中国房地产行业研究报告

黄河源股权投资基金管理（天津）有限公司中国房地产行业研究报告2011年3月房地产行业发展环境目录房地产行业市场运行状况房地产行业投资前景黄河源股权投资基金管理（天津）有限公司经济形势解析经济结构透视货币政策导向调控政策分析房地产行业在国民经济中的战略地位房地产行业发展现状及趋势房地产行业产业链分析分析元素行业投资额企业发展现状行业总体效益投资资金来源行业市场态势行业生命周期市场供求关系土地供应量市场价格波动房产交易量房地产行业投资前景综述房地产行业投资机会分析房地产行业投资风险分析房地产行业投资策略建议第一章房地产行业发展环境经济形势解析一经济结构透视二货币政策导向三房地产调控政策分析四黄河源股权投资基金管理（天津）有限公司一、经济形势解析2010年经济发展回顾经济指标数据统计增长率国内生产总值397983亿元10.30%固定资产投资278140亿元23.80%国家外汇储备28473亿美元18.70%全年财政收入83080亿元21.30%广义货币供应余额72.6万亿元19.70%狭义货币供应余额26.7万亿元23.00%流通中现金余额4.5万亿元16.70%数据来源：国家统计局2010年国民经济和社会发展统计公报2010年中国在应对复杂的国内外环境、严峻的自然灾害的情况下，经济运行成功摆脱国际金融危机的负面冲击，开始进入常规增长轨道。国民经济保持回升向好的势头，实现平稳较快发展，GDP增长速度明显快于世界主要国家或地区，超过日本成为世界第二大经济体。黄河源股权投资基金管理（天津）有限公司一、经济形势解析2011年经济发展判断资料来源：整理于国务院发展研究中心发布资料2011年，全球经济继续温和复苏，出现二次探底或恢复快速增长的可能性均较小。我国经济发展的外部环境略好于2010年，国家财政、货币政策逐步由应对危机型向常规型平稳过渡，经济增长速度有所下降预计保持在9%左右。经济运行将出现出口保持较快增长、消费实际增长稳中有降、投资增长动力依然强劲、通胀压力加大、各季度GDP增速呈前低后高走势等特点。同时，2011年作为十二五开局之年，各地重大规划项目陆续开工建设，特别是中西部地区基础设施建设空间较大，对基础设施投资增长将形成重要支撑。综合而言，2011年中国经济增长速度理性回归步入平稳发展轨道，经济动荡情况出现几率极小，房地产行业因政策调控导致投资将有所回落，但行业发展整体处于良好的经济环境中，不会出现深度滑坡情况。黄河源股权投资基金管理（天津）有限公司一、经济形势解析十二五经济环境展望资料来源：整理于《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》外部环境：十一五末，中国成功应对金融危机，让全世界再次关注中国，中国国际地位空前提高，十二五期间全世界的资金、技术、人才将会在中国汇集，为中国经济发展提供了良好的资源基础。经济运行：转变发展方式成为十二五社会经济发展主线，由追求GDP增长速度向提升经济发展质量转变，经济发展进入平稳增长阶段，总体经济实力将不断增强。投资导向：“加强农业基础地位，提升制造业核心竞争力，发展战略性新兴产业，加快发展服务业，促进经济增长向依靠消费、投资、出口协调拉动转变”成为经济发展主导思想，引导投资将进一步向民生和社会事业、农业农村、科技创新、生态环保、资源节约等领域倾斜。房地产行业将面临土地、财税、金融政策的综合调节，政府层面将不断规范房地产市场秩序，抑制投机需求，促进房地产业平稳健康发展。黄河源股权投资基金管理（天津）有限公司二、经济结构透视经济结构格局现状数据来源：国家统计局2010年国民经济和社会发展统计公报初步测算，去年内需拉动国内生产总值增长9.5个百分点，对增长的贡献率为92.1%，其中固定资产投资拉动GDP增长约4个百分点，存货投资将拉动GDP增长约0.7个百分点，合计投资拉动GDP约4.7个百分点；净出口拉动国内生产总值增长0.8个百分点，贡献率为7.9%，显示内外需对经济增长的支撑比2009年更加协调。中国经济结构现状图4.80%4.70%0.80%消费拉动GDP增长投资拉动GDP增长净出口拉动GDP增长黄河源股权投资基金管理（天津）有限公司二、经济结构透视经济结构演变趋势资料来源：国务院发展研究中心未来内需拉动成为经济发展支柱，2011年，内需还会进一步增加，其中投资也将成为中国GDP主要拉动力之一，消费对经济增长的贡献率会有所上升，但贡献率提升不快。而由于外部经济环境依然存在不确定性，加上2010年基数较高，2011年进出口增速可能会有所降低。各类国家消费支出占GDP比重对比50.00%74.00%80.00%发达国家最终消费支出占GDP的比例发展中国家最终消费支出占GDP的比例中国最终消费支出占GDP的比例黄河源股权投资基金管理（天津）有限公司三、货币政策导向货币政策数据来源：和讯宏观数据2011年中国人民银行工作会议指出“实施稳健的货币政策”，随后迫于通胀压力和抑制资产泡沫，上调人民币存款准备金率0.5个百分点和上调金融机构1年期存贷款基准利率0.25个百分点，至此存款准备金率创19.5%的历史最高点，同时未来不排除继续加息的可能，央行释放紧缩流动性的信号明显，房地产等传统行业资金来源受到挤压，VC、PE等机构投资者获得较大的投资空间。存款准备金率近年来调整图1616.51717.51818.51919.505101520252E+072E+072E+072E+072E+072E+072E+072E+07存款准备金率（%）银行存贷款利率近年来变动表2.52.7535.65.856.10246810201010202010122620110209一年期贷款利率（%）一年期存款利率（%）黄河源股权投资基金管理（天津）有限公司三、货币政策导向2010年人民币汇改人民币汇率改革历程新中国成立以来至改革开放前(1949-1979年)新中国成立初期的单一浮动汇率制（1949～1952年）五六十年代的单一固定汇率制（1953～1972年）以“一篮子货币”计算的单一浮动汇率制（1973～1979年）向市场经济转轨初期(1979-1993年)官方汇率与贸易外汇内部结算价并存（1981～1984年）官方汇率与外汇调剂价格并存（1985～1993年）社会主义市场经济时期(1994年至今)1994年，汇率体制重大改革，实施以市场供求为基础的、单一的、管理浮动汇率制。1999年，IMF对中国汇率制度的划分也从“管理浮动”转为“钉住单一货币的固定钉住制”（1999~2005）2005年7月21日：参考一篮子货币进行调节的浮动汇率制度，不过，随着雷曼兄弟倒台恶化全球金融危机（2009），许多国家货币对美元大幅贬值，我国这一汇改进程暂时停止，人民币重新盯住美元。特殊情况下的临时盯住美元的汇率政策是我国稳定外需、抵御国际金融危机冲击的需要2010年6月19日,中国人民银行宣布进一步推进人民币汇率形成机制改革、增强人民币汇率弹性黄河源股权投资基金管理（天津）有限公司三、货币政策导向2010年人民币汇改人民币的升值、汇率制度的改革对于房地产业的利好影响房地产资产配臵需求上升多余货币进入资产领域热钱可能流入商业地产和豪宅市场进口建材价格降低从全球的角度来看，人民币升值意味着以人民币计价资产价值提升。在资本自由流动的前提下，国外流动资本看好中国宏观经济的长期投资价值，也会选择中国房地产作为重要的配臵资产人民币升值后，会使进口商品价格下降，进而带动国内消费品价格的下降，国内多余货币部分将进入资产领域：股票市场和房地产市场，中国房地产市场长期的升值前景被业界普遍看好国外热钱可能会继续流入，其中一部分将进入具有保值增值功能的房地产市场，进而加大了房地产投资性需求。其选择的物业一般会是升值潜力较高的商业地产和高档住宅，从而促进这些细分市场的进一步繁荣人民币升值以后，国外进口商品价格下降，其中也包括一些进口的高档建材、设备。这有助于开发高档商品房企业成本下降，这将增大了一些企业的利润空间，同时有助于我国商品房品质的提高黄河源股权投资基金管理（天津）有限公司三、货币政策导向不利影响资金外流海外臵业出口减弱影响经济增长写字楼需求可能受影响目前国内房地产调控政策相当严厉，使得2009年投资客经纷纷撤离，正在寻求更好的投资渠道。而目前国外金融危机正在恢复，房价也慢慢回升。在这种情况下，人民币升值有可能导致部分闲钱外流国外房地产市场人民币缓慢升值直接影响我国出口，出口分额的下降导致外贸企业利润额下降，打击外贸企业的出口积极性，同时我国内需不足的特征非常明显。经济高速增长主要靠投资支撑。而增长的实惠并没有充分体现在人民生活水平及个人收入的提高上，经济回落幅度如果过大很容易导致对房地产市场出现重大波动一些出口企业、外贸企业如果受人民币升值影响利润出现下滑，将影响这些企业租用写字楼、扩大投资，这对商业地产市场会产生一定的冲击2010年人民币汇改黄河源股权投资基金管理（天津）有限公司四、房地产调控政策分析从2009年末的中央经济工作会议至今，国家密集出台了一系列楼市调控政策近期主要的楼市调控政策时间措施要点2009.12.07中央经济工作会议：明年要增加普通商品住房供给中央经济会议指出，增加普通商品房供给，支持居民自住和改善性购房需求，加大农村危房改造支持力度2009.12.09个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年国务院决定个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施2009.12.175部委新政打击囤地炒地：拿地首付不低于50%财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”2009.12.23财政部：五年内住房转让全额征收营业税自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税2010.01.10“国11条”要求对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于40％，贷款利率严格按照风险定价黄河源股权投资基金管理（天津）有限公司四、房地产调控政策分析从2009年末的中央经济工作会议至今，国家密集出台了一系列楼市调控政策近期主要的楼市调控政策（续）时间措施要点2010.03.11“国19条”土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的70%,竞买保证金不得低于出让最低价的20%。土地出让成交后，必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年。70%供地用于保障性住房、棚户区改造和中小套型住房2010.03.18国资委要求78家非地产主业央企15天出退出方案按照国资委要求，除已确定的16家以房地产为主业的央企外，78家不以房地产为主业的央企正在加快调整重组，在完成自有土地开发和已实施项目后要退出房地产业务2010.04.15二套房按揭首付不得低于50%，利率不低于基准利率1.1倍14日召开的国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%2010.04.17国务院：房价过高地区可暂停发放第三套房贷商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款黄河源股权投资基金管理（天津）有限公司四、房地产调控政策分析从2009年末的中央经济工作会议至今，国家密集出台了一系列楼市调控政策近期主要的楼市调控政策（续）