商业地产基础概念

商业地产解析学习.模仿.超越[e-mail]商业地产概念理解学习.模仿.超越[e-mail]广义上：一切用于商品交易或从事经营活动的物业。商业地产，顾名思义，作为商业用途的地产。以区别于以居住功能为主的住宅房地产，以工业生产功能为主的工业地产等。商业地产狭义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。以办公为主要用途的地产，属商业地产范畴，也可以单列。按照物业的分类，国外一般都普遍采用“四分法”，即把物业划分为居住物业、商业物业、工业物业、特殊用途物业四种。商业物业在国内也有人称为“商务物业”、“收益性物业”。商业+房地产学习.模仿.超越[e-mail]商业物业在国内也有人称为“商务物业”、“收益性物业”。按照消费者的消费行为，将商业房地产分为物品业态、服务业态和体验业态。美国的罗伯特·C·凯尔则认为商业物业是“一种私有但为公众提供商品、服务、设施和场地的场所”，“例如办公楼宇、购物中心、百货商店、加油站和停车场等”。酒店写字楼投资性小户型商铺商业物业商业地产常见的类型商业地产概念理解学习.模仿.超越[e-mail]零售业——有关商品销售终端的行业零售业：美国商务部的定义：零售贸易业包括所有把较少数量商品销售给普通公众的实体营销学定义：零售业是任何一个处于从事由生产者到消费者的产品营销活动的个人或公司，他们从批发商、中间商或者制造商处购买商品，并直接销售给消费者零售是一个与批发相对应的概念，是商品销售的终端环节，主要指商品的最终销售渠道，包括销售过程中对应的主体和客体，其对应经济中的社会消费品环节零售业包括百货、超市、家电连锁、购物中心等零售商家和零售集团，以及提供商品的厂家及提供经营场所的“房东”，如百联、国美，步步高，万达等沃尔玛总裁李斯阁张近东黄光裕商业地产概念理解学习.模仿.超越[e-mail]业态——面向某类目标顾客的商店营业形态业态：零售店向确定的顾客群提供确定的商品和服务的具体形态特征：“怎么卖”对特定消费者的特定需要，按照一定的战略目标，有选择地运用商品经营结构、店铺位置、店铺规模、店铺形态、价格政策、销售方式、销售服务等经营手段，提供销售和服务的类型化经营形态目前中国有9种零售业态，日本20多种，美国40多种包括百货店、大型综合商场、超级市场、便利店、专业店、专卖店、购物中心、家居中心、仓储商店、折扣店、自动售货机、邮购店、无店铺销售形式（电子购物——B2C，C2C）等店商业地产概念理解学习.模仿.超越[e-mail]特点购买频率价位购买习惯外部作用更换周期地位日常用品高低冲动短不大缺之不可选购品较低较高计划较长对服务有用重要专用品非常低非常高考虑再三先品货、后价格对专业人士影响大重要、量小业种——面向顾客某类用途的商店营业种类业种：依商品的功能、款式及适合的年龄所做的分类特征：“卖什么”目前国内零售消费市场可细分上百个业种，商品的种类达到数万（11万）种，国外发达国家的业种细分更多，难以胜数从使用目的上分为消费品和再生产品，从购买习惯上分为日常用品、选购品、专用品，包括男装、女装、鞋类、箱包、家电用品、生鲜、日化用品、烟酒、建材、机电、纺织品等业种特点货商业地产概念理解学习.模仿.超越[e-mail]商圈分析基本概念边圈次圈主圈商圈：是指商店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围简单来说，就是来店顾客所居住的区域范围主圈：65%顾客来自主要商圈。小型商店的核心商圈在0.8公里之内，顾客步行来店在10分钟以内；大型商场的核心商圈在5公里以内，无论使用何种交通工具来店，不超过20分钟次圈：25%顾客来自次要商圈。小型商店的次要商圈在1.5公里之内，顾客步行来店在20分钟以内；大型商场的次要商圈在8公里以内，无论使用何种交通工具来店，平均不超过40分钟边圈：10%顾客来自边缘商圈。一般来说，小型商店的边缘商圈在1.5公里以外，顾客步行来店在20分钟以上；大型商场的边缘商圈在8公里以外，无论使用何种交通工具来店平均在40分钟以上人口数量及特点交通状况商业发展潜力人文、公共配套商业规模影响商圈大小因素学习.模仿.超越[e-mail]商铺类型社区底商1商业街商铺2购物中心3专业市场商铺4交通设施商铺5按开发形式分学习.模仿.超越[e-mail]社区商铺，指位于住宅社区内的商用铺位，其经营对象主要是住宅社区的居民。但一般写字楼底层也会设置商业，但其特点跟社区底商差不多。社区商铺主要用作人们生活密切相关的生活用品销售和生活服务设施等。一般城市住建规划时每个小区都会有一定比例的社区商业。社区商铺的表现形式主要是1-3层商业楼或建筑底层，或者商业用途裙房。从以上社区商铺可能的商业形态可以看出，社区商铺具有广泛的功能特点，而且商铺大多数投资小，容易出租、转让，无疑社区商铺属于商铺投资中的“小盘活跃股”。社区底商其实社区底商会流行开来的重要原因：非常有利开发商楼盘整体销售。学习.模仿.超越[e-mail]社区底商分类按照消费者的消费行为，社区商铺分类分为零售型社区商铺和服务型社区商铺两类。其中体验业态比较难以实现。零售型社区商铺的商业形态为：便利店、中小型超市、药店、小卖部、书报厅，及少量服装店等;服务型社区商铺的商业形态主要为：餐厅、健身设施、美容美发店、银行、干洗店、彩扩店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、装饰公司、幼儿园等。体验业态：电玩、网吧、老虎机？外向型的社区商业面积与住宅面积之比在5％—11％之间，商业体量较大，依靠本社区居民的消费不足于支撑商业的持续稳定经营，需要外部较大规模消费群来支撑商业的正常经营，这对周边商业环境的要求很高，需要周边环境能够提供足够的人流和良好的商业氛围。学习.模仿.超越[e-mail]社区底商分类按照服务范围或者商圈大小分类为外向型、偏外向型、内向型社区商铺。但社区底商须严格控制商住比。偏外向型的商业面积和住宅面积之比在2％—5％之间，这一类别的社区商业正常经营主要依赖于本社区居民的需求，商业规模上不能追求巨大化，否则市场难以消化。内向型商业面积与住宅面积的2％以下，社区商业规划时基本不考虑社区商业的对外性，完全依赖本社区居民的需求，商业规模的大小可根据社区人口规模而变化，一般情况下本社区人口规模足以支撑商业的正常经营。学习.模仿.超越[e-mail]社区底商投资投资商铺“规划”为先在一条商街上要选择“角”与“边”上的铺位选低不选高业态配比的合理性商铺的经营内容应以“便民”为主要准则投资原则顶级商业能否实现商铺在社区还是商业中心区商家入驻的商铺是否一定好“N年返租”是否降低风险商铺价格是住宅价格的几倍才合理五大问题学习.模仿.超越[e-mail]商业街简析商业街就是由众多商店、餐饮店、服务店共同组成，按一定结构比例规律排列的商业繁华街道，是城市商业的缩影和精华，是一种多功能、多业种、多业态的商业集合体。其特点是功能全、品种多、分工细、环境美、服务优。按照商业街经营的商品是专业类别，还是不加确定的复合形式，商业街分为专业商业街和复合商业街。复合商业街又可以分为邻里型商业街、地域型商业街、地区型商业街、大型商业街。成功的商业步行街须具备以下条件：准确的定位、规模适中、良好的交通条件、规划设计的科学性、著名步行街具有较高的历史文化内涵与艺术品味、硬件设施一流、一流的管理水平、行政资源的支持。学习.模仿.超越[e-mail]锦里，川西民俗文化街在主题形象定位、产品功能设计、经营管理模式等方面形成了一条民俗文化旅游资源开发的成功模式。在具有鲜明地域特色和浓厚历史氛围的宽窄巷子各街区中，植入以文化为基石的商业元素，充分展示老成都生活精神，能切身感受老成都民俗生活场景，感受“最成都”。宽窄巷子，老成都生活街商业街简析学习.模仿.超越[e-mail]购物中心的定义购物中心的定义1．美国购物中心协会的定义由开发商规划、建设、统一管理的商业设施，有大型的主力店、多元化商品街和宽广的停车场，能满足消费者购买需求与日常活动的商业场所。2．日本购物中心协会的定义由一个单位有计划地开发、所有、管理运营的商业和各种服务设施的集合体，并备有停车场，按其选址、规模、结构，具有选择多样化、方便性和娱乐性等特征，并作为适应消费需要的社交场所，发挥着一部分城市功能。3．中国商务部的定义多种零售店铺、服务设施集中在一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合体。这种商业集合体内通常包含数十个甚至数百个服务场所，业态涵盖大型综合超市、专业店、专卖店、饮食店、杂品店以及娱乐健身休闲等.大多高占地面积大，建筑面积大，停车面积大行业多，店铺多，功能多购物环境要求高，档次高，顾客群购买力高购物中心基本特征学习.模仿.超越[e-mail]概念企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体特点由发起者有计划地开设，实行商业型公司管理，中心内设商店管理委员会，开展广告宣传等共同活动，实行统一管理内部结构由百货店或超级市场作为核心店，以及各类专业店、专卖店等零售业态和餐饮、娱乐设施构成服务功能齐全，集零售、餐饮、娱乐为一体。根据卖场面积，设相应规模的停车场选址为中心商业区或城乡结合部的交通要道商圈根据不同经营规模、经营商品而定设施豪华、店堂典雅、宽敞明亮，实行卖场租赁制，目标顾客以流动顾客为主购物中心特点学习.模仿.超越[e-mail]商业与经济关联国家和地区人均GDP水平城市化比重商业业态状况1100美金以下25%商业处于与农业经济相匹配的原始状态；主要业态为庙会、地摊、集贸市场1100~2000美金25%~45%商业形态出现第一次升级，商品为工业化下的城市生活提供基本保障；主要业态为百货商场、商业街、批发市场等传统商业2000~4400美金45%~70%商业形态出现质的飞跃，多样化、规模化的现代商业应运而生；主要业态为大型购物中心、超市、专卖店、精品店等4400美金以上70%以上商业成为推动城市发展和区域进步的新动力，综合商业开始涌现；主要业态为超越商业范畴的广义商业，如SHOPPINGMALL、旅游地产、商务地产、物流等每一种商业变革的出现都是以一定的城市形态变化为前提国家和地区GDP水平城市化比重商业业态状况。观点经济持续发展消费水平提升城市化发展123受到经济持续高速发展、城市化进程加快等因素驱动，中国二三线城市规模和城市建设普遍面临升级的需求，商业地产规模进入放量扩展阶段发展驱动因素学习.模仿.超越[e-mail]居民消费结构和消费水平发展阶段必需起步发展享受第一阶段以满足生活基本需要的必需型消费阶段吃、穿、用为主要消费内容第二阶段较好地解决基本生活后的起步型消费阶段简单家用电器为重要消费内容第三阶段以体现个性特点的发展型消费阶段讲究品牌消费第四阶段以追求生活质量的享受型消费阶段以要求舒适、追求时尚、讲究情调为消费宗旨阶段阶段描述基本特征成都目前人均GDP已经超过30000元/5000US$，已经进入讲究品牌消费的快速发展阶段，城市中将出现一些大型商业消费场所，部分客户追求休闲享受300US$1000US$3000US$5000-US$国内中等规模以上城市三四线城市一二线线GDP购物中心出现原因学习.模仿.超越[e-mail]百货大楼大型超市供销社城市生活休闲中心商业模式国外模式发展特征国内模式发展特征第一代商业第三代商业第二代商业街区商铺百货商场摩尔风光数十年后在20世纪前期遭遇挑战，传统商业的赢利率无法支撑起再扩张、发展的负担超市兴起，倡导自由选购的理念。最大贡献是给零售业业态注入工业制造业的文化要素