万科金域蓝湾项目-分析报告

Codeofthisreport|1©CopyrightCentalineGroup,2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。万科金域蓝湾项目个案南京中原地产研究部NanJIng.09.2011Codeofthisreport|2©CopyrightCentalineGroup,2010项目配套解析数据来源：南京中原DRC监测数据项目详细解析供销及价格分析户型详细解析项目营销推广项目基本概况万科金域蓝湾项目个案分析精装修、物管、智能化Codeofthisreport|3©CopyrightCentalineGroup,2010开发商：仁南京金域蓝湾置业有限公司位置：清水亭东路9号占地面积：272298.4平米总建面：544596平米容积率：2.0绿化率：40%建筑风格：西班牙车位配比：机动车位4009个，非机动车位6882个规划总套数：3836套物业类型：住宅、商业、别墅建筑类型：高层（22栋）、花园洋房（7栋），联排（36栋）主力户型：二房（88平米）、三房（110、135平米）、四房（168平米）销售价格：14000-15000元/平米万科金域蓝湾——项目基本信息项目点评：做为曾经名震南京楼市的“江宁牛首山河地王”金域蓝湾是万科在南京最大的开发项目，也是万科进军江宁的开山之作。项目实景项目实景28#项目规划图8#7#5#3#1#2#4#6#19#31#30#29#37#42#41#22#Codeofthisreport|4©CopyrightCentalineGroup,2010万科金域蓝湾位于江宁百家湖、东山、科学园、九龙湖四大板块的几何中心。地铁一号、三号线双地铁覆盖区域，双龙大道快速通道与主城无缝对接。紧邻百家湖商圈，区位优势明显。项目虽然没有位于主城区，但却位于百家湖、东山、科学园、九龙湖四大板块的几何中心,区位优势明显。万科金域蓝湾——项目区位Codeofthisreport|5©CopyrightCentalineGroup,2010【方位】项目位于江宁百家湖以南，双龙大道以东、清水亭东路以北，双河交汇之处，是江宁百家湖、东山、科学园、九龙湖四大板块的几何中心，还是牛首山河和外秦淮河双河交汇处。【对外道路】周边有清水亭东路、双龙大道、地铁一号南延线、在建的地铁三号线等，交通较为便利。【公共交通】区内21路、119路、安广线，地铁一号南延线。小区在早晚高峰有到地铁百家湖站的班车。万科金域蓝湾——交通项目所在的九龙湖板块是南部新城建设重点打造部分。项目规划了商业街、会所、幼儿园、社区中心等一系列社区配套，打造高端宜居的西班牙风情社区。项目周边公共交通不太便利，周边只有几条公交线路，对外路网较为发达，能便捷达到市区各区域。本项目骏景华庭天泽苑天元西路一号南沿线21世纪国际公寓Codeofthisreport|6©CopyrightCentalineGroup,2010项目配套解析数据来源：南京中原DRC监测数据供销及价格分析户型详细解析项目营销推广万科金域蓝湾个案分析精装修、物管、智能化项目详细解析项目基本概况Codeofthisreport|7©CopyrightCentalineGroup,2010万科金域蓝湾——项目规划期数一期二期三期四期开盘时间2010.4.102011.7.29未定未定规划物业高层、联排高层、联排未定未定面积区间89-30288-128未定未定主力户型三房、四房、联排二房、三房、联排未定未定推案套数1038535未定未定装修情况精装(高层)精装（高层）未定未定均价16000（高层）14000-15000未定未定万科金域蓝湾规划四期，目前已经推出两期。该项目规划了22栋高层（16-33）、7栋花园洋房（5）、36栋联排别墅。其中一期规划了8栋高层（16-18）、9栋联排别墅（3）；二期规划了4栋高层（33）、14栋联排别墅；三期、四期未定。项目规划了四期，目前已经销售到第二期。一期现已经销售殆尽。一期一期二期Codeofthisreport|8©CopyrightCentalineGroup,2010万科金域蓝湾——项目规划两大组团项目规划主力户型高密度组团精装，22栋18-33层的高层90、118、168平方米低密度组团（卡蒂斯庄园）毛坯，7栋花园洋房、36栋联排别墅157-325平米北部、西部和东部的高密度成团和南面的商业将卡蒂斯庄园围合在内部，形成园中园设计，进可共享大社区配套，退可独拥庭院静谧，充分体现了低密度住宅特有的幽静安逸项目规划了两大组团，分别为高密度组团和低密度组团（卡蒂斯庄园）。卡蒂斯庄园为多层的花园洋房和联排别墅。花园洋房一层住户可享有一个30-70平米不等的南向小院和一个20平米左右的下沉式庭院，联排别墅每位住户均享有80-210平米不等的小院面积。高密度组团低密度组团（卡蒂斯庄园）Codeofthisreport|9©CopyrightCentalineGroup,2010万科金域蓝湾——项目规划期数已推栋数已推套数占比多层1栋（5）16套1.23%高层9栋（16-33）1246套95.99%别墅7栋（2）36套2.77%万科金域蓝湾规划四期，目前已经推出二期。该项目规划了22栋高层（16-18）、7栋花园洋房（5）、36栋联排别墅。其中一期规划了8栋高层（16-18）、9栋联排别墅（3）；二期规划了4栋高层（33）、14栋联排别墅（3）；三期、四期未定。项目是一个以16-33层高层和联排别墅为主的中密度住宅社区，但未来规划了少量的多层花园洋房产品。高层住宅区联排别墅区会所社区中心幼儿园Codeofthisreport|10©CopyrightCentalineGroup,2010建筑风格：西班牙建筑风格材质：外墙为涂料屋顶：平顶阳台：一期除168平米均封闭，二期为敞开式项目外立面采用淡黄色的涂料，显得舒适而高贵，符合项目的西班牙建筑风格。万科金域蓝湾——建筑风格Codeofthisreport|11©CopyrightCentalineGroup,2010万科金域蓝湾——景观设计项目营造出西班牙风格的生态庭院，运用绿植，结合坡地起伏打造出景观层次感。景观风格：西班牙生态庭院设计公司：ACLA特点：运用绿植，结合坡地起伏打造出景观层次感。各个楼栋间的阳光草坪、儿童游乐场、景亭观景平台、花廊层次分明、错落有致根据季节精心挑选了四季植被，缀以西班牙特色小品，打造出布局自然、错落有致的西班牙自然庭院。小区重点景观：3000平米的内部水景、5000平米社区广场一期特别设计有阳光运动带，用卵石铺设出一条极富韵味的漫步长廊，长廊两侧配有芳香植物，演绎灵动空间。二期入口设计了一个阶梯式跌瀑水景，配以欧式风情的木廊架，与铁艺景观亭一起构成了精致的台地景观。Codeofthisreport|12©CopyrightCentalineGroup,2010S——优势W——劣势1、品牌开发商1、项目周边有多个变电站，南侧有高压线，存在辐射污染2、方山、牛首山河、外秦淮河，景观资源优越2、项目西南侧设有一个垃圾房，存在气味污染3、项目部分房源采用地暖、新风系统等高科技系统3、地铁一号线小龙湾站（高架），距离项目仅700米，另小区外环线路，存在噪音污染4、精装，国内外一线品牌。U8全新家居空间系统，满足更高层次的需求4、周边配套尚待完善5、小区有21班幼儿园、运动主题会所、社区中心、净菜市场和社区商业街等配套。5、已交付房源出现诸多问题，业主评价越来越低6、产品类型多样，可满足各阶层人士的需求6、西北方向有一自来水厂，可能会有噪音污染7、品牌物业7、周边的交通不太便利万科金域蓝湾——优劣势分析Codeofthisreport|13©CopyrightCentalineGroup,2010年龄层次：30岁以上从事行业：以企业高管、私营业主、公务员为主个人收入：年收入20万以上购买方式：按揭、全款认知渠道：地铁广告、老业主介绍客户区域：江宁本地居民为主，少量其他区域居民购买动机：改善性需求较多，二期刚性需求较多购买诱因：看重项目的品牌、物业管理等方面万科金域蓝湾——客群项目无论产品定位还是营销推广均定位高端，因此客群主要以35岁以上私营企业中高收入者为主。Codeofthisreport|14©CopyrightCentalineGroup,2010数据来源：南京中原DRC监测数据项目详细解析供销及价格分析户型详细解析项目营销推广万科金域蓝湾个案分析精装修、物管、智能化项目配套解析项目基本概况Codeofthisreport|15©CopyrightCentalineGroup,2010万科金域蓝湾——外部配套项目位于新区，周边配套尚未完全成熟，还需经过多年发展才能完全满足生活和日常需要。【商业配套】：殷巷商业中心、凤凰港、同曦鸣城、小龙湾台湾广场、金鹰国际等；【生活配套】：殷巷农贸市场；【教育配套】：清水亭小学、南师大附中江宁分校、清水亭中学、东南大学江宁分校；【医疗配套】：同仁医院，百家湖社区医疗中心；【娱乐配套】：1912；Codeofthisreport|16©CopyrightCentalineGroup,2010万科金域蓝湾——外部配套项目周边的双龙大道沿线云集了凤凰港、同曦鸣城、21世纪商业等大型商业体。紧邻江宁唯一三级甲等医院――同仁医院。Codeofthisreport|17©CopyrightCentalineGroup,2010虽然项目周边的商业配套尚待完善，已有商业配套距离项目有一定距离，但是项目自身的配套独立成体，配备了功能完善的公共配套服务设施，有运动会馆、21班的幼儿园、菜场、餐饮区、生活区、娱乐休闲场地。万科金域蓝湾——内部配套内部配套具体设施会所2000余平米运动主题会馆，包含室内外双泳池、跳操房、瑜伽房、动感单车房等幼儿园21班社区商业厚园、中国银行、福奈特、好的、皇典宾府、百信药业、蓝湾咖啡、阿英煲、叙苑、胖鱼头、佐登妮丝SPA生活馆、维利康、中国电信、梧桐雨菜场味洲生鲜超市社区中心2000平米3层的社区中心2000平米会所商业街（餐饮区）5000平米21班双语幼儿园5000平米社区中心广场3000平米小区内部水景商业街（生活区）2个篮球场2000平米3层社区中心Codeofthisreport|18©CopyrightCentalineGroup,2010万科金域蓝湾——商业配套商业定位：社区型独立式商业，以餐饮为主力业态，超市、会所、服务配套等为辅助业态，为社区及周边提供便捷的商业服务。规划业态：约24000平米，位于小区西侧一层小型底商,另有部分大面积2-3层的独立式商业，一层商铺，二楼是物业,局部有3层。17套小型商铺(一楼),一个会馆，5套独立商铺运营方式：只租不售，开发商根据项目体量在各个区域规划好业态，自主选择招商，不能随便更改业态。租金和售价：对符合条件的大型品牌是2元/平米/天。招商策略：全部招租结束。味洲生鲜超市（2000平米）餐饮区餐饮区皇典宾府会所（2000平米）生活配套区中心景观广场项目商业定位于社区型商业，主要满足小区居民日常生活需求为主。商业规划为24000平米2-3层的沿街商业。Codeofthisreport|19©CopyrightCentalineGroup,2010万科金域蓝湾——商业配套一层平面图三层平面图二层平面图商业规划：总共规划24000平米二到三层沿街商业。商业层高：一层（4.8米）二层—三层（4.5米）进深开间：开间4米，进深10-30米商管公司：万科物业物管费用：——商铺面积：17套小型商铺(一楼)，一个会所，5套独立商铺，一层50-60平米、三层2000平米该项目规划了2-3层共60套左右的商铺，主力面积在60-300平米之间。Codeofthisreport|20©CopyrightCentalineGroup,2010万科金域蓝湾——商业配套【招商引入品牌】