保利地产房地产投资决策董事长培训224887753

房地产投资决策目录•房地产行业主要特征第一部分•如何选择项目第二部分•项目投资决策第三部分•项目在于操作第四部分区域性周期性专业性高风险性（一）区域性房地产项目具有不可移动性和长期使用性。由于房地产的不可移动性，房地产市场的区域性极强。不同城市、城市内部的不同地区之间，房地产的市场条件和价格水平都会大相径庭。由于房地产市场的区域性特点，我们从事房地产开发时须充分了解当地政治、经济、社会、文化、法规等各方面情况。房地产业和国民经济其他产业一样也具有周期性，其变化的基本规律也是：繁荣—调整—衰退—萧条—复苏—繁荣。房地产市场的周期性与国民经济的周期性有着密切的关系，国民经济的发展决定着房地产市场的大势。因此我们应把握好国民经济大势，了解房地产市场的周期，从而更好地把握房地产市场的走向。周期性（二）周期性专业性高风险性区域性房地产商品具有资本和消费品的二重性。房地产是一种商品，也是人们最重视，最珍惜、最具体的财产。房地产既是一种消费品，也是一种有价资产。房地产在一个国家的总财富中一般占有较大比重，美国不动产占其总财富的73.2％。房地产交易不仅是交易物业本身，更是指附着在每一种具体房地产上的权益。只有完成了这些权益的转移，房地产交易才告完结。房地产商品是绝对异质的，互相不可替代，每一个项目，每一栋楼，每一个单位都有差异。所以房地产开发每个项目都有不同的特点，不同的目标市场，绝对不能简单照搬复制。做每一个项目都是做全新的事情，具有很强的专业性。专业性（三）专业性区域性周期性高风险性一方面一个房地产项目所需投入的资金往往是几亿甚至几十亿，投入数额巨大，另一方面，房地产生产周期长，巨额资金投入在未来几年才能开始得到回报。如遇到市场不景气，则难以退出市场。此外，房地产比较容易受国家和地区等外部条件的影响。特别是在我国，由于房地产市场在国民经济中扮演着至关重要的角色，更容易受到政策的影响。高风险性（四）高风险性区域性周期性专业性目录•房地产行业主要特征第一部分第二部分•项目投资决策第三部分•项目在于操作第四部分•如何选择项目如何选择项目土地是房地产开发的重要生产资料，一定的土地是房地产企业发展的基础。为了企业的持续发展，我们必须不断地寻找土地，发现投资机会。区位是房地产开发的前提，房地产产品的不可移动特征决定了区位是房地产开发过程中至关重要的一个因素。我们常说，房地产开发第一是区位，第二是区位，第三还是区位。区位不仅仅是一个自然地理位置的概念，还应包括经济地理状况与交通地理状况。不同的区位适于建造不同的房地产。看区位看场地条件看规划条件一是看区位看交易方式看付款方式不同的地段所处的社会、经济、自然环境，决定了该地段附近的市场需求和消费特征，如北京CBD附近。在当前房地产低速时期，我们投资重心应选择在中心城市的城市中心。因为中心城市人口多，经济总量大，需求大。同时目前市场的购买者多为自住型，自住型需求一般都要求设施配套，交通方便，工作生活方便，这些条件多在城市中心才能满足。同时我们应当以一种发展、动态的眼光把握区位，虽然宗地的自然地理位置是不变的，但随着宏观经济的发展和城市基础设施的完善，城市中每一宗地的经济地理区位将会发生变化。看区位看场地条件看规划条件看交易方式看付款方式香槟花园市政府火车北站重庆香槟花园区位图如果说地段是大前提，那么场地则是小前提。场地条件通常包括地块的大小、形状、地质地形条件、临街状况、基础设施水平及分区限制等。不同地块周围的市政基础设施往往存在较大差异。看场地条件二是看地块的场地条件看区位看规划条件看交易方式看付款方式地块的临街状况，对项目商业布置产生影响，从而项目销售和收益都有重要影响。地块大小和形状都会对场地的有效利用，建筑物的平面布置等产生影响，从而影响销售。广州百合花园场地是否拆迁完毕，如果未拆迁完毕，项目开发会因拆迁而存在不定因素。地块的高差情况。高差较大，即会影响建筑布局，还会增加土石方和边坡支护工程，增加项目成本。看区位看场地条件看规划条件看交易方式看付款方式原貌支护现状通常城市规划管理部门出于对整个城市和区域协调发展的考虑，对每个地块都会提出具体的规划要求。开发企业必须遵守这些要求，而不同的要求对项目的影响很大。如用途。不同的地块适合建造的物业是不一样的，不同的物业开发对资金需求也不一样。如建筑密度、高度、容积率。不同的容积率构成不同的产品。还要关注设计条件的可行性。有时政府给出设计条件，对项目开发限制较大。看规划条件三是看项目的规划条件看区位看交易方式看付款方式看场地条件看规划条件看区位看付款方式看场地条件四是看交易方式看交易方式从获取土地使用权的途径和方式来看，有通过政府出让和当前土地使用者转让两种途径。政府土地出让的途径操作比较简单，法律关系清楚。从当前土地使用者手中获取土地则有许多种操作方式，如买断土地过名，收购公司股权。不同的操作方式，对项目运作影响不同。买断土地过名，除了要关注土地是否可以无条件使用和法律关系清楚外，土地收购费用全额进成本，如同政府出让一样操作简单。通过收购公司股权的形式来获取土地，面临的问题较多，一是土地的合法性，二是公司的债务，三是原有员工的处理，四是土地溢价后税务负担。前面三个问题通过设置付款条件和要求提供有效担保加以化解，但土地溢价后的税务负担将对项目产生重大影响。看区位看场地条件看规划条件看交易方式看付款方式案例——江西南昌象湖某项目占地600亩，容积率1.5，可做部分联排，销售均价4200。要价68万/亩，后谈到60万/亩（原土地有效成本20万左右一亩，每亩溢价40万。）转让方式我们要求土地过名，对方提出收购股权。通过对两种转让方式的分析比较，我们发现收购股权相当于按照地价97万元/亩进行土地过名转让。看区位看场地条件看规划条件看交易方式看付款方式两种收购让方式经济效益测算收购公司（20万/亩帐面成本）土地过名（60万/亩帐面成本）销售价格42004200减：土地成本600600建设成本22002200费用300300营业税金及附加231231销售利润869869减：土地增值税2350税前利润634869企业所得税258.5217.25税后净利润375.5651.75总投资成本净利率12%21%看区位看场地条件看规划条件看交易方式看付款方式土地款数额巨大，一般占开发成本30-70%不等，要求付款快，不仅是造成支付压力，更重要的是占用资金时间长，加大了融资成本和机会成本。看付款方式五是看付款方式看规划条件看交易方式看区位看场地条件目录•房地产行业主要特征第一部分第二部分第三部分•项目在于操作第四部分•项目投资决策•如何选择项目项目投资决策由于房地产市场具有区域性、周期性、复杂专业性和高风险性，所以房地产投资每个项目要科学决策，而科学决策是建立在各种分析之上。房地产投资三要素：时机、地段、质量房地产投资质量地段时机市场分析市场供求分析竞争项目分析财务分析风险分析投资决策（一）市场分析时机主要是指市场环境。房地产投资属于高度竞争的市场运作，房地产企业的生存和发展是以适应房地产市场环境为前提。政治政策环境：主要是指城市规划、土地政策、行政法规和领导执政理念等构成。房地产不仅是生产资料，也是生活资料，会对城市发展、生态环境、城市风貌、产业布局等产生重大影响，其在社会经济活动中具有重要影响。因此政府对房地产业十分关注，经常出台一些措施和政策，来调整房地产商品在生产、交易、使用过程中的法律关系和经济利益。我们在项目立项时，必须关注这些政策对项目的影响。市场分析市场供求分析竞争项目分析财务分析风险分析投资决策经济环境：指城市的经济发展水平、居民收入水平及消费结构、物价水平等因素。一般来说，对于经济发展迅速的地区，房地产市场的前景也十分广阔，市场机会相对较多，以下为各城市GDP与平均房价示意。市场分析市场供求分析竞争项目分析财务分析风险分析投资决策城市GDP（亿元）成交面积(万平方米)成交套数(万套)成交金额(万元)成交单价(元/平方米)全国30076062000240713882上海13698200219.92203910187北京10488161614.35194112012广州82166496.926349772深圳78074324.6358413528天津63547166.915137163重庆50974154.701784286杭州47812842.3841714689青岛44361951.881387067武汉39606396.233275126成都3901117911.626195254沈阳38618629.654525241长沙30016812673925长春25885365.702093900南昌16602762.571294671市场分析市场供求分析竞争项目分析财务分析风险分析投资决策社会文化环境：指居民生活习惯、生活方式、消费观念以及对生活的态度，对人生的态度等。社会文化环境在很大程度上决定着人们的价值观念和购买行为，因此影响着消费者购买房地产产品的动机、种类、方式。某一地区人们对特有的核心文化价值具有高度的持续性，因此房地产投资必须了解当地消费者文化和传统习惯，方能为当地消费者所接受。否则将“水土不服”。市场分析市场供求分析竞争项目分析财务分析风险分析投资决策市场需求分析。影响市场需求的四个主要因素有：人口数量和结构。人口是影响房地产需求的重要因素。住房是人类生存不可少的物质条件，人口基数大，绝对值增加快，对住房需求也会不断增加。而且我们国家的家庭人口结构也在变化，家庭平均人口在减少，对生存空间的需求也在增多。市场供求分析竞争项目分析财务分析风险分析投资决策（二）市场供求关系分析市场分析家庭收入。分析一个地区的市场购买力，最基础的数据还是家庭年收入，购房人家庭的年收入水平决定了购买的承受能力。目前政府的设想是中低收入者购经济适用房，高收入者购商品房。而对于开发商来说，有效的购买力主要来自中高收入群。划分中高收入人群主要依据是现行房价与年可支配收入相比，年收入能匹配的家庭可以说是中等收入层，高于的为高收入者。此外，居民收入预期对住房消费也有相当程度影响。市场分析市场供求分析竞争项目分析财务分析风险分析投资决策城市化进程。随着经济持续发展、城市工业现代化程度不断提高，城市将集中城乡中的大量人口。从城市发展总进程来看，对房地产需求是旺盛的，但也不排除其需求随经济发展而波动。消费者预期。消费者预期对未来经济形势的预期，会直接影响对房地产需求。如果对未来经济形势预期是下滑的，居民即使有购买能力，也不会花自己大部分甚至全部积蓄去买房子。如果是乐观的，居民改善居住条件的愿望变得强烈，对住房的需求就会增加。目前市场存在两种，一部分人是对预期不看好，持币观望。一部分人预期通胀，开始有入市投资的愿望。市场分析市场供求分析竞争项目分析财务分析风险分析投资决策从以上四个因素来分析，中国房地产有良好的发展前景，中长期仍然看好。我们要坚定做好主业的信心！市场分析市场供求分析竞争项目分析财务分析风险分析投资决策市场供应分析。供给与需求是紧密地联系在一起的，供求关系是市场最重要的关系。我们不仅要看市场一时卖的好不好，还要看供求关系，供大于求迟早会导致市场的衰退。这里的供应分析是指静态的存量分析。调查当前的存量、过去的走势和未来可能的供给。存量以已批预售面积减去已售面积。在建数量，一般以批准施工许可证的面积为依据。计划开工数量，一般以已供土地而尚未开工的可建面积计。已获规划许可数量，从城市规划和用地计划来分析。从建设周期、政策周期来分析供应的差异。需要注意的是我们分析市场供应变化也应反映供应结构的变化。市场分析市场供求分析竞争项目分析财务分析风险分析投资决策上述分析必须建立在科学准确的市场调研的基础上。房地产投资一般都是几亿，甚至几十亿，市场调研的准确与否直接影响到投资决策的正确与否。市场调研是获取市场信息的主要手段，在市场调研中所发现的问题必须如实反映，它的目的是为决策者提