2万科房地产开发项目操盘掌控表

编号一发展部《土地获取与评价体系》；《调查报告》开发部《政府资料提交及配合工作流程（宗地图、规划设计要点、计划立项等）》（红线图、用地规划许可证、土地合同、营业执照、税务登记证等作为附件）规划环境配套文化照相机/地图/交通工具策划流程和操作规范现场踏勘表供给需求价格政策统计年鉴/各种机构研究报告市场环境分析报告规模产品形态档次照相机/地图/交通工具楼盘调查表项目拓展建议3评审后的合同稿《国家土地政策》签订后的《合同》开发部《政府资料提交及配合工作流程》（宗地图、规划设计要点、计划立项等）；《设计报建工作流程（图纸、填写表格、批文等）》；二策划部《公司年度经营计划》；项目实施计划草拟稿召开计划研讨会计划研讨会会议纪要、相关部门书面意见《项目实施计划》修订稿工作关键点土地信息收集1、土地信息资料收集(红线图、建设用地规划许可证、土地使用权出让合同、房地产证等；)2、资料真实性、合法性调查：合作方工商登记信息真实、转让过程合法可操作、风险可控；项目情况与转让方提供信息相符、项目不存在其他或有债务、纠纷或瑕疵；3、核资料准确度；计划立项成果流向计划立项批文《开发进度计划》初稿所需准备资料、资源《公司发展规划》公司年度经营计划、由各专业工程师提供的设计周期、施工周期资料牵头部门1245前期策划阶段配合部门：总办、设计管理部、发展部2、  询相关部门意见组织召开计划协调会，出会议纪要3、计划调整合理调整设计周期、施工周期、采购周期、营销周期等，各部门相关工作搭接流畅，计划的实际操作性强项目总控计划进度计划；资金安排与运用计划编写；人员计划；1、计划草拟3、典型代表楼盘资料收集价格销售状况4、编制拓展建议SWOT分析和建议合作建房合同或土地转让合同可行性内部分析项目操作模式土地获取配合部门：策划部、设计管理部、造价管理部、财务部1、片区资料收集（现场踏勘）民俗2、房地产市场行情资料收集法规工作规范成果主要任务第1页，共26页计划研讨会会议纪要、相关部门书面意见经总办书面签字确认的《项目实施计划》已被确认的《项目实施计划》《开发进度计划》关键线路版策划流程和操作规范场地和礼品策划流程和操作规范；开发部《策划定位报告调研、编写配合工作流程》撰写(项目土地特性分析/土地项目SWOT分析/市场细分、评估/目标市场选择/功能定位/档次定位/品牌价值定位/产品组合定位/价格定位/多方案对比评选/优选方案建议)→制定PPT文件/召开专题研讨会（总图布局研讨、平面户型及面积配比研讨、立面及建筑细部研讨、园林及装修风格研讨、强弱电、空调、通风等设施市场需求分析研讨）/正式宣讲/提出建议/修订→审批（编制报批文件/各相关部门会签/总裁签批/归档）开发部/总裁市场定位报告市场调查市场定位5671、  市场定位报告(市场细分/客户需求描述)2、项目命名依据项目景观/规模/定位/意境/品位，拟订项目命名的原则和方向→命名提案/讨论/总结→向相关部门分发征询意见表→依据命名方案设计LOGO→命名与LOGO报批2、选择合作的调查公司公司实力/合作方式/合同洽谈/签约3、调查问卷设计（客户背景/产品需求/生活方式/价值观/片区认同）→征询相关部门有关问卷意见（产品设计部门/采购部门/总裁办）→修改/确定/报批4、调查实施入户调查→拦截调查→行内专家座谈会→潜在客户座谈会→典型代表楼盘调查→收集片区规划、交通、配套、环境、人口和收入、已开发和待开发项目、产业发展、城市文化和民俗等资料/整理分析→撰写市场调查报告（城市宏观经济分析/城市房地产市场调查分析/项目所在片区房地产市场特征分析/消费者调查分析/市场细分和各细分市场评估）→市场调研报告研讨（制定PPT文件/约请相关部门/正式宣讲/提出建议/修订）→市场调查报告审批（编制报批文件/各相关部门会签/总裁签批/归档）4、定稿；在满足公司年度经营计划的前期下，基本能合理调配项目开发全过程中设计、采购、施工、报建、验收、营销阶段各相关部门所需的时间资源和其他资源，具备可操作性5、关键路线。方案完成时间确定，初步设计完成时间确定，降水支护及桩基施工完成时间确定，主体施工图完成时间确定，满足公司年度经营计划中预售时间的进度要求1、拟订调查方案目的/工作计划/要求项目总控计划第2页，共26页策划策划流程和操作规范项目开发理念阐述报告开发/总裁策划产品形态组合表开发/总裁策划总体规划指引方案开发/总裁策划环境设计指引方案开发/总裁策划开发周期指引方案开发/总裁策划优展区规划指引方案开发/总裁策划物业管理方式指引方案开发/总裁策划开发/总裁/物业三设计管理部概念设《概念设计工作指引》计策划流程和操作规范设计单位甄选与招标概念（规划）设计评审与优化《甄选报告》《设计任务书》《概念设计合同书》各方案总得分和优劣点评述《项目实施计划》/《概念设计工作指引》/《设计任务书》/相关法律法规《设计单位信息库》设计单位相关设计资料、设计单位主要设计师详情总图、规划设计要点、宗地图；《规划许可证》；《市场定位报告》；概念设计的营销建议；概念设计白图概念设计指引书898、物业管理方式指引物业管理模式施工图设计阶段（一）配合部门：策划部、采购部、造价管理部编写概念规划设计方案招标任务书，针对重点规划要素进行定性、定量分析并组织相关专家论证；制定评审标准；地块容积率分析及经济技术指标分析论证；评审规划设计要点（建筑总平面图、户型方案、环境总平面方案、道路交通分析图、商业街及会所装修方案等）或根据市场需求调整规划设计要点；实地踏勘，了解区域城市规划，并进行密度分析、模型分布尝试、景观及朝向论证等；5、环境设计指引及评审环境设计概念/环境设计风格/环境设计采用元素/主要展示区域得环境设计要求6、开发周期指引分期开发范围划分原则/分期开发区域划分/各期开发顺序/开发周期多方案评审7、优展区规划指引确定优展区范围/优展区参观路线/优展区主推产品/优展区环境设计要求/优展区配套要求/2、项目开发理念阐述规划理念/人、自然、建筑三者关系/生活方式和人文精神倡导3、产品形态组合住宅组团产品形态和经济指标/商业位置面积/会所位置面积/教育配套位置面积/其它共建面积和位置/组团容积率/综合容积率4、总体规划指引及评审土地级差分析/产品组团布置指引/主要出入口/交通组织路线/停车方式/主要景观轴线/公共活动空间布置；1、目标客户需求特性描述基本属性需求/生活便捷需求/安全需求/私密需求/交流需求/审美需求/社会地位需求第3页，共26页集团审批设计和营销评标综合意见出概念设计册（正式版）方总平面图和经济指标评价报告;案首期开发的面积和产品组合指引表;设首期会所商业教育配套设计指引表;计首期交楼标准和公共装修指引表;优展区展示指引表;户型设计指引表;政府招标《设计招标流程》；《方案设计工作指引》方案设计合同检查、评审会议记要《概念设计册》《户型确认书》阶段性设计成果图《建筑功能确认书》方案设计的营销建议《户型装修确认书》《面积测绘征询意见》阶段性设计成果图政府文件要求《征询意见》方案设计指引设计评审及优化总平面图和经济指标评价/首期开发的面积和产品组合指引/首期会所商业教育配套设计指引/首期交楼标准和公共装修指引/优展区展示指引/户型设计指引/附加建筑方案设计营销评审表签订后的《方案设计合同书》策划流程和操作规范〈开发部方案设计流程〉；〈建筑专业方案设计流程〉；《设计概念及方案评审的配合工作流程》；《建筑、环境、装修方案设计过程中部门级评审配合工作流程》；《设计规范》；项目策划定位报告；修建性详规及地块市政接口资料；招标方案资料；项目实施进度计划；概念设计成果；方案设计的营销建议；〈概念方案经济标、技术标评分报告〉；总办批复许可的《设计单位甄选报批件》《概念设计册》；《设计任务书》；《设计合同》策划自主招标9104、户型装修布置设计评审及优化5、面积测绘意见征询、修改6、国土、消防、人防意见征询1、总平面方案设计评审确认包括建筑形态及组团颁布分析确认；公共空间及绿化景观系统分析确认；路网交通及消防系统分析确认；景观及中轴线系统分析确认；立面方案设计确认；2、户型设计评审及优化；户型平面方案设计确认，实现各户型的均好性、开发面积配比的合理性等3、建筑功能设计评审及优化内部营销评审/外部营销专家评审/目标客户产品测试/召开评标会，对概念设计单位提交的概念成果进行评定，评标标准制订，评分结果公布方案设计甄选与招标概念设计定稿编制报批文件/各相关部门会签/总裁签批/归档第4页，共26页各政府机构相关报批规定〈建设工程设计方案审批意见书〉计划立项文件（复印件）、建设用地许可证、用地红线图（复印件）、报审表（应加盖公章及领导签字）(一式一份原件)、总平面布置图1份、方案册1套（电脑出图并盖章）；附电子文件1套各政府机构相关报批规定〈方案设计的消防审核意见〉各政府机构相关报批规定《达州市人防地下室建设意见征询单》《立面专项设计工作指引》《立面设计合同》阶段性设计成果图；主体施工图；立面阶段性设计成果图；检查、评审会议记要；《评审报告》或《评审会议纪要》《立面设计图册》《设计单位信息库》、设计单位相关设计资料、设计单位主要设计师详情《环境专业概念及方案设计工作流程》《甄选报告》PP稿汇报、环境设计单位甄选报批件设计评审及优化对部分政府资料相关内容的修改，满足公司开发需要；复核资料清单完整性、准确性，检查图纸电子文件及报建表格的准确性和是否符合报建要求，对表格中的各项数据的准确性负责；协助报建组解决报建过程中的设计问题，对照图纸复核政府批文的准确性，有责任在满足各项法律、法规条件下将公司利益最大化；确认并据政府批文要求修改图纸《方案设计图册》（蓝图）《甄选报告》PP稿、立面设计单位甄选报批件；《立面设计任务书》；《立面设计合同》；《评审报告》《设计单位信息库》、设计单位相关设计资料、设计单位主要设计师详情；经批示同意的立面设计单位甄选报批件、合同报批件环境概念设计方案报建建筑立面专项设计10111213设计定稿设计单位甄选与招标、签订合同；2、  防报建（报市消防大队）3、  民防报建（报市民防办）《用地规划许可证》原件（验后返还）、复印件、红线图复印件、计划立项批文复印件、填写《达州市民防地下室报建登记表》（以上所有复印件需加盖公司公章）设计评审与优化屋顶构架设计确认、立面细部设计确认（包括阳台、空调机位、栏杆等细部设计）、大堂、架空层等主要入口细部设计确认；结合主体对立面方案进行评审；设计单位甄选与招标7、设计和营销评标综合意见审批方案设计定稿（报建资料准备，出方案报建册）1、方案规划报建（报市规划局）申请公文、建设用地规划许可证、土地使用权出让合同书、用地方案图(红线图)、《方案设计图》（蓝图）2份、计划立项批文第5页，共26页《方案设计图册》〈建筑、环境、装修方案设计过程中部门级评审配合工作流程〉《环境设计任务书》；总办批复许可的《设计单位甄选报批件》、环境设计任务书〈环境专业概念及方案设计工作流程〉《设计合同书》相关法律法规环境专业相关设计规范要求设计任务书、正式签订生效的环境方案设计合同，阶段性设计成果图阶段性评审会议记要检查、评审会议记要《环境概念设计图册》策划流程和操作规范营销宏观环境调研报告竞争楼盘营销策略调研报告营销战略报告会议纪要营销战略报告报批件市场推广计划和费用预算表15红线图、用地规划许可证、场地及周围道路标高场地平整质量标准施工场地平整完成，达到土质密度要求红线图、用地规划许可证、城市测量坐标系统地界桩测设报告、测量报告现场总平面图围墙及临时办公施工图临舍施工完成临时占用道路及出入口许可证相关法规、规范政府文件，相关法规环境概念设计营销战略报告工地现场准备141613围墙及临时办公设施施工实现临时通水、通电、通路及临时排水批复手续1、  交警局道管科办理路口手续所需资料：①规划局的路口批文；②平面图（需含路口坐标点）或宗地图；③申请报告；④路政管理审核表；临时道路及出入口报批、施工成本估算建安费用/营销费用/管理费用/财务费用场地平整；原地面标高测量（方