仲量联行_中国50城_中文版

中国新兴城市50强50个值得关注的房地产市场WORLDWINNINGCITIESGlobalForesightSeries2012代表经济和房地产市场的活跃程度一线城市1.5线过渡型城市二线增长型城市三线新兴型城市三线起步型城市南通苏州宁波温州金华绍兴嘉兴上海常州无锡武汉天津呼和浩特唐山北京大连烟台潍坊南京济南佛山深圳东莞中山广州珠海哈尔滨沈阳吉林长春石家庄郑州西安合肥杭州南昌南宁成都重庆长沙青岛海南台北澳门香港台湾吉林黑龙江辽宁河北内蒙古河北山西江苏浙江福建安徽陕西湖北河南重庆宁夏青海新疆西藏四川贵州湖南江西广东广西云南甘肃山东乌鲁木齐兰州太原洛阳徐州贵阳襄阳汕头海口福州泉州厦门昆明2中国新兴城市50强中国新兴城市50强前言：“自我们2009年发布《中国新兴城市40强》研究报告对中国二、三线城市进行报道以来，中国的经济、贸易和房地产环境发生了显著的变化，且速度远超我们的预期。在过去三年内，中国经济实际增长超过30%，并已成为全球第二大经济体和全球经济增长的主要引擎。中国国内市场的重要性与日俱增，中产阶级的队伍迅速壮大，经济活动的天平已由沿海地区向内陆地区倾斜。但对二、三线城市而言，这些惊人的变化离不开过去几年大量基础建设投资的积极推动。我们正在经历一段前所未有的城市建设和现代化时期，这也给商业地产市场带来巨大的影响。仅在过去的三年间，中国主要的二线城市就有近1,000万平方米的零售物业和250万平方米的甲级办公楼竣工，且未来十年还将建造过亿平方米的商用物业。在我们翻开中国经济发展新篇章的同时，一个新的城市体系正在形成。“十二五（2011—2015年）”规划制订的政策导向指明了中国未来经济和房地产市场发展的方向。接下来的几年有可能成为中国经济平稳健康发展、基础设施投资增长放缓的一个时期。我们将见证中国的产业结构优化升级——着力发展服务业、高科技产业和高端制造业，推动国内消费增长，经济活动持续向内陆城市转移，“可持续发展”日益受到重视。这些因素将共同推动中国城市体系不断转变，我们将所有这些都涵盖在此份全新发布的《中国新兴城市50强》研究报告中——我们描述和评估了中国经济、商业和政策环境的变化将对当下和未来各商业地产类别的发展机遇产生何种影响。”中国新兴城市50强正处于城市建设的独特时期冯建强大中华区董事总经理仲量联行厦门50个值得关注的房地产市场3综述•仲量联行在中国大陆甄选出50个拥有大量商业地产发展机遇的二、三线城市。建设规模和经济发展进程正推动中国新兴城市50强以前所未有的速度发生转变。我们相信这些城市将成为下一个十年大家关注的焦点。•中国新兴城市50强可以被看成全球范围内一个巨大规模的市场。这是一个2.9万亿美元、规模与德国相当的经济体。若将这50个城市视为一个单一实体，它会是全球第五大经济体。这些城市的发展速度远远超出其余中国城市。在接下来的十年，中国新兴城市50强将占到全球经济增长的12%。•商业地产市场的发展步伐令人注目。随着城市的不断发展和现代化，未来十年内，中国新兴城市50强将新建8,000万平方米的零售物业和3,000万平方米的甲级办公楼，为市场带来亟需的高品质物业。•新的城市体系正在成形。自我们2009年出版的报告1以来，九个城市已从竞争中脱颖而出。现在我们称它们为1.5线城市，包括成都、重庆、大连、杭州、南京、沈阳、苏州、天津和武汉。这些城市正借力大规模的基础设施建设和经济发展，不断转向成熟。•成都已崛起为中国新兴城市50强中首屈一指的房地产市场；重庆、沈阳和天津的增长势头最强劲；武汉和西安具备综合多个物业类别的良好上行潜力。•经济增长的天平已由沿海地区向内陆和东北城市倾斜，这不仅表现在成都、重庆和沈阳取得的骄人成绩上，同时还表现在长沙、郑州和合肥等中部城市跃升为二线城市上。•由于正经历经济结构重组，一些沿海城市，尤其是位于珠江三角洲的城市暂时失去竞争动力。但是随着它们完成产业链升级，增长动力将会恢复。•随着中产阶级队伍的不断壮大，零售物业将成为中国新兴城市50强中最具中国新兴城市50强：50个值得关注的房地产市场中国新兴城市50强报告简介作为仲量联行全球竞争力城市研究系列的一部分，我们在2006年对中国一线城市以外的地区开展了深入的研究调查，着力于寻找出中国新的商业中心，以及鉴别构建未来全新城市格局的发展动力。其中的研究成果体现在我们2007年发布的研究报告《中国新兴城市30强》以及2009年发布的《中国新兴城市40强》中，这两份报告追踪了中国二、三线城市经济和商业地产快速发展的进程。鉴于过去三年城市迅速变迁，我们有必要对此前的研究作出更新。此次全新发布的《中国新兴城市50强》着眼于中国大陆最重要的50个二、三线城市，致力于评估中国经济、商业和政策的最新趋势和未来变化将如何影响这些城市的房地产市场。在2009年发布的《中国新兴城市40强》的基础上，此次新增了10个城市。我们在城市发展曲线中置入各个城市的位置，构建了一个可供清晰比较的框架，方便房地产投1《中国新兴城市40强》，2009年。仲量联行出版物4中国新兴城市50强投资机遇的房地产类别。借力于有利的人口结构分布，国际零售商们正大举深入中国新兴城市50强。它们正在哈尔滨、昆明和贵阳等三线城市快速扩张。•符合国际标准的仓储设施严重匮乏为物流仓储市场创造出大量房地产机遇——中国目前甲级仓库的总量仅相当于美国波士顿一个城市的水平。随着交通基础设施的改善、零售业的增长以及制造业向内陆的转移，物流市场的长期发展前景“十分广阔”。•中国新兴城市50强的办公楼市场活动将主要集中在1.5线城市，这些城市的办公楼物业品质正在提升，且来自国内企业的需求将推进市场增长。成都将成为领先的办公楼市场，重庆、天津、武汉和西安则值得期待。•受“十二五”规划中优先发展的高新产业如新一代信息技术、生物技术和清洁能源等行业需求的推动，产业园区空间预计将出现强劲增长。重庆、武汉、西安和沈阳的需求增长前景最被看好。•对国际酒店运营商而言，三线城市正涌现出新的机遇，但为了在这些未经考验的市场中有效竞争，运营商需要更具灵活性和适应能力。•随着中国新兴城市50强可供交易资产数量的增长，机构投资者对于商业地产的投资兴趣将增强，但是这一投资兴趣也可能随其风险偏好和流动性的变化而起伏波动。他们的关注点将在零售和物流市场，这两个市场紧扣快速增长的消费市场的脉搏。•中国新兴城市50强将持续书写引人注目的长期增长故事，但对大量风险的担忧可能引发人们对中短期的房地产市场保持谨慎态度。虽然这些城市将无法摆脱全球经济波动的影响，但重要的是，在中国经济结构性增长的支撑下，内陆城市可能比其它城市具有更强的适应力。资者、开发商、企业租户和地方政府从房地产的角度比较这些城市。我们评估了商业地产的每一个重要业态（零售、物流、产业园区、办公楼和酒店）的潜在机遇，并回顾了中国新兴城市50强的房地产投资和开发市场的发展演变历程。最后，我们针对这50个城市在未来十年发展进程中所要面对的挑战给出我们的观点。敬请访问:重庆50个值得关注的房地产市场5一个新兴的城市体系中国新兴城市50强在城市发展、经济成熟度、商业活动以及房地产市场活力方面表现出巨大的多样性。为了更好地理解不同市场的房地产机遇，仲量联行构建了一个评估中国城市特征的框架。基于经济和房地产市场的一系列指标，我们自2007年开始追踪各中国城市在仲量联行城市发展曲线上的变化。最新的2012年城市发展曲线中定义了五个城市类别：一线核心型城市：中国新兴城市50强以四个一线城市，即北京、上海、广州和深圳，为基准进行比较。作为中国最主要的房地产市场，它们的特征是拥有广泛的国际商务往来、深入的企业基础以及大量优质的国际投资级别物业，同时也是国内流动性和市场透明度最高的市场。1.5线过渡型城市：这是一个2012年全新增加的城市类别，包括成都、重庆、沈阳、天津和杭州等城市。在经济和房地产市场成熟度与活跃性方面，这些城市领跑中国新兴城市50强。它们都受益于中央政府政策的大力支持，出现了大量的基础设施投资和外商直接投资。这些城市具有规模大、开放度高和多元化的经济特征，吸引了大量国内和跨国企业的进驻，同时还拥有众多国际零售品仲量联行城市发展曲线成都6中国新兴城市50强福州合肥常州成都重庆大连东莞佛山昆明贵阳海口杭州长春长沙哈尔滨济南南宁兰州洛阳南京南通呼和浩特宁波青岛泉州沈阳苏州天津武汉无锡西安厦门郑州1.5线与二线三线深圳一线1.5线城市-过渡型021.510.52.5房地产指标22.51.510.50经济指标三线城市-起步型三线城市-新兴型二线城市-增长型2012年城市发展曲线图，一个城市体系正在成形城市发展曲线基于经济与房地产市场指标的组合，我们确定各城市在城市发展曲线上的位置：经济指标－经济规模和增长速度、城市人口、基础设施建设、开放程度、劳动力、受教育程度、国民财富和商务环境房地产指标－投资额、市场总量、开发商活跃度、企业集中度、零售商集中度和国际品牌酒店资料来源:仲量联行牌和国际酒店运营商。它们正经历大规模的商业地产开发。随着国际级品质物业数量的增加以及第一个大宗物业投资交易的出现，这些城市的房地产投资市场迅速发展。它们的所有主要商业地产业态都具有很大的潜力。二线增长型城市：这个类别包括诸如西安、青岛、宁波和无锡等城市。这些城市拥有大量的财富和/或密切的国际商务往来，以及推动其强劲零售市场的人口结构和多元化的行业基础。这些城市的商业地产开发增长迅速。它们往往在经济和房地产市场的某些领域具有优势。三线新兴型城市：这些城市包括昆明、哈尔滨和南宁等城市，它们已经进入“起飞”阶段，并且开始出现大规模的商业地产开发。零售商和酒店运营商正积极进驻这些城市。三线起步型城市：这些城市的商业地产市场开始成功吸引来自国内企业和希望抢占先机的外资企业的需求。代表城市包括贵阳、太原和乌鲁木齐。这些城市的市场透明度远远低于以上四个类别的城市。它们正在为“起飞”创造条件。50个值得关注的房地产市场7城市发展曲线：房地产指标得分上升，2009年—2012年城市发展曲线：经济指标得分上升，2009年—2012年2009年得分在采用新的统计方法后较《中国新兴城市40强》报告发布时得分有调整资料来源:仲量联行资料来源:仲量联行济南东莞佛州无锡郑州合肥长沙宁波西安厦门青岛南京苏州武汉大连天津杭州沈阳成都低高重庆20122009常州郑州合肥佛山西安宁波济南青岛无锡长沙东莞沈阳大连成都南京杭州重庆武汉苏州天津20122009低高城市发展曲线——自2009年以来的变化在2012年的城市发展曲线中，我们改进了之前使用的研究方法。我们完善并扩展了相关指标，尤其是针对投资、开发以及企业租户需求方面的关键性房地产指标。这赋予了我们观察中国新兴城市50强演变的崭新视角，有助于我们更准确地对城市进行分类。一些主要趋势形成：•自2009年以来，中国的二、三线城市无一例外地沿着城市发展曲线前进，这反映在房地产市场的深入发展（体现在投资、开发、商业物业品质和企业租户活跃度等方面），以及经济的强劲增长和日趋成熟（体现在GDP、国民财富、开放性、高附加值产业发展、劳动力与教育资源、基础设施建设和商务环境等方面）。•自2009年以来，我们见证了一些重要城市发展形成一个新的城市类别——1.5线过渡型城市，包括成都、重庆、大连、杭州、南京、沈阳、苏州、天津及武汉。在过去三年中，这九个城市在经济和房地产方面的得分提升显著，开始拉开与其它中国新兴城市50强的距离。所有这些城市都从大规模的基础设施建设投资中受益，同时它们商业地产的总量预计将在未来的两至三年内有大幅增加。•成都已崛起为中国新兴城市50强中首屈一指的房地产市场。随着中国的经济活动向西部转移，作为中国西南地区的经济中心，成都正在经历飞速的增长。这个城市具备多元化的经济基础，而且由于政府大力支持发展商业，人民生活质量较高，成都已经成为跨国公司尤为亲睐的城市。成都现已拥有中国新兴城市50强中最大的