营改增培训课件1(生活服务业)

目录第一节金融业第二节保险业第三节建筑业第四节不动产销售业第五节生活服务业一、行业概述（一）概念“服务业”概念最早由英国经济学家柯林·克拉克在1957年提出。在其出版的《经济进步的条件》第三版中，把国民经济结构分为三大部门，即：第一大部门以农业为主，包括畜牧业等；第二大部门包括制造业、采矿业等；第三大部门是服务业，包括建筑业、运输业、通讯业、商业、金融业、专业化服务和个人生活服务、政府行政、律师事务和服务军队等。（一）概念一般认为，服务业是生产或提供各种服务的经济部门和各类企业的结合。在我国国民经济核算实际工作中，将服务业视同为第三产业，包括除了农业、工业、建筑业之外的所有其它十五个产业部门：交通运输、仓储和邮政业，信息传输、计算机服务和软件业，批发和零售业，住宿和餐饮业，金融业，房地产业，租赁和商务服务业，科学研究、技术服务和地质勘查业，水利、环境和公共设施管理业，居民服务和其他服务业，教育，卫生、社会保障和社会福利业，文化、体育和娱乐业，公共管理和社会组织，国际组织。（一）概念服务业与第三产业的区别：二者侧重点不同。第三产业更多地反映统计口径，表示除第一产业、第二产业以外的其他各业；服务业更多地反映产业政策，是提供非实物劳动成果各业的总称。作为统计口径，第三产业概念更强调稳定性，要求各业必须有明确的、不重复的归类；而服务业概念更突出前瞻性，强调及时总结苗头趋势，引导产业发展。因此，当涉及定量目标内容时，服务业使用第三产业统计数据；当涉及产业发展时，服务业的内容要宽泛一些，要包括农、林、牧、渔服务业，热力、燃气及水的生产和供应业等。(二)分类1.生产性服务业与生活性服务业生产性服务业是指为保持工业生产过程的连续性、促进工业技术进步、产业升级和提高生产效率提供保障服务的服务行业，根据《国务院关于印发服务业发展“十二五”规划的通知》分为金融服务业、交通运输业、现代物流业、高技术服务业、设计咨询、科技服务业、商务服务业、电子商务、工程咨询服务业、人力资源服务业、节能环保服务业、新型业态和新兴产业等12个行业。(二)分类生活性服务业是服务经济的重要组成部分，是国民经济的基础性支柱产业，直接向居民提供物质和精神生活消费产品及服务，其产品、服务用于解决购买者生活中（非生产中）的各种需求，分为商贸服务业、文化产业、旅游业、健康服务业、法律服务业、家庭服务业、体育产业、养老服务业、房地产业等9个行业。(二)分类2.传统服务业、现代服务业和新兴服务业传统服务业，是指运用传统的生产方式经营，并且在工业化以前就已存在的服务业。对我省来说，传统服务业包括交通运输业、商贸流通业、餐饮业、酒店住宿业等4个行业。(二)分类现代服务业，是指其需求主要受工业化进程、社会生产分工的深入影响而加速发展的服务业和运用现代科技技术、新型服务方式及新型经营形态对传统服务业进行改造的服务业。它有别于传统服务业，以金融保险业、信息传输和计算机软件业、租赁和商务服务业、科研技术服务和地质勘查业、文化体育和娱乐业、房地产业及居民社区服务业等为代表。对我省来说，现代服务业包括现代物流业、现代金融业、服务贸易、房地产业、社区服务业、市政与公共服务业、农村服务业等7个行业。(二)分类新兴服务业，指在工业化发展到一定阶段，出现需求加速增长和大规模消费的服务业，这些行业的收入弹性一般较高。主要包括在后工业化时期出现迅速发展的教育、医疗、娱乐、文化和公共服务等。对我省来说，新兴服务业包括旅游业、文化产业、科技服务业、信息产业、会展业、中介服务业、体育健身产业等7个行业。（三）行业现状根据国家统计局发布2015年国民经济和社会发展统计公报显示，全年国内生产总值676708亿元，比上年增长6.9%。其中，第一产业增加值60863亿元，增长3.9%；第二产业增加值274278亿元，增长6.0%；第三产业增加值341567亿元，增长8.3%。第一产业增加值占国内生产总值的比重为9.0%，第二产业增加值比重为40.5%，第三产业增加值比重为50.5%，首次突破50%。全年人均国内生产总值49351元，比上年增长6.3%。全年国民总收入673021亿元。（三）行业现状2015年，湖北省3981家规模以上服务业企业，单位数居全国第9位；实现营业收入3571.84亿元，总量在全国排第9位、中部六省第2位；营业收入比上年增长7.6%，超过全国平均增速0.5个百分点；营业利润292.40亿元，总量在全国排第10位；应付职工薪酬613.81亿元，在全国排第9位，比上年增长10.6%。二、部分行业介绍（一）物业服务业我国物业服务业经过了几十年的发展，已成为涉及千家万户、关乎城市管理、改善居住环境和促进社会维稳的重要行业。物业服务领域已涉及住宅、写字楼、公园、广场、市场、商场、学校、医院等各类场所，与广大人民群众的生活、工作、学习戚戚相关，可以说，物业管理是一项巨大的民生工程。同时，物业管理业也是全社会普遍关注的热点、难点、焦点问题比较突出的行业之一。（一）物业服务业1.行业基本情况（1）基本概念及分类物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。物业服务企业是指依法设立、具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的企业。在国民经济行业分类与代码（GB/4754-2011）中归类为房地产业—物业管理，行业代码7020。在《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）中归类为现代服务—商务辅助服务—企业管理服务（物业管理）。（一）物业服务业（1）基本概念及分类物业管理根据服务对象不同分为居住物业、商业物业、工业物业、其他用途物业。居住物业是指具备居住功能、供人们生活居住的建筑，包括住宅小区、单体住宅楼、公寓、别墅、度假村等，也包括与之相配套的共用设施、设备和公共场地。商业物业，也称投资性物业，是指通过经营可以获取持续增长回报或者可以持续升值的物业，这类物业又可大致分为商服物业和办公物业。（一）物业服务业（1）基本概念及分类工业物业是指为人类的生产活动提供使用空间的房屋，包括轻、重工业厂房和发展起来的高新技术产业用房以及相关的研究与发展用房及仓库等。除了上述物业种类以外的物业，称为其他物业，也称为特殊物业，包括赛马场、高尔夫球场、汽车加油站、飞机场、车站、码头、高速公路、桥梁，隧道等物业。特殊物业经营的内容通常要得到政府的许可。（一）物业服务业（2）经营范围及模式物业管理经营范围一般包括保洁、保安、绿化、会务、停车、共用设施设备（房屋水电等）的管理维修维护等，接受委托代收水、电、气、热、通讯、有线电视等费用。（一）物业服务业（2）经营范围及模式《湖北省物业管理条例》（征求意见稿）（以下简称《意见稿》）第51条：物业服务企业应当按照合同约定履行下列物业公共服务事项：物业管理区域内共用部位及共用设施设备的使用、管理和维护；公共绿化的维护；公共区域环境卫生的维护；公共区域的秩序维护和安全协防；物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务；物业维修、更新、改造费用的账务管理；物业服务档案和物业档案的保管；其他物业公共服务事项。（一）物业服务业（2）经营范围及模式物业管理模式一般有专业管理、自行管理、社区管理三种，以专业管理为主，以自行管理和社区管理为补充。专业管理模式包括商业物业模式（业主直接聘请物业服务企业，签订服务合同）、工业物业（投资方建设工业园、物流园、写字楼等，筑巢引鸟，同时引进生产经营公司和物业服务公司入驻，多方签订服务合同）、居住物业模式（住宅小区由业主成立业主委员会，由业主委员会聘请物业公司进行服务）。（一）物业服务业（2）经营范围及模式自行管理模式：一些原单位福利房、集资建房等形成小区，由于某些原因（如业主之间对是否聘请物业公司、物业费是否合理争议较大等）不愿聘请物业公司而自行聘请人员从事安全、保洁工作。社区管理模式：城中村改造、停业破产企业职工居住区形成小区，由社区负责，聘请人员从事安全、保洁工作。（一）物业服务业（3）行业规定及特点国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动监督管理工作。县以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。《意见稿》第4条：省人民政府住房城乡建设行政主管部门负责全省物业管理活动的监督管理工作。县级以上人民政府房产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。各级人民政府有关行政主管部门，按照各自职责，负责物业管理活动的监督管理工作。（一）物业服务业（3）行业规定及特点国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度（按注册资本、专业人员人数、职业资格证书、管理物业面积、服务质量五大指标分类）。《物业管理企业资质管理办法》规定，物业服务企业资质等级分为一级、二级、三级。国务院建设主管部门负责一级物业服务企业资质证书的颁发和管理。（一）物业服务业（3）行业规定及特点省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业服务企业资质证书的颁发和管理，直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业服务企业资质证书的颁发和管理，并接受国务院建设主管部门的监督和指导。设区的市人民政府房地产主管部门负责三级物业服务企业资质证书的颁发和管理，并接受省、自治区人民政府建设主管部门的监督和指导。物业服务企业须在房产局备案后才能开展经营。（一）物业服务业（3）行业规定及特点物业管理的特点：1.社会化，物业管理具有一定的公共管理性质的职能，物业服务企业在向业主提供服务的同时，还承担着物业区域内公共秩序的维护、市政设施的配合管理、物业的装修管理等；2.专业化，物业管理是由具备专门资质的服务企业--物业公司实施对物业的统一管理；（一）物业服务业（3）行业规定及特点3.企业化，物业服务单位的性质为企业，物业服务企业作为一个独立的法人，按照国家《公司法》的规定运行，不受任何干扰，政、事、企完全分离；4.经营性，物业服务企业的服务是有偿的，即推行有偿服务，合理收费。（一）物业服务业（4）收入形式及收费标准物业管理收入形式主要包括物业管理收入（含卫生费、路灯费）、代收水电费收入、租金收入、停车费收入、维修费收入、转售电收入等。）收款方式为现金、POS机、银行划缴等。发票开具方式有网络发票、税控发票。（一）物业服务业（4）收入形式及收费标准收费标准：《意见稿》第57条，物业服务收费应当区分不同物业性质和特点，遵循合理、公开、服务质量和价格相符的原则确定，实行政府指导价和市场调节价。保障性住房物业管理实行政府指导价，放开保障性住房物业服务收费实行市场调节价的应考虑保障对象的经济承受能力，同时建立补贴机制；非保障性住房物业服务收费实行市场调节价。具体物业服务收费标准，由当事人在物业服务合同中约定。（一）物业服务业2.总分支机构管理及会计核算（1）总分支机构管理一是总分公司。跨市州的总公司只负责管理，分公司基本上都独立核算、独立领票、独立纳税，如恒大金碧物业，碧桂园物业。二是母子公司。子公司独立核算、独立领票、独立纳税。三是分支机构未办理税务登记现象较多。（2）会计核算作为一个新兴的行业，物业服务企业实际上是房地产业市场细分后的一个分支，在会计核算方面与其他行业相比有其自身的特点，主要表现在以下五个方面：（一）物业服务业（2）会计核算A.遵循的财务制度物业服务企业在进行财务管理和会计核算时，除了要遵循国家统一的《会计法》、《企业会计准则》等法律、规章、制度以外，还需要遵循：《施工、房地产开发企业财务制度》、《物业管理企业财务管理规定》、《物业管理企业会计核算补充规定（试行）》以及各地方颁布实施的《物业管理企业财务管理实施细则》的规定。wu（一）物业服务业B.营业收入核算一般情况下，物业服务企业经营业务基本上可以分为：物业基本管理业务、物业综合管理业务和物业经营管理业务三大类。针对营业收入项目，具体是指物业管理企业从事物业管理和其他经营活动所取得的各项收入，包括主营业务收入和其他业务收入。主营业务收入是指企业在从事物业管理活动中