第三章--房地产投资市场分析

1第3章房地产投资市场分析在理性的房地产投资分析中，市场分析是一项必不可少的工作。投资房地产，根本目的是获取预期的利润，而能否获利及获利程度取决于未来的实际变现率。只有对未来的市场景气情况及消费者需求偏好等等有准确的把握，方能作出适宜的投资决策，确保投资目标的实现。在房地产投资分析中，市场分析是最为困难又最为重要的一环。3.1.1基本概念房地产市场是从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易的活动场所以及一切交易途径和形式。房地产市场指当前潜在的买者和卖者，以及当前的房地产交易活动。一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、价格、资金、运行机制等因素构成的一个系统。房地产市场的各种构成要素反映市场的各种现象，决定并影响着房地产市场的发展与未来趋势。王望珍23.1房地产市场概述3.1.2房地产市场运行环境王望珍3房地产产业的运行环境主要影响因素社会环境人口数量和结构、家庭结构及其变化、居民思想观念、社区和城市发展心态等政治环境政治体制、政局稳定性、政府能力、政策连续性、政府及公众对待外资的态度等经济环境城市或区域总体经济发展水平、就业、支付能力、产业与结构布局、基础设施状况、利率和通货膨胀等金融环境宏观金融政策、金融工具完善程度、资本市场发育程度等法律制度环境与房地产有关的正式规则，包括现行法律和相关政策技术环境建筑材料、建筑节能、建筑施工技术和工艺、建筑设备的进步；信息技术的发展和应用等资源环境土地、能源等资源约束国际环境经济、投资全球化及国际资本流动43.2.1房地产市场的需求如果其他条件不变,某种商品或服务的价格下降时,其需求数量就会上升,反之,需求就会下降,即对某种商品或服务的需求数量与该商品或服务的价格呈逆相关关系。影响因素：1.收入的变化2.其他商品价格的变化3.对未来的预期4.政府政策的变化3.2房地产市场的供求关系53.2.2房地产市场的供给供给的基本法则为:当其他因素不变时,较高的商品价格会使可供销售的商品数量增加,较低的商品价格会使可供销售的商品数量减少。供给数量与价格的关系正好和需求数量与价格的关系相反,为正相关关系。非价格影响因素：1.房地产开发成本2.政府政策的变化3.对未来的预期4/28/2020第二章房地产估价的理论6特殊产品：在房地产市场中，对于特殊地段或有特殊意义的房地产，会由于对投资的回报率期望过高或投机行为，导致商品价格越高，需求越旺，投资越旺，即使超过均衡点仍保持这种趋势，直到市场遭到破坏，再形成新的供求关系为止。73.3房地产市场的特性（1）市场供给的特点供给缺乏弹性非同质性高度垄断性（2）市场需求的特点需求具有广泛性需求具有多样性需要金融机构的支持（3）市场交易的特点实质是产权的交易交易费用多信息不对称（4）市场价格的特点总体是向上的趋势83.4房地产市场的运行规律2.4.1房地产空间市场与房地产资产市场（1）房地产空间市场空间市场上的需求者是需要使用房地产空间的家庭和企业，供给来源于房地产资产市场。（2）房地产资产市场资产市场的需求者是通过拥有房地产而获取收益的家庭和机构投资者，新增供给来源是新建的建筑物数量。（3）两者之间的联系与均衡联系紧密：空间市场的关系决定了房地产租金水平，该租金水平同时决定了房地产资产的收益率，从而影响资产市场的需求；同时，空间市场的供给又是由资产市场决定的。均衡：均衡是短暂的，不均衡是长期的，总围绕均衡状态上下波动。93.4.2房地产市场的周期循环（1）定义是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象,且此现象重复发生。供求平衡点升，但有所减缓上升，租金增长率上增长率，空置率开始供给增长率超过需求衰退（收缩）阶段增长加快，空置率衰退阶段增长率开始下滑继续上升，租金供给减少，需求复苏阶段或小步上升空置率下降，租金增长率稳定供给减少，需求增长加快，长期平均空置率租金增长率保持上升但需求快于供给，控制率继续下降，供给开始增加，需求继续上升，繁荣（扩张）阶段高低（2）房地产周期循环的原因1.影响供需的主要因素,其中以金融相关因素的变动最为关键；2.市场信息的不充分,从供需两方面调整不均衡的时间落差(time一lag,简称“时差”)；3.生产者与消费者的心理因素,如追涨不追跌、一窝蜂的投机或非理性预期；4.政策影响,如容积率控制、农地征用；政治冲击,如社会政治动荡；5.制度因素,如预售制度的期货效应、中介与估价制度的健全程度等；6.生产时间落差、季节性调整、总体经济形势等。王望珍10113.4.3房地产市场中的泡沫与过热（1）房地产泡沫及其成因定义：指由于房地产投机引起的房地产市场价格与使用价值的严重背离，脱离了实际使用者支撑而持续上涨的过程及状态。原因：土地的有限性和稀缺性是基础投机需求膨胀是诱因金融机构过度放贷是助燃剂12（2）房地产过热及其诱因过热：指市场上的需求增长赶不上新增供给增长的速度所出现的空置率上升、物业价格和租金下降的情况。过度开发的诱因：开发商市场预测的偏差开发商之间的博弈和非理性行为开发资金的易获得性13（3）房地产泡沫与过度开发的区别与联系1、区别是反映两个不同层面的指标严重程度与危害性方面不同在周期循环中所处阶段不同参与的动机不同：过热是基于投资的动机，而泡沫是基于投机的动机2、联系过热不是泡沫，但是过热是市场产生泡沫的前提，也是诱因。14（4）房地产泡沫的衡量实际价格/理论价格房地产价格增长率/实际GDP增长率房地产价格指数/居民消费价格指数房价收入比住房支付能力指数房地产投资需求/房地产使用需求3.5政府对房地产市场的干预（1）土地供应政策和地价政策（2）金融政策（3）住房政策（4）城市规划（5）税收政策王望珍153.6我国房地产业的发展周期及分析王望珍163.6.1中国房地产的发展周期王望珍17供求平衡点升，但有所减缓上升，租金增长率上增长率，空置率开始供给增长率超过需求衰退（收缩）阶段增长加快，空置率衰退阶段增长率开始下滑继续上升，租金供给减少，需求复苏阶段或小步上升空置率下降，租金增长率稳定供给减少，需求增长加快，长期平均空置率租金增长率保持上升但需求快于供给，控制率继续下降，供给开始增加，需求继续上升，繁荣（扩张）阶段房地产周期指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象,且此现象重复发生。关于房地产周期的描述，目前还没有一个公认的标准。根据周期的波动状况，可以将房地产市场的周期划分为三个阶段：第一周期（1978～1991）：从无到有，逐步发展，1989年到达高潮，1989年调控，受到冲击；第二周期（1992～1997）：房地产市场经历过热和调整两个阶段。1993年上半年到达顶峰，下半年国家调控，1997年到达谷底，投资出现负增长。第三周期（1998～2008）：1998年房地产开始回升，2007年到达顶峰，随后的调控政策发挥效果，2008年到达谷底。第四轮周期（2009～）：新一轮周期的开始？王望珍183.6.2房地产周期一般影响因素分析内生性因素：虚拟资产特性、心理预期、投资因素、信息不完全、时滞效应。外生性因素：金融支持过渡、房地产产品结构不平衡、通货膨胀、利率。王望珍19虚拟资产特性首先，房地产是在短期内供给数量无法增加的资本品，房地产越来越多成为一种投资工具和方式，从而体现出一定的虚拟资产的特性，很多程度上不直接参与实际的生产过程。这意味着在价格决定过程中需要更多地考虑未来的收益情况，而成本对价格的影响在下降。其次，房地产是商业银行发放贷款的重要抵押品，房地产价格的变动会促使银行信贷和货币供给的直接变动。房地产价格的波动不仅会直接影响社会生产和消费等实际经济领域，而且通过货币供给和信贷总量等传导机制对金融市场产生影响，使得房地产与普通消费品或其他资本品价格具有更强的波动性，导致实际经济的扩张与收缩，而这游反过来影响房地产的周期波动。王望珍20王望珍21心理预期在经济扩张时，投资者过于乐观，往往过高估计房地产的销售量与价格，从而大量投入资本，使经济进一步扩张。在收缩时期，房地产市场低迷，在悲观预期下，投资者过低估计销售量与价格，市场低迷进一步蔓延。人们的这种情绪相互传染与放大，形成连锁反映，从而引起房地产的周期波动。投资因素投资主要是对房地产的供给产生影响。如果投资加快、结构合理，投资的信心会促使更多的社会资源加入房地产业，这样房地产业供给会产有较快的增长，能促进房地产市场的繁荣。相反，投资低迷，供给就会下降，需求也会受到影响。王望珍22信息不完全由于各种条件的限制，市场参与者不可能对市场有完全的信息，在时间上，人们难以精确判断未来价格变动的影响及幅度，在空间上，也不可能准确了解各个地方区域的价格行情，结果造成价格信号的失真或信息的滞后。人们的决策与潜在房地产经济运行有较大的偏差，而理性经济人根据偏差不断地进行适应性预期调整。但这种调整时而高于实际经济，时而低于实际经济，出现上下幅度的较大偏差。王望珍23时滞效应王望珍24金融支持王望珍25金融支持与房地产周期波动存在非常强的正相关关系房地产产品结构不平衡房地产产品结构不平衡是指房地产业内部各产品组成及其相互间的比例关系。由于房地产产品结构的供求不一致，导致市场再次大规模调整，市场不平衡加剧，房地产正常运行所要求的各部门、各系统的协调联系被市场结构、产品结构所分割，这也就引起了经济发展中的停顿和振荡。王望珍26通货膨胀由于房地产具有很好的保值增值功能，因此作为一种投资工具和消费品，往往被作为很有效的抵抗通货膨胀的壁垒。当通货膨胀率上升时，房地产的需求也会上升，两者呈现正相关关系。王望珍27利率利率的变动与房地产周期的波动呈反方向变化。在供给方面，利率降低，意味着开发商资金成本降低，开发商会加大供给从而促进市场繁荣；相反当银根缩紧，利率提高，会加大开发商的财务负担；在需求方面，当利率提高会加大按揭购房的成本，从而阻碍需求；利率降低则会促进人们的购房意愿，加大房地产的需求。王望珍283.6.3新一轮房地产周期的驱动因素根据惯性原理，将新一轮周期的驱动因素分为三个方面：增长面、宏观面、制度面。王望珍29增长面因素分析其一是城市化：城市化作为增长的引擎，是非常重要的增长面因素。1978~1987，城镇化增长了7.4%，平均每年0.74%1988~1997，城镇化增长了6.1%，平均每年0.61%1998~2004，城镇化增长了8.41%，平均每年1.2%其二是居民收入的提高：我国人均GDP在2003年突破1000美元。王望珍30宏观面因素扩张性的财政政策1998年～2004年，累计发行长期建设国债9100亿元，国债形成的投资规模5万亿左右，每年拉动GDP增长1.5~2%2008年宏观政策经历重大调整：年初“双防”政策年中“一保一控”政策年末“保增长”王望珍31扩张性的货币政策：主要体现为利率政策和住房消费信贷政策。2008年9～12月，央行连续5次下调利率，4次下调存款准备金率。王望珍32王望珍33制度面因素一是投融资渠道的单一化在利率下降，股市低迷，外汇投资管制，债券市场又不放达的情况下，投资房地产成为自然选择。二是当前的制度框架，决定了地方政府行为的扭曲。在每轮房地产周期，地方政府的“积极”是有目共睹的。低价征地、高价出让，已成为不少地方政府创造政绩，增加财政收入的途径。二房地产业的发展，能够带动整个地方经济，包括GDP、财政以及就业等的全面增长。某些地方政府还在城镇化的幌子下，通过强制拆迁扩大房地产需求。王望珍34总结：增长面因素对房地产的发展起决定性的作用。制度面因素随着市场化进程的加快，对房地产发展的驱动会减弱。宏观面因素，也会随着市场环境发生变化。如扩张的货币政策向适度宽松货币政策的转变等。总之，鉴于增长面因素的长期影响，无论是房地产业还是房地产价格的总体水平，在今后一段时期仍然会处在一个稳中趋升的态势。王望珍353.6.4.2009房地