2012年海南房地产调研报告(31页)

海南房地产市场调研报告PART1宏观环境3“限购、限贷、限价”全国各地市场发生怎样变化？4160016501700175018001850190010月10日10月12日10月14日10月16日10月18日10月20日10月22日10月24日10月26日10月28日10月30日11月1日11月3日11月5日11月7日11月9日11月11日11月13日11月15日11月17日11月19日11月21日11月23日11月25日11月27日11月29日12月1日12月3日12月5日12月7日10月11日中午佛山市公告放宽限购同日晚间宣布暂缓执行个人住房信息系统建立后不必再限购10月23日住建部姜伟新10月22日上海上百名老业主冲击龙湖郦城售楼处10月31日珠海限购又限价11月10住建部1000万套保障房开工已完成11月7日总理温家宝“调控绝不可有丝毫动摇”“要使房价回归到合理的价格”11月11日成都变相放松限购一周后被叫停11月28日北京普通住房标准放宽刚需购房将因此获益12月1日央行宣布下调存款准备金率5整体市场成交仍处于低位运行，但不少城市成交岁末翘尾，一线城市12月成交量环比上月均有所增加；年度成交中，各城市同比去年普遍下降，仅济南、厦门和福州三城市成交好于去年城市12月2011年成交面积环比(%)同比(%)成交面积同比(%)北京63556814%-57%7229121-32%上海57406816%-59%7291377-24%深圳28092591%-27%2680974-14%广州62925419%-22%8370582-8%沈阳813962-21%-34%13715017-1%大连257072-25%-47%4752077-31%天津5120956%-63%9073189-17%青岛533455-11%-43%6154355-17%济南249841-15%-12%524528897%无锡44041018%-40%3613067-38%苏州31198049%-46%3745367-22%南京321349-8%-50%4501429-23%宁波28650442%-36%2843594-21%杭州30082873%-60%3253529-39%南昌27811525%-43%3799204-28%成都1452715-7%-32%17838209-12%重庆62205820%-56%10429309-15%郑州37636640%-57%4109482-53%合肥25976173%-65%4538736-40%长沙5566502%-79%13148878-22%太原287151104%-27%2339707-15%厦门13861516%-42%262174013%福州17872291%33%19417393%典型城市12月及2011年度成交情况（单位：万平方米）610月以来，前期僵持的房价出现明显破冰的迹象，以中海、龙湖、绿地、万科为代表的品牌企业在上海、杭州等重点城市推出大幅降价的项目，相当一部分项目降价幅度已达20%以上。从企业表现来看，本轮降价尚有进一步蔓延的可能。11月中旬全国降价项目排行榜排名企业城市项目城市价格（元/平方米）实际折扣1富力地产富力盈溪谷海南9800起（含2000元精装）60折2绿地集团绿地国际SOHO城上海10000起67折3广西恒大恒大•苹果园南宁一口价5200（含1200元精装）68折4碧桂园沈阳碧桂园沈阳均价1360069折5天山房地产天山水榭花都天津一口价399971折6万科集团万科尚源上海11000（含3000元精装）73折7旭辉集团旭辉澜悦湾上海均价9800元74折8莱茵达置业莱茵铂郡南京均价12000（含3500元精装）75折9富力地产富力红树湾海南5999起（含1500元精装）75折10恒大地产恒大银湖城清远4380起（含2000元精装）76折排名企业城市项目城市价格（元/平方米）实际折扣1中弘集团中弘北京像素北京折后11600（平层层高3.2米）61折2武宁房地产武夷绿洲南京特价6275元起62折3融创中国融创星光广场无锡均价8500元/平(精装）64折4恒大地产恒大绿洲洛阳限量一口价4318元/平起67折5金利源投资金山碧海深圳折后均价15000元/平67折6恒大地产恒大绿洲沈阳特价4688元/平起（1500元/平精装修）68折7昊川置业上海香溢花城上海特价房28000（4000元/平精装修）69折8绿地集团绿地新里米兰公寓上海特价房11000元起低楼层69折（售楼处遭围攻）9首创置业首创福特纳湾天津特价8000元/平72折10大发集团凯润金城南京折后均价26000（含4000元精装）75折11月下旬全国降价项目排行榜海南宏观经济——经济保持快速增长旅游持续高速增长14.50%9.80%11.70%15.80%12.00%0%5%10%15%20%0500100015002000250030002007年2008年2009年2010年2011年GDP（亿元）同比增幅海南省近几年DGP走势1845.5120602250.332587.343001.3415.00%10.00%9.20%15.00%16.00%0%3%6%9%12%15%18%05001000150020002500300035002007年2008年2009年2010年2011年旅游过夜人数（万人次）同比增幅海南省近几年接待旅游人数走势海南省近几年房地产开发投资走势数据来源：海南省统计局2011年海南GDP增速12%，较去年有所回落，但仍保持两位数以上的增长速度，经济基本面较好；房地产投资增速有所回落，经济增长对房地产依赖程度依然较大；“离岛免税”效应，旅游人数持续快速增长，2011年突破3000万人次；随着国际旅游岛的推进，旅游吸引力上升，未来旅游人数仍将进一步上涨，将对海南房地产带来更多的需求空间。126.96189.31287.9467.87663.0542.20%48.40%44.30%62.50%41.70%0%10%20%30%40%50%60%70%01002003004005006007002007年2008年2009年2010年2011年房地产开发投资同比增速政策规划——利空利好同时并存2011年是楼市调控政策最为严厉的一年，但规划为国际旅游岛的海南市场，同时也是落实国际旅游岛规划的各项利好细则和配套政策出台的一年。海南重大调控政策一览海南重大规划政策动态利空利好海口市人民政府办公厅关于进一步做好我市房地产市场调控工作的实施意见海南省就贯彻国务院“新国八条”精神所采取的措施召开了新闻通气会三亚关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强我市房地产市场调控工作的通知《海南省商品房销售明码标价规定实施细则(试行)》的通知2月23日2月28日3月6日5月1日10年12月30日3月24日东环高铁正式通车离岛免税政策发布，4月20日试点离境退税正式实施1月1日海南上调住房公积金缴存基数海南西环高铁可研报告获批复博鳌机场获国务院中央军委批复建设7月20日7月7日7月1日政策分析——调控关键词之“限购”“限贷”“保障房”2011年海南出台各项调控政策中，较为严厉的政策：限购、限贷，以及中央保障房建设中央限购升级：扩大限购范围、提升限购力度限购限贷海南圈定范围：仅要求海口、三亚进行限购海口执行打折：政策限全市，实际执行中西海岸不限购三亚限购相对温柔：仅主城区列入限购范围在落实限购政策上，地方政府有明显的抗性心理，执行操作中有放松迹象；但是全年市场依然表现不佳，即使不在限购范围的其他市县也呈低迷表现，整体的调控气氛造成的心理影响大于限购本身。海南海口三亚信贷政策紧跟中央政策：二套首付提高至60%，利率不低于1.1倍对于购房主要以一次性付款为主的海南市场，该政策对市场影响不大；保障房10.099.2612.6311.227.44.850510152010年2011年计划套数（万套）实际施工套数（万套）实际竣工套数（万套）2010-2011年海南省保障性住房建设表保障房作为2011年房地产调控的重要手段，海南积极落实此项政策，意在避免更严厉的政策打压。全省保障房近两年实际施工面积均高于计划面积。规划分析——重大规划分析2011年随着国际旅游岛政策的落实实施，交通、基础设施、旅游吸引点等的建设，将进一步刺激当地的经济和旅游业发展，而房地产业也是其中较大的受益板块，经济和旅游业的快速发展，将为当地房地产市场释放更大的需求空间。东环高铁开通离境退税离岛免税博鳌机场获批西环高铁可研获批2010年12月30日，东线环岛高速铁路正式建成通车运营，海南开始迈入了高铁时代。高铁的开通大大缩短的海口和三亚间的时间距离，对沿线的旅游、地产等产业的发展都有较大的带动作用。1月1日海南离境退税正式实施，4月20日离岛免税试点。截止2011年12月30日，三亚免税店累计接待游客250万人次，实现营业收入8亿多元。离岛免税政策的实施，成为推动海南旅游业发展的强大动力，而春节期间国人海外奢侈品消费超预期，使得“离岛免税”或将进一步放松。7月20日国务院下发《国务院、中央军委关于同意新建海南琼海博鳌民用机场的批复》。博鳌机场建设奖将对琼海旅游及房地产市场发展带来较大的促进作用。7月7日国家发改委《关于新建海南西环铁路可行性研究报告的批复》正式批复同意新建海南西环铁路，建设工期为4年。西环高铁建设后将加快全岛一体化，将吸引更多的目光投向西部，也在一定程度上平衡区域发展，拉动西部房地产市场需求。2011年全省共出让土地327宗，土地面积1652.05万㎡，规划总建筑面积1984.99万㎡，全年土地成交单价1151元/㎡；全年土地供求走势：基本集中在下半年，下半年成交量占全年总成交土地面积70.37%，上半年处于市场观望期，政府放缓推地节奏，下半年为完成供应计划，集中冲量，导致全年土地出让呈现前低后高的走势；全年土地流拍20宗，土地面积90.49万㎡，基本集中在11月和12月，以住宅用地为准。市场金九银十的低迷表现，使得房企拿地趋于谨慎。2011年海南省土地市场供求价月度走势土地市场——全年土地出让情况盘点宗数327土地面积(万㎡)1652.05总建面(万㎡)1984.99土地单价(元/㎡)11518657221,0387095001,5731,5381,3201,1381,0671,2041,1560200400600800100012001400160018000501001502002503003504001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月用地面积(万㎡)总建筑面积(万㎡)土地单价数据来源：CRIC数据来源：CRIC2011年土地出让，东部地区土地出让量仍较突出，且地价明显较中西部高；西部地区土地成交明显增加，西线投资热潮渐起，未来西部地区供应商品房在全省占重要比重；三亚以成交面积232.4万㎡，土地单价2765元/㎡，居各市县双料冠军；西部澄迈以工业地块为主，占全县土地出让总量超过五成。土地市场——区域结构分析城市出让土地面积（万㎡）总建筑面积（万㎡）平均容积率土地单价（元/㎡）海口105.77155.641.471821三亚232.39212.490.912765文昌164.90157.560.96734琼海49.7673.421.481159万宁103.5691.540.881603陵水63.6873.451.151320澄迈210.97294.581.40467儋州172.25288.471.67841临高80.7957.030.71447东方79.1080.961.02911昌江60.8270.041.15400乐东11.0318.061.64347定安116.71137.991.18752屯昌68.6595.331.39721白沙38.6050.061.30389琼中23.3936.791.57376五指山36.2227.390.76649保亭33.486