090713从估价报告的点评谈抵押估价风险的防范(北京_)

抵押估价案例点评与风险防范陈树民皖宣城金桥房地产估价经纪咨询有限公司董事长、高级经济师房地产估价师、土地估价师香港测量师、价格鉴证师、房地产经纪人0563-303696113905631239[e-mail]一、房地产估价报告的作用与要求《房地产估价规范》要求：房地产估价应独立、客观、公正。估价报告应做到下列几点：1、全面性：2、公正性和客观性：3、准确性：4、概括性：“估价报告(appraisalreport)是估价机构出具的关于估价对象价值的专业意见，可视为估价机构提供给委托人的“产品‘；是估价机构履行估价委托合同、给予委托人关于估价对象价值的正式答复；也是记述估价过程、反应估价结果的文件及关于估价对象价值的分析报告”。为规避估价风险，必须规范房地产估价报告；估价机构出具合乎要求、规范严谨的房地产估价报告是规避风险的基础。二、估价封面的注意事项1、彩印封面与打印封面以及《房地产估价规范》的衔接问题；2、项目齐全，前后表述一致（如估价人员）；3、如何界定“估价项目名称”（现实中有的过于简单，有的又过于繁琐）；4、估价委托方的称谓注意事项；5、估价报告编号的编排。三、编制目录时的注意事项目录编制的目的是方便有针对性的阅读与查找，因此要有服务意识，做到尽可能的细致，且要校对无误，避免由于从别的报告复制粘贴留下的可能差错。举例：目录致委托方的函1估价师声明2估价的假设3限制条件4估价结果报告6估价对象6估价目的6估价时点6估价依据7估价原则7估价方法7估价结果8估价作业期8估价报告应用的有效期9估价作业人员9估价技术报告10土地状况10房屋状况10基础设施配套说明11区域因素分析11区域范围11区域特征及变动趋势11道路交通状况11基础设施配套情况12自然条件12市场背景分析12最高最佳使用分析13抵押风险分析13变现能力分析13测算过程15附件24致委托方函------------------------------1估价师声明-----------------------------2估价的假设---------------------------------3限制条件-----------------------------------4估价结果报告-----------------------------6估价对象-------------------------------6估价目的-----------------------------6估价时点---------------------------------------6估价依据---------------------------------------7估价原则-------------------------------------7估价方法---------------------------------------7估价结果---------------------------------------8估价作业期------------------------------------8估价报告应用的有效期--------------------9估价作业人员--------------------------9估价技术报告-----------------------------10土地状况--------------------------------10房屋状况--------------------------------10基础设施配套说明-------------------11区域因素分析-------------------------11区域范围-------------------------11区域特征及变动趋势---------------11道路交通状况-------------------------11基础设施配套情况------------------12自然条件-------------------------------12市场背景分析-------------------------------12最高最佳使用分析-------------------------13抵押风险分析------------------------------13变现能力分析-------------------------13测算过程-----------------------------15附件--------------------------------------------241、委托方的称谓问题（同前）；2、对估价对象的具体描述不可含混，总价之外一定要有单价，谨防别有用心者浑水摸鱼；3、若忘记加盖机构公章、遗漏法定代表人签章可能导致的后果；四、致委托方函撰写时的注意事项4、谨防因复制粘贴导致的估价结论与后面估价结果报告或技术报告的结论不一致；5、如何理解“房地产估价师知悉的法定优先受偿权”的概念范畴；6、考虑法定优先受偿权情形下的市场价值与抵押价值相关措辞之推敲。1、注意要有实地查勘的估价师签名或盖章，估价师必须是专职注册估价师，要附注册号，专职估价师署名不少于2名；2、从防范风险的角度，不可顾全面子，重要的专业帮助一定要具体说明，不应笼统说明；重要的专业结论，必须附有专业人士的签名及其相关证书。3、相关措辞之推敲：五、估价师声明的注意事项A我公司估价人员已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，并对估价对象现场勘察的客观性、真实性、公正性负责，但对估价对象的勘察，限于估价对象外观和使用状况，我公司是房地产估价机构而非房屋质量安全鉴定机构，无相关鉴定仪器，也未接受鉴定委托，故对房屋质量无鉴定义务。而对一些被遮盖、未暴露及难于接触到的部位（含装修），客观上也不允许估价师扒开鉴定，本报告以工程无结构性损害等质量缺陷（注：若是在建工程则改为“以在建工程将来能通过主管部门的工程质量竣工验收登记备案”），电线、消防（管道、空调、锅炉、电梯）等设施设备符合相关标准，装修符合相关标准（无空气污染、放射性辐射等），可以安全使用为假设前提。如果报告的使用人对拟提供抵押的房屋质量问题存疑，建议委托专业机构另行鉴定。B、权属证书的真伪只有原颁证机关才能做出准确判断，颁证机关将在办理抵押登记时予以确认，权属有瑕疵的依法不能办理相关手续，抵押权人采取直接从登记机关的颁证窗口领取他项权证的方式将有效避免相关风险，我们提请拟接受抵押方关注这一点。C、我公司对估价对象有无查封、有无抵押、有无商品房预售登记备案（备案此句仅适用开发商在建工程或已竣工但尚未售出办理转移登记的现房抵押）的查询结论至某年某月某日某时某分在登记机关查询反馈信息时止，我公司不能保证查询信息反馈后是否会新增了法定优先受偿权利。六、估价的假设与限制条件的注意事项1、估价时不可滥用合法产权假设2、估价时不可滥用合法使用假设（实践中常见的是同时还借用最高最佳使用原则的名义）3、估价时不可滥用合法处分假设4、继续使用假设中的房屋质量问题措辞推敲5、合法产权、合法使用与合法处分假设之措辞辨析6、常见的估价假设与限制条件措辞之推敲A、普遍适用的估价假设条件：1、本报告以委托方提供的房地产权属证书等资料真实合法有效，估价对象无司法机关、行政机关查封等禁止转让、抵押情形，房地产权属无纠纷，土地使用权符合法定的转让条件为假设前提，即以估价对象拥有合法产权、属于合法使用、可以在公开市场上自由转让、抵押等处分为假设前提。2、交易双方是在公开的市场上进行交易，交易目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开并不具有排他性。3、本报告以估价对象在估价时点时的状况为依据进行的，且以该状况在估价报告的使用有效期限内无重大变化为前提。4、以委托方提供的估价资料真实、合法、全面为前提。B、特殊条件下适用的估价假设条件：1、若估价对象为划拨土地使用权，应说明本次评估以出让土地使用权或者以划拨土地使用权可以获批上市交易为前提；2、若估价对象用途与法定用途不符，或拟改变用途，应说明本次评估以何种用途且该用途依法可以变更为前提；3、若估价对象面积出现差异或无权威数据，应说明本次评估面积确认的方法，并以此作为前提；4、毛地或开发程度较低的土地使用权必要时应设定土地开发程度，并以此为前提；5、在建工程必须以将来建筑质量为合格等级以上（能依法通过验收备案）为前提，必要时应设定在建工程的施工进度，并以此为前提；6、若估价对象已设定他项权利，应说明本次评估是否假设房地产处于完整权利状态；7、对综合用途类估价对象，应说明是按整体使用，持续使用，还是拆零使用为前提。7、常见的限制条件措辞推敲限制条件应该是估价结论成立的限制和估价结果应用的限制。估价假中所述情况，在本部分应有相应限制。例如：A、本公司估价人员已对委托方提供所有资料履行了必要的注意义务，未发现明显异常，故本报告以委托方提供的房地产权属证书等资料（含提供的复印件）全面、真实、合法有效为估价前提，若提供的资料有误致使评估结果有误的，根据建设部、中国人民银行、中国银监会建住房【2006】8号文件规定应由提供方承担法律责任,评估机构和评估人员不承担相应责任。B、本次评估报告所确定的房地产抵押是在本次评估特定目的及限制条件下的公开市场价值减去估价时获悉的优先受偿权后得出的结论，未考虑强制处分与快速变现、处置费用、交易税费等因素的影响，委托方在利用本报告结果时，应仔细参阅本报告的风险提示和变现能力分析的内容并予以充分的考虑及重视，慎重决策。七、估价结果报告撰写时的注意事项1、委托方千万不要弄错对方的称谓，属于自然人的应在姓名后面缀用礼貌称谓，要写明其身份证号码，委托方系单位的最好应用全称（即使用简称也必须是众所周知的简称，譬如可用“工行宣州支行”但不可用“宣州工行”），最好要写明委托单位的法定代表人；应该留有委托方的联系方式和住所。2、估价机构不可犯低级错误，譬如有些报告竟然缺法定代表人姓名、住所。机构的资质等级等内容。3、估价对象普遍存在的问题是描述过于简略。应概要说明估价对象的状况，包括区位状况、实物状况和权益状况：土地：名称，坐落，四至，面积，形状，这位环境、景观，基础设施完备程度，土地平整程度，地势，地质、水文状况，规划限制条件，利用现状，权属状况（是出让土地的一定要注明使用权截止期限或剩余使用年限）；建筑物：名称，坐落，面积，层数，用途，建筑结构，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建成年月，维护、保养、使用情况，公共配套设施完备程度，利用现状，权属状况。4、估价目的房地产抵押估价目的，应当表述为“为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值”。5、估价时点房地产抵押估价时点，原则上为完成估价对象实地查勘之日，但估价委托合同另有约定的除外。估价时点不是完成实地查勘之日的，应当在“估价的假设和限制条件”中假定估价对象在估价时点的状况与在完成实地查勘之日的状况一致，并在估价报告中提醒估价报告使用者注意。注意前后保持一致，不可因从别的报告复制粘贴而犯低级错误。6、价值定义市场价值与抵押价值（在致委托方函讲解中已述，不赘）。举例：根据GB/T50291-1999《房地产估价规范》第6.4.2款“房地产抵押价值评估，应采用公开市场价值标准”的规定，本报告对估价对象评估采用公开市场价值标准。本次评估的房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设定法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受