城市更新旧城改造项目工作要点--

旧城改造项目工作要点介绍本报告是严格保密的。城市化进程不平衡留下的顽疾，一是政府主导模式，即政府是改造的主体，由政府投入大部分资金进行改造，政府负责村民的安置补偿。二是由政府和房地产开发商进行改造的市场改造模式，开发商在政策范围内负责村民的安置补偿，并按照改造方案进行开发，政府给开发商提供一定的优惠政策并在其中起监督、规划的作用。三是由村集体经济组织或村民自行改造，改造资金由村集体经济组织和村民自行解决。政府则在税收、贷款和基础设施建设等方面提供优惠或协助。（深圳渔民村、田贝村改造）为什么要改造如何改造本报告是严格保密的。几个关键名词村民的基层管理组织，相当于居委会。股份公司对村民信息掌握全面，熟悉村民心理，在村民中有一定的威望，在村民的联系、召集、组织、确权、谈判过程中能起到重要作用，能减少过程中产生的矛盾村民股份公司对拆迁房屋的结构形式、层数、原面积、违建面积、附属物等做详细的登记，明确房屋产权归属（集体、个人、国家）（有时需补办土地用地手续，房屋产权证等），经过业主、开发商、政府部门的三方确认，备案，作为拆迁赔偿依据。丈量、确权新建的建筑总面积与拆除的原有建筑总面积的比值。又叫拆建比，是拆赔方案的核心。深圳一般是1∶0.8，还有拆一赔一拆赔比定向摘牌拆迁业主和政府协商，设立土地出让条件，保证出让的净地可以自己拿到。拆迁成本拆迁中所有的费用，是开发成本的一部分，包括拆除费、安置费、搬迁费用、拆迁管理费、测绘费、评估费、拆除费等费用。一般换算到还建面积的平米单位。本报告是严格保密的。与普通房地产开发流程不同，旧改项目的开发链延长至土地开发环节，业主承担土地一级运营的工作。区域经济/房地产项目价值链市政基础设施建设七通一平运营管理营销销售营销销售施工管理项目融资项目设计项目规划定位开发招商土地出让土地融资土地开发项目开发管理运营拆迁安置–向土地所有人收购土地–拆迁和安置–把土地出售/转让给房地产开发商或驻商商业模式–房地产开发商–代理商/中介机构–运营管理商–进行宣传及谈判等工作以吸引开发商/驻商来进行土地开发–在所购土地上规划并建造房地产等项目–把所建房地产等项目出售/出租给驻商–进行宣传及谈判等工作以吸引驻商来购买/租用已开发的房产等项目–负责日常的运营、维修及其它管理–土地一级运营–帮助开发商/驻商规划总体及单一项目的建设本报告是严格保密的。在土地一级运营实施过程主要包括三个阶段前期准备拆迁实施开发实施规划研究编制实施方案组建机构项目招商现状核查制定拆赔方案拟定优惠政策规划报批计划申报物业核查公告物业登记、确权业主访谈确定拆赔方案拆迁动员拆迁谈判签定拆补协议土地供应申请制定开发方案编制详细规划拆迁手续办理发布拆迁信息房屋拆除办理前期手续开发建设风险控制可前置，开发主体的合法性确立本报告是严格保密的。前期准备工作流程规划研究编制实施方案组建机构现状核查制定拆赔方案拟定优惠政策规划报批计划申报规划局区旧改办拆迁办公室市政府市政府主管部门审批审批项目招商本报告是严格保密的。拆迁实施阶段工作流程物业核查公告物业登记权属确认业主访谈确定拆赔方案土地供应申请拆迁动员拆迁谈判拆迁办公室区旧改办开发商区旧改办业主审批签订拆补协议谈判小组市国土局股份公司本报告是严格保密的。开发实施阶段工作流程制定开发方案编制详细规划房屋拆除办理前期手续开发建设拆迁手续办理风险控制区旧改办规划部门开发商拆迁公司拆迁公司发布拆迁信息区政府本报告是严格保密的。旧城改造涉及政府、开发商、村民的三方利益，一切美好愿望的实现都要基于利益博弈政府利益企业开发利润及品牌建立旧改项目企业利益改造后区域价值提升，承担城市功能的城市增长极拆迁、建设模式改造前社区脏乱差，公共配套不完善，区域价值被贬损村集体及村民利益村民居住环境改善城市归属感增强村民社会保障增加利益主体博弈模型满足各方长短期利益城市功能完善城市价值提升旅游消费升级政府、企业、村民三房的利益动态平衡本报告是严格保密的。三方在拆赔谈判中的具体分工和工作①负责村民的联系、召集、组织②作为工作组成员逐户进行谈判，做好讲解工作③保证拆迁稳定④已身作则，起到拆迁带头作用①拆迁政策和实施方案的宣传解释②股份公司和村民思想工作③负责拟定各种具体详细的拆迁补偿方案④联合各单位人员组成多个工作小组⑤谈判培训和准备⑥制定谈判策略⑦工作小组进驻大冲村逐户实施谈判⑧谈判过程中组织会议，改进策略、修改方案、解决问题政府股份公司①不参与具体谈判工作②与股份公司和村民签订补偿安置协议③实施补偿开发商本报告是严格保密的。开发模式本报告是严格保密的。城市更新主要的运作模型研究城市发展基金模式（UrbanDevelopmentFund）MUT模式（MixedUsedTheory）SUR模式（软性城市更新）IDP模式（通过改建和开发计划来进行改造）实施策略实施模式借鉴运作过程改造分期——见世联地产顾问丛书《城市更新之市场模式》本报告是严格保密的。城市更新运作模型研究城市发展基金模式（UrbanDevelopmentFund）MUT模式（MixedUsedTheory）SUR模式（软性城市更新）IDP模式（通过改建和开发计划来进行改造）城市发展基金以吸引私人投资为目的，将私人资金吸引到对投资缺乏吸引力的城市内城，从而推动城市更新运动，抑制日益严重的城市衰退。中央财政拨款城市发展基金城市内城更新工程无偿资助利润分成低息贷款私人资本投资阳光海岸项目较难争取到中央财政的拨款。三亚市年GDP不足50亿，财政收入不足7亿，市财政较难投入。模式匹配度：较差案例借鉴：英国城市发展基金（1982）本报告是严格保密的。城市更新运作模型研究城市发展基金模式（UrbanDevelopmentFund）MUT模式（MixedUsedTheory）SUR模式（软性城市更新）IDP模式（通过改建和开发计划来进行改造）针对大规模的，多功能的城市更新项目，由于单一主体，单次难以直接完成，因此产生MUT更新模式，利用模块划分思路，保证模块的相对独立与完整性，保证单模块开发的资金收回。MUT的适用环境是大型的，需要进行全面功能改变，且必须是开发目标明确的多功能配套地区的开发。本项目规划为多功能综合旅游服务区，需要作区域功能的全面改变。地块狭长，权属复杂，公间比例较大，难以一次完成。模式匹配度：好案例借鉴：伯明翰市的布林德利地区（全欧洲规模最大的运用MUT模式进行改造开发的项目）本报告是严格保密的。城市更新运作模型研究城市发展基金模式（UrbanDevelopmentFund）MUT模式（MixedUsedTheory）SUR模式（软性城市更新）IDP模式（通过改建和开发计划来进行改造）SUR模式是软性城市更新模式（SoftUrbanRenewal）的缩写，在时间应用中其突出的特点是，在城市更新过程中不强制原住民一次性搬迁，而是采取边更新边搬迁的方式。在目前城市更新的应用中这一模式主要用于对小规模住宅区的改造。模式匹配度：较差案例借鉴：澳大利亚Vienna镇的城市更新本报告是严格保密的。城市更新运作模型研究城市发展基金模式（UrbanDevelopmentFund）MUT模式（MixedUsedTheory）SUR模式（软性城市更新）IDP模式（通过改建和开发计划来进行改造）这项计划目的在于对街区进行空间改造。这种改造模式不宜于控制改造进程，而且由多主体参与改造的方式很容易降低改造标准。大型开发商小型开发商小型开发商区位最好区位较好区位不好大范围，高层的高档居住区小范围，四到五层的家庭住宅小型的家庭公寓住宅土地租金上升政治经济实力建造和出售自助改建模式匹配度：较差本报告是严格保密的。大规模、多功能的城市更新项目主要采用MUT模式MixedUsedTheory混合功能开发理论大规模的、多功能的城市更新项目，由于单一开发商，单次难以直接完成，因此产生MUT更新模式。适用环境：大型的，需要进行全面的功能改变，且必须是开发目标明确的多功能配套地区的开发。利用项目规划组（委员会）与开发商（业主）的互动，保证整个项目目标的实现。利用模块划分思路，保证模块的相对独立与完整性，保证单模块开发的资金收回。每个建设阶段保证相对完整，尽量保证每一建设阶段能够收回成本供下一阶段建设使用。寻求各模块新的增长点，在此基础上形成整体价值的全面重建。规划委员会和开发业主、承包商保持互动，保证所有建设阶段的完成满足最初的规划目标。强有力的组织机构模块划分，各自平衡滚动开发增长点的价值标杆多角度互动本报告是严格保密的。MUT模式的组织实施流程政府规划组（委员会）开发商确定增长点招标确定开发商互动监督制定总体设计商定划分功能模块与开发次序与承包商互动开发本报告是严格保密的。部分安置、部分出售、分期投入、滚动开发，是旧城改造项目的基本思路滚动开发模式：利用安置区作为启动，每期部分安置拆迁居民，剩余房产出售，产生利润，滚动进入下一期的开发成本中。该开发模式，首先保证项目安置区启动，保障原居民利益，其次保障了开发商的资金安全，调动开发热情，最后实现了区域更新的政府目标。项目开发策略安置区安置区安置区安置区产生利润下期居民部分安置下期居民部分安置下期居民部分安置食品厂出售物业儋州村出售物业四更园一期出售物业四更园二期出售物业产生利润产生利润保障居民利益实现。保障政府目标实现。保障企业利益实现。本报告是严格保密的。旧城改造中7种盈利模式本报告是严格保密的。旧改项目分为一级开发收益和二级开发收益两大类盈利模式获取一级开发的收益获取二级开发和土地增值的收益自主开发合作开发•承诺投资回报率合作开发•按股份利润分红项目公司取地自主开发项目公司取地转让变现合资公司合作开发BOT项目转让熟地招标、拍卖、挂牌获取土地出让金通过项目开发和土地转让开发，获取开发利润和土地增值收益1234567下面以三亚城投开发阳光海岸项目为例本报告是严格保密的。模式一：城投自主进行一级开发三亚政府阳光海岸拆迁工作小组三亚城投拆赔谈判拆迁补偿土地平整净地权益资金商业银行债务/股权融资信托/私募基金签订协议出让金模式一运作过程示意图：城投单独进行一级开发，政府将熟地出让之后全额返还给城投。本报告是严格保密的。城投自主进行一级开发模式评价好处是利用财务杠杆,使得利润最大化。尽可能的减少股权融资，对于高利润低风险项目来讲积累资金的意义重大。城投需投入巨大的人力、物力、财力运作实施。单纯的政府背景具有较强的公信力对政策的把握度高能够保证项目的顺利实施较高比例的债务融资所形成的杠杆效应资金压力过大市场化程度低操作缺乏灵活性容易抬高建造成本利弊适用性分析利润高，风险小的土地，或者土地被较大程度贬损所需资金投入通过多角度融资能够解决原住民对非政府机构介入拆迁极为排斥本报告是严格保密的。模式二：城投寻求合作开发，并约定投资回报率三亚政府阳光海岸改造领导小组三亚城投拆赔谈判拆迁补偿土地平整净地权益资金+土地入股签订协议出让金三亚城投通过约定投资回报率吸引其他投资者合作进行一级开发实际上是一种融资性质的合作，城投主导整个开发进程，在阶段性一级开发完毕收回土地出让价之后，向合作方支付承诺的投资收益。模式二运作过程示意图：其他主体注入资金约定投资回报率按约定投资回报率本报告是严格保密的。城投自主进行融资型合作开发模式评价城投对资金的要求和投资者对短期稳定利润的要求是合作的基础合作者甚至并非房地产企业，比如投资机构、基金公司等。缓解独自开发所造成的资金压力城投主导开发具有较强的公信力对政策的把握度高固定合作方的投资回报率后，城投可以实现利润最大化风险独自承担市场化程度低不能调动投资者的积极性不利于安抚原住民情绪利弊适用性分析利润高，风险小的土地或者土地被较大程度贬损只是针对特殊的个案，不具有普遍性所需资金投入通过多角度融资能够解决本报告是严格保密的。模式三：城投谋求战略性合作开发，并按股分红三亚政府阳光海岸改造领导小组三亚城投拆赔谈判拆迁