高层住宅户型经典回归及创新(图文并茂)

第一节成熟发展期的住宅户型中国住宅发展历程户型经典格局的形成成熟时期产品案例新中国成立50-60年代：关键词：苏联援建合理设计不合理使用筒子楼住宅特点：筒子楼，中间有着长长的走廊，两侧肋骨式紧密排列许多房间，卫生间和厨房是共用的；20世纪70、80年代：关键词：建筑转变塔楼板楼空间组织住宅特点：出现了平面紧凑的一梯两户、一梯三户等形式，6层的多层住宅的居民社区建设起步，小厅大房（北方）、大厅小房（南方）。20世纪90年代：关键词：高速发展期扩大居住面积商品房住宅特点：扩大户型面积，90-120㎡为主力户型，大厅大房（北方），大厅中房（南方）；厨房、卫生问面积适当加大(厨房不小于4㎡)；为节约用地，推行大进深小面宽住宅；2000年后至今：关键词：住宅产品丰富差异化竞争小户型人性化设计智能化住宅特点：住宅面积、质量的需求与资源平衡时期,户型的人性化设计，关注厨卫面积、是否采光、卫生间干湿分离、功能阳台等设计；注重居住空间尺寸的合理性与舒适度；时代印记：中国住宅发展历程广州（东湖新村）产品特点（1999-2003）：高层住宅涌现早期高层住宅大多采用两梯八户的井字型平面形式，高度在20层左右，随着中国住宅规范的颁布，为满足每户通风、采光的严格要求，高层住宅平面多改为两梯六户、四户，层数也增加至30-33层；户型面积扩大，经典格局呈现90-120㎡户型成为主力户型，120-140㎡户型比例提高，140-160㎡以上的大户型也不断出现，户型内部通风采光良好，分区明确，动线清晰；户型经典格局的形成市场背景：1998年，国务院发出通知，要求停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，标志着中国彻底告别福利分房时代，房地产开发进入全面快速发展阶段。在中国住宅产品高速发展时期户型呈现出较为成熟的经典空间组合形式；上海联洋花园在平面组合上关注居住的舒适度，减少平面户型组合套数，核心筒设计过于简化，户型方正，通风采光良好。建筑面积：A：118㎡B：84㎡C：131㎡ABC上海秋月枫舍建筑面积：97.65㎡户型格局方正，分区明确，动线清晰，套内赠送面积方式常规，主要以阳台与凸窗为主，空间使用尺度舒适。小结中国住宅发展随着中国经济建设的发展，从20世纪90年代至21世纪初，进入了全面高速发展的新阶段，同时，住宅户型的本身也发生着巨大的改变，在90年代末期，逐步发展出了经典的户型平面组合；经典户型的平面组合以一梯三户及一梯四户为主，同时，楼层的高度也节节升高，可达到超高层33层；户型居住空间的变化，也从满足最初的居住需求转变为追求居住舒适度，同时，户型面积出现了90-120㎡户型成为主力户型，140-160㎡以上的大户型也不断出现；面对急速炒热的房地产热潮，国内的房地产开发商又是以怎样的方式在产品红海中做出“创新”呢？“偷面积”后户型的颠覆第二节引发“偷面积”的市场因素“偷面积”概念简述“偷面积”方式及产品案例市场因素——房价因素房价收入比比值提高过快，导致人们相对购买力降低。房价高企使许多居民相对购买力降低，造成户型建筑面积不断变小。由于房价走高，导致人们在有限的购买力情况下不得不购买小户型单位（其实消费者对宽大户型需求几乎是绝对的），因此，开发商为消解决消费者对户型面积的这一心理预期与现实之间的落差，开始进行“偷面积大赛”，从而适当满足普通消费者在房价高企的市场形势下对大面积的心理需求。赠送面积市场因素最近几年，土地价格开始直线上升，在土地价格和房价双双提升的情况下，建筑成本在开发成本中的比重实际上有所下降。在此情况下，商品住宅由于偷面积而新增的建筑成本在总成本当中并不显著，对于希望在市场竞争中出彩的楼盘来看，偷面积具有莫大的吸引力。随着楼市竞争的不断加剧，在全国大多数地区，商品房供不应求的时代已经不复存在。市场竞争对产品创新提出了空前的挑战，在某种程度上，偷面积是得到开发商和业主双方都积极追捧的为数不多的共同语言之一。市场因素——土地成本/市场竞争/计算标准土地成本在开发成本中比重加，建筑成本比重下降。市场竞争的烈度在加强，对产品创新不断提出新的挑战。近乎全国统一的计算建筑面积的标准存在一定的可利用空间是导致偷面积出现的直接原因。除此之外，许多地方政府出于各种各样的考虑，在较长一段时间内，对于游走的法规边缘的偷面积行为也采取了近乎默认的政策，这也是偷面积得以产生并发展的重要前提。计算建筑面积的的标准存在利用空间。所谓的“偷面积”就是开发商钻《建筑面积计算方法》的空子，将可以不计入建筑面积或只计入一半面积的套内平面面积，“送”给购房者，使自己的产品在竞争上优于对手的一种开发手段。赠送面积概念其主要的技巧是把带窗外墙向外推移，把窗台放到最低，做成大玻璃窗，这样在外立面上看会突出一部分，由于现行建筑设计规范规定2.2米以下空间不计入建筑面积，只要凸窗部分层高不超过2.2米，便可有效的“偷”到面积。利用凸窗“偷面积”是开发商常用手法初期赠送面积方式可拆卸凸窗和可打掉步入式凸窗梁在房屋内做一道假的横梁，将部分空间隔成两层，下层空间不超过2.2米上层空间在0.6米左右做为储藏间，在装修的时候，业主可以把故意设计的那道梁打掉，让房间的空间变大。在凸窗部分，底部与地面平或是可拆卸的一层阶梯，在平面图上表示的是凸窗，但是后期购房者可改为床、书桌等位置。泉舜•泉水湾很多小户型采用挑高4.8—5.0米，购房者通常可以将其隔成两层，使得空间充分的利用起来。一般的就是把客厅，其他空间部分隔成两层。利用夹层“偷面积”（复式结构）空中别墅（买一层用两层）一层阳台改卧室，增加使用面积。别墅挑高5.2米，二层为整层增送面积。一层二层大洲•国际龙郡夹层的层高低于2.2米，可以不计入建筑面积，客厅设计在3.9—4.0米的层高，标准层高为2.8—3.0米，夹层一般为2.15—2.19米，夹层与标准层不在同一个水平位置上，中间用楼梯连接。标层在两个标准层的之间，形成三错层形式，也就是所谓的“错层”。利用夹层“偷面积”（错层结构）层高不足2.2米得空间改为更衣室、健身房等名称，不计算面积，但是后期也不能够改动与增加净高。禹洲•环东国际（大学城二期）在楼盘设计中，开发商往往多设计一个或两个空调机安放处，或将其层高控制在2.2米以下，再或者是在其顶上做一个假梁，使得空调板有足够的空间改造成生活阳台。虽然只是多出1—2平米的面积，但是当今的高房价下，多送一平方就省一平方的钱。空调板变实用空间较大面积的已浇倒楼板，以空调板（结构板）为名义，业主通过后期将窗槛墙拆除，形成门，并砌筑外墙，形成房间。泉舜•泉水湾露台/入户花园/阳台/阳光花房入户花园/露台/阳台/阳光花房都只计算一半面积，后期加上维护结构形成套内空间的方式，超大的入户花园/阳光花房在后期可更改为一房，增加实用面积，阳台则可扩容，增加客厅面积。错层露台不计算面积。禹洲•环东国际（大学城二期）万科•城市风景中山万科城市风景的阳光房，使室外空间室内化，将阳台(赠送一半面积）设计成阳光房，增加室内使用空间。预留梁等支撑结构，后期浇倒混凝土板的方式,增加使用面积。后期倒板，增加使用面积一层二层保利•海上五月花预留结构板作为挑空部分，后期可将挑空部分改造为一个房间，增加套内使用面积。在核心筒公共走廊通往入户门的走道两侧设置部分格栅，不计面积，后期浇倒混凝土板的方式,增加使用面积。格栅赠送，将公共空间转化为私人空间深圳•双御雅轩入户走道错层露台不计入面积，增加赠送面积。露台改房间，后期在承重柱中间加墙体，可增加室内使用空间。禾丰新景错层露台，增加实用面积外挂廊按国家的建筑面积计算规范：“有永久性的室外楼梯，应按建筑物自然层的水平投影面积的1/2计算”。外挂廊既能节省建筑面积，又能够形成一梯两户的格局。一般来说，外挂廊建筑大多属于板楼。五米阳光该项目以创新的外挂廊薄板楼形式、整体东南37度的朝向进行设计，每户平均5.7米的短进深，使所有空间均能享受到阳光直射，在小户型楼盘中比较少见。走廊外挂，即减少面积公摊，又保证了户型的通透性，不足之处是私密性不佳。山海家园AB与山海家园相比，金地名京的外挂廊在造型上丰富了一些，通过凹凸不平的外墙设计，增强了走廊的趣味性，对业主私密性的保护也有所提升。金地名京核心筒变空中花园，减少公摊面积将空中花园概念植入核心筒，空中花园按一半面积计算，可减少每户的公摊面积，采用双楼梯左右分开布置，中间可布置敞开式空中花园，后期可根据业主要求，进行统一的封闭处理。两电梯和公共走廊之间形成空中花园相连步行楼梯和公共走廊之间形成空中花园步行楼梯和电梯之间形成入户空中花园小结房地产市场的各项建筑规范的修改及完善，开发商又是如何应对市场的骤然巨变？房地产市场的高房价、户型面积不断变小；土地成本比值逐渐大于建筑成本比值；同时市场竞争激烈，对产品创新要求提高；国内住宅市场的建筑规范的不完善，使得开发商极致利用法规“空子”；所谓的“偷面积”就是开发商钻《建筑面积计算方法》的空子，将可以不计入建筑面积或只计入一半面积的套内平面面积，“送”给购房者，使自己的产品在竞争上优于对手的一种开发手段；市场上出现了大量的产品“偷面积”的楼盘，五花八门的“偷面积”方式也一一出现在房地产市场的舞台上；第三节政策出台对户型的制约政策出台背景厦门地区建筑规范概述市场现有“偷面积”方式及案例户型的改良及回归住宅“偷面积”式的设计，不仅变相提高了小区容积率、改变了规划控制指标，也变相提高了房价，因为“羊毛出在羊身上”，开发商“赠送”的损失最终还是要从购房者那里赚回来。鉴于房价上涨过快的社会敏感性，政府对偷面积的行为开始由默认转向控制。政策出台背景由于房价的不断升高，为了控制购房总价，户型面积逐步减小，政府对于“偷面积”的方式出台了更为严格的法规；全省各地区对于建筑面积测算的规范不经相同，本次是对厦门地区的建筑面积测算规范进行研究。计算一半建筑面积的范围无围护结构的底层无柱走廊廊道形成台面高出地坪0.15米且廊道和上盖宽度均在1.20米以上的，按上盖和台面宽度较小者的外沿线水平投影面积的一半计算。阳台、挑楼、挑廊、檐口，在房屋独立使用的晒台、退台上的投影面积部分，按其围护结构范围内上盖水平投影面积的一半计算。按一半计容积率及缴交地价的阳台、入户花园的水平投影面积总量不应大于套内建筑面积的15%。厦门地区建筑面积规范简述不计算建筑面积的范围层高小于2.20米的夹层、插层、技术层、结构转换层、地下层、半地下层及底层杂物间、车库等。凸出外墙面且进深小于0.60米与室内不相通的类似阳台、挑廊的建筑空间。活动房屋、临时房屋、简易房屋和层高不足2.20米的房屋。突出房屋墙面的构件、配件，装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷，突出房屋墙面的烟囱、管道井、通风井、排气井，防潮层及其保护墙，房屋内的采光天井等。厦门市城市规划管理技术规定(2011版)住宅建筑阳台，无论凹阳台、挑阳台、封闭式阳台、未封闭阳台进深不应超过1.8米，进深超过1.8米的，超过部分按水平投影面积的全部计算建筑面积和容积率。（2013年厦门新规：新建住宅建筑的封闭式阳台按其水平投影面积的一半计算容积率及缴交地价。当阳台进深超过1.8米时，超过部分按水平投影的全面积计算容积率及缴交地价。）减少阳台进深，规避1.8米以上计算全面积指标未超过1.8M宽度的阳台赠送一半面积，可扩大书房面积，改为一个完整的房间。现有赠送面积方式阳台赠送一半面积，挑空部分后期倒板赠送全部面积，书房后期改造，加上阳台与挑空部分，可改为一个卧室。联发•杏林湾一号飘窗，室内空间0.6米的延伸凸窗挑出建筑外墙部分的高度应小于2.2米，挑出外墙部分的窗台板总宽度不得大于0.6米，且窗台底面距本层楼板的高度应不小于0.45米，上下二层凸窗之间的楼层板不得超出建筑主体外墙。凸窗宽度不应大于开间的一半。预留梁等支撑结构，后期浇倒混凝土板的方式,增加使用面积，挑空部分后期倒板赠送全部面积。后期倒板，增加使用面