中级财务会计_第九章__投资性房地

第九章投资性房地产本章考试大纲基本要求：（1）掌握投资性房地产概念和范围；（2）掌握投资性房地产的确认条件；（3）掌握投资性房地产初始计量的核算；（4）掌握投资性房地产后续计量的核算；（5）掌握投资性房地产转换的核算；（6）熟悉投资性房地产处置的核算。第一节投资性房地产的概述一、投资性房地产的概念及特征（一）投资性房地产的概念1.投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。（二）投资性房地产的特征：1房地产投资是一种经营活动-让渡资产使用权的行为2投资性房地产的目的等方面区别生产经营场所的房地产和用于销售的房地产3投资性房地产能够单独计量和出售。二投资性房地产的范围1.已出租的土地使用权已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得，并以经营租赁方式出租的土地使用权。企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类。例如：甲公司与乙公司签署了土地使用权租赁协议，甲公司以每年租金720万元租赁使用乙公司拥有的40万平方米的土地使用权。从租赁开始日，这项土地使用权属于乙公司的投资性房地产2.持有并准备增值后转让的土地使用权——管理者的持有意图决定的。例如：企业场址搬迁，部分土地使用权停止使用，管理层决定继续持有这部分土地使用权，待其增值后转让赚取增值收益3.已出租的建筑物已出租的建筑物，是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的房屋等建筑物。企业计划用于出租但尚未出租的建筑物，不属于此类。已出租的建筑物应注意的问题1.企业以经营租赁方式租入再转租的建筑物不属于投资性房地产。2.企业将建筑物出租，在协议中相关辅助服务不重大的，应当将建筑物作为投资性房地产。例如企业出租办公楼，同时向承租人提供保安日常维护服务，企业将其确认为投资性房地产。注意区分如下特殊项目是否属于投资性房地产：1.企业出租给本企业职工居住的宿舍（不属于投资性房地产）2.暂时闲置的投资性房地产，企业的意图是继续用于对外出租（属于投资性房地产）3.按照国家有关规定认定的闲置土地（不属于投资性房地产）。4.作为存货的房地产（不属于投资性房地产）【例题1·多选题】下列各项中，属于投资性房地产的有（）。A.已出租的建筑物B.待出租的建筑物C.已出租的土地使用权D.以经营租赁方式租入后再转租的建筑物『正确答案』AC『答案解析』投资性房地产包括：（1）已出租的土地使用权；（2）持有并准备增值后转让的土地使用权；（3）已出租的建筑物。选项B，尚未出租，不正确；选项D，不属于企业自己持有的资产，不正确。【例题2·多选题】下列各项中，不属于投资性房地产的有（）。A.房地产企业开发的准备出售的房屋B.房地产企业开发的已出租的房屋C.企业持有的准备建造房屋的土地使用权『答案解析』选项A属于企业的存货；选项C属于无形资产。【例题3·判断题】企业出租的建筑物或土地使用权，只有能够单独计量和出售的才能确认为投资性房地产。（）『正确答案』√『答案解析』投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。如果不能单独计量和出售，则不确认为投资性房地产。三投资性房地产的确认与初始计量1投资性房地产确认与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业该投资性房地产的成本能够可靠计量2投资性房地产的初始计量外购的投资性房地产成本包括购买价款，相关税费和其他支出自行建造的投资性房地产第二节采用成本法模式计量的投资性房地产一、账户设置投资性房地产账户，用来核算企业采用成本模式计量的投资性房地产的成本，本账户属资产类账户。该账户借方登记企业外购自建等方式取得的房地产，作为存货的房地产，自用的建筑物转换为投资性的房地产贷方登记处置的投资性房地产余额在借方反应的采用成本模式计量的投资性房地产的成本。二投资性房地产的取得（初始计量）1.外购的投资性房地产对于企业外购的房地产，按取得时的实际成本，借记“投资性房地产”账户，贷记“银行存款”账户【例题】20×9年6月1日，甲公司计划购入一栋写字楼用于对外出租。6月10日，甲公司与乙公司签订了经营租赁合同，约定自写字楼购买日起将其出租给乙公司，租赁期为10年。8月1日，甲公司实际购入写字楼，支付价款共计90000000元，假定不考虑其他因素，甲公司采用成本模式进行后续计量。甲公司的账务处理如下：借：投资性房地产——写字楼90000000贷：银行存款900000002.自行建造的投资性房地产企业自行建造（或开发，下同）的房地产，只有在自行建造或开发活动完成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。自行建造投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。按照确定的成本，借记“投资性房地产”，贷记“在建工程”。【例题】20×9年2月，甲公司从其他单位购入一块土地，并在这块土地上开始自行建造两栋厂房，20×9年11月，甲公司预计厂房即将完工，与乙公司签订了经营租赁合同，将其中的一栋厂房租赁给乙公司使用。租赁合同约定，该厂房于完工时开始起租，20×9年12月5日，两栋厂房同时完工。该块土地使用权的成本为9000000元，两栋厂房的实际造价均为12000000元，能够单独出售，假设甲公司采用成本模式进行后续计量甲公司的账务处理如下：土地使用权中的对应部分同时转换为投资性房地产＝9000000×{12000000÷24000000}＝4500000（元）借：投资性房地产——厂房12000000贷：在建工程——厂房1200000借：投资性房地产——已出租土地使用权4500000贷：无形资产——土地使用权（9000000÷2）4500000四、投资性房地产的后续支出原理：满足投资性房地产确认条件的，资本化；否则，费用化。（一）资本化的后续支出发生资本化的扩建或者装修支出，借记“在建工程”贷记“银行存款，应付账款等扩建完成后借记”投资性房地产“贷记”在建工程“【例题】20×9年5月，甲公司与乙公司的一项厂房经营租赁合同即将到期。该厂房原价为50000000元，已计提折旧10000000元。为了提高厂房的租金收入，甲公司决定在租赁期满后对该厂房进行改扩建，并与丙公司签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将该厂房出租给丙公司。20×9年5月31日，与乙公司的租赁合同到期，该厂房随即进入改扩建工程，20×9年12月31日，该厂房改扩建工程完工，共发生支出5000000元，均已支付，即日按照租赁合同出租给丙公司，假定甲公司采用成本计量模式。甲公司的账务处理如：（1）20×9年5月31日，投资性房地产转入改扩建工程借：在建工程40000000投资性房地产累计折旧10000000贷：投资性房地产——厂房50000000（2）20×9年5月31日-20×9年12月31日，发生改扩建支出借：在建工程5000000贷：银行存款5000000（3）20×9年12月31日，改扩建工程完工借：投资性房地产——厂房45000000贷：在建工程45000000【例题4·判断题】企业外购的房地产，若管理层打算出租，就应在购入时将其确认为投资性房地产。（）『正确答案』×【例题5·判断题】投资性房地产的后续支出一律在实际发生时予以资本化。（）『正确答案』×『答案解析』投资性房地产的后续支出满足投资性房地产确认条件的，资本化；否则，费用化。（二）费用化的后续支出例如企业对投资性房地产进行的日常维护修理发生的支出，企业在投资性房地产费用化的支出借记”其他业务成本“贷记”银行存款“等账户【例题】甲公司对某项投资性房地产进行日常维修，发生维修支出30000元。甲公司的账务处理如下：借：其他业务成本30000贷：银行存款30000第三节采用公允价值模式计量的投资性房地产一、采用公允价值模式计量的投资性房地产应满足的条件同时满足以下两个条件：1.投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。2.企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。二投资性房地产的取得公允价值计量的投资性房地产（初始计量）和采用成本法模式下的投资性房地产是一样的借：投资性房地产-成本贷：银行存款等三投资性房地产的后续计量核算要点：1.同样要设置“投资性房地产”科目核算，明细科目为“成本”、“公允价值变动”；2.与采用成本模式计量的区别是：采用公允价值模式计量的投资性房地产不再计提折旧，不再进行摊销，也不需要计提减值准备。3.设置“公允价值变动损益”科目核算期末投资性房地产公允价值变动的影响。资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于原账面价值的差额，借记“投资性房地产——公允价值变动”科目，贷记“公允价值变动损益”科目；公允价值低于原账面价值的差额，做相反的会计分录。教材例7某企业为从事房地产经营开发业务的企业。2007年8月，与长江公司签订租赁协议，约定将开发的一栋精装的写字楼于开发完成时开始租赁给长江公司使用，租赁期为10年。当年10月1日，该写字楼开发完成并开始起租，写字楼造价为9000万元。2007年12月31日，该写字楼公允价值9200万元。该企业如下账务处理：1.2007年10月1日，该企业开发完成写字楼并开始起租：借：投资性房地产-成本90000000贷：生产成本90000000（2）2007年12月31日，按照公允价值为基础其账面价值，公允价值与原账面价值差额计入当期损益：借：投资性房地产-公允价值变动2000000贷：公允价值变动损益2000000四、投资性房地产的后续支出（一）资本化的后续支出投资性房地产进入扩建或者装修阶段时，借记“在建工程”账户，贷记“投资性房地产——成本”，“投资性房地产——公允价值变动”账户，改建完工后继续用于投资性房地产的，借记“投资性房地产-成本”贷记“在建工程”账户【例题】20×9年5月，甲公司与乙公司一项厂房经营租赁合同即将到期，为了提高厂房的租金收入，甲公司决定在租赁期满后对该厂房进行改扩建，并与丙公司签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将该厂房出租给丙公司，20×9年5月31日，该厂房账面余额为20000000元，其中成本16000000元，累计公允价值变动4000000元，20×9年11月30日该厂房改扩建工程完工，共发生支出3000000元，均已支付，即日按照租赁合同出租给丙公司，假定甲公司采用公允价值计量模式。甲公司的账务处理如下：（1）20×9年5月31日，投资性房地产转入改扩建工程借：在建工程20000000贷：投资性房地产——成本16000000投资性房地产——公允价值变动4000000（2）20×9年5月31日至20×9年11月30日，发生改建支出借：在建工程3000000贷：银行存款3000000（3）20×9年11月30日，改扩建工程完借：投资性房地产——成本23000000贷：在建工程23000000（二）费用化的后续支出同成本计量模式下的费用化后续支出一样，公允价值模式下，不满足投资性房地产确认条件的，应当发生时计入当期损益“其他业务成本”账户四、投资性房地产后续计量模式的变更成本模式可以转为公允价值模式，但公允价值模式不得转为成本模式。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，要进行追溯调整，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益（盈余公积、利润分配——未分配利润）。具体处理为：借：投资性房地产——成本（变更日的公允价值）投资性房地产累计折旧（摊销）（已计提的折旧或摊销）贷：投资性房地产（账面余额）利润分配——未分配利润[（公允价值—账面价值）×90%]盈余公积[（公允价值—账面价值）×10%]教材例9甲企业将某一栋写字楼租赁给乙公司使用，并一直采用成本模式进行后续计量。20×9年1月1日，甲企业认为，出租给乙公司使用的写字楼，其所在地的房地产交易市场比较成熟，具备了采用公允价值模式计量的条件，决定对该项投