宁波工业地产研究报告-46页-2007年

宁波工业地产市场报告行业分析行业分析框架宏观基础：宏观经济政策环境我国对房地产行业的政策我国对工业地产的政策房地产行业在宁波的经济地位宁波房地产行业分析宁波房地产的市场综述宁波工业地产综述宁波工业地产案例分析宁波经济技术开发区宁波保税区宁波大榭开发区宁波望春工业园区镇海经济开发区宁波工业地产的展望经济全球化对宁波的影响国家宏观经济政策对宁波的影响长江三角洲地区城市产业结构出现新的变化对宁波的影响上海经济结构及生产力布局大调整对宁波的影响提问与回答第一部分宏观基础行业分析宏观环境分析我国对房地产行业的政策历史沿革现在描述行业分析宏观环境分析工业用地政策2003年2月18日国土资源部《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》2月21日《进一步治理整顿土地市场秩序工作方案》6月5日《国有土地使用权出让协议》7月18日国务院办公厅《关于暂停各类开发区的紧急通知》7月30日《关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》11月3日《关于加大工作力度进一步治理整顿土地市场秩序的紧急通知》2004年10月21日国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》2005年3月21日国务院办公厅转发商务部《关于促进国家级经济技术开发区进一步提高发展水平的若干意见》2006年4月28日国务院《国有土地使用权出让合同补充协议》进一步杜绝工业用地改变用地性质的现象整合了工业园区规模园区和工业用地审批程序愈加严格加快了土地市场化进程行业分析宏观环境分析房地产行业在宁波的经济地位占GDP的比重未来的增长空间第二部分宁波房地产行业分析行业分析宁波房地产的市场综述1、2000-2006年宁波房地产指数（包含二手市场）房价指数走势图104.6118.6123.26116.35106.02212.1145.23101.57158.7108.13102.2116.70501001502002503003504002000年2001年2002年2003年2004年2005年商品房二手房行业分析宁波房地产的市场综述宁波房价走势图4819.03354238352973.124005572.9901000200030004000500060002000年2001年2002年2003年2004年2005年单位：元/每平方米阶段年份房地产形势商品房建设阶段2000-2002房产市场刚刚崛起，开发商开发水平初见端倪3069.4爆涨阶段2002-2004土地放量日益增大，房市进入快速发展期4180.5调控稳定阶段2005-2006国家宏观调控政策颁布实施，房市趋于理性5573行业分析宁波工业地产综述宁波市工业产业园区开发建设的三个阶段1、创建国家级开发区2、兴办省级开发区3、建设乡镇工业产业园区行业分析宁波工业地产综述（一）发展概况1.产业结构三种产业结构由1949年的74.2∶9.7∶16.1发展为目前的8.2∶56∶35.8，第二产业成为国民经济的主导，并已进入以重化工业和高加工度化制造业为先导的工业化中期加速发展阶段。2.工业构成三大类特色工业由服装制造业、日用（家用）电器制造业、通用仪器仪表制造业等传统支柱工业；以炼油、化学、电力、钢铁、造纸和修造船等6大行业为基础的临港型工业体系；以电子信息、机电一体化、新材料等行业为主的高新技术产业。宁波的工业正逐步走向重型化。3.园区建设至2005年底，全市共有各类工业园区127个，规划面积约330平方公里，开发面积121.7平方公里。其中实际开发率在50％以上的占40.1％，基本以市级以上工业园区为主；开发率在40％～50％的占6.1％；开发率在30％～40％的占5.5％；开发率在20％～30％的占9.5％；开发率在20％以下的占38.8％，基本以镇级以下工业园区为主。4.中心城工业用地空间分布就中心城范围而言，现状工业用地39.75平方公里，占城市建设用地28.6％，人均33.1平方米，单位面积产值约6.67亿元/平方公里。行业分析宁波工业地产综述目前：各类工业产业园区（开发区）127个，规划面积330平方公里，实际开发面积120多平方公里；其中市区共有各类工业产业园区（开发区）43个，规划面积258平方公里，实际开发面积75平方公里行业分析宁波工业地产综述级别远景园区名称规划面积产业方向国家级开发区2020年总面积为123.14平方公里；2020年纯工业用地面积为38.7平方公里。宁波经济技术开发区至2020年规划面积扩大至90平方公里，远景规划面积扩大至100平方公里，其中2020年纯工业用地面积为36.9平方公里以石化、钢铁、造纸、修造船为主的临港大工业宁波保税区规划园区总面积为2.3平方公里具有保税性质的仓储业及高新技术产业大榭开发区规划园区总面积为30.84平方公里（不计山体为16.13平方公里），其中2020年纯工业用地面积为1.8平方公里能源、出口加工等中小型临港工业行业分析宁波工业地产综述级别远景园区名称规划面积产业方向市属大型产业园区远景总面积为262.4平方公里2020年总面积为118.4平方公里其中纯工业用地面积为44.25平方公里机电工业园区远景用地为20km2，其中2020年用地12km2，纯工业用地为8.52km2机械、电子等一、二类工业江北工业科技园区远景用地为14km2，其中2020年园区总面积为9km2，其中纯工业用地为4.56km2一类工业科技园区远景用地为18.9km2，其中2020年纯工业用地为0.86km2科研、研发栎社工业产业园区远景用地为32km2，至2020年园区总面积为12km2，其中纯工业用地为6.05km2一、二类工业鄞州工业产业园区至2020年园区总面积为12km2，其中纯工业用地为5.5km2一类工业化学工业产业园区远景用地为35km2，其中2020年用地17km2，纯工业用地为11.95km2炼油、催化裂解及精细化工等石化工业镇海经济开发区至2020年园区总面积为7.5km2，其中纯工业用地为4.6km2一、二类工业市纺织工业产业园至2020年用地面积为3km2，纯工业用地为2.21km2织造业明州工业产业园区远景规模控制为80km2，其中姜山为10km2，洞桥为12km2，方桥为5km2无污染或轻污染的一、二类工业江北工业产业园区规模控制为30km2无污染的一类工业行业分析宁波工业地产综述宁波工业产业园区的发展中的问题：一、宏观管理薄弱，不适应加快工业结构战略性调整的需要，在体制上也存在一些制约工业产业园区发展的问题。二、规划相对滞后。全市缺乏系统的工业产业园区总体规划，对工业产业园区的布局考虑不够周详，部分工业产业园区缺乏中长期的控制性详规。三、部分园区规模偏小、产业档次偏低、集聚功能偏弱。四、各地原工业园区布局分散，重复建设现象较为突出，土地综合利用不尽合理。第三部分宁波工业地产案例行业分析宁波经济技术开发区1984年10月经中国政府批准成立,是中国建区最早、面积最大的国家级开发区之一。1992年经国务院批准，面积扩大至29.6平方公里，现规划总面积达100平方公里。2002年全区实现国内生产总值105.3亿元，工业总产值325.4亿元，出口总值10亿美元，财政收入16.8亿元。位于宁波市中心城区东北部，地处中国大陆著名的深水良港北仑港后方，距离市中心约27公里。行业分析宁波经济技术开发区形成石化、能源、钢铁、汽车、造纸、机械、轻纺、食品等产业群。行业分析宁波经济技术开发区美国EXXON、DOW化学，欧洲BP、赫斯特，日本依藤忠、三菱、三井，韩国三星，东南亚的金光、正大，台湾台塑化工、见龙化学、长荣货柜、敏孚机械等都来宁波开发区投资。国内来甬落户开发区的大项目有宝钢集团宝新不锈钢项目、唐山建龙钢厂宽厚板项目、杭州恒逸集团PTA项目、吉利集团轿车项目行业分析宁波经济技术开发区政策优势土地“八通一平”（通路、通电、通蒸汽、通讯、通有线电视、上水、下水、排污和土地自然平整）条件的工业用地，具有50年使用权。所得税外资企业所得税率为15%，国家赋予国家级开发区“二免三减半”的政策，即：外商投资的生产型企业经营期在10年以上的，从获利年度起，第一、二年免征所得税，第三至第五年减半征收所得税税外收费依法治区，大幅减少税外收费，实行目录管理，杜绝乱收费。基建补贴企业在筹备建设期间，需要向供电部门缴纳的用电一次性电贴费，由开发区管委会给予全额补贴。行业分析宁波经济技术开发区在全国国家级开发区综合评比中列前五名连续6年在浙江省各级开发区综合评比中名列第一，也是商务部评估中国最佳的5个国家级开发区之一城区人均公共绿地面积12.94平方米，区域绿地率32.99%，绿化覆盖率36.74%，三项指标均列宁波市各城区首位。目前宁波开发区全年有282天空气质量保持在Ⅰ级水平，83天保持在Ⅱ级水平行业分析宁波保税区成立于1992年11月19日，是经中国政府批准的国家级开发区中国大陆目前开放度最大、运作机制最活、政策最优的特殊对外开放区域之一。去年，国务院又新批宁波出口加工区作为国家级开发区，规划面积3平方公里。位于宁波市中心城区东北部，地处中国大陆著名的深水良港北仑港后方，毗邻宁波经济技术开发区，距离市中心约27公里。行业分析宁波保税区信息家电业集成电路产业精密机械产业。海外留学人员创业计算机产业软件行业分析宁波保税区政策优势-----■经贸管理鼓励大中型企业跨行业从事多种经营,成为集加工、贸易和商业服务等为一体的综合型企业…■海关管理兑保税区与境外之间进出的货物，除实行出口被动配额管理外，不实行进出口配额、许可证管理…■金融及外汇管理免征固定资产投资方向调节税…■税收保税区允许部分企业直接收购区外产品并享受出口退税■对加工企业的政策■对贸易企业的政策■对物流企业的政策■商品展示优惠政策行业分析宁波保税区进区分拨出口聚集分运转口贸易收购出口行业分析宁波大榭开发区1993年3月经国务院批准设立由中国中信集团公司（CITIC）成片开发的国家级开发区是迄今为止中国唯一由企业自主开发的国家级开发区行业分析宁波大榭开发区大榭岛本岛面积30.84平方公里，其中山地面积约为14平方公里，已开发土地11.4平方公里。行业分析宁波大榭开发区依托深水区位优势、资源优势，开发区重点发展港口、能源中转、临港石化、现代物流等产业目标建成：宁波国际中转港重要组成部分浙江省环杭州湾产业带石化产业核心区块华东地区能源、化工、集装箱物流中转基地行业分析宁波大榭开发区享受国家级经济技术开发区优惠政策企业所得税优惠政策：再投资先进技术产品产值经营期四项鼓励关税和进口环节增值税凡在我国境内设立的外商投资企业，属于《外商投资产业指导目录》中鼓励类项目的，除《外商投资项目不予免税的进口商品目录》外，从国外进口设备免征关税和进口环节增值税。行业分析宁波大榭开发区注册程序行业分析宁波大榭开发区序号收费项目收费部门收费标准（人民币元）1注册登记工商局注册资本1000万元，按注册资本0.8‰1000万元-1亿元，按注册资本0.4‰1亿元以上44000元2验资费用会计事务所协商收费注册资本50万元，500元50万-200万元，1000元200万元-1000万元，按注册资本0.4‰1000万元以上按注册资本0.2‰3代码证申领经发局148元4银行开户人民银行30元5税务登记税务局45元注册、验资、名称登记费行业分析宁波望春工业园宁波市区十大重点工业园区规划总面积31.5平方公里行业分析宁波望春工业园“一核”即为全区生产、生活服务核心区；“三带”即杭甬高速公路沿线与集古路西侧生态廊道和蜿蜒于工业园区中部的生态景观带；“三区”即集仕港、布政三个居住社区；“五园”即环绕核心及居住社区的五个特色专业园。规划“一核、三带、三区、五园”。行业分析宁波望春工业园“五园”之医疗器械专业园园区东北部，规划总面积3.73平方公里。已有5个项目签约，总投资2.82亿元。行业分析宁波望春工业园“五园”之新材料专业园园区的