上海华侨城苏河湾案例-福斯特

华侨城苏河湾案例介绍——上海区域本部投资及运营管理部土地东区（1街坊）土地面积35,561㎡规划总建面132,996㎡容积率3.74住宅、办公、商业地块2010年2月出让70.2亿元成交，楼板价52,783元/㎡西区（41、42街坊）土地面积38,583.5㎡规划总建面146,635㎡容积率4.14、3.75（包括保护建筑）办公、商业、公建配套2010年7月出让17.91亿元成交，楼板价14,500元/㎡2010年“单价地王”41街坊42街坊东区1街坊西区楼板价52783元/㎡楼板价12214元/㎡售楼处Part1项目背景规划西区：国际商业街全球时尚中心行政公馆中央绿地：美术馆还原码头文化东区：全球第四家宝格丽酒店菁英塔尖生活平台苏河湾行政公馆慎余里时尚商业高端住宅宝格丽酒店滨水多层住宅滨水商业长廊上海总商会天后宫/美术馆游艇码头商端时尚商业中心滨水商业长廊闸北新地标Part1项目背景按地块出让条件，商业部分均持有经营定位分析地处闸北不夜城板块，占据了黄浦江苏州河“金三角”，是上海市沿江沿河开发“十二五”重点规划项目之一黄金位置+文化高地，罕见的高端综合体条件Part1项目背景“整旧如旧”+创意现代，磅礴的高端综合体规划中央公园（3街坊），东侧为石库门风格慎余里，西侧天后宫，均作翻新，慎余里打造新天地，以定制商业为主；天后宫打造为星级会所。历史上海总商会原上海总商会大楼（位于北苏州河路470号），大楼建筑面积9361平方米，建造年代为1915年，是上海市优秀历史建筑和二级文物保护单位，再早是前清出使行辕。1912年由上海军政府拨给上海总商会使用。目前位于华侨城苏河湾一号地块内，原存有南大楼、北大楼及门楼三幢建筑。其议事大厅与门楼将通过保护与修缮，成为未来上海重要的人文地标。上海总商会原貌现状慎余里慎余里是一条东临黄浦江、南抵苏州河、建成于上世纪30年代初的弄堂，包括慎余里在内的唐家弄区域，是闸北为数不多的石库门式历史建筑，既体现了闸北的历史进程，也保存了上海建筑的多样性，是上海保存最完好的石库门建筑群之一。闸北区规土局表示，慎余里里弄中一部分有价值的建筑将予以保留，其他建筑将进行保护性拆除，其中部分建筑拟在未来复建。慎余里原貌最后的慎余里闸北老弄堂，曾被列入优秀历史建筑Part1项目背景亮相华侨城苏河湾新闻发布会8月15日隆重开幕，自2010年拿地惊艳亮相全城以来，首度向公众揭开其神秘面纱。副总经理杨凡为大家分享了华侨城历时数年的规划成果新闻发布会Part2营销推广活动深圳专场新品发布会宝格丽酒店签约仪式9月6日，上海市政-协主席冯国勤、上海闸北区委书记方惠萍、区长翁祖亮、意大利领事馆总领事德鲁卡、ＬＶＭＨ集团珠宝与腕表主席特拉帕尼等众多领导嘉宾出席活动现场并发表演讲，女星张雨绮出席签约仪式。宝格丽酒店将于2015年开业。9月8日，华侨城苏河湾于深圳本部举行首场异地巡展。Part2营销推广报广占据各大报纸头版9月13日周四，开盘前Part2营销推广2012年9月16日开盘，首批推出行政公馆，商办性质，50年产权，二房150-162㎡，144套；房型名称面积（㎡）套数(套)配比(%)二房A11514229.2%A21554027.8%A3（复式）1623121.5%A4（复式）1613121.5%首推推案首发行政公馆西区41街坊地块Part3首推产品时间预售许可证批准上市套数批准上市面积(㎡)2012年9月闸北房管(2012)预字0357号22337474A1151㎡A2155㎡户型行政公馆－平层公寓Part3首推产品A4161㎡A3162㎡户型行政公馆－复式公寓Part3首推产品样板间德国设计师设计Part3首推产品样板间装修标准6000元/㎡Part3首推产品售楼处滨河老建筑位于改建过的保护建筑内；未来为滨水商业长廊；现场采用ipad、imac等销售道具介绍产品；Part4现场销售开盘现场略显冷清一楼为等候区，现场评弹表演、中式茶点；表演形式虽与老建筑风格贴近，但氛围比较沉闷；二楼为签约区；客户在一楼等候区等候时间过长，约半小时上一组客户；客户被分散在一二两层，不利于汇聚人气，更显现场冷清；现场真实客户约为10组，其余为同策工作人员充当；Part4现场销售成交大定37套报价：复式52000-54000元/㎡；平层62000-68000元/㎡；含装修标准6000元/㎡；（装修合同另签）优惠折扣97折；开盘现场预留40号，其中真实客户为10组，其余客户由工作人员充当；其余20余组成交客户为开盘前已内定的关系客户；成交客户绝大部分为外地客户。截止10月10日，网上备案4套，均价51157元/平。Part4现场销售声音保护建筑被部分拆除，争议在继续众多网友呼吁“救救慎余里”……上海第四批拟定历史保护建筑慎余里告急，令许多上海老建筑爱好者叹息不已……苏州河东段北岸（苏河湾），原唐家弄地区，位于慎余里与承吉里之间共用墙体处！望文物部门得以勘察与保护！免其因拆迁被毁！什么“保护性拆除”？这么高级的事情我们赤膊区不懂的……地王“买一赠四”。2010年2月，华侨城以70.2亿的总价摘得苏州河北岸东块1街坊地块，折合楼板价52784元/平，溢价率49.4%。2010年7月，闸北区通过邀请招标推出苏州河北岸东块41、42街坊地块，项目出让面积为38584平方米，建筑面积为123517平方米，成交价仅为17.91亿元，折合楼板价也仅为14500元/平。华侨城目前手中苏河湾地块的平均均价大约是在34342元/平。目前2#、3#街坊也由华侨城规划代建。融资解困。2010年3月和12月，华侨城分别发行了总额为20亿元和24亿元的短期融资券，时间恰好是华侨城取得苏河湾两幅地块之后。今年4月，华侨城在港股上市的华侨城(亚洲)曾22.3亿注资上海苏河湾项目，间接持有华侨城上海置地50.5%的股本权益。舆论关注。5.28万元/平方米的楼板价，88亿的土地成本，22.3亿元的注资，130亿元的资金投入……一连串惊人的数字，让华侨城苏河湾项目自诞生之日起，就一直处于舆论漩涡。浦西最高住宅。当年该地块的土地出让文件中曾规定住宅的限高为80米。现如今住宅高度却变成了150米。负债攀升。2012年上半年华侨城资产负债率依然高达72%，负债总额由年初的447亿元进一步上升至483亿元。上半年公司实现营业总收入66.80亿元，同比增长14%，但净利润却同比下降4.2%至10.45亿元。背景谢谢！2012.10.10