乳山阳光水岸市场调查报告

用心营造幸福生活——乳山阳光水岸市调报告11-市场简析2全国房地产行业现状与分析2013年上半房地产市场延续去年的回暖走势，行业呈现出“一冷四热”的局面：在“国五条”调控政策遇冷的同时，行业投资环境全面回暖、城市住宅市场成交量持续回升、重点城市项目价栺普涨、土地市场量价齐升。大好形势下，房地产企业上半年取得了骄人业绩，万科、恒大、绿地、中海等龙头企业业绩均出现了大幅增长。在房地产行业在稳步回升的同时，外部环境却正在酝酿着极大的变数：首先，国际经济环境不容乐观，国内宏观经济面临的不确定性增强；其次，新一届政府的执政理念正在发生转变，在其对房地产行业明确表态之前，体系外因素对行业的影响存在一定的变数。根据国家统计局信息显示，2013年1-8月份，全国房地产开发投资52120亿元，同比增长19.3%，增速比1~7月份回落1.2个百分点；房屋新开工面积127840万平方米，同比增长4.0%，增速回落4.4个百分点；商品房销售面积70842万平方米，同比增长23.4%，增速比1~7月份回落2.4个百分点；商品房销售额45724亿元，增长34.4%，增速比1~7月份回落3.4个百分点；房地产开发企业到位资金76960亿元，同比增长28.9%，增速比1~7月份回落2.6个百分点。虽然房地产开发投资、房屋新开工面积、商品房销售面积和销售额等市场核心指标增速全线回落，但根据中国指数研究院日前发布8月份楼市百城价格指数。对100个城市新建住宅进行的全样本调查数据显示，8月全国100个城市（新建）住宅平均价格为10442元/平方米，环比7月上涨0.92%，是2012年6月以来连续第15个月环比上涨；同比上涨8.61%，连续第9个月上涨，全国主要一二线城市楼市持续火爆，意味着三四线城市仍在冬天。2-区域市场6城市概况依托于沿海开发城市的有力资源，当地居民稳定增长，为房地产持续的需求量提供依据。乳山市占地1668平方公里，人口59万，辖13个镇，一个工业园区，一个旅游度假区，城市绿化面积40%，素有金山肥水之称。乳山市经济发达，是中国最早的沿海对外开放城市之一。全市国民经济一直保持稳定、快速发展态势。乳山风光秀美，气候宜人，冬无严寒，夏无酷暑，十分适合人类生活居住。拥有国家AAAA级旅游区——省级银滩旅游度假区、国家森林公园及大乳山、圣水宫等众多景观，是旅游、疗养、避暑和度假胜地。乳山经济发展状况乳山市依托现有资源，实施的“工业立市、旅游兴市”的发展战略，经济得到长足发展。工业生产：2011年全市规模以上工业企业（年主营业务收入2000万元及以上的工业法人企业）375家，培植起了威海鑫山冶金有限公司、山东金洲矿业集团有限公司、乳山市金华集团有限公司、等一大批“名、优、特、新”产品，立足传统产业基础和资源优势，重点发展金属冶炼、机械汽车配件、纺织服装、食品加工、建材化工五大产业集群。农业生产：乳山市种植业主要以粮油、果品、桑蚕生产为主，为山东省重要的粮油、桑蚕生产基地和果品大市。2011年实现农业总产值65.16亿元，与上年同期持平；实现农村经济总收入333.8亿元，比上年增长10.7%。旅游资源：乳山风光秀美，气候宜人，冬无严寒，夏无酷暑，十分适合人类生活居住。拥有国家AAAA级旅游区——省级银滩旅游度假区、岠嵎山国家森林公园及大乳山、圣水宫等众多景观，其中银滩旅游度假区内长达20公里的沙滩和可同时容纳15万人的海水浴场，被誉为“天下第一滩”，是旅游、疗养、避暑和度假胜地。2011年全市实现生产总值(GDP)344.2亿元，比上年同期增长10.9%，其中：第一产业完成增加值29.6亿元，比上年下降1.89%；第二产业完成增加值188.45亿元，比上年增长12.95%；其中：工业完成增加值154.67亿元，比上年增长12.96%；第三产业完成增加值126.15亿元，比上年增长10.77%。消费水平分析2012年乳山在全国百强县排行榜中位于70名，居民经济稳步增长。职工工资进一步提高。2011年，全市市属以上单位年末从业人员为4.67万人，比上年同期增加19.1%，其中：在岗职工4.62万人，比上年增加18.8%；从业人员劳动报酬13.12亿元，比上年增长32.7%，其中：在岗职工工资总额12.96亿元，比上年增长47.3%；在岗职工平均工资28033元，比上年增长10.1%农民生活水平稳步提高。我市农民人均纯收入达到10953元，比上年增长17.06%，其中：人均工资性收入3872元，同比增长16.11%，人均家庭经营性收入6301元，同比增长10.62%。农民人均生活消费性支出5678元，比上年增长15.08%。产业结构继续调整优化。第一、第二、第三产业增加值占国内生产总值的比例分别为8.6%、54.7%、36.7%。人均国内生产总值达60179元，比上年增长10.13%。随着经济发展，居民可支配收入增加，消费水平和能力正在不断提升，但总体收入现阶段相对较低，绝大多数居民经济承受能力有限。城市整体规划乳山市中心城区整体规划思路是：向东西两翼适当拓展，以向东为主。规划建设用地控制范围为：向东到银金大道；向西到西外环路，南到青威高速路，北到黄埠崖.沿海重点发展旅游度假区打造“多村一社区”便民服务圈,对601个行政村进行规划分类，除24个撤村建居型社区外，初步确定建设150个左右新型社区，每个社区确定1个中心村。本项目城市总体布局结构：一城、两区、五个组团。一城——指乳山市的中心城市。两区——指夏村老城区与海滨新城区。五个组团——夏村老城区、潮汐湖旅游区、新城中心区、新港区、白浪湾度假区。老城区乳山房地产开发板块划分乳山房地产现划分为四个板块，西城板块，老城区板块，主要是旧城改造；城东南板块，是政府重点规划发展区域，高端项目多分布在这一区域；沿海板块主推海景房，外地客户较多。乳山城市规划重点发展东南部区域，现阶段东部区域认可度高，现在是高端住宅聚集区。本项目处在政府规划的西部发展范围之内，区域认可度低，适合开发普通住宅。乳山商业现状振华商厦鲁东商厦大世界商城烧烤一条街乳山商业主要集中在胜利街和商业街两侧，以服务居民日常生活为主，商业氛围不浓厚。星级酒店主要有乳山国际大酒店、东方大厦，以及在建的华玺大酒店。3-具体项目调查13瑞晟小区水景绿城夏南新城西新苑东方明珠城金泽名园罗马阳光城天筑绿洲名门二区西城华府香格里拉东城板块老城区板块紫锦花园明珠花园名仕家园市调楼盘示意图市调楼盘：西馨园项目名称西馨园项目地址胜利街西端服务公司开发商：乳山市城西置业集团有限公司基本情况一期、二期仅剩一楼或顶楼销售价格情况均价约3580元/平方米。销售进度营销评判售楼处没有系统包装，案场销售不专业。该项目靠近本项目，西馨园没有吸引人的建筑风格，仅外立面颜色有所变化，但因价格低，吸引了低经济能力的客户在此置业。户型面积区间为79-140平方米，主力面积区间为80左右，因总价低，购房者多为首次置业的刚性需求，作为周边居民及进城打工族者为主。西馨园户型设计优：布局紧凑，空间利用率高优：南北通透优：全明户型劣：入户门正对洗手间优：户型面积与功能配比合适优：南北通透，全明户型优：南向主卧带阳台劣：客厅北向项目地址乳山市车管所西2009年开盘时间2009年体量一期6栋普通多层二期1栋多层电梯洋房，4栋普通多层主力户型90㎡套二户型交房时间现房近期优惠交定金后约80-100元/㎡优惠总套数28栋多层,11栋已建，17栋尚未开始建设去化率一期基本去化完毕，剩余一层及顶层为主二期销控套数约30%，实际去化约10%面积区间多层85-95㎡、电梯洋房120-130㎡工程进度一二期为现房，三期开工时间未定销售价格普通多层：二楼4280元/㎡三楼4380元/㎡电梯洋房：三层4780元/㎡层差200-300元/㎡优劣势分析优势：紧邻在建学校，封闭式小区，物业管理较好劣势：位置较偏，周边生活配套不完善瑞晟小区项目地址青山路北首，光明街交汇处开盘时间2012年9-10月体量4栋多层主力户型80-110㎡套二户型交房时间2012年12月近期优惠交定金后约80-100元/㎡优惠总套数4栋多层108套去化率现处于内部认购期面积区间80、90、110、125㎡工程进度4栋封顶销售价格1F4080元/㎡2/4F4280元/㎡3F4380元/㎡5F4180元/㎡6F3980元/㎡优劣势分析优势：位居青山路、紧邻家具商场、家家悦超市等、商业配套较好。劣势：想体量较小，仅有4栋楼，不成规模。明珠·花园优势：距离市区较近，配套完善劣势：项目体量较小、社区不成规模水景绿城该项目采用现代城市园林的建筑风格，在滨河公园正对面，靠近实验小学、大型商场和超市，周边配套相对成熟。项目名称水景绿城项目地址青山路与城南河交汇处服务公司开发商：威海嘉信房地产开发有限公司规划设计：济南同圆规划设计院景观设计：香港亚太景观设计院全案策划：烟台石木堂基本情况占地面积5.89万平方米，总建筑面积6.8万平方米，容积率0.9，绿化率48%价格情况均价约3800元/平方米，起价3500元，最高4100元，销售进度一期只剩下不好的楼层营销评判售楼处没有包装，案场销售不专业。水景绿城景观规划该项目以“水、绿”为主题，配备了1500㎡的水景，用水景贯穿整个社区，同时在社区中心配备了3000㎡的休闲娱乐广场，在小区内形成一个十字景观轴，打造了仿木长廊、观赏喷泉、假山凉亭、灌木丛林等景观小品。户型面积区间在77-114平方米之间，主力户型80-100平方米。客户多为老城区居民，以23-35岁左右为主，刚性需求，多选择80平方米左右的两室。水景绿城户型设计优：布局紧凑，空间利用率高优：户型面积与功能配比适合优：南北通透劣：客厅北向优：南北通透，全明户型优：南向卧室、客厅劣：入户门正对着洗手间优：南北通透，全明户型劣：入户有些面积浪费‘劣：客厅北向优：南北通透，全明户型劣：入户有些面积浪费‘劣：客厅北向项目地址青山路与前进街交汇处开盘时间2012年5.28体量24多层，5栋小高层主力户型85-95㎡左右交房时间未定近期优惠50元/㎡总套数1010户（当期3栋小高层、2栋多层)去化率小高层：去化约80套（144套）多层：去化20套（45套）网签：19套。面积区间60-153㎡工程进度多层、小高层已封顶销售价格多层：3580元/㎡起小高层：3500元/㎡起优劣势分析优势：周边为实验小学，实验中学，为学区房劣势：周围环境一般名门二区项目定位欧洲风情花园洋房社区，并规划有5栋小高层，且现有三栋在售，后期规划有大面积多层洋房，将会成为本案形成直接竞争。城东南板块项目分析东方明珠城金泽名园罗马阳光城香格里拉紫锦花园东城区竞争项目分析项目地址香格里拉南浦东路开盘时间多层已销售4年左右小高层为2011年下半年体量多层（均已入住）6栋小高层主力户型150-170㎡交房时间已交房近期优惠无总套数当期小高层288户去化率多层剩余1F、5F，小高层剩余约60套面积区间100-170㎡工程进度已经交房销售价格小高层起价4480元/㎡均价约5200元/㎡优劣势分析优势：位居东城，地段接受度较高，紧邻干道，交通便捷。劣势：周边缺乏基本的生活配套紫锦花园项目定位高端，以大面积户型为主，且为东城唯一在售小高层社区，2010年8月份左右开盘时吸引众多高端客群，去化较好东方明珠项目名称东方明珠项目地址浦东路东服务公司开发商：乳山市正华房地产开发有限公司、乳山市城西置业集团有限公司基本情况项目位于乳山城市东部，是城市规划建设的重点区域，现在配套尚不完善，8.2万平方米价格情况普通多层4480元/㎡起电梯洋房2F4980元/㎡3F5180元/㎡小高层1F起价4780元/㎡层差100元/㎡左右营销评判优势：位居东部城区，地段接受度较高，劣势：缺乏基本的生活配套、周边环境较差，道路不通该项目是乳山在建的高品质楼盘，可根据客户个性化需要预定不同的平面布局，同时在设施及配套体现了高档小区的品质，如会所、儿童游乐场、品牌防盗门、可视对讲等等。东方明珠户型设计东方明珠户型面积较大，以