正。•地利等级差异，由于地利等级是以林地采、集、运生产条件的反映，一般用采、集、运的生产成本来确定。地利等级调整系数可按现实林分与参照林分在主伐时立木价（以市场价倒算法求算取得）的比值来计算。准林分在主伐时蓄积量参照林地立地等级的标量准林分在主伐时的蓄积评估对象立地等级的标1K价参照林分主伐时的立木价现实林分主伐时的立木2K•交易案例林地资源资产评估基准日与被评估林地的评估基准日的差异，通常采用物价指数法，最简单的物价指数替代值是用两个评估基准日时的木材销售价格。•其他因子的修正值很难用公式表现出来，只能按其实际情况进行评分，将综合的评分值确定一个修订值的量化指标。木材销售价格交易案例评估基准日的价格评估基准日的木材销售3K•（二）收益现值法•1．林地期望价法•林地期望价法是以实行永续皆伐为前提，将无穷多个轮伐期的纯收益折为现值的累加求和值作为林地资源资产价值的方法。•2．地租资本化法•用公式表示：PVPpCPDPDABuniiuibubauauu1)1(1)1()1(11pABu•当林地使用权为有限期时，其公式为：nuppAB111•3．林地期望价修正法•在借鉴林地期望价法和地租资本化法的基础上，充分考虑影响林地资源资产价值的林学质量和林地经济质量因素，提出了林地期望价修正法。采用林地期望价法确定平均地价和平均地租，同时根据评估实际情况确定标准地租，再用数量化得分值与地利等级修正值对标准地租进行修正，从而实现对各小班林地资源资产地租的评估，并依据有限期林地地租资本化法计算有限期林地使用费。•（1）方法介绍•①平均地租的确定•平均地租按闽北国有采育场杉木人工林生长平均水平计算26年生杉原木和杉综合材产量，按福建省政府规定的现行林价及山林地租收取标准（即林价的10-30%为山价--主伐时一次交清的地租，闽北国有采育场一般取30%）。计算26年为轮伐期的地租和收益，再按林地期望价法测算平均林地期望价，最后按林地期望价确定平均地租，计算公式如下：•式中：Bu—林地期望价•Au—主伐时规定的林价收入•p—投资收益率Ru—平均地租11%30uuupAB•表6－4闽北杉木主伐时平均生长指标及测算表•树种主伐公顷平均原木综合材原木综合材公顷贴现每公顷•年龄蓄积胸径出材率出材率林价林价山价地租•杉木261801825%38%160112445875.3•②标准地租的确定•标准地租即立地质量最好（得分值100）时林地的地租。国有采育场杉木人工林的林地质量一般较好，因此最好立地的地租水平按平均地租上浮30%，即每公顷98元。•③数量化地租得分表的确定•数量化地租得分表是评定各小班地租的主要依据。该表根据各地编制的数量化立地指数表各因子对立地质量的贡献值综合确定各主要因子的得分值。各主要因子有地类、坡位、坡向、腐殖质层厚度、土层厚度、地被物种类、海拔高度7项目24个类目，总得分值为100分，最低得分值为27分。•④地利等级地租修正值的确定•地利等级是影响地租的主要因子。地利等级主要由小班的集材距离和运输距离所造成的集材、运材成本的差异所决定。根据闽北木材生产和运输的成本定额，计算确定不同的集材距离和运输距离对生产成本的影响，再根据期望价公式和闽北林木生长的平均水平计算出不同集材距离和运输距离对地租的影响，编制成地利等级修正值表•⑤小班地租的确定•先按小班调查卡在数量化地租得分表中查得小班的数量化地租得分值，此得分值与标准地租相乘，得到小班的基础地租，再根据小班的集材距离和运输距离在地利等级修正值表中查得小班的地利等级地租修正值，基础地租与地利等级地租修正值之和，即为小班（亩）地租。计算公式如下：•小班地租=标准地租×数量化地租得分值+地利等级地租修正值•⑥林地使用费评估值的确定•（2）几点说明•①小班的植被类型常由于实际情况较为复杂，与数量化地租得分表中的植被类型有所差异，其数量化地租得分值由评估人员根据植被种类、植被高度、树种、立地质量综合平衡后打分。这部分内容是常规森林资源调查所没有的。为此，要采用小班评估法进行小班地租的评估，就必须在森林资源清查中增加这部分的调查内容。•②该方法评估的地租是以福建省现行的林地地租政策,当前的林木生长水平和木材价格水平下确定的。如果林业政策有变化,木材价格有较大幅度的变化，地租水平也随之发生变化。此外,随着木材市场价格的变化,林木的实际林价水平已严重偏离现行的林价政策时,可以采用市场价倒算法确定林木立木价。•③鉴于目前木材价格的实际，以中径材为例，杉木价格最高，其次是马尾松，价格最低的是阔叶树。同时考虑林地所有者的合理收益，计算林地标准地租时选用杉木经营管理和立地质量中上水平的林地进行测算。在具体的评估操作实践中，要根据被评估林木资源资产的森林经营类型和评估目的来选择树种确定林地的纯收益。•(三)林地费用价法•林地费用价法也称为成本价法，它是将取得林地所需要的费用和把林地维持到现在状态所需要的费用，在评估时用本利和来表示。因此林地费用价由三种费用构成。•１．购买林地及其他为取得林地所需的费用。•２．林地取得后，为造成适于林木培育而投入林地的改良费用。•３．从投入上述费用时开始到评估基准日为止的期间费用的利息•（四）林地资源资产评估中必须注意的问题•１．同龄林林地资源资产评估的计算方法有三大类，即林地期望价法、现行市价法和费用价法，各方法因具体的情况又有着若干种计算的公式，因此在进行林地资源资产评估时，必须广泛收集当地的自然、经济以及经营方面的资料,在此基础上,分析、选定适合于评估对象的评定估算方法。也可做多种方案的评定估算，最后通过分析比较,从中确定林地资源资产价值。•２．同龄林经营的周期—轮伐期一般较长，因此在评估中利率的确定十分重要，它对评估的结果将发生极大的影响，一般利率越高，林地的价格越低。在各个计算公式中通常采用的重置成本法，其选用的利率应是不包括通货膨胀的低利率，但在林地费用价法中，如采用的是历史成本法,则应采用市场上的商业利率。•２．同龄林经营的周期—轮伐期一般较长，因此在评估中利率的确定十分重要，它对评估的结果将发生极大的影响，一般利率越高，林地的价格越低。在各个计算公式中通常采用的重置成本法，其选用的利率应是不包括通货膨胀的低利率，但在林地费用价法中，如采用的是历史成本法，则应采用市场上的商业利率。•３．林地期望价法是各种方法中理论上较为完善的方法，但这种方法是建立在若干假设和预测的基础上。如收获的预测不准确或假设的条件不合理，则可能导致评估结果的严重偏差