中国房地产企业发展环境分析

1©2008易居（中国）房地产研究院版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。近期中国房地产企业发展环境比较分析丁祖昱先生克而瑞（中国）信息技术有限公司总裁上海易居房地产研究院副院长谨呈：鲁能地产2©2008易居（中国）房地产研究院版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。内容页码引子3A.外部环境篇7B.企业动态篇13C.应对建议篇413©2008易居（中国）房地产研究院版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。引子1、土地2、住宅4©2008易居（中国）房地产研究院版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。土地部分城市土地需求量锐减土地流标情况明显城市2007年1-10月（占地面积：平方米）2008年1-10月（占地面积：平方米）同比增幅广州2,374,469599,814-74.74%武汉3,450,876669,845-80.59%南京7,138,4333,658,510-48.75%长春7,132,4776,497,544-8.90%城市成交幅数流标幅数流标率城市成交幅数流标幅数流标率上海14630%北京8220%宁波7330%天津7330%连云港8327%长春3125%苏州23826%长沙5444%杨州7113%南昌4343%厦门1267%福州2360%5©2008易居（中国）房地产研究院版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。全国市场9、10月份进入深度调整期，成交量缩水至同期五成左右区域城市8月9月10月环比同比长三角上海66.0048.5949.902.7%-70.2%南京25.0920.3830*47.2%-64.4%杭州13.7417.4412.79-26.7%-63.8%环渤海北京40.8054.8052.56-4.1%-59.3%天津31.8531.8543.25*35.8%-53.2%沈阳73.82147.7061.43-58.4%-35.0%中西部武汉36.0035.0045*29.0%-55.0%成都37.6733.2143.0029.0%-55.0%西安47.3948.0646.13-4.0%-45.5%珠三角深圳31.0030.6633.338.0%/注：带*数据为当月预估值住宅6©2008易居（中国）房地产研究院版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。区域城市档次项目名称最高价格目前售价降幅华东上海高档中远两湾城2200015000-32%中档锦绣华城2100015500-26%南京高档世茂滨江1800013000-28%中档金域缇香1500010000-33%华北北京高档银泰中心961776000038%中档金地格林小镇69600680029%天津高档海逸长洲140008500-39%中档金地格林世界90005350-41%华南深圳高档兰溪谷3500023000-34%中档城市山林2800016000-42%华中武汉高档恒大华府108009500-14%中档金地国际花园9000（报）7200-20%大多数城市价格下降明显，项目价格跌幅达到30%以上住宅7©2008易居（中国）房地产研究院版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。A.外部环境篇1、国际经济环境2、国内经济环境3、行业发展环境4、客户需求环境8©2008易居（中国）房地产研究院版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。全球性的经济/金融危机,其影响程度超过1997年，直逼1929年部分企业裁员情况企业名称裁员人数比例美国运通700010%花旗集团1400010%高盛集团3250010%汇丰银行11004%eBay150010%雅虎150010%百事可乐33001.8%星巴克100015%国际经济环境国际货币基金组织（IMF）援助濒临破产的经济体国家援助金额冰岛21亿美元乌克兰165亿美元匈牙利251亿美元（IMF、欧盟、世界银行共同援助）巴基斯坦商议中其他韩国、泰国……一些国家面临破产危机道琼斯指数恒生指数日经指数主要股市剧烈动荡，今年前１０个月，全球股市共蒸发市值16.22万亿美元。9©2008易居（中国）房地产研究院版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。GDP同比增长率(%)67891011121303Q303Q404Q104Q204Q304Q405Q105Q205Q305Q406Q106Q206Q306Q407Q107Q207Q307Q408Q108Q208Q3GDP增长率连续5个季度下跌股票总市值急剧下降，社会财富缩水严重（财富缩水26万亿）全国城镇居民平均每户就业人口1.421.441.461.481.501.521.541.5605Q105Q205Q305Q406Q106Q206Q306Q407Q107Q207Q307Q408Q108Q2近七企业万倒闭，预计造成失业人口将达2000万中国经济环境走弱，社会财富缩水，失业率不断上升12.2%9.9%能源需求一路走低国内经济环境10©2008易居（中国）房地产研究院版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。行业发展环境■企业自身发展过快，风险意识不够强：对宏观形势判断力不够，尤其是对于经济发展周期及房地产发展周期方面；缺乏弱势企业应急策略；■市场环境房价一路上扬，出现阶段性成长瓶劲；消费者购买力出现临界点现象；（上海总价150万/套，深圳120万/套）■政策环境金融紧缩，造成企业资金流出现困难；贷款升息，造成企业资金成本增加；保障房政策抢市场中低端客户；“忧患意识”缺位11©2008易居（中国）房地产研究院版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。B.企业动态篇1、上市企业基本面分析2、典型企业动态跟踪3、标杆样本深度分析12©2008易居（中国）房地产研究院版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。基本面分析基本面数据恶化,房地产企业经营压力大2007年3季度2008年3季度同比货币资金量(亿)854.28927.39↑8.56%A股74家企业货币资金量变化2007年3季度2008年3季度变化百分点销售费用率2.79%4.05%↑1.26管理费用率6.46%6.22%↓0.24财务费用率2.04%2.17%↑0.13A股74家企业费用变化增持现金:过冬意识明显销售压力:销售费用显著上升成本控制:管理费用下降财务紧张:财务费用上升经营压力大13©2008易居（中国）房地产研究院版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。拿地速度放缓（1）企业名称新增土地项目数企业名称新增土地项目数企业名称新增土地项目数万科地产29(22)保利地产13合生创展6华润置地9（7）中海外10（4）绿城集团6（3）上海复地4（2）世茂房地产3（2）中新集团2中粮地产3首创置业2瑞安房地产2长江实业2九龙仓2和黄2雅居乐1仁恒置业1沿海集团1上置集团1中华企业1碧桂园1SOHO中国1拿地数量骤减，大部分30典型企业本年仅新增土地1-2块，甚至没有拿地30典型企业2008年1-10月拿地清单说明：万科29块土地中有22块07年已经开始收购流程；华润置地9块土地中7块和母公司注资行为有关；中海外10块土地中有4块为合作拿地；绿城6块地中有3块为合作拿地；上海复地4块地中有2块为合作拿地；世茂3块地中有2块地为合作拿地。动态跟踪14©2008易居（中国）房地产研究院版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。02468101214165月6月7月8月9月10月个数020406080100120140160180亿元拿地企业数量拿地幅数购地金额30典型企业2008年5-10月拿地情况减少拿地成为企业的一致选择，大多企业近期已经停止拿地，有抄底意图的企业也停止增持土地。动态跟踪拿地速度放缓（2）15©2008易居（中国）房地产研究院版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。缩减开工规模缩减开工规模，尤其是缩减不符合市场刚性需求的产品的开工规模是主流方向企业原定目标调整后目标下调比例备注中海外开工面积8000万平方米开工面积640万平方米20%累计施工面积1500万平方米累计施工面积1000万平方米33%首创置业开工面积60万平方米开工面积50万平方米15%竣工面积142万平方米竣工面积104万平方米26.76%万科开工面积848万平方米首次调整开工面积683万平方米二次调整开工面积570万平方米32.43%停工/缓建部分主要是06年底及07年所拿高价土地竣工面积689万平方米竣工面积586万平方米14.95%万科详情见下页动态跟踪16©2008易居（中国）房地产研究院版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。城市区域项目名称归属品类放慢的原因杭州长三角西溪蝶园TOP2产品方案调整，施工质量出现问题长三角金色家园C产品方案的颠覆性调整南京长三角金域蓝湾G工程进度；市场低迷无锡长三角金色城市G竞品项目成交惨淡，项目本身前期客户积累不足天津环渤海东丽湖万科城五期T市场未达到预期效果导致资金产生问题沈阳环渤海万科魅力之城C周边同质项目竞争激烈，回避竞争压力，放慢了推盘节奏。大连环渤海溪之谷三期T/广州珠三角万科新里程T施工事故，停工整改珠三角江湾东项目TOP1因新里程工地事故，全线停工珠三角大坦沙项目C因新里程工地事故，全线停工珠三角越秀中项目G因新里程工地事故，全线停工珠三角万景德项目G因新里程工地事故，全线停工珠三角南华西项目G因新里程工地事故，全线停工长沙珠三角四海项目T前期策划工作滞后、项目周边道路规划建设滞后深圳珠三角万科金域东郡G/支持G类项目停工较多，华东和华南调整较明显缩减开工规模17©2008易居（中国）房地产研究院版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。囤货较多的企业逆势推盘，实属市场重压之下的无奈选择！在6月后开始大量出货，一保资金安全，二筹资金抄底加快推盘节奏，加速资金回流企业名称5月6月7月8月9月10月万科4388561323348418213837中海外5603847222916571277583保利地产240324401084152930445789金地集团2542121406930262898招商地产2601330979410/富力地产15530023781289150131绿城中国9953185910621265/雅居乐004755831026339首创置业01706372312035/中新集团0566878///重庆龙湖069989339799336930典型企业近期推盘套数列表单位：套如果一个项目在这个城市里熬1年能够出头，那就熬；如果要熬3年才能出头，那不如现在就抛掉。——万科集团高管分水岭动态跟踪18©2008易居（中国）房地产研究院版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。区域城市获得时间项目名称占地建面权益地价长三角杭州2