0228泗县金地国际城项目发展策略报告

单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式-1-千策地产机构·半城子品牌·泗县金地国际花园项目组2014.02泗县金地国际花园2014年度项目发展策略报告单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式-3-公园、自然、音乐“家”单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式-4-写在前面谨呈泗县凯旋置业公司：承蒙信任，我司于2014年2月与贵司接洽，对项目提出我司的操盘思路以及策划事宜。感谢贵司为我们所提供的本次研究与企划创作的机会，这使我们可以尽可能好地呈现地产行业中另一类生活意境开发的价值。从某种意义上而言，我们的企划与创意实践是城市开发性质的，同时也是一项市场引领与创造性工作，正因为此，将使我们有可能获取项目的核心价值而为营销创造先机…现特向贵司提交《泗县·金地国际花园项目发展策略报告》，供贵司决策时参考。专此奉达！千策地产机构·半城子品牌事业部22014年2月26日单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式-5-本案推导模式与发展策略纲要通过创立项目的品牌形象,强势推广,拉动销售,快速回笼资金,完成销售目标广告整合推广传播执行硬环境软环境核心概念项目SWOT项目定位项目卖点主题形象主题口号销售执行软文炒作活动推广户外广告导视系统媒体整合现场包装品牌形象项目分析市场分析人群分析市场机会点目标群体实现目标分析力产品力销售力品牌力销售执行单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式-6-提案大纲具体内容泗县房地产区域环境简述1、项目定位思考2、项目定位及案名3、目标客户定位及分析我们处于什么样的环境？我们是什么性质的项目？找到我们的出路1、项目区位分析2、项目SWOT分析3、项目价值综合评析单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式-7-提案大纲具体内容1、营销策略2、策略分解3、推广计划我们如何去做？商业物业发展建议1、景观园林建议2、物业配套建议单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式-8-第一部分：泗县房地产区域环境简述单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式-9-泗县概况1.泗县目前规划：北至泗许高速，东至草庙镇西清水沟，南至新汴河南龙庙村，西至陆庄、小李庄，总面积约120km2。2.泗县现辖15个乡镇，其中包括泗城、黄圩、大庄、山头、刘圩、黑塔、屏山、草庙、长沟、墩集、丁湖、草沟12个镇，以及大杨、瓦坊、大路口3个乡，454个行政村，城镇化水平21％。单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式-10-泗县概况3.泗县城镇发展水平分异严重·泗城镇中心带动作用不强，老城区大量住宅质量相对偏低，公共设施缺乏，公园绿地缺失严重。城市道路等级较低，路网结构有待完善新开发的居住小区集中布局在环城河以内以及东南侧二环路以内。4.规划将泗县城区居住用地分为8个居住片区，各居住片区形成独特的居住风貌，满足不同人群居住的需求。分别为老城居住片区、开发区居住片区、八里桥、东汴河北部居住片区、北关、西关居住片区、民营工业园、玉兰居住片区等8个。单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式-11-泗县房地产概况1.2013年1-12月份泗县商品房施工面积108.28万平方米，新开工面积71.18万平方米，竣工面积67.27万平方米。2.2013年1-12月份，批准预售商品房面积为45.99万平方米，其中住宅3413套，面积为35.78万平方米；非住宅1683间，面积为9.06万平方米。单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式-12-泗县房地产概况2013年3月-2014年1月住宅月备案均价走势图2013年3月-2014年1月住宅月备案面积走势图单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式-13-泗县房地产概况日期住宅签约套数（套）签约面积（㎡）平均套面积（㎡/套）成交金额（元）成交均价（元/㎡）城关镇住宅类成交均价（元/㎡）开发区住宅类成交均价（元/㎡）2月19日535538.70104.5019679463.933553.083454.133677.312月20日313638.48117.3711982271.833293.213552.233639.692月21日393965.10101.6714318814.923611.213589.813657.102月22日414602.44112.2516973309.263544.183544.183647.102月23日262691.64103.529650525.883585.373585.373637.692月24日424749.33113.0816671920.283510.373583.333473.782月25日374007.53108.3118266862.693484.133614.313428.16小计26929193.22108.52107543168.793511.653560.483594.401.2014年1月份泗县新楼盘房价：当前泗县新楼盘房价在3300元/平米—4100元/平米左右。同比2013年普遍上涨300-400元/平米左右。2.2014年1月份新盘均价3600元/平米左右。单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式-14-2013年度房地产市场概述1.购房人群结构：1-12月份在已备案的商品房中，本县县城居民购买占19%,本县其它地区居民购房者占77%，本县以外购房者占4%。2.购房套型结构:1-12月份已备案住宅建筑面积90平方米以下占17.81%,90-120平方米占67.24%,120-144平方米占12.63%,144平方米以上占2.32%。3.购房资金结构：1-12月份备案商品房中按揭贷款占购房总户数的88％。4.购房人年龄结构：1-12月份新建商品房购房人中30岁以下购房者占总购房户的29%，30－40岁占42%，40－50岁占24%，50岁以上占5%。单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式-15-2013年度房地产市场概述一、泗县房产市场购房主力客户群1.政府、学校等机关公职人员；2.县城及周边经商人士；3.外出打工一族；4.各乡镇富裕家庭。二、购买用途1.首次置业：60%2.换屋：30%3.投资：10%三、购买动机分析（1）不想离开现在居住工作的地方；（2）是理想的工作生活活动范围内；（3）希望花较低的成本买到理性的房子；（4）充分改善个人现有居住条件；（5）富裕非城镇人渴望进城定居；（6）非城镇人为子女筹办新婚用房；（7）关注开发，看好楼市发展；（8）考虑子女上学，临时居住投资；(9）丞待改善生活及居住环境人群；(10)部分投资置业、二次置业者。单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式-16-2013年度房地产市场概述购房主体收入分析1.近年来购房群体年轻化明显，中低档房产市场的购房主力集中在向家庭年收入约3—4万的群体靠拢。2.高端市场的需求量逐步增加，高档产品市场的购房者集中在家庭年收入约15—20万以上的群体为主。目前截至2012年全县城镇在岗职工年平均工资是23390元，农民人均年收入达4500元。单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式-17-第二部分：项目本体分析1、项目区位分析2、项目SWOT分析3、项目价值综合评析单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式-18-项目概述1.项目总建筑面积27万方，其中住宅部分160879.77平米（其中多层部分35693.57㎡，高层部分125186.20㎡，合计1533套，其中多层329套，高层1204套。），沿街商业建筑面积部分21036.55㎡，机动停车位930辆。2.酒店部分总建筑面积35832.70㎡，宾馆建筑面积19217.34㎡，宾馆配套总建筑面积16615.36㎡，机动停车位3210辆，社会机动停车位36辆。3.公共服务设施用地以及社会公园用地21201.06㎡，约31.79亩。4.项目整体机动停车位合计1369个5.配套类除却公园、酒店、宾馆、商业街外，配套有幼儿园、室内文体活动中心、卫生服务站、老年活动站等。单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式-19-项目概述小结1.项目整体规划采用ArtDeco建筑风格，整体筑风格高耸、挺拔，给人以拔地而起、傲然屹立的非凡气势，表达出不断超越的人文精神和力量。其新颖的造型、艳丽夺目的色彩以及豪华材料的运用，有望成为泗县最具高端与摩登艺术的符号。2.作为项目标志性建筑体之一的酒店更充分彰显了ArtDeco建筑风格装饰艺术与符号特征。3.从建筑风格，项目具备高端项目形象气质。单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式-20-项目概述小结ArtDeco注解：1.ArtDeco演变自十九世纪末的ArtNouveau（新艺术）运动，结合了因工业文化所兴起的机械美学，以较机械式的、几何的、纯綷装饰的线条来表现，其共同的特色是有着丰富的线条装饰与逐层退缩结构的轮廓。2.“ArtDeco”，即是艺术装饰风格，发源于法国，兴盛于美国，是世界建筑史上的一个重要的风格流派，表达了当时高端阶层所追求的高贵感；而摩登的形体又赋予古老的、贵族的气质，代表的是一种复兴的城市精神。3.代表建筑：上海的国际饭店、沙逊大厦、锦江饭店、百乐门。单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式-21-高配置停车位超大楼间距项目内在概述小结高端项目气质完善的商业与幼儿园自身配套公园配套ArtDeco建筑风格项目内在单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式-22-项目四至：新城中心、政务中心、学区中心北至汴河大道西至赤山路南至桃园路东至托泥沟单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式-23-周边基础环境学区类专属幼儿园、汴光小学、泗州学校（私立）、灵童学校、新一中政务中心公安局、国土局、新闻出版局、社保局、民政局、人民法院、文化馆、林业局、工商局、地税局、县政府等等超市：易买得项目配套超市公共交通：1路、8路酒店：泗县国际酒店项目配套酒店周边同质项目：泗州盛世豪庭单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式-24-配套齐全交通便利项目外在小结高端项目气质学区中心政务中心新区中心项目外在单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式-25-项目概述小结：项目具备高端项目气质高端项目气质高配置停车位超大楼间距与合理户型完善的商业与幼儿园自身配套独享公园配套ArtDeco建筑风格配套齐全交通便利学区中心政务中心新区中心单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式-26-项目综合评价1.项目优劣势分明，销售的关键在于充分发挥项目优势，塑造本项目独特的个性和竞争力；2.目前市场发展势头同比较好，项目为多层电梯住宅与高层住宅，户型同比较好，需求空间很大，整体形象有待进一步提升；3.项目所处区域逐渐成熟完善，将拥有良好的生活居住氛围；4.项目拥有良好的自然资源，其利用程度将对项目竞争力产生直接影响；5.项目整体素质与盛世豪庭相似，必须突出差异化定位才能与竞争对手有效区别。精炼总结：市场成熟、稳定发展、周边项目产品同质、寻找特色定位、细化市场空间、突出环境优势、挖掘发展潜力，提升附加值，谋求利益最大化。单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式-27-项目发展战略：强化优势第一、市场策略：差异化，树立NO1的高大上形象差异化定位策略：目前最为同期、同质化项目直面竞争盛世豪庭，产品及规划方面具有一定趋同，因此应利用突出特色定位有效区别竞争对手赢得市场空间。单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式-28-项目发展战略：强化优势第二、开发战略：塑造长效口碑品牌树立开发品牌，实现持续开发。借助项目特有的公园以及自身配套，做好产品质量及后续服务，排布好公园与项目之间的工程节奏，良好的居住环境，不停进行炒热，塑造强势长效的口碑，在泗县树立良好品牌形象，为后续开发项目奠定基础。单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式-29-项目发展战略：转化劣势第三、开发战略：加值策