2009年成都电梯豪宅市场分析专题报告-32PPT

成都电梯豪宅市场分析专题2009年4月一、电梯豪宅的定义城市电梯豪宅的出现，是人们在追求安居——乐居——豪居过程的产物，是对更好生活的一种追求的体现。城市电梯豪宅的针对人群，通常是有多次置业经历、对生活品质要求极高的高端圈层人群，要求住所有极高的舒适度、极度的尊崇感等。他们具有别墅级的购买能力,但又追求拥有繁华生活条件、高端商务活动以及体现尊崇身份的城市住宅，因此城市电梯豪宅开始逐渐成为这类高端消费者的选择。与普通电梯相比，他们更为关注物业本身的价值，包括品质、区位、配套、服务等层面。综观各城市城市电梯豪宅，城市电梯豪宅均具备了以下共同特征：1、项目一般处于城市繁华商业中心或者城市核心CBD区域；2、项目周边需有完善的交通网络，强调交通的易达性和便捷性；3、项目需拥有良好的自然景观环境；4、项目周边需有齐备的教育、商业、医疗以及休闲等配套设施；5、户型面积大，一般均在200平方米左右，发达城市的户型面积更大；6、户型创新，亮点多。主要体现在强调居住氛围包容感和亲近自然，利用各种大阳台、露台、入户花园的合理布局，营造高层院落氛围；同时户型功能分区更加细化，强调主卧功能扩展，涵盖卫生间、衣帽间和书房,成为主人独享空间。7、一梯多户，分线入户。电梯豪宅一般为两梯两户或三梯两户或三梯三户，实现电梯基本私有化。同时户型设计为双入户，保姆通过专用电梯连接专用通道入户，并更加人性化地为工人房配备独立的卫生间、阳台,避免工人活动对主人生活的影响。8、豪华产品配置、奢华的景观环境打造、五星级入户大堂、顶级物业管理等形成豪宅的软硬指标。二、成都电梯豪宅现状2006年9月，招商地产以“第一高端社区+门户外交地标”打造的“首座”以13000元／平方米价格热销，使成都房地产开始进入了一个全新的发展阶段，“城市电梯豪宅”开始呈现。优越的地理位置、传统城南富人区、外籍人士聚集区、电梯豪宅稀缺等优势使项目具备了良好的投资价值，吸引了大量的高端消费者购买。2007年，成都“电梯豪宅”开始步入了较快的发展。飞大集团“壹号公馆”以豪华配套、星级大堂、4000元／㎡精装修、金牌管家服务等以“豪宅”身份占据骡马市商业圈；锦都4期推出136－178㎡电梯公寓，依托成熟配套、交通便利、临近市中心、宽窄巷子和琴台路旅游街等资源优势打造市区豪宅；九龙仓也于07年9月依托市中心东大街地段优势推出106－155㎡电梯豪宅并迅速完成销售。从区域上看，此阶段的电梯豪宅项目主要集中在城市繁华商业中心，占据城市核心区域。2008年，成都“电梯豪宅”进入了迅速发展阶段。先后有龙湖、蓝光、新鸿基、中海、华敏、新世界、千和、森宇、华润等实力企业聚焦了11个豪宅项目亮相。此阶段的电梯豪宅主要集中在城南南延线天府大道两侧。一方面是城南历来的“富人区”效应，城南新城发展使区域配套日益完善，同时为区域增加了大量的高端收入群体；另一方面，随着07年房产市场走旺，城南地价增高，如九龙仓城南地块为640万元/亩；中海地块为705万/亩；合景泰富在城南地块成交价更达到了1195万元/亩和1265万元/亩。高额的地价成本使得开发商不得不将高地价、高成本转向高端电梯豪宅，以期通过细分市场来获得突破。区域项目名称类型梯户配置规模[户]层数户型面积大户型面积大户型配比主力户型城区时代豪庭混合豪宅2梯5户51533-38F105-155㎡154－155㎡40%154－155㎡城区华润依云府混合豪宅2梯3户3252／39030－31F51-316㎡187－316㎡12%187-267㎡高新区华敏世家纯大宅3梯2户13021-24F289-472㎡301-346㎡高新区紫檀纯大宅3梯2户42028F282-445㎡282-296㎡高新区龙湖世纪景峰纯大宅3梯2户34442-47F280-650㎡280/380㎡高新区华润凤凰城混合豪宅2梯4户2498／67427F70－173㎡141－173㎡27%162－173㎡高新区时代晶科混合豪宅2梯6户2200/48020F104－301㎡199－301㎡20%199－201㎡高新区城南1号混合豪宅2梯2户60924F89-316㎡159－316㎡57%159-185㎡华阳河畔新世界纯大宅2梯3户3500/43218—33F140-245㎡140-200㎡华阳新鸿基悦城纯大宅2梯2户2梯4户121726－32F90－387㎡137－387㎡1期100%137－192㎡华阳南湖国际社区混合豪宅3梯6户2000／82034F56－279㎡151－279㎡41%151－180㎡三圣乡四海逸家纯大宅2梯3户2梯4户68233F产权面积88-131㎡使用面积199-245㎡100%199－245㎡现有电梯豪宅项目情况一览表1、现有电梯豪宅主要集中在城南区域作为成都市传统的“富人区”和城南国际新城的大力发展，城南高新区已成为电梯豪宅最为集中的区域。从现有的电梯豪宅分布区域上看，50%的电梯豪宅项目集中在城南高新区内；华阳项目占了25%，主要集中在天府大道两侧；而市中心也有2个豪宅项目，占了17%。城南新城城市建设的日益完善，大批实力企业纷纷入驻，为区域提供了大量高收入群体，进一步增强了城南“富人区”的城市地位。随着地价升高和市场细分需求，区域内电梯豪宅房产项目开发得到释放，并有了有利的市场基础。电梯豪宅分布市区17%高新区50%华阳25%三圣乡8%电梯豪宅类型分布纯大宅58%混合豪宅42%2、现有电梯豪宅以“纯大面积”住宅规划为主现有的电梯豪宅项目类型主要以“纯大面积”住宅规划为主，以强调项目的高端品质和圈层感受，有7个项目均为“纯大宅”规划，占68%。如龙湖世纪景峰、华敏世家等，悦城虽然规划有90平方米中小户型，但一期全部为137平方米以上大户型。同时，有42%（5个）的项目则采取“混合型”规划，在项目地块内景观、地段等价值最好区域开发大面积“楼王”户型，其他区域则以中小户型规划为主，如城南1号和南湖国际社区等项目。项目梯户配置情况14%21%21%7%7%21%7%0%5%10%15%20%25%2梯2户2梯4户2梯3户2梯5户2梯6户3梯2户3梯6户3、现有电梯豪宅梯户配置以“3梯2户”和“2梯3户”高配置为主要形式在项目梯户配置上，电梯豪宅项目为提高居住档次，保障住户的居住私密性，体现居者尊崇身份，均采取有高端的梯户配置，而且项目档次越高，电梯配置越多。在现有电梯豪宅项目中，品质最高端的项目采用了“2梯2户”或“3梯2户”的高端配置，分别为主人和保姆设置了不同的电梯通道，有效避免了保姆与主人日常生活动线的相互干扰，提高主人居住品质。如紫檀、世纪景峰均采用了此种配置。同时稍低档次的电梯配置也为“2梯3户”，尽量减少同层居住户数，保障居住空间的开阔性和良好的居住品质。4、现有电梯豪宅梯项目均以“清水房”为交房标准，仅有紫檀项目推出了“精装房”标准。现有的电梯豪宅项目中，大部分均以“清水房”标准作为室内交房标准。仅有千和物业公司开发的紫檀项目推出“85万样板级豪装房”促销。紫檀项目装修宣传为3000元／㎡，全部采用顶级进口品牌，如蒂森克虏伯电梯、德国威能家庭供暖、英国皇室御用新风系统、东芝SMMS超级智慧变频中央空调、美国Everpure直饮水系统、以色列MUL-T-LOCK入户门、VOLVOPENTA发电机系统、LOW-E彩色铝合金门窗、捷顺一卡通智能管理系统、德国TCS彩色可视对讲系统、博世Multi-Tenant社区防盗系统等5、现有电梯豪宅的户型面积主要集中在“141－200㎡”之间。从目前电梯豪宅项目户型面积分布来看，电梯豪宅户型主要集中在“141－200㎡”之间，累计占了近6成左右的比重，其中“141－160㎡”和“161－180㎡”之间的户型各占24％的比重。同时，面积在“250㎡”以上的超大户型仅占了17%的比例，主要集中在紫檀和龙湖世纪景峰项目，其户型面积全部为280平方米以上的户型配置。6、现有电梯豪宅梯户型结构以“平层结构”为主。同时户型设计更讲究功能分区及功能扩展。现有的电梯豪宅项目中，户型结构以“平层结构”为主，占了81%的绝对比重；跃层式结构的户型配比仅占了4%的小比例，主要分布在建筑的顶层或底层。同时，四海逸家项目采用了“局部复式”结构，使用空间得到扩展。虽然户型以“平层结构”为主，但在产品上更加讲究内部功能分区的合理性，大部分户型设计了双入户、主人卧室功能扩展、工人起居活动区与主人活动区完全独立等，有效避免了工人活动对主人生活的干扰。豪宅电梯户型面积分布24%24%14%21%6%10%1%0%5%10%15%20%25%30%140-160㎡161-180㎡181-200㎡201-250㎡251-300㎡301-400㎡401㎡以上电梯豪宅户型结构分布平层81%跃层4%复式15%7、现有电梯豪宅的销售价格主要集中在“5000—12000元／㎡”之间，项目整体销售率偏低。从目前电梯豪宅的销售价格分布来看，电梯豪宅的销售价格集中在“5000－12000元/㎡”之间（清水房）。其中城区项目销售均价在9300元/㎡左右（依云府项目拿地时间早，土地成本低）。高新区内电梯豪宅整体销售均价9150元/㎡左右，其中紫檀项目销售均价最高，达12000元/㎡；龙湖世纪景峰目前延期未开盘，仍为开发商公布价格。华阳区域的电梯豪宅整体销售均价约在5700元/㎡左右。从项目销售进度上看，电梯豪宅项目整体销售并不理想，除城区的时代豪庭项目开盘时间早和采取联合代理手段使项目销售近90%以外，其他豪宅项目的销售进度均在30%以内，整体销售情况不理想。这说明目前内地的电梯豪宅的市场认可度还需要进一步培育。区域项目名称销售价格销售进度城区时代豪庭9900元/㎡90%城区华润依云府8500元／㎡23%高新区华敏世家9000元/㎡31%高新区紫檀1.5万元/㎡(含装修3000元/㎡)18%高新区龙湖世纪景峰11000元/㎡延期,尚未销售高新区华润凤凰城7000元／㎡33%高新区时代晶科6000元／㎡一期大户型未实现销售高新区城南1号9000元/㎡10%华阳河畔新世界5400元／㎡10%华阳新鸿基悦城5000元／㎡（一期一批次）17%华阳南湖国际社区临湖6800元／㎡不临湖5000元／㎡10%三圣乡四海逸家产权面积价1.2万元/㎡实得面积价5500元/㎡16%8、“豪华会所”、“入户大堂”、“景观资源”等是现有电梯豪宅最主要的共同特征。从目前电梯豪宅配套设施来看，“豪华会所”、“入户大堂”、“景观资源”等是现有电梯豪宅最主要的共同配套。所有项目均在项目的会所、入户大堂等公共部分投入了大量资金进行豪华设计，其中时代晶科、依云府等豪宅项目规划了三个豪华会所；而紫檀项目则在每单元规划设计了双入户大堂，并规划了独立的休闲厅。对于电梯豪宅项目而言，会所及入户大堂的档次成为了项目档次的代言。在项目的景观环境打造上，由于大部分项目外部自然景观资源缺失，因此各项目充分利用地块的地形地貌，精细规划，最大限度地利用地块进行小区中庭园林景观的打造，营造最佳的小区园林景观环境。现有的电梯豪宅中，除依云府、世纪景峰、河畔新世界及南湖国际等项目有良好的外部自然景观外，其他项目的外部景观环境则更多地依赖于市政配套景观。综述1、城南新城城市建设的日益完善，大批实力企业纷纷入驻，为区域提供了大量高收入群体，进一步增强了城南“富人区”的城市地位。现有电梯豪宅主要集中在城南区域。2、现有的电梯豪宅项目类型主要以“纯大面积”住宅规划为主，以强调项目的高端品质和圈层感受，部分项目则采取“混合型”规划，在项目地块内景观、地段等价值最好区域开发大面积“楼王”户型。3、在项目梯户配置上，电梯豪宅项目为提高居住档次，保障住户的居住私密性，体现居者尊崇身份，均采取高端梯户配置，项目档次越高，电梯配置越多。以“3梯2户”和“2梯3户”高配置为主要形式。4、现有的电梯豪宅项目中，大部分均以“清水房”标准作为室内交房标准。仅有千和物业公司开发的紫檀项目推出“85万样板级豪装房”促销。5、现有电梯豪宅的户型面积主要集中在“141－200㎡”之