第1讲 资产评估的基本概念

资产评估冯俊文博士，教授，博士生导师13913829697(M),313472714(QQ)南京理工大学经济管理学院主讲者简介2冯俊文，1960年生，博士，南京理工大学经济管理学院教授，管理科学与工程专业博士生导师。主要给本科生讲授项目管理、资产评估、运筹学等课程。第一篇资产评估学的基本理论与基本方法分三章第一章：资产评估的基本概念第二章：资产评估的基本原理第三章：资产评估的基本方法4第一章资产评估的基本概念5理解资产评估基本概念的维度从多方面来理解资产评估的概念：1、资产评估的产生2、资产评估的定义3、资产评估的基本要素：10，8，6要素论4、资产评估的特点5、资产评估的种类6、资产评估与会计与审计的关系6第一章资产评估的基本概念第一节资产评估与市场经济：产生与定义第二节资产评估的特点第三节资产评估的目的第四节资产评估的主体与客体，分类第五节资产评估与会计、审计的关系第一节资产评估与市场经济一、资产评估（valuation)的概念市场经济的核心问题是交易：一般商品的交易资产的交易现代市场经济中资产的交易非常活跃，但只要交易的资产是以非现金的形式存在评估资产评估的概念从多方面来理解资产评估的概念：1、资产评估的产生2、资产评估的定义3、资产评估的基本要素：10，8，6要素论4、资产评估的特点5、资产评估的种类6、资产评估与会计与审计的关系10资产评估的定义：资产评估是指专业评估机构和人员，按照国家法律、法规和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，运用科学方法，对资产的价值进行评判分析、估算并发表专业意见的行为和过程。2004《资产评估准则--基本准则》：注册资产评估师依据相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。第一章导论资产评估又叫资产估价或资产评值。一般来说，资产评估是通过对资产某一时点价值的评判和估算，从而确定其价值的经济活动。具体来说，资产评估是指在现代市场经济条件下，资产评估机构及其专业人员，为了实现委托方的特定目的，依据国家的有关政策法规或公允的标准，遵循适用的原则，选择适当的价值类型，按照法定的程序，运用科学的方法，对被评估的资产的价值按现时价格进行评定和估算的行为。从实质上看，资产评估是从价值形态上以法定货币尺度确定被评估资产的现实公允价值进行评估。简而言之，资产评估的核心就是要科学合理地评定估算出评估对象的净现值。资产评估的定义：评估评判、评定；估算、估测13资产：资产评估的客体以及分类早期商品经济以交换劳动产品（如农民生产的粮食，工人生产的工业产品），定价方式：市场定价财富：对人类的生活和生产有用的东西。有形生产要素（土地、房产、设备）的“流动”，客观上要求对这些资产进行定价，定价的复杂性需要资产评估，资产评估业务产生14财产：其权属关系已确定的财富。无形资产的重要性被人们认识，资产评估的范围扩展至无形资产的评估资源：一切有用的东西，7M，人、财、物、工具，信息，市场、方法（工具技术）资产：能带来经济利益的财产。15会计学中资产的定义及特征美国财务会计准则委员会：资产是可能的未来经济利益，它是特定个体从已经发生的交易或事项所取得的加以控制的我国《企业会计准则—基本准则》：资产是指企业过去的交易或者事项形成的、由企业拥有或者控制的、预期会给企业带来经济利益的资源符合资产定义和资产确认条件的项目应当列入资产负债表，不符合资产确认条件的项目，比应当列入资产负债表16会计上资产的基本特征（1）资产是过去的交易或者事项形成的：是现实的资产，不能是预期的资产（2）资产是企业所拥有或者控制的：通常有所有权；某些特殊情况下如融资租入固定资产等，虽没有所有权，但能够对其实施控制（3）资产预期会给企业带来经济利益：直接或者间接地增加流入企业的现金或现金等价物的潜力，单独或与其他资产结合产生17经济学中资产的定义及特征定义：资产是泛指一切财产，即一定时点的财富总值，由一定数量的物质资料和权利组成18经济学中资产的特征效用性：资产的自然属性，经济资源成为资产的必要条件稀缺性：资产的社会属性，经济资源成为资产的充分条件19法学中资产的定义和特征资产在法学中主要是强调财产主体的财产权利，即对财产享有的所有权、使用权、收益权和处置权等一组权利。这组权利的核心是所有权和收益权，即依所有权而产生的收益或收益剩余索取权特征：所有性权益性20资产评估中的资产定义资产是指特定权利主体拥有或控制的，并能给特定权利主体带来经济利益的经济资源。更接近于经济学中的资产定义21资产含义的比较：多层面、多角度2223会计学资产评估经济学法学资产现实拥有物预期被拥有或控制物现实拥有物+预期控制物一组权利资产范围可确指资产可确指资产+不可确指资产可确指资产+不可确指资产所有财产资产归属企业国家、企业、集体、个人国家、企业、集体、个人财产所有者资产收益决定因素决定于企业自身的经营管理水平决定于资产未来拥有者或控制者的经营与管理水平决定于资产拥有者或控制者自身的经营管理水平决定于法律界定资产评估涉及十项基本要素：1.评估主体2.评估客体（评估对象）3.评估依据（法律依据、准则依据、权属依据及取价依据）4.评估的目的（特定资产业务）5.评估原则（行为规范和准则）6.评估程序（评估环节和顺序）7.价值类型（评估结果的价值属性）8.评估方法（成本法、收益法、市场法三种基本方法）9.评估假设（基本前提假设、基本假设及具体假设）10.评估基准日（评估时点）25主体目的价值类型评估方法原则程序客体假设资产评估的8基本要素说资产评估的主体资产评估的客体资产评估的目的价值类型资产评估假设资产评估原则资产评估方法资产评估程序第一章导论1、资产评估的主体（资产评估的主体就是由谁来评估。）2、资产评估的客体（被评估的对象资产）注：只有申请并批准立项范围内的被评估资产，才是资产评估的标的物。3、资产评估的特定目的注：资产评估的特定目的决定了资产评估的价值标准和方法的选择。4、资产评估的程序（工作环节和步骤）5、资产评估的价值标准（价值类型、计价标准）6、资产评估的方法。（评估目的、计价标准、评估方法三者相匹配的原则）还有几个因素也非常重要，如资产评估的依据、资产评估的原则、资产评估的参照系、资产评估的基准时间等。资产评估的6基本要素说二、资产评估是商品经济发展到一定阶段的产物资产评估产生于生产要素需要市场配置的时期，因此计划经济时期不需要资产评估。三、资产评估在市场经济中的作用（一）为资产业务提供价值尺度（二）界定与维护各产权主体的合法性（三）优化资源配置（四）促进企业账实相符和资产完整（五）防止国有资产流失和促进国有企业改革顺利进行第二节资产评估的特点第一章导论现实性：评定评估基准日的资产实际状况。市场性：模拟市场条件，接受市场检验。预测性：以资产未来时空创造收益之潜能说明现实。公正性：按公允、法定准则与规程执业，独立于评估当事人。咨询性：有现法律责任，职业化专家活动。资产评估的特点一、现实性以评估基准日为时间参照，按这一时点的资产实际状况对资产进行评估。1.反映现状完全以现实存在为依据2.以现实为基础反映未来3.强调客观存在二、市场性模拟市场条件下，对资产确认、估价、报告。1.评估依据市场2.评估结果接受市场检验三、预测性以资产未来时空的潜能说明现实。四、公正性评估机构与人员应与资产业务无利害关系——组织保证。评估按公允的、法定的准则和规程进行——技术保证。五、咨询性评估结论是专业化评估意见，无强制执行的效力。最后的成交价取决于买卖双方的讨价还价。第三节资产评估的目的资产评估目的在资产评估中的重要地位评估目的决定价值类型评估方法和参数制约资产评估目的狭义：仅指产权变动资产流动时的评估广义：多种目的非法令评估土地开发经营资产交易单项资产交易产权变动房地产交易合资经营、合作经营、企业经营企业合并、分设、兼并发行股票企业出售企业租赁土地成片出租房地产买卖房地产出租融资租赁考核经营业绩融通资金抵押贷款发行债券资产保全企业资产保全会计处理财产保险资产清算和债务重组咨询服务资产开发财务报告诉讼国家征用不动产法令评估税收（补偿评估）我国政府对占有国有资产的企事业单位发生何种资产业务需要评估的规定：（1）整体或部分改建为有限责任公司或者股份有限公司；（2）以非货币资产对外投资；（3）合并、分立、清算；（4）除上市公司以外的原股东股权比例变动；（5）除上市公司以外的整体或者部分产权（股权）转让；（6）资产转让、置换、拍卖；（7）整体资产或者部分资产租赁给非国有单位；（8）确定涉讼资产价值；（9）法律、行政法规规定的其他需进行评估的事项。我国政府对占有国有资产的企事业单位发生何种资产业务需要评估的规定：占有单位有下列行为之一的，可以不进行资产评估:（1）经各级人民政府及其授权部门批准，对整体企业或者部分资产实施无偿划转；（2）国有独资企业、行政事业单位下属的独资企业（事业单位）之间的合并、资产（产权）划转、置换和转让。占有单位有下列行为之一的，应当对相关非国有资产进行评估：（1）收购非国有资产；（2）与非国有单位置换资产；（3）接收非国有单位以实物资产偿还债务。第一章导论一般目的：资产在评估时点的公允价值；特定目的：资产业务对评估结果用途的具体要求，包括如下内容：1、资产转让：资产拥有单位有偿转让其拥有的资产，通常是指转让非整体性资产的经济行为。2、企业兼并：一个企业以承担债务、购买、股份化和控股等形式有偿收其他企业的产权，使被兼并方失去法人资格或改变法人实体的经济行为。3、企业出售:独立核算的企业或企业内部的分厂、车间及其他整体资产产权出售行为资产评估的目的第一章导论资产评估的目的4、企业联营：国内企业、单位之间以固定资产、流动资产、无形资产及其他资产投入组成各种形式的联合经营实体的行为。5、股份经营：资产占有单位实施股份制经营方式的行为，包括法人持股、内部职工持股、向社会发行不上市的股票和上市股票。6、中外合资、合作：我国企业和其他经济组织与外国企业和其他经济组织或个人在我国境内举办合资或合作经营企业的行为。7、企业清算：包括破产清算、终止清算和结业清算。第一章导论8、抵押：资产占有单位，以本单位的资产作为物质保证进行抵押而获得贷款的经济行为。9、担保：资产占有单位，以本企业的资产为其他单位的经济行为担保，并承担连带责任的行为。10、企业租赁：资产占有单位在一定时期内，以收取租金的形式，将企业全部或部分资产的经营使用权转让给其他经营使用者的行为。11、债务重组：债权人按照其与债务人达成的协议或法院的裁决同意债务人修改债务条件的事项。资产评估的目的第四节资产评估的主体与客体一、资产评估的主体资产评估主体是指具体从事资产评估工作的评估人员及其评估人员组成的评估机构1.评估机构（法人）2.专业评估人员（自然人）资产评估主体按现行的资产评估管理体制，资产评估主体具体是指获得国务院或省、自治区、直辖市人民政府国有资产管理行政主管部门颁发的执业资格证书，具有承担国有资产和非国有资产评估资格的资产评估操作机构45资产评估主体分类（1）从执业范围的角度划分：3类专营资产评估机构：范围比较广泛，人员比较固定，素质相对较高专项资产评估机构：评估范围狭窄，对象的性质功能统一，专业性较强，专业化程度高，专业技术水平高，具有专业优势兼营性资产评估机构：多种中介服务的会计师事务所、审计师事务所、财务咨询公司等46（2）从企业组织形式角度划分：2类合伙制资产评估机构：发起人共同出资设立，共同经营，对合伙债务承担无限连带责任有限责任制资产评估机构：发起人共同出资设立，评估机构以其全部财产对其债务承担责任目前基本上是这两种形式，在组织形式和故管理体制上与市场经济相适应，与国际惯例相衔接47二、资产评估的客体资产的一般含义资产一般是指国家、企业、事业或其他单位以及个人所拥有或控制的