干货-商业街历史、尺度、模式研究

北宋《清明上河图》中国传统商业街公元前184年，历史上最早商业步行街诞生1930的德国出现最早的现代步行街古罗马时期中世纪及文艺复兴时期中国宋代20世纪30年代20世纪60年代20世纪90年代至今商业街区发展历史HISTORYOFCOMMERCIALPEDESTRIANDISTRICT贸易的逐步扩展使得城市街道成为市民生活的中心商业步行街成为应对战后城市郊区化、复兴老城中心区的主要手段经济全球化及电商崛起的挑战下，商业街区以强化主题性与体验性保持活力国内一些以历史文化街区与现代商业业态结合的步行街区取得了较大成功商业街区发展演变至今已有几千年的历史。商业街区的缘起可以一直追溯到古罗马时期在巴西利卡内建造的最早商业步行街。在西方世界内，随着航海业的发展及工业化的到来，越来越频繁和广泛的贸易促使商业街区成为城市生活的重要部分。而现代商业步行街也是最早出现在欧洲并且一路发展至今，又在全球化及信息化的挑战下焕发新的生命力。而在中国商业步行街的历史也可以追溯到宋代。以历史文化街区为依托，结合现代商业业态的独特商业街区取得了较大成功。商业街区的发展历史商业街路径适宜尺度分析长度商业数据显示：1.近邻型商业街（业态以日常生活配套服务为主），一般为100m-200m，200m左右常见2.地域性商业街（业态主力店多，以全国知名品牌店，地方百货为主），一般为300m-600m，500m左右常见3.广域型商业街（业态规模可在市域内有重要影响，以全国、国际知名连锁品牌，旗舰店等为主），一般为700m-1000m，800m左右常见4.超广域型（业态规模在国内有一定影响力，国际品牌等为核心店铺，旗舰店、国内知名品牌较多），一般为1000m-1500m正常人的行走距离与身体感受：2600—2700m腿酸4000m累6000m筋疲力尽人们在商业街区游逛的路径是呈之字型，故完整的逛完商业街区行走长度至少是主动线长度的4倍商业街区舒适的动线长度以600m以下为宜宽度美国人类学家编写的《潜在的尺度》一书中提出了四个级别的距离空间感受：0.15m-0.45m亲密的尺度，这种间距可以安慰、爱抚等0.45m-1.2m私人的尺度，这种间距可以互相交流等1.2m-3.6m社会的尺度，这种间距可以进行社会交往等3.6m-7.5m公共的尺度，这种间距是陌生人若街巷两侧都是商铺，游人在中间行走，则宽度一般为7.2m-15m高度街道高宽比与人的感受：D/H＜1，两幢建筑相互干扰，产生压抑感D/H=1，产生内聚感，安定但不压抑D/H=2，产生内聚向心的感觉，且不至于排斥离散D/H持续增大，空间会失去围合感若取商业街高宽比为1，街巷宽度取7.2-15m时，两侧建筑高度约为7.5m-15m，即二至三层独幢型混合型院落型街区中建筑尺度变化不大，布局相对匀质，尺度较为单一，没有核心商铺优点：尺度宜人契合传统，能营造良好街区体验氛围缺点：受建筑单体尺度的限制对现代商业的某些业态需求不能适应以院子为建筑空间组织要素构成商业街区，形成一种传统情景消费体验的商业街区优点：体现历史文化，空间格局丰富且可扩展，主题体验性好缺点：非沿街部分效益不佳且不能满足现代体验经济下商业业态的需求街区中沿街或者核心处设置大尺度的建筑，成为街区的核心商铺，其余仍保持小尺度建筑肌理优点：丰富空间格局，满足现代商业业态的需求，提升商业效益缺点：大尺度肌理的建筑队整体街区历史文化空间的干扰影响商业街区空间单元模式商业街路径适宜尺度分析“宽窄巷子”是成都市三大历史文化保护区之一，由宽巷子、窄巷子和井巷子三条平行排列的城市老式街道及其之间的四合院群落组成，由45个清末民初风格的四合院落、兼具艺术与文化底蕴的花园洋楼、新建的宅院式精品酒店等各具特色的建筑群落组成。商业街运营模式对比：成都宽窄巷子物业不售，统一租赁管理成都的宽窄巷子由专门打造文化旅游的大型国有企业成都文旅集团进行开发运营，物业仅出租并不进行散售，这样有利于保持商业街品质，合理控制业态配比，使整体商业更优质。阳朔西街散售为主，大部分自行经营阳朔西街大部分商铺以散售为主，售出后大多由业主自行营运或出租，市场情况比较混乱，不能形成统一的管理，对于保持商业街品质及平衡业态配比存在一定的问题。北京三里屯Village物业不售，统一租赁管理北京三里屯Village由太古地产经营运作，太古地产则采取商业地产开发经营的模式，只租不售，赚取长期收益建外soho分散出售、租赁管理建外soho2—3年，对于租户商家来讲，市场未成熟，属于项目的上升期，也是市场培养期即“养铺期”。3—5年，对于商家来讲，此阶段市场已基本成熟。5—10年，此种物业分为开发商统一拥有产权和分散式小业主产权两种物业形式我们的建议：模式三租售结合成都宽窄巷子国内商业街案例分析国内商业街开发模式分析阳朔西街位于阳朔古镇中心，宽约8米，长近800米。历经1千多年，是阳朔最古老最繁华的街道，也是阳朔重要的旅游景点之一。明城墙、碑刻、古寺、古亭、名人故居、纪念馆等这些古老的建筑保存皆较完整。阳朔西街三里屯太古里是由太古房地产开发的商业综合体项目。它位于北京朝阳以工体北路与三里屯路交汇处。项目占地5.3万平方米。建筑面积17.2万平方米。为开放式的购物。由19座低密度的当代建筑布局而成。北京三里屯Village建外SOHO位于长安街上，国贸中心正南面，是目前CBD中面积最大的建筑项目，总占地面积为16.9公顷（东西长约760米），由18栋公寓、2栋写字楼、4栋SOHO小型办公房及大量裙房组成，配套设施包括幼儿园和会所等。建外SOHO特点描述：租售结合的模式，就是租一部分售一部分，开发商往往将物业的一部分租给主力店，再销售一部分商铺。优势分析：开发商都掌握部分的产权，出售的只是部分，往往将高楼层整体出租给品牌商家，以品牌商家为商场经营的主体，发挥他们的品牌效应，将低楼层作为大商家的辅营区分割后出售，即“主力店+辅营区”的模式，主力店品牌商家的进驻能提升辅营区的销售价值；该模式还可以有效平衡资金压力和经营风险的矛盾，这种模式具备较高的灵活性和可控性。经营要点：要点一，以优惠的租金引进零售的主力店、此主力店，尽管他们的租金一般都很低，但是这些大品牌的进驻，将聚集人气，带旺该商场，总的来说得大于失；要点二,通过主力店提升辅营区的销售价值，同时必须找到辅营区的准确定位，真正利用主力店人流。区别于传统的以零售为主的景区商业街，成都宽窄巷由于有着浓厚的川渝饮食文化为背景，定位方向为人文休闲型体验类商业，其商户业态以餐饮与休闲娱乐为主，目的为消费者提供一个放松休闲的休憩空间，这为同是四川境内项目的本案提供了一定的定位方向参考。商业街业态分布（按面积分类）单位：平方米业态类型成都宽窄巷子阳朔西街北京三里屯Village建外soho零售8%42%67%餐饮55%22%11%休闲娱乐25%11%13%服务配套12%25%9%总计100%100%100%本项目商业业态根据可比景区型商业街案例的业态配比情况，同时结合项目自身定位方向及当地美食文化等多元消费习惯，建议适当提升餐饮及休闲娱乐类业态比例，使业态配比更符合当地需求及消费客群的诉求。产品零售40%服务配套10%餐饮30%休闲娱乐20%超市商场服饰电影院游乐城KTV餐厅咖啡店小食国内商业街商业业态配比情况分析商业业态配比建议古城商业核心城市人文地标立体综合开发——打造全天候的娱乐、购物主题街区在设计上综合各种现代时尚的商业娱乐元素，实现主题商业街区模式，为游客提供便捷的消费和娱乐，给商家带来丰厚的回报，宫保里主题街区可以称为未来都市型商业设计，借鉴传统崇州商业文脉特点，巧妙融合宫保里片区文化特点，以丰富的街区空间组合、人性科学的商业交通组织体系，以及由步行街、酒吧街等营造的商业环境，建成富有文化特色的主题娱乐、购物街区。灵活稳健的商业管理，努力打造崇州第一品牌宫保里主题街区具备创造商业地产品牌的优势，它不仅可以依托崇州市的消费环境和消费理念，打造崇州古城商业文化的旗舰，而且可以发挥宫保府、罨画池的历史文化形态及底蕴，将文化特色运用到建筑和商业视觉环境中，打造具有城市地域特征的商业文化地产品牌。设计上采用田园生态型旅游街区设计理念将商业视觉环境管理的标准贯彻在设计中，通过高品质的形象吸引顾客。项目整体品牌，只有形成整体品牌才能吸引顾客重复消费，才能吸引更多的外地顾客慕名而来。项目定位崇州市最瞩目的商业建筑群，最具文化传统活力的城市地标具有独特城市地域特征的商业文化街区成为崇州老城区商业经济的全新增长点发展目标发展战略CabotCircus购物中心开发定位项目是布里斯托市中心的旧城重建项目，涵盖了住宅、零售、休闲、办公、交通及新城市景观等多个部分。其开发目标是在继承城市现有历史遗产的前提下，为当地居民创造一个新的居住、消费、休闲、娱乐、商务空间，并提供相应的配套设施。总体规划原则a)城市重建及多用途物业开发b)保留历史建筑c)创造安全的、具有吸引力的街道和广场d)良好的可达性、较小的交通压力e)单体建筑符合城市尺度、强调地标性f)有序的开发过程开发效果a)使日渐衰落的城区恢复活力b)创造一个24小时的生活、工作和娱乐空间c)商业投资为当地经济打开新的增长点d)公共交通设施得到改善e)创造新的街道和更具风格的城市景观案例研究LiverpoolOne利物浦一号项目分区项目内业态分区主要包括：OneParkWest、ChavassePark、HiltonLiverpool、JohnLewis、SouthJohnStreet、Debenhams、TheParadiseStreet、BridgeStreetApartment项目特点a)主力店的选点完成就自然定下了商业动线b)主力店的选型和停车场，公交枢纽的相互配合能够将商业带到新的高度c)有了主力店的动线，最难处理的便是动线上多层商业的交通汇合与分流，处理好了便如TheSouthJohnStreet，多动线交叉带来的不是混乱而是人气和趣味性d)TheChavassePark对高差的处理方式，其中包括将①三层变成首层，将城市动线从“屋顶”打通②将喧哗的商业氛围集中在一条深沟之中，不仅留下了干净整洁的公共空间——公园城市，同时如难波公园一般的沟壑中，给人一种类似哥特式建筑中独有的向上感，仿若接近上帝案例研究