保利2011年财务分析

09财务管理3班0915040310汤颖娴1.公司简介2.行业分析3.财务分析基本情况经营范围战略分布股本结构公司简史公司前身为广州保利房地产开发公司，是由中国保利集团公司（以下简称“保利集团”）全资子公司保利南方集团有限公司（原名为“保利科技南方公司”，以下简称“保利南方”）于1992年9月14日在广州市注册成立的全民所有制企业，2002年8月22日，经中国国家经济贸易委员会以国经贸企改[2002]616号文批准，由保利南方作为主发起人，联合广东华美国际投资集团有限公司（原名为“广东华美教育产业集团有限公司”）和张克强等16位自然人，公司改制为股份有限公司，名称变更为“保利房地产股份有限公司”。2006年3月，公司更名为“保利房地产（集团）股份有限公司”。经中国证券监督管理委员会证监发行字[2006]30号文核准，本公司于2006年7月19日首次公开发行人民币普通股（A股）15,000万股，每股面值1元。2006年7月31日，本公司股票在上海证券交易所上市交易，证券代码600048，股票简称“保利地产”。基本情况1、公司名称:保利房地产(集团)股份有限公司2、英文名称:PolyRealEstateGroupCo.,Ltd.3、法人代表:宋广菊董事长:宋广菊4、注册地址:广州市海珠区阅江中路688号保利国际广场北塔29-33层5、注册资本：71.4亿现有总资产：409亿元6、公司股票上市地：上海证券交易所7、股票简称：保利地产股票代码：6000488、会计事务所:大信会计师事务所有限公司9、主承销商:中信证券股份有限公司经营范围1、一级房地产开发2、出租本公司开发商品房3、房屋工程设计4、旧楼拆迁5、道路与土方工程施工6、室内装修7、冷气工程及管理安装8、物业管理9、酒店管理10、批发和零售贸易（国家专营专控商品除外）战略分布十六年来，保利地产保持了高速与稳定的发展态势，公司现已进入规模化发展阶段，形成了广州、北京、上海、武汉、重庆、沈阳等十八个城市的全国战略布局，拥有44家控股公司。股本结构十大股东（1）十大股东（2）房地产行业基本情况概要1宏观经济环境及政策分析2房地产行业基本情况概要房地产行业的介绍及其定位房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。•房地产行业：是指以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的多家企业的集合房地产行业价值链分析房地产投资的特点资金高度密集1投资周期较长2市场风险较大3受宏观经济影响很大4中国房地产发展大致四个阶段调整期形成期诞生期成熟期1980—19851987——19931994——19971998年至今房地产上市公司的基本情况到目前为止全国房地产企业已达3万多家，房地产从业人员共有1000万人。•截止到2010年年末，在沪深两市上市的企业一共127家，而大陆在港上市的有40家。所有房地产企业上市的合计167家。•中国社科院近日发布的2011年《住房绿皮书》指出，中国房地产业毛利润高达55.72%。其中，通过股权投资和关联企业直接涉足房地产业务的上市公司（含房地产业上市公司）802家，占1300多家深市A股主板和沪市A股上市公司的60.53%。•收入中有房地产贡献的前三位是：综合类公司最多，19家中15家涉足房地产业务，占78.95%；其次是35家建筑与工程业的公司中，24家通过销售房地产取得收入，占总数的68.57%；批发和零售行业73家，占行业114家公司的64.03%，排在第3位。50强上市公司房地产业务收入分布前50强上市公司规模指标典型公司物业租赁收入情况典型公司物业租赁收入情况50强上市公司北上广深情况前50强区域分布情况宏观经济环境和政策分析一、2011年宏观经济运行分析—小结2011年中国宏观经济基本面可以概括为八个字：险象环生、艰难前行2011年是“十二五”规划的开局年。这一年虽然赢得9.2%的GDP增长率，但我们却为此付出了高物价的代价。2011年的中国，面临内外两重环境压力，我国经济遭受了最严峻的考验，国际金融市场起伏不定，债务危机愈演愈烈，人民币汇率剧烈波动，金融风险不断释放，热点事件接二连三；国内房地产市场调控，通货膨胀压力剧增，证券市场大幅下挫，环境污染事故增多，工业产能过剩的问题愈加严重，经济转型、产业升级，面临诸多困难和重重阻力。房地产业仍将扮演拉动中国经济的主力军由于世界经济发展的持续低迷，对外贸易难有起色，加之国内产业发展困难加剧，中国经济的发展主要还得依赖于“消费”和“房地产”。加上土地制度、财税制度、城市化进程的影响，中国的房地产市场依旧具备很大的发展潜力。二、政策情况—金融政策1.中国人民银行3次上调金融机构人民币存贷款基准利率，分别上调0.25个百分点。2.国务院办公厅印发了《关于建立外国投资者并购境内企业安全审查制度的通知》，发改委指出，建立外资并购安全审查制度有利于规范和促进外资并购持续健康发展，鼓励外资以参股、并购等方式参与国内企业改组改造和兼并重组。3.中国人民银行6次上调存款类金融机构人民币存款准备金率，分别上调0.5个百分点。4.6月银监会向各商业银行下发了《关于支持商业银行进一步改进小企业金融服务的通知》，首次界定了商业银行针对小企业金融服务的业务范围。5.2011年上海市、浙江省、广东省、深圳市开展地方政府自行发债试点。此举除了举新债还旧债的短期作用外，更是建立了有效的融资机制，是中央推进地方政府阳光财政、阳光融资的重要措施。6.11月30日，央行宣布，从2011年12月5日起下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。二、政策情况—金融政策二、政策情况—土地政策2011年中国土地政策突出特点是惠民生，即坚持房地产调控不放松，确保农村土地整治惠及“三农”。1月26日国务院出台“国八条”。2月24日国务院明确提出本年要建设1000万套保障性住房，要求各地编制住房用地年度供地计划，保障房计划用地单列，同时要完善土地出让制度，积极探索“限房价、竞地价”、商品住宅配建保障房等一些做法。优质地块出让之前，要做好研判和评估，严防出让价格异常，特别是异常高价地。要继续清理闲置用地，同时打击囤地、炒地。国务院要求，城乡用地增减挂钩试点检查清理不走过场，发现问题的坚决整改，侵害农民权益的坚决停止。建设用地规模应该下降、减少，耕地应该增加、质量应该提高，农民生产生活条件应该有所改善，应有利农业生产和粮食安全。要通过检查清理，强化监管，今后项目区要数据化，上图、入库，通过科技手段加强监管。二、政策情况—房地产调控政策二、政策情况—房地产调控政策限购、限贷、限价三重打压•“1.26”国八条出台•上海继重庆后开征房产税•1.31上海限购令出台•2月起华东主要城市限购令纷纷出台•2.24国务院保障性安居工程会议提出2011年要建设1000万套保障性住房•前7个月6次上调准备金率、3次加息•7.12国务院常务会议“二三线城市”也要限购•7.26“新版沪四条”发布，再次紧缩限购令•8.2“四大行”叫停房地产信托业务•8.16住建部二三线城市限购标准出炉•8.30央行推行存款准备金新规•11.30存款准备金率三年来首次下调二、政策情况—房地产调控政策三、房地产市场发展前景预测—政策此前11月6日，温家宝总理在俄罗斯圣彼得堡公开强调，对于房地产一系列的调控措施不会放松，这为2012年的房地产政策定下基调，房地产调控必须实行平稳下行的软着陆，而不是大幅下挫的硬着陆。外部的政策干预短期内没有放松的余地，主要防止新一轮报复性反弹，但是对部分政策有可能出现微调。限价的政策，可能逐步退出。限贷有一定的放松，今年银行比去年略微宽松一些，个人按揭有可能有一定程度的松动，取而代之可能房地产税扩大试点。限购令在今年延续的可能性甚大。据统计，截至去年底，全国已有10座城市明确宣布2012年将继续执行住房限购政策，进一步巩固调控成果，促进房地产市场健康发展。其中包括北京、上海、广州、深圳、青岛、福州、长春、厦门、济南和太原。三、房地产市场发展前景预测—政策2012年房地产调控新要求：房价调控到合理区间，房地产行业更加理性发展保障房-商品房二元体系将逐渐建立房地产投资理念将理性化、成熟化三、房地产市场发展前景预测—土地市场2012年的土地市场，供应平稳微涨，需求继续萎缩，土地市场仍将持续低迷供应方面，在继续重视保障房建设、同时加快普通商品住房建设的大背景下，原则上各城市住宅用地供应将相应提速。但全国主要一二线城市面临整体土地资源稀缺，优质地块基本开发殆尽的局面，即使加速推地，效果有限。需求方面，中央政府为实现对房地产价格的控制，现阶段需要通过控制成交量来实现，意味着开发企业销售不畅，资金链紧绷的现状并不会得到改善。尤其北京、上海等一线城市调控严厉，且拿地成本高，渴望获取以往的高额利润已不可能。三、房地产市场发展前景预测—商品房市场未来两年将会增加中低价位、中小户型普通商品住房供给，充分发挥市场的力量，满足群众多层次、多样化的住房需求。在保障房建设资金压力巨大的情况下，单纯靠政府来解决，是不太现实的。这意味着，如果房地产严厉调控，继续进一步打压房价，房价下降到一定程度后，这种中低价位、中小户型普通商品住房可能大量出现。这样不仅可以满足一部分中低收入阶层的住房需求，还可以通过市场的力量减轻政府负担。房价预测根据城市居民收入可承受能力测算：一线城市平均房价降幅应在20%-30%之间二线城市则在10%-20%之间三线城市基本合理，降价空间不大商品房成交量预测2012年销售量仍受制于政策的松动程度，由于今年政策具有调整空间，预计下半年如果限购政策取消，则销售量将出现明显上升。三、房地产市场发展前景预测—保障房市场保障房建设在2012年必然下降，资金门槛难以越过。根据住建部测算，按照全部结构完工口径计算，2011年开建1000万套保障性住房所需全部投资约为1.3万亿元，假设我国的CPI增速为零，3600万套保障房最少需要资金4.68万亿元人民币，约相当于2010年GDP总量的1/12，超过了政府对教育的投入，绝不是个小数目。其中中央政府在1.3万亿中占据1709亿元左右，约占13%，其他87%的资金都要靠地方政府投入。2012年地方政府的保障房投入将达到高峰，地方政府断无如此巨大的财力投入保障房建设。住建部已经提醒2012年保障房的开工数量有可能调整，姜伟新多次在住建系统内部会议上向属下强调，根据实际情况，2012年的保障性住房开工套数指标，有可能进行调整，将低于2011年的1000万套指标，估计低20%到30%。•2012年中国将继续严格执行房地产调控措施，扎实推进保障性安居工程建设，下半年部分政策可能会有所松动。•严峻的市场环境及政策环境下，土地市场仍将持续低迷。地方政府在居住用地的出让方面，更会偏重保障性住房用地的出让。2012年第一季度，住宅地价可能还会进一步下降，而商业办公用地预计进入较为平稳的发展趋势。•2012年房价“稳中有降”将是主旋律。商品房价格将维持2011年末的趋势，继续行进在下行通道，预计商品房平均销售价格将同比下降5．3％左右，销售面积将同比增长3．2％左右，预计2012年底商品房量价均将出现回升势头。总预测（1）•2012年国内商业地产泡沫将进一步加大，专业商业公司的积极介入将成为未来几年商业地产发展的必然趋势。•房地产企业将进行一次大洗牌，企业分化趋势更为明显，开始进入房地产企业产权并购重组高峰期。总预测（2）财务综合分析财务能力分析财务结析分析财务分析财务能力分析偿债能力分析盈利能力分析经营能力分析成长能力分析偿债能力分析流动比率从流动比率2008年的2.73至2011年的1.93，可以看出保利的偿债能力正逐渐降低。2011年流动比率比标准比例2要小，此指标及其相关比较粗略地反映了保利地产的短期偿债可能会有压力。速动比率速动比率表