加油站项目土地评估报告

土地估价报告项目名称：某某县石龙加油站某某县夹山镇杨坪社区居委会石龙加油站地块国有土地使用权出让参考价格评估〔某某省某某市某某县〕受托估价单位：某某万源评估咨询有限公司土地估价报告编号：土价估案[2011]XXX号提交估价报告日期：2011年9月27日1土地估价报告第一部分摘要一、估价项目名称某某县石龙加油站某某县夹山镇杨坪社区居委会石龙加油站地块国有土地使用权出让项目参考价格评估（某某省某某市某某县）二、委托估价方某某县石龙加油站三、估价目的某某县国土资源局因对石龙加油站地块国有土地使用权出让的需要，按照中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号）、《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发[2001]15号）的要求，某某县石龙加油站特委托某某万源评估咨询有限公司对该项目所涉及的土地使用权进行价格评估，为其依法办理出让手续提供客观、公正、合理的土地使用权价格参考依据。四、估价基准日2011年9月26日五、估价日期2011年9月26日至2011年9月27日六、地价定义估价对象位于某某县夹山镇杨坪社区居委会，登记用途商服用地，实际用途为商服用地，根据《全国土地分类》规定，设定用途为商服用地；估价对象于评估基准日为拟出让土地使用权，评估时土地使用权类型按出让设定，土地使用年期按照法定最高出让年期40年设定；估价对象的实际开发程度为红线外“五通”（通路、通讯、供电、供水、排水）、红线内场地平整，根据此次估价目的，评估中设定的土地开发程度为宗地红线外“五通”（通路、通讯、供电、供水、排水）、红线内场地平整。本次评估的土地使用权价格是在现状利用条件下，满足上述用途、使用年期、开发程度等各项评估设定条件，于评估基准日的正常市场条件下的土地使用权价格。七、估价结果根据《城镇土地估价规程》，估价人员依据土地估价的基本原则理论和方法，在充分分析估价对象所在区域的地价影响因素和掌握的土地市场交易资料的基础上，按照土地估价程序，选择合适的估价方法得出估价对象本次地价定义条件下的土地评估结果如下：土地总面积：1823.0元/平方米综合单位地价：387.42元/平方米土地总地价：70.6267万元大写：柒拾万陆仟贰佰陆拾柒元整估价对象估价结果详见附表《土地估价结果一览表》(货币种类：人民币)。2土地估价结果一览表估价机构：某某万源评估咨询有限公司估价报告编号：土价估案[2011]XXX号估价期日：2011年9月26日估价期日的土地使用权性质：出让一、上述土地估价结果的限定条件1、土地权利限制：无抵押等他项权利限制2、基础设施条件：见估价对象基础设施条件表3、规划限制条件：依据现状规划条件不变4、影响土地价格的其他限定条件：无二、其他需要说明的事项：1、估价对象土地面积及权利状况以当地国土资源行政主管部门核发的《国有土地使用证》为依据。2、本评估报告仅作为某某县石龙加油站某某县夹山镇杨坪社区居委会石龙加油站地块国有土地使用权出让价格的依据。3、本次估价未考虑国家产业政策等宏观经济政策变化以及遇有自然力和其他不可抗力、特殊交易方式对估价结论的影响。估价对象基础设施条件表估价机构：（盖章）2011年9月27日估价期日土地使用者宗地名称土地使用证编号宗地位置估价期日的登记用途估价设定用途容积率估价期日实际土地开发程度估价设定土地开发程度估价设定土地使用年限(年)面积(m2)单位面积地价(元/m2)总地价(万元)备注某某县石龙加油站石龙加油站暂无某某县夹山镇杨坪社区居委会商服商服0.2红线外“五通”，红线内场地平整红线外“五通”，红线内场地平整40年1823.0387.4270.6267宗地名称地面平整状况周围道路状况供电状况供水状况排水状况供暖状况供气状况通讯条件石龙加油站宗地内场地平整临X021线宗地红线外有某某火电厂及三江水电站，供电保证率95%以上宗地红线外无自来水公司供水设施宗地红线外无市政排水设施无市政供暖宗地红线外无市政供气设施宗地红线外有电信、移动、联通公司通讯网，线路畅通3八、土地估价师签字姓名土地估价师资格证书号签名杨启英2003430228胡志文2003430229九、土地估价机构估价机构负责人签字：某某万源评估咨询有限公司2011年9月27日4第二部分估价对象界定一、委托估价方委托单位：某某县石龙加油站单位地址：某某县夹山镇杨坪居委会法人代表：徐辉平联系人：覃平平联系电话：[phone]邮政编码：415000二、受托估价方受托估价机构：某某万源评估咨询有限公司机构地址：某某市朗州路资质等级：全省资质注册号：B200943017法人代表：杨启英联系人：王光华联系电话：[phone]邮政编码：415000三、估价对象：某某县石龙加油站委托评估的估价对象，是指位于某某县夹山镇杨坪社区居委会石龙加油站地块，评估设定用途为商服用地，土地总面积为1823.0平方米。四、估价对象概况：㈠土地登记状况1、估价对象的来源：估价对象是某某县国土资源局新征的集体土地，拟进行公开出让，暂未进行土地登记，无土地证号与土地使用权人。2、国有建设用地使用权人：未定3、估价对象的地理位置：某某县夹山镇杨坪社区居委会4、登记用途：商服用地5、界址：见附图6、土地面积：1823.0平方米7、土地级别：一等3级8、土地使用权类型：拟出让9、土地使用权终止日期：拟定于2051年9月26日10、国有土地使用证号：暂无11、登记时间：暂无12、宗地号及图号：无㈡土地权利状况1、估价对象的土地所有权状况：在估价基准日，估价对象土地所有权属国家5所有。2、估价对象的土地使用权状况：根据该地块相关用地审批资料，估价对象的土地使用者未定，使用权类型为国有拟出让。3、土地他项权利状况：在估价基准日，估价对象不存在抵押权、担保权、地役权、租赁权等他项权利。4、相临关系权利：无共用土地使用权关系。㈢土地利用状况估价对象位于某某县夹山镇杨坪社区居委会，用地性质商服用地，临X021线，临街面宽约46米，临街深度约47米。2011年6月22日经某某县城乡规划管理处批准（石规设2011-018），进行规划利用，根据批准的规划设计条件指标，规划用地性质为商服用途，用地规模1823.0平方米，规划建筑密度为≤15%，建筑限高为≤7.5米，容积率≤0.2，总建筑面积397.0平方米，绿地率为≥25%。五、影响地价因素的因素说明㈠一般因素一般因素是影响土地价格的一般、普遍、共同的因素，主要指影响城镇用地的地价总体水平的自然、社会、经济和行政等因素，通过对土地供给和需求两方面的不同作用，影响城市地价的总体水平。1、地理位置某某县位于某某省西北部，武陵山脉东端、澧水中下游的一个山区县城，隶属某某市。东与澧县、临澧县交界，西与桑植、鹤峰相邻，南连桃源、慈利；北接五峰、松滋。东西横跨109公里，南北纵长106公里，地理坐标为东经110°29′04″-111°32′30″，北纬29°16′06″-30°08′49″之间。全县辖11个建制镇、8个行政乡、1个管理区等，土地总面积3970.2平方公里,占全省总面积的1.88%，为全省八大县之一。2、地形地貌某某位于武陵山地向洞庭湖滨湖平原过渡带上，地貌轮廓大体是北阔南窄，以山地为主的“倒葫芦”状地形，整个地势西北高峻、东南平缓，从山地、丘陵到平原的过渡中有梯级降低现象，分别在1200米、1000米、800米、600米、300米五级间常见陡坡过渡形式，呈明显梯级降低地势，山峰海拔多在1000米以上，壶瓶山为全省地势最高点，海拔2098.7米，最低处在易家渡镇的蔡家溪与澧水汇合处，海拔42米。各土地类型占全县土地面积比例为：高原占2.17%，山地占69.62%，丘陵占5.53%，岗地占7.74%，平原占13.61%，水面占1.32%，地貌形态以山地为主，高原、山地、丘陵、岗地、平原、水面等类型齐全，地势相对高差2056.7米，地势比降为23.4%。县城北部和西部均为山地地形，东南部沿澧水两岸形成冲积平原。某某地层发育较全，从远古界冷家溪群到新生界第四系均有出露。在元古代早期（距今10亿年前），我县处于地槽发展阶段，普遍为海水淹没，沉积了变质的砂岩、泥岩为主的泥砂屑堆积物。直到距今3.5亿年前的晚泥盆纪，才出现海相沉积和陆相深积。在第四纪时，为冰川相、河湖相、冲击相等沉积物，由砾石6层、砂层、粘土层、红土及表土组成，厚度在40-60米左右，分布广泛。从整体看，县境北部构造较复杂，南部较简单，但均能反映地史上地壳运动的性质、程度、形成。地基承载力平均为20吨/平方米。3、气候条件某某县地处中亚带向亚热带过渡的季风湿润气候区内，据1990-1996年气象资料统计，历年年平均气温16.7℃，一月平均4.9℃，七月份平均气温28.3℃。年平均日较差7.5℃。气温随海拔升高而递减，平均递减率为0.49℃/100米。日照充足，年日照1646.9小时，年无霜期280天。雨水充沛，年均降水量1364.8毫米，降水集中期为春夏季节，冬季雨水少。主导风向为东风。4、水文条件县境内地表水系发育良好，有大小河流236条，澧水、道水、沱水横贯，渫水纵注，呈树枝状展布，全县多年平均地表水资源41.9248亿立方米，人均占有水量6420立方米，目前，全县工农业和人畜需水共占地表水资源的9%，人均占有量高于全国水平。地下水分布于各乡镇，有地下河流49条，可利用的35条，总流量达16540升/秒，可提水总量36512万立方米；另有泉水144处，可利用的67处，总流量为1890升/秒，可提水量4172万立方米。全县水能贮量68.6万千瓦，可开发量29.9万千瓦，占全省开发量的7.2%，其中地表水能贮量66.9万千瓦，可开发利用量28.17万千瓦，地下水能贮量1.5万千瓦。地热资源有5处，每年可供热水83.9-117.1万立方米，维新镇热水溪温泉之大、水温之高居全省第四位。水质较好，以重碳钙镁型为主，水污染也未超过国家允许的范围。5、社会经济发展状况全年完成地区生产总值122.23亿元，比上年增长14.5%。其中，第一产业增加值32.17亿元，增长5.0%；第二产业增加值46.09亿元，增长20.2%；第三产业增加值43.97亿元，增长15.8%。一、二、三产业对GDP增长的贡献率分别为9.2%、48.9%和41.9%，分别拉动经济增长1.3个百分点、7.1个百分点和6.1个百分点。全县三次产业结构由上年的29.2:34.9:35.9转变为26.3：37.7：36.0。规模工业增加值占全部工业增加值的比重为73.6%，比上年提高2.5个百分点。全县非公有制经济增加值82.19亿元，增长21.7%，占全县GDP的67.3%。全县居民消费价格指数103.1%;商品零售价格指数103.0%。年末全县从业人员38.6万人。年内新增就业人员0.81万人，其中新增城镇就业人员0.51万人。城镇登记失业率为2.8%。全年农村外出就业劳动力（县外）12.3万人，在外务工总收入14.0亿元。全年完成县级财政总收入（统计口径，指一般预算收入和上划中央“三税”之和）62335万元，比上年增长39.2%。财政一般预算收入38239万元，增长21.5%，其中税收收入28196万元，增长27.9%。上划中央“两税”及上划所得税共24096万元，增长80.9%。国地两税共完成各项税收收入56995万元，增长24.2%，其中国税完成各项税收31516万元，增长28.2%；地税完成各项税收25479万元，增长19.6%。财政一般预算支出153796万元，增长20.2%，其中，农林水事务支出24423万元，下降15.7%;社会保障和就业支出30795万元，增长15.3%;教育支出730947万元，增长22.4%;科学技术支出207万元，下降18.5%;文化体育与传媒支出1381万元，增长23.7%;医疗卫生支出13766万元，增长51.6%。全年承担的省市县为民办实事合并40项，其中省为民办实事分解为27项，市为民办实事分解为17项,各项指标均已全面完成。其中：新建乡镇到村水泥路384公