第一、二讲-.--报建管理师应具备的工作方法和能力报建管理师基础知识

欢迎房地产报批报建管理师新学员房地产报批报建管理师培训课程报批报建流程及经典案例讲解北京工华中安建筑科学研究院报批报建管理师课程培训中心人社部中国职工教育与职业培训协会房地产报批报建管理师教学基地房地产报批报建管理师培训课程•第一部分报建管理师应具备的工作方法•第二部分房地产基础知识•第三部分报批报建基本流程•第四部分报建师工作方法及技巧•第五部分报批报建管理师考试报建管理师的称谓与职责•房地产报批报建管理师（Forrealestateconstructionmanagementdivision）简称（FCMD）依据公司基建工程规划和部门工作安排，根据国家和当地主管政府的法律法规及要求，负责基建项目从申报立项、申请用地到办理房地产证过程中所有报批报建方面工作的具体实施者。•其职责是要懂得灵活理解和运用国家及地方的相关规定和相关规范，争取优惠政策、降低项目建设成本；通过与政府审批部门的沟通协调，建立良好的政府关系，满足工程进度和质量的要求。报建管理师应具备的工作方法和能力•项目报建是房地产业界公认的最为繁杂的事务之一，由于各个城市有不同的报建审批规定，即使是同一城市不同的行政区域也有不同的报建审批规定，在流程上，项目经过的审批手续均多达几十个，几乎要涉及到当地城市所有的行政审批部门。有些比较特殊的项目，涉及审批的环节可能达到上百个。而且，所有的审批手续之间又存在着错综复杂的关系。从内部沟通来看，项目在报建过程中，需要与项目涉及的规划设计部、工程部、营销部、行政部等几乎所有的公司内部分支进行密切联系，为此报批报建管理师必须要根据项目所在城市及所在区域的特殊规定而准备相关的报送资料，掌握报建的一般性流程，全面熟悉这些审批部门的办事规程，熟知报建项目各方面的信息。不同的省、市有不同的报批报建流程和相关组件要求；不同的省、市有不同缴费计算办法和规定；即使同一个城市的不同区、县报批报建流程和规定及缴费计算也不完全相同，因此，我们到一个新的区域办理项目报批报建手续时，不能完全照搬已往的套路，而是要了解和掌握当地的报批报建流程和相关组件要求及缴费计算规定。提升自已在这个领域各项工作中的能力、积累总结经验就可以胜任这个岗位上的工作。作为房地产报批报建管理师应该有着如下工作能力报建管理师应具备的工作方法和能力一、时间管理能力时间管理在报批报建过程中占有很重要的地位，从开发商拿到土地开始，报批工作就要开始进入，并一直贯穿工程始终。作为报批工作的执行者，我们必须按照工程计划或进度安排好报批工作各环节的各项工作，什么时间开始进行哪项工作，哪个阶段几项工作同时进行，一定要有自己的主见，对计划进行有效的整合，凡事不能等，否则就会影响项目进程。1、掌握项目手续办理的流程；2、办理每个要件的前置条件。二、专业要求和学习能力很多人眼中，报批报建除了搞关系，多喝酒，其实就是一跑腿的活，没有任何技术含量，非也！在实际和政府的沟通和手续办理中，经常会遇到他们的口头征询，比如哪个地方是绿化，某个建筑高度是多少？道路宽度有没有达到交通规范，等等。作为报建管理师我们每天闲暇时，都应该认真看方案设计文本、国家建筑设计规范和政府文件，不断提高自己的专业素养，虽然我们不可能也不需要象专业设计师那么精通专业，但作为报批报建工作的主要责任人，如果对专业一无所知，那你很可能就会因此影响工作。1、各种证件办理的组件内容总在变化；2、最基础的要求要准确掌握。3、不同地域的证件办理的流程、组件内容、缴费计算都有区别。报建管理师应具备的工作方法和能力三、承受压力和解决问题的能力谁工作都有压力，有时候压力就是动力！在公司层面，如果你工作不到位，就会影响到项目进度，那你就要随时等候领导的批评；在工作层面，如果你某材料没有准备齐或准备得不专业，那就你等着政府领导的质问。所以这就需要我们报建管理师有着强大的自我精神安慰能力，一旦工作中出现问题，自我心理调节很重要，还需要你有着强大的问题解决能力，一切问题还都要靠你自己来解决并完善！四、统筹管理和团队协作能力说到统筹，有人或许会说统筹就是时间管理，但这里指的是各专业各部门间的统筹，是报批人员的管理能力。报批工作涉及的部门之广、之大，这个岗位在内涉及到公司各个部门、在政府也差不多上上下下都要接触，我们就要知道怎么才能在最短的时间内通过何种方式传达到关键人员手中，甚至事后还要进行电话确认，只有事前统筹好，事后有跟踪，报批报建工作才会井井有条，乱而有序！案例：土地被抵押、办理预售许可证1、对外报件，到各部门申报、询问，跟踪卷宗走向、位置、停在哪里等；2、对内设计、营销、行政、工程、财务、设计公司所有部门；报建管理师应具备的工作方法和能力五、资料管理能力报批报建大量的工作是和文件资料打交道的。比如各个办事节点所需要提供的资料清单，你要学会保管并整理成册，时时拿出来研读，报批的成果你还要注意保存和留备，因为报批工作大量时间在路上或在政府部门，你如果想要把各工作做得很顺没顾虑，那就要对所有文件进行有效整理。六、沟通力和攻关力报批报建管理师的公关力应为攻关力。其实这个能力是所有报批人员所必须具备的第一要素，这也是很多人认为的“只要政府关系好，报批工作就好做了”的能力，如何建立与政府部门的关系，需要我们去踏踏实实地去和政府人员沟通、去互动才能搞好关系，如果你有沟通或公关力不行，你再怎么样，还就是不行。能说会道自然是沟通力的一个要件，但是自信、诚信、负责、热情、尊重是很关键的东西。1、做好档案的分类、保存（归档证件留复印件、自已工作方便）；2、在一个项目全部手续结束后对手中档案进行整理，掌握每个手续办理时的组件内容和前置条件，收费的计算规则。1、让领导解决（同意）的问题，办法（理由）一定是你出的。报建管理师应具备的工作方法和能力七、酒量和酒品中国历来有酒文化，中国人办事就要喝酒，在报批工作中，喝酒这一项工作是相当免不了的，既然喝酒，那就要顺应中国的酒文化。所谓酒品如人品，作为报批工作者，如果你没有酒量，那你就一定要有酒胆，这个时候，一旦把在座的喝了兴起了（这是酒的功劳而不是人的功劳），感情就开始形成了，默契也就达成了。如果你什么也没有，那你就赶紧换岗位吧，不是说你能力不行，而事实上你的能力也确实不行。八、要有责任心：在开发报建过程中，由于迫于尽快施工、预售、融资等方面的压力，办理各种证照和手续交叉进行，这就造成了在办理这些手续时各种资料非常多，办理人员要学会合理的准备和分类各项文件，同时要有高度的计划性和耐心，粗心大意是万万不可的。有时候可能因为一个复印件上的章，或者是某个申请表上的某个文字描述不恰当，或者给政府转款的某个账号数字错误而影响报建进度。1、喝酒要看人，需要领导出面时一定要到场。2、酒品、酒话、混嗑及丰富的知识案例：质问老板报建管理师应具备的工作方法和能力九、勤问、勤写、勤跑：开发报建人员是一个房地产公司和政府各职能部门、各配合单位联系的重要桥梁，在办理证件或手续的时候会接触和房地产相关的各种部门，在这个过程中，办事人员要积极的动口，多多联系，多问问题，善于问问题。总之就是，脸皮要厚，嘴要甜。当然动嘴的同时也要勤动手，随时进行记录，特别是规划和施工图审查的阶段。每天不厌其烦的去政府各部门走动，和认识的人打打招呼、聊聊天、派烟，当一个人每天和你打招呼，每天陪你一起上班说话，你难道不会对他印象深刻，所以多动腿是工作的一个重点。开发报建工作又叫跑开发，成果是跑出来的。十、级别对等：与政府领导阶层的人接触，要请公司领导出马，让对方觉得被重视，这样在以后的工作中才能更好的联系。1、领导把面子送给老板要习惯于利用现代的手段和方法九、勤问、勤写、勤跑：开发报建人员是一个房地产公司和政府各职能部门、各配合单位联系的重要桥梁，在办理证件或手续的时候会接触和房地产相关的各种部门，在这个过程中，办事人员要积极的动口，多多联系，多问问题，善于问问题。总之就是，脸皮要厚，嘴要甜。当然动嘴的同时也要勤动手，随时进行记录，特别是规划和施工图审查的阶段。每天不厌其烦的去政府各部门走动，和认识的人打打招呼、聊聊天、派烟，当一个人每天和你打招呼，每天陪你一起上班说话，你难道不会对他印象深刻，所以多动腿是工作的一个重点。开发报建工作又叫跑开发，成果是跑出来的。报建管理师应具备的工作方法和能力十一、具有坚持不懈的能力一是精神上的坚持：在于政府部门人员的接触中，并不是每个人都和颜悦色，有相当一部分人说着一口官话，时不时流露出对你这个平民的不懈。这时的你该怎么办，只能坚持，用你的真诚的脸在去贴别人的热屁股，如果业务实在得不到处理，只能请公司领导出面与他的上级沟通，在中国这个官大一级压死人的现状下，你会从中发现前倨后恭的种种官场现状。二身体上的坚持：可以说各个部门都是酒泡出来的，每次出动都会一箱箱的，真有点吓到了。有时感觉身体不适，不过下一个酒场等着你呢。十二、保持良好的工作激情和阳光的心态心态很重要，工作要有激情，保持阳光的微笑，可以接近人与人之间的距离，便于与人沟通。尤其是前期工作，要有积极的思想、平和的心态才能促进工作进步和顺利进展，同时工作的方法与判断力也是工作的重心。案例：上、下班接送报建管理师应具备的工作方法和能力十三、充分整合人脉关系：在一个圈子呆的久了，必然会有一些相处的好的朋友，政府的也好，领导的朋友也好，朋友的领导也好，其他公司干开发报建的也好，这样的一个圈子有着共同的话题，干着大同小异的事情，若能整合好这些关系，对干好开发报建工作也起一个促进作用。十四、因地制宜，注意报建工作的地域性当然，也正是因为报建的复杂性、城市之间的不同规定、具体项目的特殊性，所以，在实际工作中要注意因地制宜，灵活运用，平时学习各类规定、规章、规范外，还要经常总结，将经验沉淀，并不断传承，从而提升专业能力和工作效率。要用心记录平时交流中得到信息，与同行了解当地的一些习惯做法（潜规则）。在了解地域差异的同时，还要关注项目本身的特殊性，项目自身不同的属性，决定了在办理各项手续时要采取不同的方法和对策，为了企业的利益最大化，你要清晰哪个部门，哪个人是解决问题的关键。房地产项目做为一个系统工程，我们不仅仅要掌握前期手续办理时的流程、要点，还要知道后期验收时的步骤、关注点，才能做一名称职的报批报建师。勤于同行、各部门工作人员打招呼、沟通、联系，第二部分报批报建管理师基础知识报建管理师基础知识---房地产基本术语房地产：•也称为不动产，是房产和地产的总称，是指可开发的土地及附着在土地上的人工构筑物和建筑物及其附带的多种权利（及所有权、管理权、转让权等）。房地产业：•是指以土地和建筑物经营为对象，从事房地产投资、开发、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。房地产开发：•是指房地产开发正业在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施，房屋建筑的活动。房地产一级市场：•房地产一级市场又称土地一级市场，指土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场。是由国家垄断的市场。房地产二级市场：•房地产二级市场指土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场，即一般指商品房首次进入流通领域进行交易形成的市场。房地产二级市场也包括土地二级市场，即土地使用者达到规定可以转让的土地，进入流通领域进行交易的市场。房地产三级市场：•房地产三级市场指购买房地产的单位和个人，再次将房地产转让或转租的市场。即房地产再次进入流通领域进行交易形成的市场。也包括房屋的交接、抵押、典当等流通形式。房屋一级市场：•房屋一级市场指新开发的商品房预（销）售市场，是增量房屋产权交易市场。房屋二级市场：•屋二级市场指存量房屋的产权交易市场。房屋三级市场：•房屋三级市场指房屋出租、抵押、典当以及承租房屋转租及使用权转让等部分产权交易的市场。商品房•是指由房地产开发公司通过实行土地使用权出让形式进行综合开发，以建成后出售或出租为目的住宅、商业用房以及其他建筑物。•凡是自建或者委托建设者参加统建，又是自己使用的住宅、商业