房地产开发完全手册(绝对超值)

1目录一、征地1、地理位置………………………………………2、地质地貌状况………………………………………3、土地面积及红线………………………………………4、四邻状况………………………………………5、交通状况………………………………………6、土地权属状况………………………………………7、土地性质………………………………………8、地表建筑、构筑状况………………………………………9、城市配套………………………………………10、周边环境………………………………………11、时事政策………………………………………12、土地价格………………………………………13、征地手续………………………………………14、土地SWOT分析………………………………………15、可行性论证………………………………………16、开发能力评判………………………………………17、实施征地………………………………………二、项目前期1、立项管理………………………………………2、文物审批及处理………………………………………3、地质勘察………………………………………4、全程营销（前期策划）………………………………………5、方案审批………………………………………6、施工图设计………………………………………7、人防审批………………………………………8、抗震审批………………………………………9、消防审批………………………………………10、绿化审批………………………………………11、城市配套审批（水、电、污、市政、暖、煤气、弱电等）……212、建筑商与监理方选择………………………………………13、材料商选择………………………………………14、其他合作商选择………………………………………15、节能评定………………………………………16、融资及房贷等级资信………………………………………三、规划管理1、征地前规划管理………………………………………2、建审规划管理………………………………………3、施工规划管理………………………………………4、期间变更规划管理………………………………………5、测绘管理………………………………………四、报建管理1、报建申请………………………………………2、施工图审核………………………………………3、工程类别………………………………………4、招投标管理………………………………………5、抗震（前期已办）………………………………………6、质量监督委托………………………………………7、监理备案………………………………………8、安全监督审批………………………………………9、墙改审批………………………………………10、建设工程社会保险审批………………………………………11、职工意外伤害保险………………………………………12、水泥用散审批………………………………………13、砂石审批………………………………………14、城市基础设施配套审批………………………………………15、施工许可审批………………………………………五、预售及申报房贷1、预售审批………………………………………2、银行申报房贷审批………………………………………3、公基金贷款申报审批………………………………………34、信用担保合作………………………………………六、施工管理1、土建工程………………………………………2、水电暖通安装工程………………………………………3、物业配置配套及装饰装修标准………………………………………4、单位房屋预售面积的提供………………………………………5、施工合同管理………………………………………6、材料合同管理………………………………………7、监理公司管理………………………………………8、图纸管理………………………………………9、阶段验收管理………………………………………七、竣工管理1、建筑工程竣工规划验收………………………………………2、建筑工程竣工消防验收………………………………………3、建筑工程竣工人防验收………………………………………4、建筑工程竣工绿化验收………………………………………5、建筑工程竣工质量验收………………………………………6、验收资料管理………………………………………7、竣工房产测绘………………………………………八、财务管理1、征地………………………………………2、项目前期………………………………………3、规划管理………………………………………4、报建管理………………………………………5、预售及申报房贷………………………………………6、施工管理………………………………………7、竣工验收管理………………………………………8、财务管理………………………………………⑴筹资管理………………………………………⑵成本与费用管理………………………………………⑶销售收入管理………………………………………4⑷分配管理………………………………………九、全程营销（后期营销推进管理）1、销售周期划分及控制………………………………………2、各销售阶段营销策划推广执行方案实施…………………3、各销售阶段广告创意设计及发布实施……………………4、销售培训管理………………………………………5、客户积累与管理………………………………………6、销售组织与日常管理………………………………………7、项目二次策划营销………………………………………十、销售合同管理1、指定律师及专员确定合同及认购书的基本内容………2、列举合同及认购书的可选择性扩容空间………………3、合同及认购书的签订………………………………………4、销售合同与财务的衔接………………………………………5、销售合同与阶段性促销的衔接………………………………………6、销售合同的履约监控………………………………………7、销售合同的存档备案管理………………………………………十一、产权产籍管理1、按相关法规规定结合合同约定进行产权登记备案（办理大证）…2、分户房产证办理………………………………………3、辖区派出所及办事处户籍登记备案………………………………………十二、物业管理1、物业管理公司的选择………………………………………2、物业管理公司与经营管理的兼容性………………………………3、物业管理公司介入项目时机………………………………………4、物业服务的内容策划、组织机构、资质匹配与取费标准………5、对销售人员进行物业管理培训……………………………………6、对准业主进行物业管理公关服务…………………………………7、项目开发期间合理建议………………………………………8、物业管理服务可参照的所有法律法规……………………………9、制定本物业管理规章制度与行为准责………………………………………510、提供项目销售过程所需物业管理资料………………………………………11、物业交接工作………………………………………12、物业维修工作………………………………………十三、物资与材料采购1、主材采购………………………………………2、辅材与安装工程………………………………………十四、相关法律事务1、建立完善的合同管理体系……………………………2、建立律师项目跟踪制…………………………………3、对即时性公告、通知、催办单的管理………………4、零法律纠纷计划………………………………………一、征地1、地理位置：⑴明确路段建筑社区备案编号，以确定项目具体地点。⑵辖区公安部门门牌编号情况，存在变更、新增、户籍等问题。⑶确定知名参照物。⑷确定周边较近学校、医院、幼儿园、菜市场、超市、银行等生活服务机构。2、地质地貌状况：⑴防止地质问题，提高施工开挖等成本。⑵防止地下管网对施工的影响。⑶地下人防等设施。⑷文物问题。⑸地下水位高度，确定基础方案等。3、土地面积及红线：⑴相关规划规范。⑵地块规划要点。4、四邻状况：⑴四邻描述。⑵四邻现有设施使用状况。6⑶四邻建筑物、构筑物的退让与采光条件。⑷四邻经济发达程度与环境可利用性。5、交通状况：⑴直接交通干线情况（公交线路、的士站等）。⑵城市交通要素（火车站、长途汽车站、飞机场等）。⑶1公里范围内的主次城市道路情况，红绿灯设置情况。⑷近期城市规划待实施的规划道路。⑸区内道路规划分析。⑹区内与区外交通连接分析。⑺确定出行与“回家”的交通便利程度。6、土地权属状况：⑴土地权属明晰程度。⑵是否存在债权债务纠纷。⑶是否存在质押或抵押情况。7、土地性质：⑴城市土地连片规划情况。⑵本地块用地性质的弹性。⑶连片规划改造政策分析。⑷原土地方获取土地方式与征地形式分析。8、地表建筑、构筑状况：⑴可再利用或短期利用分析。（施工用房、材料库、短期租赁）⑵拆迁方案及可享受政策。（旧城连片改造、都市村庄等）⑶安置方案及可享受政策。（旧城连片改造、都市村庄等）⑷建筑原材料的再生利用情况。⑸达到三~七通一平的条件与成本分析。9、城市配套：⑴城市大配套。（水、电、暖、煤气、电信、有线电视、垃圾环卫、市政开口等）⑵商业状况。（购物、租赁状况）⑶文化教育。⑷医疗卫生。⑸自然绿化景观及休闲场地。7⑹金融服务。⑺娱乐、餐饮、住宿、办公。⑻行政机关。（派出所、办事处、行政办公等）⑼生活服务。（干洗店、邮政局、美容美发等）⑽历史文化、人文区位因素。10、周边环境：⑴人口密度与划类。⑵区域城市定位。⑶空气指数与城市排污能力。⑷绿化情况。⑸人流分析。（流动、流驻、留住）11、时事政策：⑴金融政策。⑵城市GDP指数变动。⑶房地产开发政策。12、土地价格：⑴城市类别基准价格。⑵可参照性周边地价。⑶回迁补偿分析。⑷相关土地税收。13、征地手续：⑴已成型的获取方式。（拍卖、挂牌、转让、招投标）⑵未成型的可选择方式分析。⑶相关手续费用。⑷相关办理程序。⑸征地周期性。14、土地SWOT分析：⑴项目地块的优势。⑵项目地块的劣势。⑶项目地块的机会点。⑷项目地块的威胁及困难点。815、可行性论证：⑴虚拟投资分析。⑵虚拟收益分析。⑶相关营销策划机构介入。16、开发能力评估：⑴技术实力评估。⑵资金实力评估。（财务分析）⑶经营能力评估。（行政资源的可利用性）⑷管理能力评估。⑸资源能力评估。（联合开发、投资合作、建筑主材合作）⑹开发能力结论。17、实施征地二、项目前期1、立项管理：⑴立项手续的办理。（直接办理、立项变更）⑵投资规模的确定。（对后期各类报批的影响以及费用核算标准）⑶政策的可利用管理。（旧城改造、重点工程、都市村庄改造等）①政策的收集；②手续的办理（如申请旧城改造与重点工程）；此项应在征地前同原地主方协调办理完，在征地中已有政策体现。⑷《开工报告》办理。（重点工程、具备招投标、质量监督条件）2、文物审批及处理：⑴征地前对其文物遗址等因素进行调研。⑵彻底办理不留隐患。（存在刑事责任）⑶该手续直接影响到项目推进，应首要办理。3、地质勘察：⑴对地质要有较深入的研究，防止动工后的阻碍与增加成本。⑵对地埋管网要有深入了解，减少施工与改造障碍。⑶对原人防设施的处理。（依照《人防法》及有关设计规范）4、全程管理（前期策划）：⑴项目定位。9①项目市场定位；A、类比竞争楼盘的调研（含意向楼盘）B、一手市场调研C、项目要素调研（如配置等）D、综合评判②区域定位；③主力客户群定位；④功能定位；⑤建筑风格定位；⑥商业部分定位；A、主题定位B、经营管理定位C、业种D、业态⑵项目价值分析。①项目经济价值；②项目品牌价值；③项目社会价值；④项目价值实现的各要素及其价值实现中的比重；⑤项目可提升价值分析；A、建筑风格和立面的设计、材质B、独特的户型与结构C、环境D、配套E、物业管理F、形象包装与组合营销策划G、品牌⑥价值实现的大环境因素；A、经济金融因素B、政策因素C、城市规划前景因素10D、人文理念的发展因素⑶项目定价模拟。①项目目标收益与最大收益，项目综合成本预估；②均价的确定（类比价值，有效需求成本加价）；③项目中具体单位的定价模拟（分层、分套）；A、差异性定价（类型、采光系数、朝向景观、楼层）B、确定系数C、确定幅度④价格策略报告；⑷项目投资可行性分析。①可变成本变动时对利润的影响；②销售价格变动时对利润的影响；⑸投资风险