德国的住房政策

德国的住房政策一、房租管制为保障居民的基本住房条件，德国政府采取了租户权益保障措施，要求各地政府按照不同区位、不同结构和质量的房屋，分别提出相应的指导租金水平，作为住房出租人和承租人确定住房租金的参考标准。二、福利性公共住宅所谓福利公共住宅，就是在政府资助下，由个人、非营利住宅公司、自治团体建造，向多子女家庭、残疾人、低收入者以及养老金少或领救济金的居民出售或出租的住宅，包括大中型企业用自有资金建造并在税收入得到国家优惠的职工住宅。联邦法律规定，对于因经济收入低，或某一民族、信仰某一宗教，或孩子太多等原因导致找不到房子的家庭，政府有提供福利性公共住宅供其租住的职责。三、房租补贴房租补贴制度是目前德国对低收入居民住房保障的主要方式。根据法律规定，德国公民凡家庭收入不足以租赁适当住房者，有权享受住房补贴，以保证每个家庭都能够有足够的住房支付能力。房租补贴的资金由联邦政府和州政府各承担50％。四、住房储蓄德国住房储蓄制度是为实现购建房筹资而形成的互助合作融资体系，主要有以下特点：一是先储蓄、后贷款。二是贷款利率固定、低息互助。三是政府实行储蓄奖励。此外，政府对住宅价格的有效调控以及相应的住宅价格稳定，保证储蓄的住宅购买力不发生大的变化(贬值)，也是住房储蓄制度得以发展的一个重要外部条件。五、购建房税收政策首先，政府对非营利性建房企业所兴建的福利性社会住宅给予资助。第二，鼓励私人建房。第三，鼓励私人按市场价购房。另外，一些企业还给将要购房的职工提供比较优惠的购房贷款，以缓解职工购房的压力。德国由一个曾经是房荒严重的国家，发展到今天的住房供应充沛、住房金融发达和政策法律完善，其成功经验非常值得我们借鉴。1.提高认识，确立政府在住房保障方面的职责当前各级政府对住房问题的重视，更多地是把住房建设作为经济政策的重要内容来关心和支持的，却较少从保障角度、从社会政策角度来考虑住宅问题。而德国住宅法律明确规定，居住权是公民权利的重要组成部分，把保障公民的基本居住条件作为国家、政府的基本职能，并设有专门的负责机构和必要的资金投入。因此，我们应当借鉴德国的经验，进一步提高各级政府对住房问题的认识，明确政府在住房保障方面的职责，加快建立住房保障体系。2.深入研究住房保障方式，把保障机制融入市场机制由于我国家庭收入透明度低，收入界定的监管难度大、成本较高，使一些高收入家庭也得以购买经济适用住房，从而占用了政府对中低收入家庭的补贴。因此，随着目前住房供求关系的逐步缓和，应把对经济适用住房的建设补贴，转化为对中低收入家庭的货币补贴，充分发挥市场本身的作用，把保障机制融入市场机制之中。3.重视住房租赁市场的研究，完善廉租房制度目前，我国住房租赁市场还很不规范，建议在加强管理的同时，在已出台的租赁税率的基础上，适当再降低一点，通过征税基数的不断扩大，保证国家的税源收入不致减少，维护房屋出租的业主利益，促进租赁市场进一步繁荣和发展。另外，应建立房屋租赁指导价格体系，定期予英国的住房政策目前，英国居民中有近70％的居民拥有自有住房产权，另外30％的居民租赁住房；其中，20％的居民从当地政府租赁公有住房、10％的居民租住私人房屋。英国有关方面认为，这种住房消费格局，是长期以来英国住房政策特别是公有住房政策实施的结果，与英国居民希望拥有自有住房的传统观念也有密切关系。（一）分层次的住房政策。在英国，有三个政府部门与居民的住房问题有关：一是英国财政部，主要是通过保持合理的经济增长速度及合适的利率政策，保证居民住房支付能力逐步提高，保证居民购房贷款的还款额不发生大的变化。二是英国环境、交通和区域部，主要负责住房政策的制定和实施，核心是财政预算中公房建设与维修资金的分配；以及撒切尔夫人私有化改革之后公房优先购买权政策的实施。三是社会福利保障部，主要涉及贷款居民失业之后的一定时间内，会同一些保险机构帮助居民还款，使居民不至于因短期的支付能力问题而失去住房。此外，地方政府还将通过规划手段对住房建设进行管理。英国的住房政策大致可以分为两个部分：市场交易政策和面向低收入居民的住房保障政策。（二）公房建设及改革。二次世界大战后，由于战争破坏，英国住房严重短缺。政府采取了以集中建设出租公房为重点，大力促进住宅建设、增加住房供应的政策。主要方式是，环境交通和区域部根据中央财政每年的建房预算安排，综合各个地方政府的建房情况和低收入居民住房需求情况，按年度向地方政府拨款，由地方政府负责进行公房建设。政府建房极大地促进了英国的住房供应，对于解决当时的住房短缺问题，解决低收入居民住房支付能力较低问题都起到了重要作用。但是，由于公房建设速度太快，房屋质量较差，维修养护负担很重，1980年，撒切尔政府开始通过公房出售的方式改革原有的公房使用制度。当年修改的《住房法》规定：凡租住公房的住户有权优先、优惠购买其所住的公房，即“优先购买权”政策。“购买权”条款规定：租住公房的住户，住满两年后即有权以优惠折扣价格购买所住的公房。优惠折扣起点为房价的30％。居住两年后，每超过一年再减房价的1％，住30年公房的房客则可以60％的优惠折扣购房，但优惠折扣最大不超过房价的60％。居住条件差的公寓式套房，买房折扣更大。居住两年的后可以优惠房价44％，以后每超过一年再减房价的2％，但是最大优惠折扣不超过房价的70％。另外，公房购买人还可申请购买一套住房的部分产权，其余部分仍然租用，等收入增加后再买下整套住房。此项“购买权”政策，吸引了大量租户购买公房，是英国居民住房自有率大幅度提高的重要因素。公房出售之后，住房内部的修缮费用由购房人负责，公寓房的公共部位维修费由住户分摊，住宅区内的道路、路灯及其他公共设施的维修费仍由地方政府负担。无力支付全部住房大修和改善费用的家庭，可申请政府给予一定的资助；对一些没有单独浴室、厕所的旧公房，修缮补贴可达90％。公房出售，在很大程度上减轻了政府的维修负担。（三）金融机构的作用。在以鼓励居民购房为特点的英国，住宅金融扮演着很重要的角色。向购房者提供抵押贷款，是银行的一项重要业务。20世纪90年代中期之前，各地有众多的住房信贷合作社，为参加住房信贷储蓄的居民提供贷款（目前，已改为住房信贷银行，可以从事多种银行业务）。购房者通常可贷到房价90％的购房款，有的还能贷到100％的购房款，贷款额为年工资的3～3.5倍；还款期一般为20后～25年，特殊情况下可为30年～35年；还款方式有固定利率，也有浮动利率。在还本付息期间，如申请抵押贷款的购房者发生失业等特殊情况而不能按时付款时，银行并不以处置抵押房产为主要手段，一般都给予一定的还款宽限期，在此期限内可只付息不还本。另外，政府和银行都希望贷款者在贷款的同时，购买贷款保险（失业与疾病保险），以保证还款期间贷款者的收入发生大的变化、暂无还款能力时，保险公司可以帮助居民还款。（四）住房政策的变化及趋势。目前已经实施的改革措施主要包括五个方面的内容：一是公房整体出售计划。随着租住公房居民“优先购买权”政策的实施，大约1/3的公房租赁者已经购买了现住房，还有2/3的公房租赁者仍然租住在现有公房中。这些住房不能通过向住户出售的方式改变其使用性质，也难以完全依靠中央财政预算解决现存的住房维修等问题。因此，英国政府鼓励现行的、隶属于地方政府的管房机构，改造为私人合作及非盈利性质的住房协会，由住房协会整体购买现在管理的公房，成为社会性房产主，并依靠租金收入，对所拥有公房进行维修和管理。二是房租补贴计划。作为非盈利机构，住房协会向住户收取的租金要低于私人出租房屋的租金；但作为私人合作性质的机构，要通过租金收入维持其管理和维修住房等方面的支出，住房租金必须达到成本租金水平。考虑到居民的承受能力，形成了房租补贴计划。即，财政预算中的住房保障资金，原来仅仅用于住房建设和维修；目前则可以扩大使用范围，用于发放低收入居民的房租补贴。目前，已经转让给住房协会的住房中，70％的居民按照其住房支付能力的不同，已经不同程度地领取了政府的住房补贴。房租补贴计划的实施，是几十年来英国低收入居民住房保障制度的一个根本性的转折。三是多元文化、多元群体融合计划。分散建房是解决原来公房建设中存在众多社会问题的主要途径，，政府希望不同收入、不同文化背景的居民能够共同生活于同一社区。因此，新的公房建设采取零星建设的方式；同时，政府通过规划手段，强制要求新的住宅建设项目必须有一定的低收入居民住房。这个比例一般占项目建设总量的15％～50％，从目前的实施结果看，平均占25％。四是更多地发挥私营机构的作用。成立住房协会的另外一个重要作用是在融资方式。由于中央财政的住房建设和维修拨款受政府保障能力的限制，即使对地方政府经批准筹措的建房资金，也要受政府财政赤字规模的限制。而住房协会则不受相应因素的制约，可以通过贷款解决资金短缺问题，因而更有利于加快住房的建设与筹措维修资金。目前，中央政府的住房保障预算资金，除了向地方政府拨付外，也直接向住房协会拨付。五是可承受租金计划。由于近年来英国租金上涨较快，相当多的居民仍然需要政府的住房帮助，为向低收入居民提供较低的、可以承受的租金的住房，政府资助的建房活动仍将是英国住房保障的重要方式。据估计，每年该类住房的需求约在10～15万套住房，但受建房土地短缺的限制（英国城市周边的许多土地已永久性地划为绿地等保护用地），估计今后每年只能建5万套左右。法国的住房保障政策得益于完备的社会福利制度和税收制度，法国有效地防止了房地产市场的投机活动，其中廉租住房制度是法国政府调控房价的最有效手段。法国政府规定，各大城市必须建设一定数量的廉租房，其比例约为总住房面积的15％至20％。因为有廉租住房的存在，低收入居民在考虑更换住房时首先考虑申请廉租住房，房屋买卖市场中买方人数因此变少，房价自然因需求量不高而处于稳定状态。法国廉租住房在建造过程中可得到中央政府的补贴，但建成后由各地方政府下属的“廉租住房管理办公室”管理，真正做到了“为低收入者排忧解难”。按照规定，“廉租住房管理办公室”一方面严格控制房源，大部分廉租住房只租不卖；另一方面对社会公开廉租住房出租情况，接受大众的监督。除了收入很低的移民家庭或家庭负担很重的多子女家庭外，廉租住房受益群体的“上限”是那些收入相对较少的低级别公务员。