上海泰禾集团泰禾红御项目开盘总结报告20141023终稿

泰禾红御开盘总结9月27日【开盘当日数据盘点】PART1.开盘背景PART2.开盘筹备PART3.开盘PART4.开盘数据PART1.开盘背景今年以来，我国房地产市场持续走弱，房地产投资额增速变缓，商品房量价均呈现下行，同时，8月宏观经济各指标也呈现小幅波动。在此背景下，中央定调千方百计去库存，多地明确放松限购，47个限购城市中仅一线城市及三亚未做调整。季末最后一天，央行、银监会共同发布通知，全面放宽限购贷政策，且松绑程度超过此前预期。2014年三季度，我国房地产调控再度步入新的周期。2014年8月成交量环比继续回升，同比仍下降。CREIS中指数据显示，2014年8月监测的主要城市累计成交面积环比上涨1.5%，同比下降13.25%。今年前8月，主要城市累计成交总量虽低于去年同期15%，但仍高于2012年4%。环比来看，26个城市上涨，宁波和杭州本月政策因素影响最大，上涨幅度均超过60%，其中宁波上涨64.92%，杭州上涨62.42%；兰州降幅最大，为49.14%。同比来看，28个城市下降，下降幅度最大的是长沙，同比下降55.1%；涨幅最大的是汕头，同比上涨69.92%。PART2.开盘筹备5月6月7月8月9月6.2中国红娃开赛7.5营销中心开放8.2中国馆发布会8.30体验区开放9.27正式开盘4.24泰禾媒体行1.企业品牌落地2.项目品牌宣传3.销售信息宣传泰禾红精筑中国红动9月热销上海新中式红遍上海阶段第一阶段（4月-6月）泰禾首次进入上海，通过为期3个月的企业品牌宣传，在媒体层面、市场层面、客户层面建立起对于泰禾品牌的全方位认知。1.泰禾媒体行（4.24—4.27）2.泰禾品牌专题炒作（5.7—5.25）3.中国红娃活动（6.1—6.30）企业品牌落地动作1.泰禾媒体行2.泰禾品牌专题炒作：时间媒体规格形式4/29搜房、新浪新闻动态成龙代言信息释放4/30第一地产3分钟4/30纸媒新闻5/7纸媒跨版品牌四大篇5/7搜房、新浪专题页品牌四大篇+媒体行活动花絮5月第三周今日房产5分钟泰禾集团总裁助理沈力男专访5/25租售情报内页10P品牌专题4/24-5/25项目微博项目微信—媒体报道链接3.中国红娃大型儿童文艺秀活动泰禾红御教育资源分享会暨项目品鉴会•品牌动作之媒体泰禾行•——4.24-4.27成功举行，活动获得随行上海主流媒体高度称赞，用明星效应，让品牌在沪上初露声音。•品牌动作之报广投放•——5月以“中国地产界的泰禾现象”为主题进行品牌四大篇集中性投放，多角度展现品牌形象，在上海市场形成泰禾品牌影响力。•品牌兼蓄客动作之中国红娃比赛•——6.2在宝山万达广场启动中国红娃大型儿童文艺秀比赛，导入全市教育资源理念，第一次向上海市场客户介绍品牌及项目。第二阶段（7月-8月）以7.5营销中心开放为起点，启动项目品牌宣传攻势，通过媒体、地产、客户三场论坛活动配合后续宣传，释放项目卖点；通过中国馆品牌发布会，拉高项目市场预期和知名度爆点；通过示范区开放活动完成客户持续到场。1.营销中心开放（7.5）2.三场业内论坛活动（7.6/7.13/7.20）3.中国馆泰禾品牌发布会（8.2）4.示范区开放暨熊猫艺术展（8.30）项目品牌宣传动作1.营销中心开放（7.5）营销中心开放营销中心开放7.6媒体论坛活动2.三场业内论坛活动（7.6/7.13/7.20）7.13业内论坛活动7.20高层面对面论坛活动3.中国馆泰禾品牌发布会（8.2）泰禾之力暖场清明上河图主持人登场-蒋小涵泰禾之力泰禾领导致辞林志玲登场泰禾名人访谈录启动仪式红·上海四季的色彩《世界人居范例大奖》颁奖泰禾·红——风从东方来中国红光泰禾红show4.体验区开放暨熊猫艺术展（8.30）•营销中心开放•——7月5日泰禾红御营销中心正式开放，正式开启项目品牌宣传攻势•三场业内论坛•——以媒体论坛输出区域价值，以地产论坛输出新中式产品价值，以客户代表论坛输出项目生活价值。•中国馆首发活动•——8月2日中国馆品牌发布会，以明星活动引爆市场关注，通过多媒体渠道集中报道，为泰禾红御积累广泛知名度。•示范区开放•——在示范区开放宣传中，通过“回归市中心、中环精装四房、新中式填补上海高端空白”三大关键词霸占受众记忆点，不断巩固项目卖点，并吸引客户持续到访。第三阶段（8月-9月）以“泰禾红动9月”为主线，通过“市中心两房价，一步到位置业四房”、“460万起置业中环精装四房”、“首付金融贷款方案”三大主题，逐步释放开盘价格，引爆客户购买热情。开盘前价格释放销售信息宣传动作销售信息宣传-网络9.3新闻晨报整版9.17新闻晨报整版销售信息宣传-报纸销售信息宣传-户外•销售信息宣传之价格释放•——对标市中心两房价格、对标项目拿地价格、对标高层公寓与洋房价格，强化460万置业中环精装四房的钜惠吸引力，并通过“首付金融贷款方案”直接帮助客户成交，开盘当天实现认筹客户106组，成交75组。PART3.开盘开盘货量盘点，平面图、表、面积、金额等幢号套数面积金额（亿）3幢303742.721.35幢324079.661.612幢486130.522.4合计11013952.95.3第1步、客户至签到处签到，核对客户认筹单据，提醒客户保存好号码牌第2步、客户持号码牌（及其它资料）进入舞台区（主持人循环播报开盘流程、须知等）第3步、摇到客户号码（LED&主持人摇号）第4步、被摇中的客户进入选房等候区第5步、置业顾问引导客户选房，客户选中房源第6步、专人带领客户至财务区刷卡付款、甲方交付发票（在客户选中房源至成功付款的过程中，销控处跟进，避免一房多卖）第7步、客户凭发票进入签约区打印签约文件第8步、签约区签约第9步、审核区审核第10步、盖章，离场时业主领取礼品一份开盘流程场地平面图沙盘财务区舞台销控板选房区外场等候区内场等候区动线空飘铁马一米线兑礼区销控区开盘场地平面图开盘盛况PART4.开盘数据开盘货量盘点，平面图、表、面积、金额等幢号套数面积金额（亿）3幢303742.721.35幢324079.661.612幢486130.522.4合计11013952.95.33号楼开盘当天去化情况新聚仁策源自销3幢25号23号20号6026016026016026015025015025015025014024014024014024013023013023013023012022012022012022015号楼开盘当天去化情况新聚仁策源自销5幢108号103号802801802801702701702701602601602601502501502501402401402401302301302301108号201107号106号105号104号103号201109号102号12号楼开盘当天去化情况新聚仁策源自销12幢61号57号52号80280180280180280170270170270170270160260160260160260150250150250150250140240140240140240130230130230130230161号20160号59号57号20156号55号54号53号52号20162号58号51号认筹转成交盘点认筹客户认筹客户到访认筹转成交当天到访成交总成交新聚仁4434171835策源472917017自销151091423总计10673433275认筹客户未到访原因：这些客户大多在几个售楼处同时认筹，9.27开盘项目众多，开盘当天选择相对最为心仪的参加开盘。另一些则主要是由于价格，地段原因而动摇的认筹客户到访未购原因：其中主要是因为客户所选房屋已经被定购，一时没有心仪的房源故而未能认购，另外则是由于客户所选房源价格距离其心理预期有一定距离，故而选择继续观望去化房源总结由开盘数据可见，认购客户主要受到价格因素、户型因素影响较多。目前首批开盘房源中B1边套户型基本去化完毕，但加推房源由于价格因素成交不多。未来B2户型的去化依旧是后阶段工作重点。成交客户分布地图定购客户分析：来访区域1、本次定购客户以宝山区为主共计35%，其次为杨浦和闸北。地域性非常明显定购客户分析：认知渠道1、本次定购客户中亲朋推荐比例非常高客户购买意图依旧还是以改善为主，其次投资客户主要是以购买C户型为主定购客户分析：置业目的本次成交客户的居住面积主要是以80-100平米为主，符合项目刚需改善的客户定位定购客户分析：居住面积成交客户中以夫妻购买为主定购客户分析：家庭结构成交客户中客户大多都有购房经验，刚需置换需求明显定购客户分析：购房次数本次成交客户购房关注的重点主要还是价格，其次就是政策定购客户分析：关注重点本次购买客户大多考虑时间为3周以及8周时间，明显老客户最大关注极限在3个月，新客户考虑时间大多为3周时间定购客户分析：购房周期客户总结目前成交客户多以周边区域上海北区客户为主，其中宝山、杨浦、虹口、闸北4个区域居多。从客户地图上可见，客户分布基本在南北高架和逸仙路高架沿线。大部分成交客户年龄都在35-55岁之间，具有多年的财富积累。客户对于目前居住的环境都有一定的不满，此项目用以改善的目的为主。相对其他区域对于高境版块抗性不大，喜欢在宝山置业。客户工作大多以企业中高级管理者居多后期建议针对客户关注度高的事项，提出产品提升建议或是针对圈层客户提出推广建议或是根据产品去化速度提出推售建议针对开盘客户关注点，建议针对加强圈层营销，加强业主推荐力度（老带新政策）针对宝山客群进行地毯式的信息轰炸根据首批开盘客户区域情况，挖掘更多区域客户加大边套与中间套的价差•汇报完毕，请领导指示！